TJ 93008, 4 juin 2026, RG 25/00974

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/00974 - N° Portalis D
B3S-W-B7J-2JCF
N° de MINUTE : 26/00878

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1] SISE [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LACAZE ET HENRY IMMOBILIER CILH GESTION SAS, représenté par ses dirigeants légaux audit siège en cette qualité
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I], [T] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [T] [Z] est propriétaire du lot 347 au sein de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet LACAZE ET HENRY Immobilier CILH GESTION (SAS), a fait assigner Monsieur [I] [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation de la créance signifiées le 29 septembre 2025 à la dernière adresse connue du défendeur, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6] demande à la présente juridiction de :

Vu l’article 10 de la Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965
Vu l’article 81 de la Loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1
Vu l’article 1231-6 et suivants du Code civil
Vu l’article 1240 du Code civil
Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile

Condamner Monsieur [I] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

A titre principal

- 14.176,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 juillet 2025, se décomposant comme suit :

- 5.251,37 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 7 septembre 2022 et le 9 juillet 2025, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

- 8.925,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre subsidiaire

- 5.251,37 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 7 septembre 2022 et le 9 juillet 2025, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

- 8.925,40 euros au titre des dommages et intérêts ;

En tout état de cause

- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

- 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [I] [Z] aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [I] [T] [Z] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 12 mars 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale ainsi que des documents du service de la publicité foncière du département de la Seine-[Localité 4] justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [T] [Z],
- le décompte de la créance réclamée afférente à la période du 7 septembre 2022 au 9 juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 5.251,37 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 8.925,40 euros qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 19 décembre 2023, 25 juin 2024 et 9 juillet 2025, portant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, adoption de travaux et approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2025,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [I] [T] [Z] depuis le 1er octobre 2022,
- les décomptes annuels de régularisation des charges définitives,
- le contrat de syndic en vigueur du 24 juillet 2023 au 24 juillet 2026,
- la mise en demeure du 8 novembre 2024 adressée à Monsieur [I] [T] [Z].

L'examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant, l’ensemble des appels de fonds et des décomptes annuels de répartition des charges définitives versés aux débats corroborant précisément chaque ligne du décompte produit.

De son côté, Monsieur [I] [T] [Z], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [I] [T] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6] la somme de 5.251,37 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 7 septembre 2022 et le 9 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, soit à compter du lendemain de l’assignation, sur la somme de 4.428,53 euros, et à compter du 30 septembre 2025, soit à compter du lendemain de la signification des dernières conclusions d’actualisation du syndicat demandeur, sur le surplus.

En revanche, la mise en demeure du 8 novembre 2024 ne peut être prise en compte comme point de départ des intérêts au taux légal, en l’absence de preuve de notification régulière de cette lettre dans les pièces communiquées au dossier de plaidoirie du demandeur.

Sur la demande en paiement de 7.161,46 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [I] [T] [Z] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé ne peuvent pas être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée au sens de cette disposition légale :

- ainsi de l’intégralité des frais facturés par l’avocat du syndicat demandeur pour les différentes assignations et conclusions, le dossier de plaidoirie, les « frais contentieux », l’exécution forcée, la provision sur honoraires, la mise en demeure par avocat, les « frais d’avocat », les frais forfaitaires d’inscription d’hypothèque légale.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire en paiement de 7.161,46 euros au titre de dommages et intérêts subis par la copropriété

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

Le syndicat demandeur considère à titre subsidiaire que les différents frais d’avocat qu’il a exposés au titre des différentes procédures qu’il a dû diligenter à l’encontre de Monsieur [I] [T] [Z], du fait du comportement fautif du débiteur, constituent un préjudice directement en lien avec ce dernier, et devant être réparé à la hauteur du montant de ces frais.

Toutefois, cette demande apparaît infondée, dans la mesure où les frais d’avocat exposés par le syndicat demandeur sont des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure, et se rapportent manifestement à différentes procédures de recouvrement, dont certaines antérieures au présent litige.

Ainsi, le demandeur ne peut être que débouté de cette demande subsidiaire.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [I] [T] [Z] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l'égard de la copropriété depuis de nombreuses années.

Les manquements répétés de Monsieur [I] [T] [Z] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, et ce malgré plusieurs condamnations judiciaires précédentes, ce qui est établi par les pièces versées aux débats, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6] la somme de 520 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil n’est pas justifié, et sera en conséquence rejeté.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [T] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [T] [Z] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], immeuble situé [Adresse 6], une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 2.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS