TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/05974

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05974 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFNM

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
Madame [A] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/05974 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFNM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mai 2016, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [A] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 751,96 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [A] [D] par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 un commandement de payer la somme de 2731,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Madame [A] [D] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- dire que Madame [A] [D] devenue occupante sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner Madame [A] [D] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 6813,56 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [A] [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de [Localité 2],93 euros. Il a indiqué que les loyers courants de janvier et février 2026 ont été payés. Il s’est toutefois opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Représentée par son conseil à l’audience utile, Madame [A] [D] a reconnu la dette. Elle a indiqué percevoir 1916 euros par mois de ressources. Elle a ajouté bénéficier de l’aide d’une asssitante sociale pour initier des démarches visant à assainir sa situation financière. Elle a proposé d’apurer sa dette par le versement de 200 euros par mois en sus du loyer et des charges pendant 36 mois, la dernière mensualité étnt majorée du solde de la dette.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 juin 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 31 mai 2016 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 février 2025 pour la somme en principal de 2731,76 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [A] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [A] [D] restait devoir la somme de [Localité 2],93 euros à la date du 6 mars 2026, échéance du mois février 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 1014,17 euros le 4 février 2026). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [A] [D] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 14898,93 euros arrêtée au 6 mars 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2731,76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [A] [D] sera également condamnée au paiement à compter du 7 mars 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courants. Elle fait état de ressources suffisantes pour lui permettre d’apurer sa dette locative dans le délai légal, malgré l’importance de cette dette locative. Elle s’est engagée à l’audience à se conformer à ses règlements.

Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [A] [D] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [D] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS