CA Paris, 11 juin 2026, RG 24/04714

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04714 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJB6L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° 23/05320

APPELANT

M. [J] [C]

né le 13 novembre 2000 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

INTIMÉE

Mme [F] [W]

née le 24 avril 1992 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D'ESTALENX AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0922 substituée à l'audience par Me Caroline SEBAG, avocat au barreau de PARIS, toque G499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de la 4-4

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Fanny MARCEL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Aurély ARNELL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 15 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun dans une affaire opposant Mme [F] [W] et M. [J] [C].

En vertu d'un acte passé par acte sous seing privé en date du 27 février 2022, Mme [F] [W] a loué à M. [J] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 595 euros outre 25 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, Mme [F] [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.390 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, Mme [F] [W] a fait assigner M. [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,

condamner le locataire à payer:

- la somme de 7.490 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2023, à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,

- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, Mme [F] [W], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8 578,92 euros, au titre des loyers et charges échus au 23 octobre 0223, terme du mois d'octobre 2023 proratisé inclus.

Elle a ajouté se désister de ses demandes en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, les lieux ayant été libérés le 23 octobre 2023.

Elle a formulé une demande nouvelle en conservation du dépôt de garantie.

Cité par acte délivré à l'étude, M. [J] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

écarte la demande nouvelle, non soumise au contradictoire, tendant à la conservation du dépôt de garantie ;

condamne [J] [C] à verser à [F] [W] la somme de 8.578,82 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2023, terme du mois d'octobre 2023 proratisé inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 7.490 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

déboute [F] [W] du surplus de ses prétentions ;

condamne [J] [C] à payer à [F] [W] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamne [J] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

Vu l'appel interjeté le 1er mars 2024 par M. [J] [C].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 mai 2024 par lesquelles M. [C] demande à la cour de:

- recevoir M. [C] en sa déclaration d'appel,

- déclarer recevable et bien fondé M. [C] en son appel à l'encontre du jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Melun;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu sus-énoncé en ce qu'il a statué sur le chef suivant:

- condamner à verser à Mme [W] la somme de 8.578,82 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2023, terme du mois d'octobre 2023, proratisé inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 7.490 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

- condamner à payer à Mme [W] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Et statuant à nouveau,

- constater que l'appartement loué par M. [C] ne répond pas aux conditions de décence posées par la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002,

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1.225,53 euros au titre du préjudice de jouissance,

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1.008,53 euros au titre du préjudice de jouissance tenant aux fuites d'eau dans l'appartement,

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1.070,53 euros au titre du préjudice de jouissance tenant à l'humidité dans l'appartement,

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2.098 euros au titre de la perte des effets personnels de M. [C],

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

- ordonner la compensation des dettes connexes entre les sommes dues au titre des préjudices de jouissance et la dette locative,

- ordonner au surplus un échéancier de paiement sur 36 mois,

- ordonner l'imputation des paiements d'abord sur le capital,

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Massaloux Clarisse, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 août 2024 par lesquelles Mme [F] [W] demande à la cour de :

- débouter M. [J] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Melun ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

- condamner Monsieur [C] à verser la somme de 1.500 euros à Mme [W] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la première instance et d'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'indécence du logement

En cause d'appel, M. [C] sollicite la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 1.225,53 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance tenant à l'absence de chauffage, la somme de 1.008,53 euros au titre du préjudice de jouissance tenant aux fuites d'eau dans l'appartement, celle de 1.070,53 euros au titre du préjudice de jouissance tenant à l'humidité dans l'appartement et enfin, celle de 2.098 euros au titre des effets personnels de M.[C].

Il soutient que le chauffage réversible n'a jamais été fonctionnel sur toute la durée du bail rendant inhabitable le logement sur les premiers jours du bail et nécessitant l'achat d'un chauffage d'appoint dont l'utilisation s'est révélée très onéreuse.

Il précise que les infiltrations d'eau ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre le 15 mai 2022 et n'ont donné lieu à aucune réparation significative ce qui a entraîné le développement de l'humidité dans l'appartement à partir du mois de juin 2022 et une dégradation de ses effets personnels.

L'appelant fait valoir qu'en le laissant vivre dans un logement indécent où l'humidité ne cessait de se développer, le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles à son égard.

Mme [W] conclut au rejet des demandes d'indemnisation de M. [C].

Elle soutient que le locataire ne produit que peu d'éléments au soutien de sa demande, s'agissant de vidéos ou de photographies non datées alors que l'état des lieux d'entrée révèle que le logement était en parfait état pour la location et que l'état des lieux de sortie, établi par un commissaire de justice, révèle le manque d'entretien du logement.

Elle précise que dès qu'elle a été informée par M. [C] de problème de chauffage et du dégât des eaux, elle a immédiatement cherché à y remédier mais que le locataire a bloqué les interventions proposées pour tirer profit de la situation en cessant de payer les loyers.

Elle expose que le logement a été vendu avec une climatisation réversible qui s'est avérée défectueuse et qu'elle a proposé au locataire d'acheter des radiateurs d'appoint qu'elle lui a remboursés dans l'attente d'une réparation.

Enfin, elle avance que, s'agissant du dégât des eaux, elle a fait intervenir une société pour vérifier la toiture mais que le locataire n'a jamais ouvert le logement pour permettre la réalisation des travaux, ce dernier n'ayant pu être géré qu'à la libération des lieux et pris en charge par l'assurance de la propriétaire.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi le 27 février 2022, produit aux débats par Mme [W] décrit un logement en très bon état de réparations locatives, le bien immobilier ayant été acquis par la bailleresse le 3 janvier 2022.

Au soutien de sa demande relative à l'indécence du logement loué, M. [C] produit aux débats plusieurs photographies et vidéos laissant apparaître des traces d'humidité dans le logement ainsi que des désordres affectant le mobilier.

Toutefois, ces différents éléments ne sont pas datés et ne sont pas confortés par d'autres éléments objectifs du dossier alors même que le logement loué n'a été occupé par M. [C] que durant 20 mois.

En outre, si Mme [W] ne conteste pas avoir été informée par M. [C] du dysfonctionnement du chauffage et de la survenance d'un dégât des eaux, il résulte des échanges intervenus entre les parties que le locataire n'a pas permis l'accès au logement à la société mandatée par la propriétaire pour inspecter la toiture et remédier à la fuite et n'a pas donné suite à la demande de Mme [W] sollicitant la transmission du constat à son assurance.

Ainsi, conformément à l'adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, M. [C] n'est donc pas fondé à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance subi du fait de la présence d'humidité dans le logement alors qu'il s'est opposé à l'intervention de la société mandatée pour remédier aux désordres.

De plus, s'agissant de l'installation de chauffage, s'il n'est pas contesté que M. [C] a fait l'acquisition de chauffages d'appoint dans l'attente de la réalisation de travaux destinés à remédier au dysfonctionnement de l'installation électrique, il résulte des échanges entre les parties que Mme [W] se trouvait dans l'attente de sa part de la communication d'un devis pour la réalisation des travaux.

En conséquence, M. [C] ne démontre pas l'existence d'un manquement de Mme [W] dans l'exécution de ses obligations contractuelles ni celle de l'indécence des lieux loués de sorte qu'il y a lieu de rejeter l'ensemble de ses demandes indemnitaires de ce chef.

Le jugement entrepris sera donc complété de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

M. [C] sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement sur le fondement des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] s'oppose à cette demande en soutenant que M. [C] a déjà bénéficié de délais de paiement de fait, ayant cessé tout réglement du loyer depuis le mois d'août 2022.

Elle précise que l'appelant n'apporte aucun justificatif sur sa capacité financière à régler la dette locative qui s'élève à 8.578,82 euros.

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux régles de droit qui lui sont applicables.

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [C] a libéré les lieux loués le 23 octobre 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi de sorte que les dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient la suspension de la clause résolutoire en cas de l'octroi de délais de paiement ne trouvent pas à s'appliquer au présent litige.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'absence de tout justificatif produit par M. [C] au soutien de sa demande, relatif à sa situation personnelle et financière, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Le jugement entrepris sera donc complété de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [C] aux dépens et le condamner à payer à Mme [W] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS