TJ 97416, 5 juin 2026, RG 25/01641

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01641 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBE7T

N° MINUTE : 26/00324

JUGEMENT

DU 05 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [C] [O] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Pauline BARANDE de la SELARL PB AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [Q] [A] [L], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Avril 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à Me Pauline BARANDE
CCC à Me Stéphanie PANURGE
Le

N° RG 25/01641 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBE7T - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 05 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location meublée du 13 novembre 2023 d’une durée d’un an tacitement renouvelable prenant effet immédiatement, Mme [C] [R] a donné à bail à Mme [Q] [L] un logement sis [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 2 500 euros sans charge récupérable, avec précision que la destination est mixte, sans précision de la profession exercée.

Mme [Q] [L] a donné congé par lettre datée du 18 avril 2024.

Suivant procès-verbal de difficulté en date du 24 mai 2024, le commissaire de justice a constaté qu’en l’absence de la locataire, il ne pouvait pas réaliser d’état des lieux de sortie.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 4 septembre 2024 par le commissaire de justice en l’absence de Mme [L].

Suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 2 avril 2025, Mme [C] [O] épouse [R] a fait assigner Mme [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnation à payer des loyers et une indemnité d’occupation impayés, ainsi que des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, outre des demandes accessoires.

L’affaire a été fixée le 30 juin 2025 et retenue, suivant renvois contradictoires sollicités à la demande d’au moins l’une des parties, le 20 avril 2026. Lors de cette dernière audience, les conseils des parties se sont référés à leurs dernières écritures et ont été autorisés à déposer leurs dossiers de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 janvier 2026 à la partie adverse, Mme [R] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Déclarer ses demandes recevables, Débouter Mme [L] de ses demandes, fins et conclusions, Constater que Mme [L] ne s’est plus acquittée de ses loyers à compter du mois de mars 2024 et qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation de la villa jusqu’au constat d’état des lieux de sortie du 4 septembre 2024, outre des dommages et intérêts du chef des dégradations qu’elle a commises sur le bien de Mme [R], La condamner à lui payer la somme de 7 016,13 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date de résiliation du bail à effet au 25 mai 2024 et ceci avec les intérêts de droit à compter : De la mise en demeure de payer du 29 mars 2024 s’agissant de la somme de 2 500 euros (loyer de mars 2024), Du commandement de payer du 24 avril 2024 s’agissant de la somme de 2 500 euros (loyer d’avril 2024),De la sommation de payer du 29 juillet 2024 s’agissant de la somme de 2016,13 euros (loyer de mai 2024), Fixer au montant de 2 500 euros le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par Mme [L] à compter du 26 mai 2024 jusqu’au constat de l’état des lieux de sortie du 4 septembre 2024 et la condamner en conséquence au paiement de la somme de 8 317,20 euros, Condamner Mme [L] à payer à Mme [R] la somme de 17 678,16 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, condamner Mme [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [L] aux entiers dépens, outre les frais du constat de commissaire de justice à hauteur de 1 516,96 euros.
Au soutien de ses prétentions, elle indique que Mme [L] a manqué à son obligation essentielle de locataire de payer plusieurs loyers échus avant la résiliation du bail à sa demande le 25 mai 2024. Elle ajoute que Mme [L] ne lui a pas effectivement restitué les locaux ce jour-là en ce qu’elle est partie en laissant ses clefs sur place sans son accord, en en informant un commissaire de justice qui n’aurait pas reçu le moindre mandat de sa part à cette fin, et sans se présenter à l’état des lieux de sortie à laquelle elle était pourtant convoquée. Au soutien de sa demande indemnitaire, elle fait valoir que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie met en évidence des dégradations locatives commises pendant l’exécution du contrat de bail. Elle s’oppose à ce que le montant des travaux dû soit limité aux conclusions de l’expertise amiable de la MAIF, s’agissant d’une expertise amiable qui ignore certains postes de préjudice et qui ne lie pas le juge. Elle affirme n’avoir reçu une indemnisation de son assureur qu’à concurrence de 1 789,04 euros. Sur les demandes reconventionnelles fondées sur un trouble de jouissance de la locataire, Mme [R] remarque que la défenderesse n’établit pas en quoi elle aurait été privée d’une partie de la maison pour humidité ou infiltration. Elle indique que dès qu’elle a eu connaissance de l’existence d’un devis de 8 000 euros en réparation des désordres allégués, dont elle n’avait pas reçu de photographies avant ledit devis, elle a proposé un rendez-vous sur place à sa locataire le 17 mars 2024, qui n’a pas été honoré. Elle souligne que sa locataire a fait obstruction à ses diligences. En tout état de cause, la preuve, selon elle, de l’ampleur des désordres allégués et du caractère impropre à l’habitation du bien, n’est pas rapportée. Enfin, elle remarque que la défenderesse ne prouve pas non plus en quoi il lui était matériellement impossible d’exercer son activité dans la villa. Sur la demande de délais de paiement, elle note qu’aucun élément relatif à sa situation financière actuelle n’est versé aux débats.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 mars 2026, Mme [L] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
à titre principal :juger ses demandes recevables et bien fondée en toutes ses demandes, juger qu’elle a valablement notifié son préavis de départ à Mme [R], qui l’a réceptionné le 25 avril 2026, juger que Mme [L] a remis les clefs à disposition de Mme [R] depuis le 28 mai 2024 et qu’elle est libérée de toute obligation liée au bail à compter de cette date, juger que l’indemnité d’occupation jusqu’au 4 septembre 2024 n’est pas due, juger qu’elle a parfaitement entretenu les lieux lors de son occupation et que la dégradation des lieux provient de l’existence d’infiltrations signalées dès sa prise de possession des lieux, juger qu’aucun défaut d’entretien ne lui est imputable et que Mme [R] échoue à justifier du bien fondé des frais de remise en état à hauteur de 17 678,16 euros, juger que Mme [R] a méconnu son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer à Mme [L] la jouissance paisible des lieux, juger que ses préjudices de jouissance et financier sont caractérisés, par conséquent, débouter Mme [R] de sa demande de loyers impayés, d’indemnité d’occupation et de condamnation à des dommages et intérêts, condamner Mme [R] à payer à Mme [L] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance (50% de 2500 euros x 4 mois = 5000 euros), la condamner à lui payer la somme de 2 740,25 euros au titre de son préjudice financier, à titre subsidiaire, juger que l’assureur de Mme [R] a évalué le montant des travaux de remise en état à 5 901,75 euros, et qu’ayant été indemnisée au titre de ce préjudice par son assureur, elle ne peut prétendre à une double réparation, à titre encore plus subsidiaire, juger que la décision à intervenir risque de prononcer des créances au profit de chacune des parties et pour les mêmes causes et donc ordonner leur compensation, à titre infiniment subsidiaire, ordonner un délai de paiement de 24 mois à Mme [L], en tout état de cause, condamner Mme [R] à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,la débouter de ses demandes accessoires, écarter l’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que compte tenu des infiltrations constatées dans le logement, alors qu’elle devait y installer son activité commerciale, elle a été contrainte de louer un autre local commercial ; qu’elle a avisé sa bailleresse des désordres et que vu la persistance des désordres, elle a préféré donner son préavis le 18 avril 2024. Elle souligne que le 28 mai 2024, elle a écrit un courrier électronique au commissaire de justice pour lui signaler l’impossibilité d’un état des lieux contradictoire et le fait que les clefs sont sur le comptoir de la maison. Elle souligne que le 4 septembre 2024, Mme [R] n’a pas hésité à pénétrer dans le logement sans procédure de reprise, ce qu’elle aurait pu faire dès le 29 avril 2024. Sur la demande indemnitaire, elle indique que le devis présenté comporte des dépenses superflues, non nécessaires, liées aux infiltrations dans le logement qui ne peuvent lui être imputées et préexistaient, ou sont à la charge du bailleur, étant précisé qu’elle n’a occupé le logement que pour une durée de 4 mois. Elle rappelle l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Enfin, elle souligne que Mme [R] a déjà été indemnisée par sa propre assurance et qu’elle ne peut être indemnisée deux fois pour le même préjudice. A titre reconventionnel, elle relève que les infiltrations dans le logement, qu’elle lui a signalé, lui ont occasionné un préjudice de jouissance ; qu’en outre, elle n’a pas pu accueillir du public dans cette habitation, de sorte qu’elle a été contrainte de supporter un loyer complémentaire, dont elle demande l’indemnisation. A titre infiniment subsidiaire, elle demande l’application des règles de la compensation.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures régulièrement notifiées et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience de débats, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les « demandes » de dire et de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu'il n'y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur la résiliation du bail
Sur la demande principale au titre de l’arriéré locatif
En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

La demanderesse souligne qu’avant le 25 mai 2024, date de prise d’effet de la lettre de préavis qu’elle ne conteste pas avoir reçu de sa locataire, cette dernière a manqué à son obligation de verser son loyer mensuel.
Diverses pièces en attestent, non remises en question par Mme [L] :
Une mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée le 29 mars 2024 pour le loyer de mars (pli avisé, non réclamé), pièce 3 en demande, Un commandement de payer visant la clause résolutoire adressé à personne par commissaire de justice le 24 avril 2024 et visant les loyers de mars et avril 2024, outre le dépôt de garantie, pièce 4 en demande.
Mme [L] ne conteste pas cet arriéré locatif dans ses conclusions et demande la compensation entre cette créance, et la somme qu’elle demande en réparation de son préjudice de jouissance et financier. Elle sera donc condamnée à verser la somme de 7016,13 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024 pour 2 500 euros, à compter du commandement de payer du 24 avril 2025 pour la somme de 2 500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
Il ressort de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

Ledit article 15 prévoit notamment à cet égard que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En application de cet article, il a été rappelé à diverses reprises par la plus haute juridiction française que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement. La restitution des clefs doit avoir lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire, tout autre indice d’un départ – comme un déménagement, la résiliation de l'abonnement électrique ou les instructions données au service des postes étant insuffisant pour caractériser la restitution (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857 : JurisData n° 2019-020273 ; Loyers et copr. 2020, comm. [Adresse 4] ; CA [Localité 2], 8e ch., 8 nov. 2016, n° 15/04983 : JurisData n° 2016-023522 . - CA [Localité 3], 20 avr. 2006 : JurisData n° 2006-301048).

La restitution des locaux est symbolisée par la remise des clés au propriétaire à son mandataire, une agence de location ou le commissaire de justice chargé par le bailleur de réaliser l'état des lieux de sortie (Cass. 3e civ., 27 sept. 2005, n° 04-16.583 : JurisData n° 2005-030175 ; CA [Localité 4], 10 avr. 2019, n° 18/00027 : JurisData n° 2019-006654 ; Loyers et copr. 2019, comm. 91). La personne doit effectivement avoir été mandatée ; ainsi, n'a pas respecté son obligation le locataire ayant remis les clés à la concierge qui est une salariée et dont rien ne démontre qu'elle aurait reçu mandat spécial de recevoir les clés (CA [Localité 5], 1re ch., 19 mars 1999 : JurisData n° 1999-040758 . - V. dans le même sens, CA [Localité 6], 6e ch., sect. A, 21 mars 1988 : JurisData n° 1988-021134 . - CA [Localité 6], 6e ch., sect. A, 14 nov. 1990 : Administrer 1991, n° 219, p. 71 ).

En outre, la restitution des clés n'est pas caractérisée lorsqu'un jeu de clés a été laissé sous le paillasson et que l'autre a été conservé par le locataire (Cass. 3e civ., 18 nov. 2014, n° 13-20.544 : JurisData n° 2014-028258 ; Loyers et copr. 2015, comm. 3).

Sur la pratique de la remise des clefs dans la boîte aux lettres, sauf accord du bailleur, elle ne libère pas le locataire de son obligation de restitution, comme le précise cet arrêt de la cour d'appel de Paris (CA Paris, 6e ch., 9 oct. 1997 : JurisData n° 1997-022737).

En l’espèce, il convient de constater :
Que Mme [L] a adressé son courrier de préavis daté du 18 avril 2024 à sa bailleresse qui l’a dûment réceptionné le 25 avril 2024 ; après le délai d’un mois, soit le 25 mai 2024, Mme [L] était donc déchue de tout titre d’occupation ; Par courrier de la bailleresse du 30 avril 2024 dont l’accusé de réception n’est pas versé aux débats, cette dernière propose un état des lieux de sortie contradictoire le 24 mai et rappelle à sa locataire qu’elle est redevable d’un arriéré locatif (pièce 6 en demande), Par procès-verbal de constat – difficultés dressé le 24 mai 2025 par le commissaire de justice Maître [P], requise par Mme [R], elle constate avoir tenté de contacter téléphoniquement Mme [L], en vain et s’être trouvée dans l’impossibilité d’accéder aux lieux en l’absence de l’occupante des lieux et aux portes closes ; aucune mention, dans le PV de difficultés, n’a trait au fait qu’elle aurait, au préalable, été avisée de ce que les clefs étaient sur le comptoir de la maison à ce moment là ; Par courrier électronique du 28 mai 2024, 12h55, Mme [R] (adresse : [Courriel 1]) rappelle à Mme [L] (adresse : [Courriel 2]) la nécessité de lui remettre les clefs, faute de quoi elle peut être tenue d’une indemnité d’occupation (pièce 8 en demande), Par courrier électronique du 28 mai 2024, 21h37, Mme [L] (adresse : [Courriel 2]) écrit à [Courriel 3] que les clefs sont sur le comptoir de la maison et que dans tous les cas, Mme [R] en a gardé un double, Par sommation de payer et de justifier de l’occupation des lieux en date du 29 juillet 2024, la SCP [I], Tamboura, Chapelet rapportait ses diligences, à savoir que le mandataire avait contacté téléphoniquement Mme [L], qui lui a indiqué avoir quitté les lieux, tantôt courant mai tantôt le 11 mai, ne pas avoir assisté à l’état des lieux de sortie, avoir averti le commissaire de justice de son impossibilité d’honorer le rendez-vous, n’avoir pas remis en main les clefs de la location, ne pas être disponible avant une bonne semaine pour remettre les justificatifs et les clefs au plus tôt (pièce 9 en demande), Par sommation d’avoir à se présenter à un état des lieux le 26 août 2024, le même commissaire de justice retrace ses diligences, à savoir que Mme [L] lui a indiqué téléphoniquement que les lieux sont vides et qu’elle a laissé les clefs dans la maison, et qu’elle refuse de communiquer sa nouvelle adresse (pièce 10 en demande), Par PV de constat du 4 septembre 2024, Mme [R] reprenait possession des lieux ; des clefs sont visibles en page 32/46, sur l’ilot central de la cuisine, sans précision du commissaire de justice sur la nature desdites clefs.
Il ressort de l’ensemble de ces pièces que Mme [L] est devenue occupante sans titre le 25 mai 2024, qu’elle aurait dû remettre, avant cette date, voire au plus tard à cette date, en main propre ou à un mandataire dûment mandaté par sa bailleresse, son jeu de clefs de la maison ; qu’il ressort de ses propres pièces qu’elle ne l’a pas fait ; que l’information, adressée à un commissaire de justice mandaté 4 jours plus tôt pour réaliser l’état des lieux de sortie, selon laquelle elle aurait laissé les clefs dans la maison ne saurait caractériser cette obligation légale de restitution. La transmission, ou l’absence de transmission, par Maître [P] de l’e mail du 28 mai 2024 de Mme [L] à Mme [R] ne saurait être imputable à Mme [R].

En tout état de cause, ce n’est que le 26 août 2024 qu’il est prouvé par acte faisant foi qu’un commissaire de justice ayant un mandat en cours de la demanderesse, a appris de Mme [L] qu’elle avait laissé les clefs dans la maison.

La demanderesse est donc fondée à solliciter une indemnité d’occupation valable jusqu’à cette date, étant rappelé que le fait qu’elle ait disposé d’un double des clefs – allégation dont la preuve n’est au demeurant pas clairement établie – ne dispensait pas Mme [R] de remettre son propre jeu de clefs, alors qu’elle était déchue de tout titre d’occupation.

Mme [L] sera donc condamnée à verser à Mme [R] la somme totale de 7 580,5 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation sera fixée sur la base du loyer tel qu’il était s’il s’était poursuivi :
6 jours en mai 2024 : 483,8 euros, Juin : 2 500 eurosJuillet : 2500 euros26 jours en août 2024 : 2 096,7 euros.
Sur les conséquences tirées de l’état du logement
En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du logement loué.

Il est constant que si pendant l'exécution du bail cette obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active du locataire qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l'obligation d'entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n'est pas le cas de l'obligation de délivrance.

Quant à lui, en application de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de :
a) (…)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ; (…)
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

* * *

En l’espèce, il sera rappelé que la locataire avait l’obligation d’entretenir le bien loué pendant la période où le logement a été à sa disposition, soit à partir du 13 novembre 2023, et jusqu’à la restitution effective des clefs, dont il a été vu plus haut qu’elle doit être fixée au 26 août 2024, soit une période de moins de 9 mois. De son côté, Mme [R] devait fournir un logement en bon état d’usage et de réparation.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties, dont il résulte que le bien était en bon état d’usage ; en dehors de traces dans les placards des chambres, et de quelques désordres mineurs affectant le lave-vaisselle, le logement est décrit comme propre, repeint (à l’exclusion de la salle TV et du garage) et les meubles lavés ou propres, sauf le tapis au sol de la salle TV ; manuscritement, la mention : « quelques infiltrations au mur » est rédigée après la description de l’état du garage. En deuxième page, dans la description des extérieurs, après la description de la véranda, un problème d’infiltration d’eau au plafond est aussi mentionné. En conséquence, le juge de céans n’est pas éclairé sur l’ampleur, la localisation exacte et le nombre desdites infiltrations à l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il est constant qu’un cyclone est intervenu pendant l’exécution du contrat de bail et que la locataire a dûment prévenu son assureur, ce qu’elle était tenue de faire en cas de force majeure. En conséquence, l’état de la maison en lien avec l’aggravation des infiltrations due au cyclone et forte pluie de la saison cyclonique 2023-2024 ne saurait :
Ni être imputable à la locataire, s’agissant d’un cas de force majeure ayant eu pour conséquence de dégrader l’état du logement pendant l’exécution du bail, Ni permettre d’en déduire que dès le début du contrat de bail, le logement était mal entretenu.
Ainsi, le devis de peinture (pièce 15 en demande) ne saurait être mis à la charge de Mme [L].

Concernant le devis lié à la piscine et au nettoyage, les remarques suivantes seront effectuées :
Si Mme [L] affirme unilatéralement ne pas avoir occupé le logement entre la fin de son préavis le 25 mai 2024 et le moment où sa bailleresse aurait pu reprendre possession des clefs en main propre, le 26 août 2024, il n’en demeure pas moins que juridiquement, elle n’avait pas restitué les clefs sur cette période et restait tenue de ses obligations, comme si elle avait occupé le logement, Il ressort du constat de commissaire de justice du 4 septembre 2024 que la piscine est verte, le bassin n’est plus alimenté en eau, des feuilles jonchent le sol ; le de façon générale, des déchets ont été laissées dans les poubelles, le carrelage est décrit comme sale de même que les toilettes, la salle d’eau ; ou sans entretien visible (pages 8, 9, 11, 18, 19, 30, 37 du constat) ;
Il sera fait droit au devis d’entretien de la piscine et du nettoyage, soit : 883,11 euros + 2160 euros. Le devis de réparation des climatiseurs sera rejeté, étant précisé que le numéro de SIRET ne correspond pas à l’établissement émetteur du devis et que sa réalité ne peut être vérifiée.

Concernant les télécommandes, serrure et portail électrique, il sera constaté que dans l’état des lieux d’entrée, les volets roulants électriques sont mentionnés comme fonctionnant très bien, aucune précision n’est faite sur l’existence d’un portail électrique et sur son état. En conséquence, la nécessité du remplacement de tous les canons et télécommandes ne peut être imputée à la locataire, étant précisé que le devis de DFOI ne précise pas le montant de chaque poste de réparation. L’intégralité du devis sera rejetée.

Enfin, dans le calcul du montant accordé, la somme indemnisée par l’assureur de 1 914,04 euros, sera retranchée (pièce 23 en demande). Ainsi, Mme [R] justifie son droit à bénéficier de la somme de 1 129,07 euros.

De son côté, Mme [L] demande l’indemnisation de son trouble de jouissance du fait de l’humidité dans le logement. Il ressort des pièces :
Que quelques traces d’infiltration, sans précision de leur localisation, sont mentionnées dans l’état des lieux d’entrée, Qu’un problème de douche, considéré comme réparé par son fils, est évoqué le 1er janvier 2024 (pièce 19 en demande), Que le 16 mars 2024, elle adresse un courrier recommandé à sa bailleresse en faisant part de l’apparition d’infiltrations à l’intérieur du logement, dans le sous-sol suite à l’état de la douche et dans la chambre accolée à la salle de bain, outre une mauvaise évacuation faisant remonter des odeurs d’égout dans la baignoire du bas (pièce 5 en défense), Que le 27 mars 2024, Mme [R] transmet à Mme [L] les coordonnées d’une entreprise qu’elle a mandatée (pièce 21 en demande), qui atteste par écrit l’avoir contactée téléphoniquement les 26, 27 et 29 mars, en vain et avoir appris le 8 avril 2°24 qu’elle refusait son intervention, dans l’atteinte d’un huissier de justice (pièce 22 en demande).
Il s’en déduit que :
Mme [L], sur laquelle repose la charge de la preuve de sa demande indemnitaire, échoue à rapporter la preuve de ce qu’elle n’a pas pu jouir de 50% de son logement, elle échoue également à rapporter la preuve de ce qu’après son signalement à sa bailleresse, cette dernière est restée inactive en violation de son obligation de délivrance d’un logement conforme, elle n’a pas laissé accès au professionnel mandaté par Mme [R], de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de son propre manquement à son obligation de locataire rappelée plus haut.
Par suite, elle échoue à rapporter la preuve de ce qu’elle n’a pas pu exercer son activité commerciale dans les lieux loués.

Elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, et donc de sa demande de compensation. Sur d’éventuels délais de paiement, elle ne transmet aucune pièce justifiant de sa situation, de sorte que le juge ne peut apprécier le bien fondé de cette demande.

Sur les frais du procès
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [L], qui succombe, sera tenue des dépens, incluant les frais de constats de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [L] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS