CA Paris, 11 juin 2026, RG 25/04375

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

SUR RENVOI APRÈS CASSATION

(n° , 15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04375 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK6FR

Sur arrêt de renvoi de la Cour de cassation en date du 15 janvier 2025 (pourvoi D 23-19.691) prononçant la cassation totale de l'arrêt rendu le 17 avril 2023 par le pôle 5

chambre 10 de la cour d'appel de Paris (RG n°21/07709) sur appel d'un jugement en date

du 11 mars 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris (RG n°19/04752)

DEMANDEURS À LA SAISINE

Monsieur [X] [Z]

né le 28 Août 1967 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] - ITALIE

Madame [H] [I] épouse [Z]

née le 23 Juin 1966 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] - ITALIE

Représentés par Me Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

Assistés de Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON, toque : 219

DÉFENDERESSES À LA SAISINE

Société AMUNDI IMMOBILIER, venant aux droits de la Société Générale Asset Management Alternative Investment

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 315 429 837

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée de Me Paul TALBOURDET de l'EURL PAUL TALBOURDET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R045

S.A.S. PRIMONIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 484 304 696

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée de Me Xavier CLEDAT de la SELAS LPA Law, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Mme Solène LORANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Xavier BLANC dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Mme Sonia JHALLI

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5 et par Mme Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 23 octobre 2008, sur la proposition de la société Primonial, agissant en tant que conseiller en gestion de patrimoine, et afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation dit « loi Malraux », M. [X] [Z] et Mme [H] [I], son épouse, ont souscrit 15 parts de la société civile de placement immobilier SGAM AI Pierre patrimoine 2 (la SCPI Pierre patrimoine 2), fondée et gérée par la Société générale Asset Management Alternative Investment (la SGAM AI), aux droits de laquelle est venue la société Amundi immobilier, moyennant le prix de 6 000 euros par part, soit un prix total de 90 000 euros.

2. Le 28 juin 2017, l'assemblée générale des associés de la SCPI Pierre patrimoine 2, qui avait procédé à l'acquisition de six immeubles situés à [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9] et [Localité 10], a décidé la dissolution anticipée de la société à compter de cette date et sa mise en liquidation amiable, la société Amundi immobilier devenant liquidateur en application des statuts.

2. Convoqués pour l'assemblée générale du 25 juin 2018, les associés de la SCPI ont été informés qu'il leur serait proposé de prendre acte d'une valeur de réalisation estimée à 1 642,05 euros par part.

3. Le 8 avril 2019, faisant état de cette perte importante de la valeur de leurs parts de la SCPI, M. et Mme [Z] ont assigné les sociétés Primonial et Amundi immobilier en responsabilité pour manquement à leur obligation d'information et de conseil devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris.

3. Devant le tribunal, les sociétés Primonial et Amundi immobilier ont opposé à M. et Mme [Z] la prescription de leur action.

4. Par un jugement du 11 mars 2021, le tribunal a statué comme suit :

« DECLARE monsieur [X] [Z] et madame [H] [I] épouse [Z] recevables en leurs demandes ;

DEBOUTE monsieur [X] [Z] et madame [H] [I] épouse [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE monsieur [X] [Z] et madame [H] [I] épouse [Z] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Primonial la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [X] [Z] et madame [H] [I] épouse [Z] à payer à la société anonyme Amundi Immobilier la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [X] [Z] et madame [H] [I] épouse [Z] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire. »

5. Par une déclaration du 20 avril 2021, M. et Mme [Z] ont fait appel de ce jugement. Par des conclusions remises au greffe les 16 et 20 décembre 2021, les sociétés Amundi immobilier et Primonial en ont relevé appel incident.

6. Par un arrêt du 17 avril 2023, cette cour d'appel, autrement composée, a statué comme suit :

« INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré M. [X] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] recevables en leurs demandes et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. [X] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] à1'encontre de la SAS Primonial et de la SA Amundi Immobilier,

CONFIRME le jugement déféré en ses condamnations aux dépens et au paiement d'indemnités de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [X] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] aux dépens d'appel dont distraction, peur ceux exposés par la société Amundi Immobilier, au profit de la Selarl 2H Avocats prise en la personne de Maître Patricia Hardouin, avocate au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [X] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] de leur demande formée au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [Z] et Mme [H] [I] épouse [Z] à payer la somme de 3 000 euros à chacune des sociétés Primonial SAS et Amundi Immobilier SA en application de l'article 700 du code de procédure civile. »

7. Par un arrêt du 15 janvier 2025 (Com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691), la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions.

8. Par une déclaration du 22 février 2025, M. et Mme [Z] ont saisi cette cour d'appel, désignée comme juridiction de renvoi.

9. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 10 septembre 2025, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

« Vu l'article 1382 du Code civil en sa version applicable à la date des faits,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a jugé Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] (épouse [Z]) recevables en leurs demandes, tant sur le plan de la prescription que sur le plan de l'intérêt à agir à l'encontre de la société AMUNDI IMMOBILIER,

- DEBOUTER en conséquence les sociétés AMUNDI IMMOBILIER et PRIMONIAL de tout appel incident tendant à faire juger prescrites les demandes de Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] (épouse [Z]),

- DEBOUTER en conséquence la société AMUNDI IMMOBILIER de tout appel incident tendant à faire juger que Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] (épouse [Z]) sont dépourvus d'intérêt à agir à son égard,

- INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

- INFIRMER ainsi le jugement entrepris en ce qu'il a DEBOUTÉ les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum les sociétés PRIMONIAL et AMUNDI IMMOBILIER à leur payer la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice économique et celle de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du CPC et les dépens,

- INFIRMER ainsi le jugement entrepris en ce qu'il a CONDAMNÉ Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] épouse [Z] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle PRIMONIAL la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- INFIRMER ainsi le jugement entrepris en ce qu'il a CONDAMNÉ Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] épouse [Z] à payer à la société anonyme AMUNDI IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- INFIRMER ainsi le jugement entrepris en ce qu'il a CONDAMNÉ les époux [Z] à payer aux sociétés PRIMONIAL et AMUNDI IMMOBILIER la somme de 1.500 € à chacune au titre de l'article 700 du CPC,

Et statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

- CONSTATER que les sociétés PRIMONIAL et AMUNDI IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité à l'égard de Monsieur [X] [Z] et de Madame [H] [I] (épouse [Z]) du fait d'un manquement à leurs devoirs d'information et de conseil,

- En conséquence, CONDAMNER in solidum les sociétés PRIMONIAL et AMUNDI IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] (épouse [Z]) la somme de 60.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, outre la somme de 6.000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,

- REJETER toutes demandes fins et conclusions contraires,

- DEBOUTER les sociétés AMUNDI IMMOBILIER et PRIMONIAL de leurs demandes formées à l'encontre de Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] (épouse [Z]) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

- CONDAMNER in solidum les sociétés PRIMONIAL et AMUNDI IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I] (épouse [Z]) la somme de 8.000,00 € à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER les sociétés PRIMONIAL et AMUNDI IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d'appel, »

10. Aux termes de ses uniques conclusions remises au greffe le 20 juin 2025, la société Primonial demande à la cour de :

« Vu les articles 1101 et suivants du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile, [...]

1) Sur le manquement allégué de Primonial à son obligation d'information et de conseil :

a. A titre principal :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que ce manquement allégué n'est pas établi et qu'en conséquence, la responsabilité civile de Primonial n'est pas engagée au titre de son obligation d'information et de conseil ;

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a en conséquence débouté les Epoux [Z] de leurs demandes de dommages-intérêts ainsi que de l'ensemble de leurs autres demandes ;

b. A titre subsidiaire :

- DEBOUTER de plus fort les Epoux [Z] de leurs demandes faute pour eux de justifier de la réalité et du quantum de leur préjudice ;

2) En tout état de cause :

- DEBOUTER Amundi de sa demande tendant à voir Primonial condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

- CONDAMNER Amundi à garantir Primonial de toute condamnation prononcée à son encontre ;

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [Z] à verser 1.500 euros à Primonial au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et, y ajoutant, CONDAMNER les Epoux [Z] à verser à Primonial à la somme complémentaire de 10.000 euros ;

- CONDAMNER les Epoux [Z] aux entiers dépens de l'instance.  »

11. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 19 septembre 2025, la société Amundi immobilier demande à la cour de :

« Vu l'article 1382 du Code civil dans sa version applicable à la date des faits,

Vu l'article 2224 du Code civil,

Vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

Vu la note d'information estampillée du visa SCPI n°08-08 délivré par l'AMF,

Vu la jurisprudence citée, [...]

- DECLARER la société Amundi Immobilier recevable en son appel incident.

À titre principal,

- INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a écarté les fins de non-recevoir soulevées par la société Amundi Immobilier sur les demandes formées par Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] à son encontre.

Statuant à nouveau,

- JUGER prescrites les demandes formées à l'encontre de la société Amundi Immobilier par Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] et en conséquence, les JUGER irrecevables ;

- JUGER que Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] n'ont pas d'intérêt à agir contre la société Amundi Immobilier et en conséquence, les JUGER irrecevables.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour refuserait d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré l'action intentée à l'encontre de la société Amundi Immobilier recevable,

- CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société Amundi Immobilier.

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour ferait droit aux demandes de Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] et entrer en voie de condamnation envers la société Amundi Immobilier de manière in solidum avec la société Primonial,

- LIMITER le montant de toute condamnation prononcée à l'encontre de la société Amundi Immobilier à un montant qui ne saurait excéder au maximum la somme de 32.595,47 euros ;

- CONDAMNER la société Primonial à contre-garantir intégralement la société Amundi Immobilier des condamnations prononcées à son encontre.

Et en tout état de cause,

- DEBOUTER Monsieur [X] [Z], Madame [H] [I], épouse [Z] et la société Primonial de toutes leurs demandes présentées à l'encontre de la société Amundi Immobilier ;

- CONDAMNER Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] à verser à la société Amundi Immobilier la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [X] [Z] et Madame [H] [I], épouse [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL 2H AVOCATS, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. »

12. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir opposées par la société Amundi immobilier aux demandes de M. et Mme [Z]

Sur la prescription de l'action de M. et Mme [Z]

13. L'article 2224 du code civil dispose :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

14. Le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

15. Il en résulte que le manquement par un conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d'informer l'acquéreur de parts de la SCPI sur le risque de pertes attaché à cet investissement ou à son obligation de le conseiller au regard d'un tel risque, de même que la faute consistant pour la société de gestion de la SCPI à ne pas faire état de ce risque dans la documentation destiné aux investisseurs, prive l'acquéreur d'une chance d'éviter la réalisation de ces pertes, de sorte que le délai pour agir en indemnisation d'un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent.

16. Contrairement à ce que soutient la société Amundi immobilier, le dommage résultant de telles fautes, contractuelles ou délictuelles, ne consiste pas dans la perte d'une chance de ne pas souscrire à l'investissement, dans la mesure où cette souscription ne génère, par elle-même, aucun préjudice, mais dans la perte d'une chance, en investissant mieux son capital ou en renonçant à l'investir, de ne pas subir les conséquences dommageables de cet investissement, telle, le cas échéant, la perte du capital investi, de sorte que la réalisation de ce dommage suppose la réalisation desdites conséquences dommageables.

17. En l'espèce, dès lors que la perte de capital investi par M. et Mme [Z] dans l'acquisition de parts de la SCPI Pierre et patrimoine 2 n'est pas réalisée tant que les opérations de liquidation de la SCPI ne sont pas clôturées, le délai de prescription de leur action en indemnisation dirigée contre la société Amundi immobilier, pour avoir insuffisamment fait état de ce risque dans la documentation qu'elle a établie, ce qui les aurait privés d'une chance d'éviter de subir la perte d'une partie du capital investi, n'avait pas commencé à courir à la date à laquelle ils ont assigné cette société, le 8 avril 2019, les opérations de liquidation étant alors toujours en cours.

18. Au surplus, dans la mesure où les pertes constatées par la SCPI Pierre et Patrimoine 2 ne se confondent pas avec les pertes subies par les porteurs de parts, c'est en vain que la société Amundi immobilier soutient que la valeur de réalisation des parts, souscrites pour un montant de 5 160 euros, s'établissait à 3 337,98 euros au 31 décembre 2009, soit une perte de 35,31 %, ce dont M. et Mme [Z] ont été informés au plus tard le 10 juin 2010 lors de l'assemblée générale qui s'est tenue à cette date, dans la mesure où cette valorisation des parts de la SCPI ne révélait qu'une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs.

19. Au surplus encore, et en tout état de cause, le défaut d'information quant au risque qu'un investissement prévu pour une durée déterminée n'offre pas la rentabilité escomptée à son dénouement, voire que cet investissement entraîne à cette date la perte, totale ou partielle, du capital investi, prive l'investisseur d'une chance d'éviter, en investissant mieux son capital ou en renonçant à l'investir, la réalisation de ces risques. Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un tel dommage ne peut commencer à courir avant la première date à laquelle l'un ou l'autre de ces risques s'est réalisé, soit la date prévue pour le dénouement de l'investissement ou, si celle-ci est antérieure, la date à laquelle la perte du capital a été effectivement subie par l'investisseur.

20. En l'espèce, il était précisé dans la note d'information établie par la société de gestion de la SCPI Pierre et patrimoine 2 qu'il s'agissait d'un investissement à long terme et que les souscripteurs devaient conserver leurs parts pendant une durée correspondant à un minimum de six ans de location, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux escomptés, ce délai de six ans courant à compter de la dernière mise en location des immeubles acquis. Ce délai de six ans n'ayant pu commencer à courir avant que la SCPI n'obtienne le visa de l'AMF, le 8 juillet 2008, il a expiré, au plus tôt, le 8 juillet 2014, de sorte que l'action de M. et Mme [Z], engagée moins de cinq ans après cette date, n'était alors pas prescrite.

21. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir, tirée de la prescription, soulevée par la société Amundi immobilier.

Sur l'intérêt à agir de M. et Mme [Z]

22. Les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile disposent :

- article 31 :

«  L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

- article 32 :

« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. »

- article 122 :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

23. Il résulte du premier de ces textes que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

24. En l'espèce, dès lors que M. et Mme [Z] soutiennent que la société SGAM AI était tenue d'établir la note d'information qui leur a été communiquée préalablement à la réalisation de leur investissement dans la SCPI Pierre et patrimoine 2, que l'information contenue dans cette note était insuffisante s'agissant des risques liés à ce placement, qui résultaient notamment de la stratégie d'investissement mise en 'uvre par la société de gestion, et que ce défaut d'information les a privés d'une chance de subir la perte correspondant à l'écart entre le prix d'acquisition des parts et leur valeur de liquidation, ils justifient d'un intérêt à agir en indemnisation, sans préjudice du bien-fondé de cette action, à l'encontre de la société Amundi immobilier, qui vient aux droits de la SGAM AI.

25. Il importe peu, à cet égard, que M. et Mme [Z] invoquent par ailleurs un manquement de la SGAM AI à une obligation de conseil, à laquelle cette société n'aurait pas été tenue selon la société Amundi immobilier, étant relevé, au surplus, que l'existence d'une telle obligation relèverait, en tout état de cause, de l'examen du bien-fondé de leur action, et non de sa recevabilité.

26. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir, soulevée par la société Amundi immobilier, tirée d'un défaut d'intérêt à agir de M. et Mme [Z].

Sur la responsabilité des sociétés Amundi immobilier et Primonial

Sur la responsabilité de la société Amundi immobilier

27. L'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose :

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

28. Les articles 422-4, 422-6 et 422-17 du règlement général de l'Autorité des marchés financiers, dans leur rédaction issue de l'arrêté du 12 novembre 2004, disposent :

- article 422-4 :

« I. - La SCPI ne peut faire publiquement appel à l'épargne que si elle a :

1° Etabli une note d'information visée par l'AMF ;

2° Publié une notice au Bulletin des annonces légales obligatoires ;

3° Etabli un bulletin de souscription. [...] »

- article 422-6 :

« Toute demande de visa doit être précédée d'une autorisation de l'assemblée générale extraordinaire prise sur la base d'un rapport établi par la société de gestion en cas :

1° D'émission de parts nouvelles après une période de plus de trois ans sans augmentation de capital. Dans ce cas, le rapport de la société de gestion doit être visé par le commissaire aux comptes ;

2° De modification de la politique d'investissement initiale. »

- article 422-17 :

« I. - L'information des associés est assurée, dans les conditions précisées dans une instruction de l'AMF, au moyen de supports écrits ;

1° Préalablement à la souscription : la note d'information visée par l'AMF, le bulletin de souscription, les statuts, le dernier rapport annuel ainsi que le dernier bulletin trimestriel sont remis au futur associé ; [...]»

29. Le modèle de note d'information présenté en annexe I de l'instruction de l'AMF publiée le 24 mai 2002 sous la référence DOC-2002-01 comporte, en introduction, un item concernant la politique d'investissement de la SCPI.

30. Comme la société Amundi immobilier l'admet dans ses conclusions, en sa qualité de société de gestion de la SCPI Pierre patrimoine 2, il incombait à la SCGAM AI, aux droits de laquelle vient la société Amundi immobilier, de communiquer aux intermédiaires en investissement, notamment aux conseillers en gestion de patrimoine, la documentation obligatoire prévue par les dispositions précitées, comprenant la notice d'information, les statuts et les bulletins de souscription, ainsi que les brochures de présentation servant de support à la commercialisation.

31. En l'espèce, comme l'a relevé le tribunal, la brochure de présentation de la SCPI reproduit, en page 3, un extrait de la note d'information relatif aux facteurs de risques, rédigé en ces termes :

« Lorsque vous investissez dans une SCPI de type 'Malraux', vous devez tenir compte des éléments suivants :

- Il s'agit d'un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 6 ans de location, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi, au titre des immeubles concernés. [...]

- La liquidité du placement sera très limitée. L'avantage fiscal, composante essentielle de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente seront réduites, sauf à des prix décotés. Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d'un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : [...]

- du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de la situation du marché de l'immobilier d'habitation lors de la cession.[...]

AVERTISSEMENT : Les SCPI constituent un placement à long terme dont les performances sont liées à l'évolution du marché de l'immobilier. Ce type d'investissement comporte un risque en capital et n'offre pas de rendement garanti. ».

32. Cette brochure de présentation comporte également, en page 3, les indications suivantes :

- « Le produit n'est pas garanti en capital. En conséquence, à l'échéance, vous pouvez ne pas récupérer l'intégralité de votre capital investi. »

- « En cas de financement à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. [...] A cet égard, nous attirons tout particulièrement votre attention sur les risques suivants :[...]

- remboursement du capital (crédit in fine) à l'échéance en cas de retournement du marché de l'immobilier d'habitation ».

33. Aux termes des bulletins de souscription signés le 23 octobre 2008 par M. et Mme [Z], ceux-ci ont déclaré avoir pris connaissance des statuts de la SCPI et de la note d'information visée par l'AMF et être informés que la société de gestion ne garantit pas la revente des parts.

34. Pour ce qui concerne la politique d'investissement de la SCPI, la brochure de présentation mentionne, en page 2 : « [La SGAM AI] a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier en centre-ville, privilégiant les immeubles d'habitation situés en secteurs sauvegardés ou dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), ou faisant l'objet d'une protection par un classement ou une inscription aux monuments historiques. Les objectifs de valorisation sont ainsi fondés sur l'emplacement des immeubles, sur leur qualité structurelle, et surtout sur la restauration des bâtiments acquis dans les centres villes historiques. »

35. Cette brochure précise ensuite, sous l'intitulé « Travaux et revente » :

« Dans les conditions actuelles du marché immobilier de l'ancien, la part de travaux devrait représenter entre 60 et 75 % du prix de revient prévisionnel global d'un immeuble.

La durée de la société sera de 15 ans. Au terme de cette période, l'ensemble du patrimoine sera revendu, et le produit de la vente sera réparti entre les associés. Pour assurer au mieux la revente de ces actifs, SGAM AI fera le choix de privilégier l'investissement dans des immeubles de taille intermédiaire et de bon standing, dont la valeur unitaire permettra l'accès à un large public d'investisseurs ou d'occupants. »

36. La note d'information précise en page 2, pour ce qui concerne la politique d'investissement de la SCPI :

« SG PIERRE PATRIMOINE 2 a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier privilégiant les immeubles d'habitation ou parties d'immeubles anciens à réhabiliter situés dans les centre villes historiques, en 'secteurs sauvegardés' ou dans les 'zones de protection du patrimoine architectural et urbain', et faisant l'objet d'une protection par un classement ou une inscription aux monuments historiques.

La société n'exclut pas occasionnellement, dans la limite de 10% des fonds collectés, l'acquisition de locaux d'habitation n'entrant pas dans la catégorie précédente ou de locaux commerciaux.

La décision d'investissement appartient à la société de gestion. Elle veille à la sécurisation des opérations dans l'intérêt des porteurs de parts. [...]

Après avoir acquis les locaux en l'état, SG PIERRE PATRIMOINE 2 procédera aux restaurations complètes de ces immeubles permettant de bénéficier d'un régime fiscal spécifique pour l'imputation des déficits occasionnés par le financement des travaux.

Dans les conditions actuelles du marché immobilier de l'ancien, la part de travaux devrait représenter entre 60 et 75 % du prix de revient prévisionnel global d'un immeuble.

La durée de la société sera de 15 ans. Au terme de cette période, l'ensemble du patrimoine sera mis en vente, et le produit de la vente sera réparti entre les associés. »

37. Cette même note indique, en page 3, pour ce qui concerne les objectifs de rentabilité :

« b) Période d'exploitation du patrimoine

[...] Bien entendu, la valeur des immeubles sur un horizon de 15 ans est aléatoire et dépendra principalement des emplacements retenus et de l'évolution de la conjoncture immobilière sur la période, qui connaît de longs cycles de hausse et de baisse. [...]

c) Valorisation

La politique d'investissement de SGAM AI Pierre Patrimoine 2 est axée sur la restauration de bâtiments anciens situés dans les centres villes de taille moyenne. Les objectifs de valorisation sont fondés sur la qualité structurelle des immeubles et leur emplacement. »

38. Par un courriel du 18 juin 2018, en réponse à une demande d'explication des investisseurs concernant la perte de valeur des actifs de la SCPI ayant conduit à sa liquidation, la société Amundi immobilier leur a indiqué, s'agissant des investissements réalisés :

« Le principal intérêt de la souscription de parts de la SCIP SG pierre Patrimoine 2 a été de bénéficier de l'ancien régime Malraux permettant d'imputer le coût des travaux éligibles au dispositif directement sur le revenu imposable, et ce dès l'année de souscription.

Ces travaux étaient importants (entre 60 et 75 % [...] du prix de revient global des immeubles comme cela était indiqué dans les brochures commerciales) dans la mesure où il devait s'agir de rénovations complètes et de grande qualité sous le contrôle étroit des architectes des bâtiments de France.

Pour obtenir une forte défiscalisation (motif de la souscription) il devait y avoir des travaux importants à pondérer par le TMI du client.

SG Pierre patrimoine 2 a fait le choix d'investir dans des villes du croissant Sud de la France ([Localité 5], [Localité 8], [Localité 10], [Localité 6], [Localité 7], [Localité 9]) dans lesquelles une reprise du marché de l'immobilier haut de gamme était vraisemblable en raison de la volonté des mairies et des collectivités locales de :

- redynamiser les centres villes ;

- apporter davantage de services de proximité (tramway, maisons médicalisées, kiné, commerces, etc.)

- susciter le retour d'une population à fort pouvoir d'achat (segment patrimonial, retraité voulant quitter leur maison en périphérie) qui avait fui l'inconfort des c'urs de ville et recréer une dynamique de mixité sociale ;

- rechercher des investisseurs immobiliers locatifs pour les accompagner dans leurs investissements de rénovation urbaine, en complément des bailleurs sociaux ;

- créer une dynamique du marché immobilier c'ur de ville.

Malheureusement, le constat en 2017 est que cette volonté politique n'a pas suffi pour obtenir les résultats escomptés, notamment pour les raisons suivantes :

- la croissance économique de ces villes de taille moyenne n'a pas été au rendez-vous, celles-ci ayant à l'inverse souffert d'une dégradation du marché de l'emploi ;

- ces difficultés économiques ont fragilisé le marché locatif (plus d'impayés, taux de vacance de plus en plus élevé, baisse des loyers'), ce qui a accentué une situation dégradée d'origine au lieu de la gentrification escomptée ;

- peu de programmes immobiliers neufs en centre-ville ont suivi les mouvements initiés par les développements de programmes de type Malraux par manque d'augmentation du pouvoir d'achat dans ces villes. »

39. La société Amundi immobilier reprend ces éléments relatifs à la politique d'investissement mise en 'uvre et aux raisons de son échec dans ses conclusions, en page 4.

40. Ces éléments correspondent aux informations données aux associés lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017, au cours de laquelle, après qu'il leur a été exposé « l'historique de la SCPI » et « les hypothèses qui [avaient] été prises dans le passé », il leur a été indiqué : « Les municipalités n'ont pas réussi à tenir leur promesse de rénovation et de redynamisation des centres villes, ce qui n'a pas permis de faire venir la clientèle aisée visée par le caractère exceptionnel des biens du patrimoine. La croissance économique de ces villes de taille moyenne n'a pas non plus été au rendez-vous, en raison de la crise économique qui les a frappées plus particulièrement, ce qui a causé une dégradation du marché de l'emploi et fragilisé le marché locatif ».

41. En cet état, il est exact, comme le soutient la société Amundi immobilier, que la note d'information et la brochure de présentation qu'elle a établies comportent des informations relatives aux risques attachés aux investissements immobiliers que la SCPI avaient vocation à réaliser, en ce qu'elles mentionnent notamment que la rentabilité du placement proposé dépendait du capital perçu par les associés lors de la vente des parts ou de la liquidation, lequel était fonction de la valeur des immeubles à cette date et était donc soumis à l'évolution, aléatoire, de la conjoncture immobilière, de sorte que ce placement présentait un risque de perte en capital.

42. Cependant, la présentation de la stratégie d'investissement figurant dans ces documents, qui devait notamment permettre aux investisseurs de mesurer le risque attaché aux investissements immobiliers qui seraient réalisés, définit essentiellement cette stratégie, comme l'a relevé le tribunal, en considération des critères du dispositif fiscal dit Malraux, la seule précision quant à la sélection des immeubles tenant à leur localisation dans des centres villes historiques, dans des villes de taille moyenne, en « secteurs sauvegardés » ou dans les « zones de protection du patrimoine architectural et urbain ».

43. S'il n'était pas exigé de la société de gestion qu'elle présente nécessairement plus en détail la stratégie d'investissement qu'elle entendait mettre en 'uvre, rien ne permettait d'identifier, à la lecture de ces documents, un autre risque attaché au placement que celui résultant de l'évolution générale du marché immobilier, selon des cycles de long terme. La mention selon laquelle, pour assurer au mieux la revente des actifs de la SCPI, la société de gestion privilégierait des immeubles d'une valeur permettant l'accès à un large public d'investisseurs ou d'occupants était au demeurant de nature à renforcer l'image d'une stratégie d'investissement, sinon prudente, à tout le moins d'un niveau de risque équivalent à tout placement immobilier.

44. Or, il résulte des éléments énoncés aux points 38 à 40, relatifs à la stratégie d'investissement mise en 'uvre par la société de gestion, que les acquisitions immobilières avaient vocation à être réalisées dans des villes « dans lesquelles une reprise du marché de l'immobilier haut de gamme était vraisemblable » et que cette reprise était subordonnée à la redynamisation des centres-villes, selon la volonté exprimée par les collectivités locales, par le développement de l'offre de transports en commun, des services et des commerces, ce qui devait permettre le retour d'une population à fort pouvoir d'achat. Il s'en déduit que cette stratégie, qui faisait dépendre la rentabilité des investissements de facteurs affectés d'importants aléas, comportait un niveau de risque très supérieur à celui affectant tout placement immobilier.

45. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, rien ne permet de considérer que cette stratégie d'investissement aurait été arrêtée par la société de gestion après qu'elle a établi la note d'information et la brochure de présentation de la SCPI, ce que la société Amundi immobilier, qui se borne sur ce point à reproduire les motifs du jugement dans ses conclusions, ne justifie par la production d'aucun élément de preuve.

46. Par ailleurs, il importe peu que la note d'information établie par la SGAM AI ait obtenu le visa de l'AMF, dans la mesure où ce visa n'a pas vocation à attester de l'exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d'investissement envisagée par la société de gestion, qui doivent figurer dans cette note.

47. Ainsi, en ne faisant pas état, dans les documents qu'elle a établis à destination des investisseurs, de la stratégie d'investissement qu'elle entendait mettre en 'uvre, laquelle présentait un niveau de risque excédant celui attaché à tout investissement immobilier, ce qui a eu pour conséquence de priver M. et Mme [Z] d'une chance d'éviter, dûment informés sur ce point, d'acquérir des parts de la SCPI Pierre et Patrimoine 2 et, en conséquence, de subir une perte en capital résultant d'une valorisation moindre qu'escomptée des immeubles acquis par cette SCPI, la SGAM AI, aux droits de laquelle vient la société Amundi immobilier, a commis une faute de nature à engager envers M. et Mme [Z] sa responsabilité délictuelle.

Sur la responsabilité de la société Primonial

48. Les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 1er février 2016, disposent :

- article 1147 :

« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

- article 1149 :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

49. Le conseiller en gestion de patrimoine qui propose un investissement à son client est tenu de prodiguer ce conseil avec pertinence, prudence et loyauté, ce qui lui impose de s'assurer, d'une part, de l'adaptation de l'opération à la situation et aux objectifs de son client et, d'autre part, du sérieux, de la faisabilité et de la fiabilité de cette opération. Ce conseiller est en outre tenu d'informer son client des caractéristiques de l'investissement qu'il propose, en particulier de ses aspects les moins favorables et des risques qui lui sont associés, afin de permettre à ce client de s'engager en connaissance de cause.

50. En l'espèce, en premier lieu, dans le document intitulé « Synthèse de vos investissements » renseigné le 21 octobre 2008 à la demande de la société Primonial par M. et Mme [Z], ces derniers ont indiqué que leurs critères d'investissement étaient la « Fiscalité » et le « Confort de gestion », aucune des cases « Sécurité », « Rentabilité » et « Disponibilité » n'étant en revanche cochée. Ils ont par ailleurs coché, pour ce qui concerne le niveau de risque qu'ils étaient prêts à supporter, la case « Un risque moyen pour saisir des opportunités », ce qui correspondait à un profil « Equilibré », profil intermédiaire entre « Prudent » et « Dynamique ». Il est par ailleurs mentionné un patrimoine global compris entre 1 et 3 millions d'euros, ainsi que des revenus professionnels d'un montant de 271 000 euros par an et des revenus locatifs annuels de 10 000 euros par an.

51. Au regard, d'une part, de la présentation de la stratégie d'investissement qui figurait dans la documentation établie par la SGAM AI, que la société Primonial n'avait pas de raison de mettre en doute et qui apparaissait compatible avec le risque « moyen » que M. et Mme [Z] avaient déclaré accepter, ce que la cotation dont ils se prévalent, établie à une date indéterminée par la société Bourse Direct, n'est pas de nature à contredire, et, d'autre part, de ce qu'il n'est pas contesté que l'investissement litigieux leur a permis d'obtenir les réductions d'impôt qu'ils recherchaient, il n'est pas établi que la société Primonial aurait manqué, envers M. et Mme [Z], à son obligation de leur proposer un investissement adapté à leur situation et à leurs objectifs.

52. En revanche, en second lieu, la société Primonial ne justifie pas avoir communiqué à M. et Mme [Z], préalablement à la réalisation de l'acquisition des parts de la SCPI Pierre et patrimoine 2 qu'elle leur a proposée, d'autres documents que, d'une part, ceux établis par la société de gestion, notamment la brochure de présentation et la note d'information, et, d'autre part, un document intitulé « Etude personnalisé », présentant les caractéristiques financières de cet investissement et les objectifs qu'il était de nature à satisfaire.

53. Cette simulation, réalisée sur la base de l'acquisition de 20 parts de la SCPI pour un montant de 120 000 euros, dont 60 000 euros financés au moyen d'un prêt bancaire, prend pour hypothèse une durée de l'investissement de 16 ans, et indique en synthèse une économie d'impôts d'un montant de 31 200 euros sur 9 ans et de 21 192 euros sur 16 ans, un capital disponible évalué à 86 387 euros au terme des 9 premières années et à 139 316 euros au terme des 16 années de la simulation. Il est précisé que cette simulation prend notamment pour hypothèse le montant initial de l'investissement, soit 120 000 euros, la part consacrée au montant des travaux, soit 78 000 euros, et une « revalorisation estimée à 1 % l'an ».

54. Ainsi, cette simulation, qui n'envisage qu'une valorisation à la hausse, même modérée, des actifs immobiliers de la SCPI Pierre et patrimoine 2, ce qui devait permettre, au terme des 16 années prises en considération pour apprécier la rentabilité de l'investissement, la constitution d'un capital de 139 316 euros, ne fait état d'aucun risque susceptible d'affecter cette rentabilité de l'investissement et n'envisage pas, notamment, le risque que les actifs immobiliers acquis, puis rénovés, par la SCPI Pierre et Patrimoine 2 n'atteignent pas la valeur escomptée par cette simulation, encore moins dans les proportions qui ont justifié la mise en liquidation de cette SCPI, étant relevé que ce risque était majoré par le mécanisme du dispositif Malraux, qui impliquait de consacrer une part importante des sommes investies à des travaux de rénovation des immeubles, ce qui était de nature à augmenter l'incidence d'une conjoncture défavorable du marché de l'immobilier au moment de leur revente.

55. En dépit des mentions, très générales, relatives aux risques attachés à tout placement immobilier, qui figurent dans les documents établis par la société de gestion qui ont été remis à M. et Mme [Z] préalablement à leur souscription, en se bornant à leur présenter une simulation ne faisant état que d'une valorisation à la hausse des actifs de la SCPI, sans faire état du risque attaché aux investissements immobiliers réalisés par celle-ci et des conséquences de sa réalisation sur la rentabilité de l'opération, la société Primonial n'a pas fait preuve de la prudence attendue du conseiller en gestion de patrimoine et a manqué à son obligation d'informer les investisseurs sur l'existence d'un tel risque.

56. Contrairement à ce que soutient la société Primonial, ni les compétences et l'expérience professionnelles de M. et Mme [Z], ni le fait qu'ils avaient déjà réalisé un investissement immobilier locatif aux fins de défiscalisation, ne la dispensait de les informer sur le risque que présentait l'investissement litigieux, étant notamment relevé que ce précédent investissement relevait d'un dispositif différent, dit Robien, et que la seule souscription d'un tel investissement ne permet pas de retenir que le souscripteur est nécessairement avisé des risques qu'il présente.

57. En conséquence, en s'abstenant de les informer suffisamment sur le risque de perte en capital que présentait l'investissement qu'elle leur proposait, la société Primonial a manqué à l'obligation d'information à laquelle elle était tenue envers M. et Mme [Z] en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

Sur le préjudice subi par M. et Mme [Z] du fait des fautes commises par les sociétés SGAM AI et Primonial

58. Dans la mesure où les sociétés Amundi immobilier et Primonial font valoir que M. et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu'ils invoquent, faute notamment de justifier des réductions d'impôts que leur investissement dans la SCPI Pierre et Patrimoine 2 leur aurait permis d'obtenir et dont il conviendrait de tenir compte pour évaluer, le cas échéant, la perte, nette, en capital, qu'ils auraient été privés d'une chance d'éviter, les débats seront rouverts et, avant dire droit sur les demandes d'indemnisation de M. et Mme [Z] et sur les demandes réciproques des sociétés Amundi immobilier et Primonial tendant à ce que chacune relève l'autre indemne des condamnations prononcées à son encontre, M. et Mme [Z] seront invités à justifier desdites réductions d'impôt.

59. Les parties seront auparavant invitées à faire connaître leur position quant à l'éventualité de rechercher une solution négociée sur les points restant en litige.

60. Les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés. 

PAR CES MOTIFS,