TJ 69123, 10 juin 2026, RG 25/01664

ORDONNANCE DU : 10 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01664 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3BJZ
AFFAIRE : Syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] C/ SAS YAAFA [N] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la SNC REGIE FRANCHET EZT CIE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SAS YAAFA [N] [F]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître John GARDON de la SELARL GARDON AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 30 Mars 2026 - Délibéré au 21 Mai 2026 prorogé au 10 Juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] a assigné la société YAAFA [N] [F] devant le juge des référés de [Localité 1] le 23 juillet 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 27 mars 2026, de :
Faire interdiction à la société YAAFA [N] [F], sous astreinte de 500 € par infraction constatée à compter de l’ordonnance à intervenir, d’entreposer les déchets liés à son activité commerciale au sein des parties communes du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], Condamner la société YAAFA [N] [F] à souscrire un contrat de collecte privée de ses déchets, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir, Condamner la société YAAFA [N] [F] à justifier auprès du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] de la souscription de ce contrat et de son maintien en vigueur, à première demande, sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard à compter de ladite demande, Se réserver le droit de liquider lesdites astreintes, Condamner la société YAAFA [N] [F] à payer, à titre provisionnel, au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2 779,50 €, au titre des frais d'établissement d'un constat et d'évacuation des déchets réglés pour la période de juillet 2023 à juillet 2024. Condamner la société YAAFA [N] [F] à payer, au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3 500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société YAAFA [N] [F] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit. Le syndicat des copropriétaires énonce les éléments suivants au soutien de ses demandes :
L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] est soumis au régime de la copropriété. L’immeuble est composé d'un local commercial situé au rez-de-chaussée avec annexe au 1er et 2ème étage, et de 3 appartements.
La société YAAFA [N] [F] occupe le local commercial et ses annexes, au sein desquels elle exerce une activité de restauration. Un bail commercial lui a été consenti le 8 novembre 2012 par les consorts [X].
Après plusieurs échanges entre le syndic de copropriété et la société YAAFA [N] [F], un différend perdure quant à la gestion des déchets au sein de la copropriété. Plusieurs mises en demeure ont été adressées à la société YAAFA [N] [F] entre 2021 et 2023, au nom du syndicat des copropriétaires, lui demandant de ne pas déposer les déchets afférant à son restaurant au sein des containers de la copropriété, destinés à accueillir les déchets ménagers. Le même courrier lui rappelle que la société YAAFA [N] [F] est tenue de prévoir un espace dédié dans ses parties privatives pour accueillir ses propres containers.
Par lettre recommandée en date du 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a saisi un conciliateur de justice. Un constat d’échec a été dressé le 21 novembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires a fait dresser par commissaire de justice deux procès-verbaux de constat dans les parties communes, les 25 avril et 26 mai 2023 et le 30 juin 2025. Les constats relatent les désordres causés par le stockage des déchets de la société YAAFA [N] [F] au sein des parties communes, dans les mêmes containers que ceux dédiés aux déchets des habitants de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires indique que la mairie de [Localité 1] lui a adressé plusieurs courriers afin d’attirer son attention sur la gestion des déchets en indiquant que la quantité de déchets était supérieure aux seuils fixés par le Règlement de collecte des déchets de la ville. Elle a également précisé qu’à défaut de régulation de la situation le ramassage des déchets ne sera plus effectué.
La société YAAFA [N] [F] a procédé au rachat des locaux loués par la SCI BB LAB. Un nouveau contrat de bail a été conclu avec la SCI BB LAB le 30 janvier 2026.
Le syndicat des copropriétaires concernant le stockage des déchets du restaurant relève que l'immeuble ne comporte aucun local poubelle, que les poubelles sont donc entreposées dans le hall d’entrée, que l'activité de restauration de la société YAAFA génère des déchets, ce qui a conduit la société YAAFA à faire l'acquisition de son propre bac poubelle. Pour autant, ses containers sont entreposés dans l’entrée de l’immeuble, au même endroit que ceux destinés aux ménages occupant les appartements, rendant difficile la circulation et l’accès aux escaliers de l’immeuble, l’atteinte aux droits des occupants de l’immeuble de pouvoir jouir des parties communes dans des conditions normales est donc incontestable. L’ancien contrat de bail signé avec les consorts [X], le 8 novembre 2012, stipule que la société YAAFA sera tenue de prévoir dans ses parties privatives un espace dédié à l’entreposage des poubelles. Le syndicat des copropriétaires relève que le nouveau contrat de bail signé en 2026 ne reprend plus lesdites stipulations. Toutefois, la société YAAFA reste tenue aux dispositions réglementaires applicables dans le cadre de la collecte des déchets ménagers et assimilés applicables dans la Commune de [Localité 1]. Il n’appartient pas au Syndicat des Copropriétaires de supporter les conséquences du volume important de déchets générés exclusivement par l'activité de la société YAAFA.
En second lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite que la société YAAFA [N] [F] prenne en charge l’évacuation de ses déchets. Le syndicat des copropriétaires indique que le mail reçu par la société YAAFA [N] [F], de la mairie de [Localité 1] le 14 novembre 2023, ne peut s’interpréter comme la possibilité pour le restaurant de ne pas s’en remettre à un collecteur privé de déchet. Le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats plusieurs mails émanant du service chargé de la collecte des déchets ménagers au sein du [Localité 4] [Localité 1] et qui ont trait précisément à ceux de la société YAAFA [N] [F]. La Métropole y indique que le ramassage des déchets ne concerne que les déchets ménagers et que ceux afférant au restaurant doivent être ramassés par un collecteur privé. En outre, le fait de s'acquitter de la taxe d'ordures ménagères lui confère simplement le droit de bénéficier des services de collecte de ses déchets, si ceux-ci respectent les seuils fixés de façon réglementaire. Le règlement de la Métropole de [Localité 1] prévoit que le producteur des déchets doit faire appel à un opérateur privé pour leur collecte et leur traitement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires indique que du fait du comportement de la société YAAFA, la copropriété a subi de nombreuses interruptions du service de collecte de la Métropole. Cette situation a contraint la copropriété à dépenser la somme totale de 2 340 € (13 x 180 €), auprès une entreprise privée pour faire évacuer les déchets ménagers.

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La société YAAFA demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 26 mars 2026, de :
A titre principal :
Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] formulées à l’encontre de la société YAAFA [N] [F] Dire et Juger qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent imputable à la société YAAFA [N] [F] au sens de l’article 835 du Code de procédure civile ;Dire et juger que la demande d’interdiction d’usage du local commun à ordures constitue une atteinte manifeste au principe d’égalité entre copropriétaires et occupants dans la jouissance des parties communes, en violation des articles 4, 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;Dire et juger qu’aucune disposition du règlement de copropriété ni du bail commercial ne fonde l’interdiction faite à la société YAAFA [N] [F] d’accéder ou d’utiliser le local commun à ordures ménagères ;Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires ne peut imposer à la société YAAFA [N] [F] l’obligation de souscrire un contrat de collecte privée des déchets, en l’absence de tout fondement légal, réglementaire ou contractuel ;En conséquence,
Rejeter purement et simplement l’intégralité des demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société YAAFA [N] [F] ;

A tout le moins,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la société YAAFA [N] [F] ; A titre subsidiaire :
Dire et Juger qu’en tout état de cause, les demandes du Syndicat soulèvent des contestations sérieuses relatives aux droits et obligations des parties, excluant toute compétence du juge des référés pour statuer ;Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;En conséquence,
Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, sans qu’il y ait lieu à référé ; Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions, dirigées à l’encontre de la société YAAFA [N] [F] ; En tout état de cause :
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à verser à la société YAAFA [N] [F] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le Syndicat aux entiers dépens de l’instance.
La société YAAFA [N] [F] soulève l’irrecevabilité et le caractère illicite des demandes du syndicat des copropriétaires. Elle relève que lui interdire l’accès au local poubelle de la copropriété porte atteinte au principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires de pouvoir jouir des parties communes. La société YAAFA se trouve confrontée à une mesure dont le caractère discriminatoire, inéquitable et juridiquement infondé ne saurait sérieusement prospérer. En sa qualité de locataire commerciale, la société se voit refacturer par son bailleur, au titre des charges locatives récupérables, la quasi-totalité des charges de copropriété, incluant l’entretien des parties communes, couvrant notamment les dépenses liées au ramassage des déchets. De plus, elle supporte également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui lui est refacturée par le bailleur en application du bail commercial et dont le produit est justement destiné à financer le service public de collecte et de traitement des déchets afférant au local donné à bail. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut lui refuser l’accès à cette partie commune alors qu’à défaut cela reviendrait à lui interdire purement et simplement d’exploiter son activité dans le respect des règles sanitaires.
De même, le Syndicat tente d’introduire une distinction artificielle en affirmant que l’usage des bacs communs serait réservé aux occupants « ne produisant pas un volume trop important de déchets ». Or, une telle limitation ne repose sur aucune stipulation du règlement de copropriété, ou décision d’assemblée générale.
En second lieu, sur l’inopposabilité des stipulations du bail commercial au Syndicat des copropriétaires et leur interprétation erronée. La société YAAFA [N] [F] relève que les stipulations du bail commercial, conclu entre la société YAAFA et ses bailleurs, sont inopposables au Syndicat des copropriétaires, tiers à ce contrat. En tout état de cause, la portée de cette clause, son articulation avec les règles impératives du droit de la copropriété, ainsi que les contraintes matérielles d’exploitation du local, soulèvent des contestations sérieuses, excluant toute intervention du juge des référés.
En outre, sur le caractère infondé et illégitime de la demande tendant à faire injonction à la société YAAFA [N] [F] de souscrire un contrat de collecte privée des déchets. La société YAAFA [N] [F] indique que le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs d’imposer à une partie une obligation nouvelle, dépourvue de tout fondement légal ou contractuel alors qu’aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit ni n’autorise une interdiction d’usage du local poubelles pour certains occupants, ni l’obligation pour un copropriétaire ou son locataire commerçant de souscrire un service privé de collecte.
Enfin, il est constant que les restaurants ne sont soumis à aucune obligation légale ou réglementaire de souscrire un contrat de collecte privée des déchets et que la gestion des déchets dans les immeubles collectifs relève de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaire et de son syndic.
Sur le rejet de la demande provisionnelle de 2 779,50 €, la société YAAFA relève qu’il n’est pas démontré que les nuisances, ayant conduit à l’intervention de l’entreprise mandatée par le syndicat, aient été causées par la société. Dès lors la demande devra être rejetée en présence de contestations sérieuses.
Les difficultés ponctuelles rencontrées par le passé, notamment des dépôts de sacs en dehors des bacs ou des retards de ramassage, trouvent leur origine non dans le comportement de la société YAAFA [N] [F], mais dans des facteurs extérieurs totalement indépendants de sa volonté. La société YAAFA considère que le désordre évoqué relève de la propre responsabilité de la copropriété dès lors que la cause principale réside dans la configuration déficiente des lieux résultant des propres décisions du Syndicat.
Sur le risque d’atteinte grave, disproportionnée et irréversible portée à la poursuite et à la pérennité de l’activité de la société YAAFA, elle indique qu’interdire l’accès et l’usage du local commun à ordures rendrait matériellement impossible le stockage avant évacuation de ses déchets, pourtant indissociable de l’exploitation normale d’un restaurant. Ainsi, la société devrait soit cesser son activité, soit se maintenir en infraction avec la réglementation sanitaire.
Sur le caractère illégitime et abusif de l’action, la société YAAFA indique que les consorts [X], ses anciens bailleurs, persistent dans une stratégie contentieuse à son encontre, multipliant les initiatives procédurales par l’intermédiaire du Syndicat des copropriétaires, au sein duquel ils demeurent influents. La société considère que ce comportement est déloyal et abusif et tend à nuire aux intérêts de la société YAAFA.
L’audience a eu lieu le 30 mars 2026.
Le délibéré a été fixé au 21 mai 2026 et prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS 
Sur le trouble manifestement illicite :
L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.
La caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable à la société YAAFA [N] [F] de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fonde ses demandes sur le contrat de bail signé entre la société YAAFA et les consorts [X], le 8 novembre 2012, qui stipulait « Le preneur fera son affaire personnelle du stockage et de l'évacuation de ses déchets. Il devra se munir de ses propres containers et stocker ces derniers dans l'enceinte de ces locaux loués privatifs » tout en rappelant que le nouveau contrat de bail ne stipule plus cette obligation.
Le syndicat des copropriétaires produit deux procès-verbaux de constat visant à démontrer que les deux containers entreposés dans l’immeuble débordent en raison d’un nombre important de sacs poubelles. Plusieurs clichés produits révèlent la présence de plusieurs sacs poubelles à l’extérieur de l’immeuble dans l’attente du ramassage des déchets. Le syndicat des copropriétaires fournit un courrier de la Métropole du [Localité 4] [Localité 1], en date du 7 février 2024, dans lequel il est indiqué qu’en raison d’une surcharge des containers poubelles de l’immeuble, supérieur au seuil fixé par règlement, le ramassage des déchets ne serait plus effectué.
La société YAAFA soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut fonder ses demandes sur des stipulations contractuelles issues d’un accord qui ne l’engage pas lui-même alors que les limitations, relatives à l’accès à la zone où se trouve les containers ainsi que pour le ramassage des déchets, ne reposent sur aucune stipulation du règlement de copropriété, ou sur une décision d’assemblée générale, aucune clause du règlement de copropriété ne prévoyant une interdiction d’usage du local poubelles pour certains occupants ou imposant à un copropriétaire ou à son locataire commerçant de souscrire un service privé de collecte.
Enfin, la société YAAFA considère que les constats dressés par les commissaires de justice ne permettent pas de considérer que le container poubelle privé du restaurant bloque le passage dans le hall de l’immeuble alors que le constat du 30 juin 2025, ne démontre pas, de façon certaine, que les contenants des sacs qui se trouvent dans le container appartiennent à la société YAAFA.
Sur ce le président :
Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] n’est pas produit aux débats.
Si certes le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, cependant, le syndicat des copropriétaires ne peut pas faire état en l’espèce du non-respect des clauses du bail alors que le nouveau contrat de bail conclu le 31 janvier 2026 par la société YAAFA [N] [F] avec la société BB LAB nouveau propriétaire des locaux ne lui impose pas d’obligation spécifique concernant le stockage et de l'évacuation de ses déchets de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut pas fonder sur sa demande liée à un trouble manifestement illicite fondé sur le non-respect des stipulations du bail ou sur le règlement de copropriété qui n’est pas produit aux débats. Enfin, la réalité du trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée de façon certaine alors qu’il n’est pas rapporté la preuve que les parties communes sont obstruées par les sacs poubelles ou la benne de la société YAAFA [N] [F].
Dès lors, la demande tendant à faire interdiction à la société YAAFA [N] [F] d’entreposer les déchets liés à son activité commerciale au sein des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], sera rejetée.
Sur la souscription du contrat de ramassage des ordures :
Le règlement des déchets ménagers et assimilés, édition 2024 prévoit en page 8 des « seuils d’assimilation », concernant les déchets pris en charge par le service public lors des ramassages. Il précise « Au-delà de ces seuils, ces déchets ne sont pas pris en charge par le service public : le producteur doit alors faire appel à un ou plusieurs opérateurs privés pour la collecte et le traitement de ses déchets.
Pour les établissements assujettis à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les seuils présentés dans le tableau ci-dessus s'appliquent par semaine et par taxe d'enlèvement des ordures ménagères ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande que la société YAAFA soit condamnée à souscrire un contrat de collecte privée de ses déchets. Il produit plusieurs courriels adressés par la Métropole de [Localité 1] en 2024 indiquant que le restaurant doit faire appel à un collecteur privé pour ses déchets.
La société YAAFA conteste cette demande en indiquant que les restaurants ne sont soumis à aucune obligation légale ou réglementaire de souscrire un contrat de collecte privée des déchets et que la gestion des déchets dans les immeubles collectifs relève de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaire et de son syndic. Elle verse aux débats un courriel de M. [E] [O] de la direction de la santé de la commune de [Localité 1] du 14 novembre 2023 qui précise notamment que les établissements alimentaires n’ont ni l’obligation d’évacuer leurs déchets par une collecte privée ni l’obligation de posséder leurs propres bacs de voirie ni l’obligation d’être équipée d’un local poubelles privatives.
Par voie de conséquence, au regard de la persistance des incertitudes concernant les modalités de collecte des déchets de la société YAAFAFALAFEL [F] et de leur prise en charge financière, le juge des référés, juge de l’évidence, ne dispose pas des pouvoirs pour imposer en l’état à la société YAAFA la collecte privée de ses déchets, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’étant pas rapporté. Cette demande sera rejetée.
Sur la somme provisionnelle :
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation à titre provisionnel de la somme de 2340€, correspondant au montant total des factures dressées par la société KLEN EXPERT, entre le 31 juillet 2023 et le 31 juillet 2024, pour l’entrée et la sortie des bacs de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires indique que de telles dépenses sont uniquement dues à l’attitude de la société YAAFA puisque les interruptions du service de collecte étaient bien directement liées à la gestion de ses déchets par la société YAAFA.
La société YAAFA conteste la demande de condamnation. La société relève qu’il n’est pas démontré que les nuisances, ayant causé l’intervention de l’entreprise mandatée par le syndicat, aient été causées du seul fait de la société. De plus, les dépenses alléguées concernent des parties communes, dont la gestion et le coût doivent être répartis entre l’ensemble des copropriétaires selon leurs tantièmes, et non imputées exclusivement à un seul locataire. De plus, il n’est pas démontré que les déchets qui sont imputés à la société YAAFA lui reviennent de façon certaine dès lors que le syndicat reconnait que la société dispose de son propre container.
Enfin, la société YAAFA considère que les désordres constatés résultent de la mauvaise configuration du local et du défaut d’entretien imputable à la copropriété elle-même, ainsi que de la déficience du service de collecte des ordures.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de paiement de la somme provisionnelle sera rejetée en présence de contestations sérieuses.
Sur les demandes accessoires :
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera tenu aux dépens.

PAR CES MOTIFS Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,