TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/11229

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [S] [Z]
PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11229 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZV

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11229 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 juin 2022, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 341,67 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 8 août 2025 un commandement de payer la somme de 3852,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- dire que Monsieur [S] [Z] devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2025 inclus, soit la somme de 5484,24 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [S] [Z] perçoit 1800 euros de revenus et a des charges mensuelles de 553 euros, essentiellement liées à son hébergement.Il explique la dette locative par l’aide financière qu’il dit avoir apportée à des proches. Il s’est engagé à reprendre le paiement des loyers et à apurer sa dette locative à compter d’avril 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 7546,62 euros. Il a indiqué que le paiement des loyers courants n’est pas repris, le dernier réglement effectif étant en date du 1er décembre 2024. Dans ces conditions, il s’est opposé à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Comparant en personne à l’audience, Monsieur [S] [Z] a reconnu le principe et le montant de la dette et a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Il a proposé d’apurer sa dette par des versements échelonnés de 210 euros par mois en plus du loyer courant et des charges, afin de pouvoir se maintenir dans l’appartement.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 novembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 2 juin 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 8 août 2025 pour la somme en principal de 3852,42 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 septembre 2025.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette derrnière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, [Localité 1] HABITAT OPH s’est expressément opposé à l’audience à une suspension des effets de la clause résdolutoire et à l’octroi de délais de paiement sur ce fondement. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application des dispositions précitées.

Monsieur [S] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [Z] restait devoir la somme de 7546,62 euros. euros à la date du 10 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 471,63 euros le 1er décembre 2024).

Les frais de poursuite d’un montant de 274,08 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [Z] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 7272,54 euros arrêtée au 10 mars 2026 (7546,62-274,08), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3852,42 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [S] [Z] sera également condamné au paiement à compter du 11 mars 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l'article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l'espèce, Il ressort du diagnostic social et financier que [S] [Z] justifie de ressources stables. Son reste à vivre après déduction de ses charges demeure relativement conséquent, et est donc compatible avec le respect d’un échéancier. Il s’est engagé à apurer sa dette par des versements échelonnés à compter d’avril 2026.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS