TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/09187

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [R]
PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09187 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYR

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09187 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 octobre 2012, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [O] [R] et Madame [G] [I] un appartement à usage d’habitation situé10 [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros, outre une provision sur charges. Monsieur [O] [R] est seul titulaire du bail depuis le 3 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025 un commandement de payer la somme de 2976,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- dire que Monsieur [O] [R] devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner Monsieur [O] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 18 septembre 2025, soit la somme de 6291,48 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [O] [R] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de [Localité 2],17 euros. Il a précisé que cette somme inclus le supplément de loyer de solidarité (SLS) depuis l’échéance de janvier 2026, Monsieur [O] [R] n’ayant pas répondu à l’enquête. En outre, il a indiqué que le paiement des loyers courants n’est pas repris, le dernier réglement ayant été effectué en décembre 2025 pour un montanbt de 1000 euros. Dans ces conditions, il s’est opposé à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Comparant en personne, Monsieur [O] [R] a reconnu le principe et le montant de la dette, à l’exception des sommes correspondant au SLS. Il a proposé d’apurer sa dette par des versements échelonnés pendant 36 mois en plus du loyer courant et des charges, afin de pouvoir se maintenir dans l’appartement. Il a expliqué percevoir 2200 euros de salaire dans le cadre d’un CDI, héberger un neveu, avoir deux enfants et verser une pension alimentaire à son ex épouse d’un montant de 600 euros par mois.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 septembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 25 octobre 2012 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 15 avril 2025 pour la somme en principal de 2976,50 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 juin 2025.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette derrnière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, [Localité 1] HABITAT OPH s’est expressément opposé à l’audience à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement sur ce fondement. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application des dispositions précitées.

Monsieur [O] [R] étant sans droit ni titre depuis le 16 juin 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

S’agissant du SLS porté au débit du décompte depuis janvier 2026, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [R] restait devoir la somme de [Localité 2],17 euros. euros à la date du 12 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 1000 euros le 29 décembre 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Toutefois, sur le SLS, il sera relevé que [Localité 1] HABITAT OPH ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure qui serait restée infructueuse pendant 15 jours, si bien que c’est à tort que le bailleur a porté au débit la somme de 7253,72 euros au titre du SLS.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [R] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience à l’exception de la somme correspondant au SLS.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 9544,45 euros arrêtée au 12 mars 2026 (16798,17-7253,72), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2976,50 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [O] [R] sera également condamné au paiement à compter du 13 mars 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l'article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l'espèce, [O] [R] fait état à l’audience de ressources stables, en raison de son CDI, à hauteur de 2200 euros. Il verse une pension alimentaire de 600 euros. Son reste à vivre après déduction de ses charges demeure donc suffisant pour pouvoir apurer sa dette dans le délai légal de 24 mois. Il a exprimé à l’audience son intention de se conformer à ses engagements contractuels.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [R] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS