CA Rennes, 9 juin 2026, RG 25/06623

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°

N° RG 25/06623 - N° Portalis DBVL-V-B7J-WHLM

(Réf 1ère instance : 2025003570)

S.A.S. DIX VINGT TREIZE

C/

S.A.R.L. LES ORMEAUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me TOURNADE

Me CLERGEAU

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

TC [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 JUIN 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Constance DESMORAT, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026 devant Madame Sophie RAMIN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. DIX VINGT TREIZE SAS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 922 011 812, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES substitué par Me Lucie ARZEL, avocat au barreau de Nantes

INTIMÉE :

S.A.R.L. LES ORMEAUX, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 449 087 352, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Stéphane CLERGEAU de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

La société à responsabilité limitée Les Ormeaux exploite sous le nom commercial [Adresse 3] un fonds de commerce de crêperie sur place et à emporter dans un local situé dans le centre de [Localité 6] (44). Son gérant est M. [P].

La société par actions simplifiée Dix Vingt Treize (ci-après DVT) a pour activité la restauration crêperie. Elle a pour président M. [Q].

Selon une première lettre d'intention du 18 février 2025 signée entre M. [P] et M. [Q], ce dernier a proposé le rachat du fonds de commerce de la société Les Ormeaux.

Selon une seconde lettre d'intention signée le 17 mars 2025 remplaçant la précédente, signée de M. [P] en son nom et en qualité de représentant de la société Les Ormeaux et de M. [Q], ce dernier, ou toute société qu'il se substituerait, a proposé le rachat de 100 % des titres de la société Les Ormeaux au prix provisoire de 818 873 euros et sous plusieurs conditions suspensives. Selon un calendrier indicatif, il était envisagé la signature des accords définitifs le 31 octobre 2025. La lettre prévoyait que, dans l'attente, la société Les Ormeaux consente à la société DVT une convention de location-gérance portant sur le fonds de commerce exploité pour une durée expirant le 31 octobre 2025 à minuit.

Le 4 avril 2025, le contrat de location-gérance entre la société DVT et la société Les Ormeaux a été signé avec cette même date de fin de contrat. Le montant de la redevance mensuelle était fixée à 12 480 euros TTC.

La société DVT n'a pas payé les redevances.

Le 30 mai 2025, la société Les Ormeaux a fait délivrer une sommation de payer et une sommation de respecter l'interdiction de modification de l'exploitation, visant la clause résolutoire de l'article 20 du contrat.

Le même jour, la société DVT a fait valoir une exception d'inexécution en mettant en demeure la société Les Ormeaux de prendre à sa charge des travaux de mise en conformité mais également de transmettre les documents nécessaires à l'audit.

Le 27 juin 2025, sans solution trouvée, la société DVT a assigné la société Les Ormeaux devant le tribunal de commerce de Saint Nazaire, au fond, en contestation de la régularité des sommations et autorisation à suspendre le paiement des redevances.

Le 15 juillet 2025, la société Les Ormeaux a fait délivrer une nouvelle sommation de payer visant la clause résolutoire de l'article 15 du contrat.

Le 13 août 2025, la société DVT a assigné en référé la société Les Ormeaux en contestation de la troisième sommation et privation de tout effet de cette sommation.

Par ordonnance du 14 octobre 2025, le juge des référés a considéré que cette dernière sommation avait été délivrée de mauvaise foi par la société Les Ormeaux du fait, notamment, de sa connaissance de l'instance au fond.

Le 4 novembre 2025, la société Les Ormeaux a été autorisée à assigner la société DVT en référé d'heure à heure à l'audience du 7 novembre 2025 aux fins, principalement, d'expulsion, restitution du fonds et de remise en état, en raison de la survenance du terme du contrat.

L'assignation a été délivrée le 5 novembre 2025.

Par ordonnance du 21 novembre 2025, le juge des référés du tribunal de commerce de Saint Nazaire a :

- jugé la demande de recevabilité de la société Dix Vingt Treize irrecevable et mal fondée,

- jugé que le contrat de location gérance est un contrat à durée déterminée puisque signé par les deux parties pour une durée ferme et précise,

- jugé que le contrat de location gérance a expiré le 31 octobre 2025 à minuit,

- jugé que la société Dix Vingt Treize est occupante sans droit ni titre du fonds de commerce depuis le 1er novembre 2025, à 00h01,

- jugé que la société Dix Vingt Treize est à l'origine d'un trouble manifestement illicite à l'égard de la société Les Ormeaux, propriétaire des fonds, en se maintenant dans le fonds de commerce et en poursuivant son exploitation,

- ordonné la remise en état conformément à l'article 873 du code de procédure civile,

- condamné la société Dix Vingt Treize à restituer le fonds de commerce à la société Les Ormeaux situés [Adresse 4] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique territorialement compétente, de tout technicien, le commissaire de justice mettant en oeuvre les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution si nécessaire,

- ordonné l'expulsion de la société Dix Vingt Treize ainsi que de tout occupant et bien de son chef du fonds situé [Adresse 5] [Localité 7] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique territorialement compétente, de tout technicien, le commissaire de justice mettant en oeuvre les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution si nécessaire,

- réservé la liquidation de l'astreinte,

- condamné la société Dix Vingt Treize à payer à titre de provision à la société Les Ormeaux la somme de 12 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu'à la libération du fonds et restitution des clefs et débouté la société Les Ormeaux du surplus de sa demande,

- débouté la société Dix Vingt Treize de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouté la société Les Ormeaux de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné la société Dix Vingt Treize à payer à la société Les Ormeaux la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la société Les Ormeaux du surplus de sa demande,

- débouté la société Les Ormeaux du chef de sa demande de remboursement des frais relatifs au procès-verbal établi le 31 octobre 2025 par le commissaire de justice,

- condamné la société Dix Vingt Treize aux entiers dépens y compris tous les frais de mise à exécution de la présente ordonnance à intervenir incluant les frais imputés au créancier en application du code des procédures civiles d'exécution,

- liquidé les frais de greffe à la somme de 38,65 euros TTC.

Par déclaration du 5 décembre 2025, la société DVT a interjeté appel de cette décision ne visant que les chefs de décision critiqués. (RG 25/06623)

Par déclaration du 19 décembre 2025, la société DVT a de nouveau interjeté appel de cette décision pour indiquer l'objet de l'appel, à savoir l'infirmation, la réformation voire l'annulation de la décision. (RG 26/00079)

Les deux appels ont été joints sous le numéro RG 25/06623.

Le 16 février 2025, la société Les Ormeaux a assigné la société DVT, M. [Q] et Mme [N], directrice générale, en référé d'heure à heure devant le président du tribunal de commerce pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de l'absence de remise du fonds malgré la notification de l'ordonnance du 21 novembre 2025 et du détournement d'éléments corporels du fonds. Elle demandait notamment la remise en état du fonds, la restitution du matériel sous astreinte, et diverses provisions au titre de la liquidation des astreintes et de l'indemnité de jouissance du matériel.

Par ordonnance du 3 mars 2026, le juge des référés du tribunal de commerce a sursis à statuer quant à la demande de liquidation des astreintes et a rejeté les autres demandes, invitant les parties à mieux se pourvoir au fond.

Les dernières conclusions de la société DVT ont été déposées le 28 avril 2026 ; celles de la société Les Ormeaux, le 29 avril 2026.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2026 avant l'ouverture des débats.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

La société DVT demande à la cour de :

- déclarer la société DVT recevable et bien fondée en son appel,

- débouter la société Les Ormeaux de son appel incident,

en conséquence,

- recevoir la société DVT en son appel en la déclarant fondée,

- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :

- jugé la demande de recevabilité de la société Dix Vingt Treize irrecevable et mal fondée,

- jugé que le contrat de location gérance est un contrat à durée déterminée puisque signé par les deux parties pour une durée ferme et précise,

- jugé que le contrat de location gérance a expiré le 31 octobre 2025 à minuit,

- jugé que la société Dix Vingt Treize est occupante sans droit ni titre du fonds de commerce depuis le 1er novembre 2025, à 00h01,

- jugé que la société Dix Vingt Treize est à l'origine d'un trouble manifestement illicite à l'égard de la société Les Ormeaux, propriétaire des fonds, en se maintenant dans le fonds de commerce et en poursuivant son exploitation,

- ordonné la remise en état conformément à l'article 873 du code de procédure civile,

- condamné la société Dix Vingt Treize à restituer le fonds de commerce à la société Les Ormeaux situés [Adresse 4] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique territorialement compétente, de tout technicien, le commissaire de justice mettant en oeuvre les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution si nécessaire,

- ordonné l'expulsion de la société Dix Vingt Treize ainsi que de tout occupant et bien de son chef du fonds situé [Adresse 5] [Localité 7] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique territorialement compétente, de tout technicien, le commissaire de justice mettant en oeuvre les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution si nécessaire,

- réservé la liquidation de l'astreinte,

- condamné la société Dix Vingt Treize à payer à titre de provision à la société Les Ormeaux la somme de 12 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu'à la libération du fonds et restitution des clefs et débouté la société Les Ormeaux du surplus de sa demande,

- débouté la société Dix Vingt Treize de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné la société Dix Vingt Treize à payer à la société Les Ormeaux la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la société Les Ormeaux du surplus de sa demande,

- condamné la société Dix Vingt Treize aux entiers dépens y compris tous les frais de mise à exécution de la présente ordonnance à intervenir incluant les frais imputés au créancier en application du code des procédures civiles d'exécution,

- liquidé les frais de greffe à la somme de 38,65 euros TTC.

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :

- débouté la société Les Ormeaux de sa demande de dommages-intérêts,

- débouté la société Les Ormeaux du chef de sa demande de remboursement des frais relatifs au procès-verbal établi le 31 octobre 2025 par le commissaire de justice,

et statuant à nouveau,

- débouter la société Les Ormeaux de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Les Ormeaux à verser à la société DVT la somme de 5.000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la première instance,

- condamner la société Les Ormeaux aux entiers dépens de première instance,

en tout état de cause,

- débouter la société Les Ormeaux de son appel incident,

- écarter des débats les pièces n°8, n°9, n°10 et n°11 de la société Les Ormeaux,

- condamner la société Les Ormeaux à verser à la société DVT la somme de 10.000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les société Les Ormeaux aux entiers dépens.

La société Les Ormeaux demande à la cour de :

- débouter la société DVT de son appel et en conséquence de toutes ses demandes fins et conclusions,

- confirmer l'ordonnance de référé sauf en ce qu'elle a débouté la société Les Ormeaux de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de remboursement du procès-verbal de constat en date du 31 octobre 2025, et en rappelant que l'indemnité courra jusqu'à la restitution du fonds en tous ses éléments corporels et incorporels,

- recevoir la société Les Ormeaux en son appel incident,

statuant à nouveau de ces chefs,

- condamner la société DVT à verser à la société Les Ormeaux, à titre de provision la somme de 20 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice,

en tout état de cause,

- condamner la société DVT à verser à la société Les Ormeaux la somme de 6.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles d'appel outre les entiers dépens d'appels et de première instance qui comprendront les frais du procès-verbal de constat du 31 octobre 2025.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION

Sur la demande d'expulsion et de restitution du fonds de commerce

La société DVT fait valoir, en substance, que la contestation sérieuse relative à l'interdépendance du contrat de location gérance et de la lettre d'intention dans le cadre de l'opération de cession de titres, ôterait tout caractère manifeste à l'illicéité alléguée du trouble, qui résulterait du maintien dans les lieux malgré le terme du contrat de location gérance.

L'article 872 du code de procédure civile dispose :

«  Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 873 du même code ajoute :

« Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Le trouble manifestement illicite constitue toute perturbation résultant d'une action, d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et apparente d'une norme obligatoire, d'origine légale, réglementaire, judiciaire ou contractuelle.

Le trouble et son illicéité doivent apparaître avec l'évidence requise devant le juge des référés et il appartient à celui qui s'en prévaut d'en faire la démonstration.

Il s'agit de mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes d'un demandeur.

La seule constatation de l'existence d'une contestation sérieuse sur le fond du droit est insuffisante pour justifier le refus de prendre les mesures prévues par l'article 873, alinéa 1, du code de procédure civile.

Par lettre d'intention du 14 mars 2025, M. [Q], a proposé d'acquérir les titres de la société Les Ormeaux. Il n'est pas contesté que M. [P], en son nom et en qualité de représentant de la société Les Ormeaux, a signé cette lettre.

La lettre prévoit que la société Les Ormeaux s'engage à consentir une convention de location gérance à la société DVT et que celle-ci soit conclue « pour une durée ferme expirant le 31 octobre 2025 ». Dans le cadre du calendrier indicatif des diligences à effectuer pour parvenir à la cession, il était prévu une signature des « accords juridiques définitifs » à cette date.

Toutefois, la lettre d'intention ne prévoit pas de prorogation ou de renouvellement de la convention de location gérance au-delà de la date du 31 octobre 2025 en cas d'échec de la préparation et de la négociation de la réalisation du projet de cession.

Le contrat de location gérance, qui ne mentionne pas la lettre d'intention, prévoit :

« article 2 - durée

Le contrat est conclu pour une durée ferme courant à compter rétroactivement du 15 mars 2025 pour se terminer le 31 octobre 2025 à minuit, sans possibilité de le résilier avant l'arrivée du terme en dehors des cas spécifiquement visés aux présentes.

A l'issue de cette période, le présent contrat sera terminé de plein droit ».

Ni le renouvellement ni la prorogation ne sont envisagés.

Ainsi, il importe peu que le contrat de location gérance s'inscrive dans les négociations relatives à la cession de titres, dès lors que les parties à la lettre d'intention et les parties au contrat de location gérance sont convenues dans les deux documents contractuels d'un terme au contrat de location gérance sans possibilité de prorogation ou de renouvellement.

Des données versées à la cour, il est relevé que le litige au fond évoqué par la société DVT concerne principalement l'exception d'inexécution relative au paiement des redevances et non l'appréciation du terme du contrat de location gérance.

Les contestations sur l'éventuelle interdépendance des contrats et sa portée juridique n'ont pas d'effet sur l'illicéité manifeste du trouble résultant du maintien dans les lieux de la société DVT, malgré le terme fixé au contrat et dans la lettre d'intention, et portant atteinte au droit de propriété de la société Les Ormeaux sur le fonds de commerce.

De même, les éventuelles fautes commises par les partenaires à la lettre d'intention n'ont pas d'effet sur le caractère manifeste de l'illicéité du trouble.

L'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société DVT et la restitution du fonds de commerce, sous astreinte.

En revanche, il n'y avait pas lieu pour le juge des référés de dire la « demande de recevabilité » de la société DVT « irrecevable et mal fondée » aux motifs d'un rejet de ses moyens de défense alors que la demande de « recevabilité » n'était formulée que comme un a priori, sans aucune motivation spécifique par la société DVT. Ce chef de l'ordonnance sera infirmé.

Sur l'indemnité d'occupation

La société Les Ormeaux fait valoir que l'indemnité d'occupation doit courir jusqu'à la restitution du fonds en tous ses éléments corporels et incorporels.

La fixation d'une indemnité d'occupation par le juge des référés correspond à la fixation d'une provision à valoir sur l'indemnité qui sera due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux et empêche l'occupation des lieux par le propriétaire du fonds.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur le fait que le contrat ayant pris fin le 31 octobre 2025, la société DVT est redevable d'une indemnité d'occupation pour s'être maintenue dans les lieux d'exploitation du fonds de commerce, laquelle doit donc courir, comme l'a retenu le juge des référés, jusqu'à la remise des clés permettant l'accès aux lieux et non jusqu'à la restitution du fonds en tous ses éléments corporels et incorporels.

La société DVT qui conteste le principe même de l'expulsion et de la restitution, ne formule aucune remarque sur le montant fixé par le juge des référés au titre de l'indemnité d'occupation.

Le montant fixé de 12 480 euros qui est celui de la redevance mensuelle antérieurement convenue entre les parties, correspond à une juste appréciation du préjudice subi du fait de la perte de la possibilité d'exploitation du fonds faute d'accès à son lieu d'exploitation.

L'ordonnance est confirmée sur ce point sauf à préciser que la somme de 12.480 euros est due mensuellement.

Sur l'appel incident relatif à la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance

La société DVT demande que soient écartées des débats les pièces 8, 9, 10 et 11 adverses lesquelles proviendraient d'un contentieux distinct opposant un bailleur à la société Boost loca mobil, dont la dirigeante est la société Vario positif, elle-même dirigée par M. [Q], en ce qu'il est porté atteinte au principe de loyauté dans l'administration de la preuve.

La société Les Ormeaux indique avoir été contactée par le bailleur de la société Boost loca mobil, lequel a constaté dans les locaux loués du matériel portant le logo Ar poul gwen.

Il n'est pas établi que la société Les Ormeaux ait obtenu par des manoeuvres déloyales les pièces susvisées.

Il n'y a pas lieu de les écarter des débats. Il convient de rejeter la demande en ce sens de la société DVT.

La société Les Ormeaux fait valoir que le locataire gérant n'a pas restitué le fonds dans l'état où il lui a été confié et qu'il manquait une partie du matériel d'exploitation empêchant sa poursuite. Elle considère avoir subi un préjudice du fait de la violation du contrat en toute mauvaise foi et du détournement de sa propriété. Elle souligne que sa charge de loyer au propriétaire des murs s'élève à 9 000 euros par trimestre. Elle demande une somme de 20 000 euros au titre d'un préjudice de jouissance.

Il ressort des lettres échangées entre les avocats qu'une partie du matériel du fonds de commerce, dont il n'est pas donné le détail, avait été stockée par le locataire hors du lieu d'exploitation et non remis immédiatement avec la restitution des clés, ce point n'étant pas contesté. Une partie du matériel a été récupérée postérieurement par la société Les Ormeaux.

Les pièces produites relatives au matériel stocké dans les locaux loués par la société Boost loca mobil, et notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi par le bailleur de la société Boost Loca Mobile le 23 mars 2026, révèlent en outre la présence de tonneaux ou de tables susceptibles d'appartenir à la société Les Ormeaux comme présentant le logo Ar poul gwen. Toutefois, il n'est pas établi que les manèges à crêpes présents sur les photographies dudit procès-verbal de constat sont les siens. A cet égard, la comparaison avec de simples photographies non datées qui auraient été prises sur le lieu d'exploitation du fonds, avant l'entrée en jouissance de la société DVT, n'est pas probante.

Surtout, la société Les Ormeaux ne justifie pas que l'omission de ce matériel, dont la consistance n'est pas détaillée, a empêché l'exploitation ni dans quelle proportion.

Il existe une contestation sérieuse quant à l'existence d'un préjudice indemnisable.

La demande de provision est rejetée. L'ordonnance confirmée sur ce point.

Dépens et frais irrépétibles

Le procès-verbal du commissaire de justice du 31 octobre 2025 n'a pas été réalisé sur décision judiciaire. Il n'y a pas lieu de faire entrer son coût dans les dépens. L'ordonnance de référé est confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Les Ormeaux sur ce point.

Le coût de ce procès-verbal relève des frais irrépétibles.

Succombant principalement à l'instance, la société DVT sera condamnée aux dépens de l'appel et à payer à la société Les Ormeaux une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les condamnations aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS,