TJ 75056, 10 juin 2026, RG 26/01616

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Florian CANDAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01616 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCM6H

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet ABEGE PATRIMOINE , dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3]
représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDERESSE
Madame [L] [O], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01616 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCM6H

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [O] est propriétaire des lots n° 18 et 19 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Par jugement du Tribunal d'instance de Paris du 21 juin 2018, Madame [L] [O] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 568,02 euros correspondant aux charges pour la période du 1er janvier 2016 au 24 octobre 2017, outre la somme de 206, 40€ au titre des frais de poursuite, 250 euros au titre de dommages et intérêts et 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 8 février 2023, Mme [L] [O] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3699,58 euros au titre des charges de copropriété et des frais pour la période du 1er janvier 2018 au 4ème trimestre 2022, outre la somme de 500 euros e dommages-intérêts et celle de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL cabinet AGEBE PATRIMOINE a, à nouveau, fait assigner Madame [L] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 2 496, 98 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2026 au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts,
- 1 764 euros à titre des frais de relance et mise en demeure constituant des frais nécessaires au recouvrement.
- 1 500 euros à titre de dommages-intérêts
- 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

A l'audience du 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Mme [L] [O], assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été a été mise en délibéré au 10 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété

En application des dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, ensuite à celui qui s'en prétend libéré de le démontrer.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales. Ils sont enfin tenus de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ensuite, en application de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de démontrer l'exigibilité et la certitude de sa créance de charges, par la production du décompte précis de celle-ci, des appels individuels de fonds et travaux, des procès verbaux des assemblées générales, puis au copropriétaire qui conteste des charges fondées sur la production de ces pièces, de justifier d'éléments permettant de renverser la présomption d'exactitude de celles-ci.

En l'espèce, le demandeur verse aux débats :

- le jugement du 8 février 2023
- un relevé de propriété
- un décompte de créance au 10 mars 2026
- les appels de fonds sur la période considérée
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022, 2023, 2024 et 2025 et les attestations de non recours
- les justificatifs de frais de mises en demeure avec LRAR et relances,
- les contrat de mandat de syndic
- le règlement de copropriété
- la lettre de mise en demeure recommandée avec accusé de réception du 6 février 2025, reçue le 13 février 2025
- la mise en demeure du 21 mars 2025 par avocat reçue le 4 avril 2025

Il ressort de ces pièces que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] justifie de l'exigibilité d'une créance de 2 496, 98 € au titre des charges de copropriété pour la période du 01 janvier 2023 au 10 mars 2025, premier trimestre 2026 inclus.

Madame [L] [O] sera donc condamnée à payer au syndicat [Adresse 1] la somme de 2 496, 98 € au titre des charges de copropriété pour la période du 01 janvier 2023 au 10 mars 2025, premier trimestre 2026 inclus.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'au paiement complet de la dette. Il sera prévu la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande relative aux frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Ces frais nécessaires doivent s'entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les honoraires
particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic n'ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d'huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l'assignation, qui seront compris dans les dépens.

Par conséquent, Madame [O] sera condamnée au paiement de la somme de 240 euros au titre des deux mises en demeure justifiées des 6 février 2025 et au 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires étant débouté du surplus de sa demande.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'au paiement complet de la dette. Il sera prévu la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de Madame [L] [O] à son obligation de régler les charges, celle-ci ayant déjà été condamnée deux fois, cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants et faire l'avance des fonds pour accomplir sa mission.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 €.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [O], qui succombe, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS