TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/10871

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Hanane EL JAAOUANI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNQH

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Hanane EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNQH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mars 2018, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [R] [N] située dans le foyer-logement du [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 513,86 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SA ADOMA a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception à Monsieur [R] [N] le 10 février 2025, reçu le 17 février suivant, le mettant en demeure de payer la somme de 3347,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 10 février 2025, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [R] [N] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 6117,15 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A l'audience, la SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6817,39 euros, selon décompte en date du 18 mars 2026.

Monsieur [R] [N] a été assisté de son conseil à l’audience utile et il a reconnu le montant de la dette locative, mais il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement de la redevance outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il a expliqué être âgé de 67 ans et percevoir 673,91 euros de ressources mensuelles. Il a ajouté qu’il devrait percevoir un rappel d’APL prochainement et qu’il a déposé un dossier auprès du FSL.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [R] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SA ADOMA plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 30 mars 2018 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure a été envoyée par copurrier recommandé avec accusé de réception a été envoyée le 10 février 2025, reçue le 17 février suivant, d’avoir à payer la somme en principal de 3347,11 euros. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [R] [N] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 17 mars 2025.

Monsieur [R] [N] étant sans droit ni titre depuis 18 mars 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [N] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [N] reste lui devoir la somme de 6817,39 euros à la date du 18 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [N], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 6817,39 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3347,11 euros à compter de la réception de la mise en demeure, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [R] [N] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 19 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [R] [N] fait état de ressources mensuelles incompatibles avec le respect d’un échéancier dans le délai légal de 24 mois, en raison du montant important de la dette locative. L’échéancier qu’il propose ne permettrait pas d’apurer la dette locative. En outre, l'antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que Monsieur [R] [N] a déjà bénéficié de larges délais qu'il n'a pas mis à profit pour apurer sa dette.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS