TJ 75056, 11 juin 2026, RG 25/07060

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître Jean FOIRIEN
Copie certifiée conforme à :
-Maître [Z] [F]
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/07060
N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y5B

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 11 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07060 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y5B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [H] [I] est propriétaire des lots de copropriété n°42 et 60 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 14 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75008) représenté par son syndic en exercice la SAS MAVILLE IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [H] [I] pour l’audience du 29 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

«-Condamner Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 18.336,36 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2025 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2024 ;

-Condamner Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 883,84 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-Condamner Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1.500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ;

-Condamner Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

-Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

-Condamner Monsieur [H] [I] aux entiers dépens. »

Cité suivant les modalités des articles 659 et 683 du code de procédure civile, Monsieur [H] [I] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [H] [I] est propriétaire des lots n°42 et 60 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- la mise en demeure en date du 11 décembre 2024 ;

- le commandement de payer en date du 05 mars 2025 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2023, 13 février 2024, 21 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- l’attestation de non recours correspondante ;

-un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

-l’état récapitulatif détaillé de la créance au 14 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 19.220,20 euros ;

- le contrat de syndic pour la période du 21 juin 2024 au 31 décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [H] [I] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 18.336,36 euros pour la période du 1er octobre 2024 au 14 avril 2025 (2ème appel ravalement façades- couvertures sur cours et rue, appel provisionnel et travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [H] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Les intérêts légaux seront en conséquence dus à compter du 15 décembre 2024 sur la somme de 727,66 euros et du 4 juin 2025 pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 883,84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

frais syndic mise en demeure en date du 11/12/2024 pour 72 euros ;
frais syndic remise dossier commissaire de justice en date du 03/03/2025 pour 150 euros ;
frais commissaire de justice délivrance commandement de payer en date du 07/03/2025 pour 175,84 euros ;
frais syndic suivi contentieux et remise dossier à avocat en date du 14/04/2025 pour 486 euros.
S’agissant des frais de « remise dossier commissaire de justice » et de « suivi contentieux et remise de dossier à avocat », il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Seuls les frais de mise en demeure à hauteur de 72 euros et les frais de commissaire de justice pour la délivrance du commandement de payer à hauteur de 175,84 euros soit un total de 247,84 euros seront retenus au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par le défendeur de ses obligations,
ce qui affecterait la trésorerie de la copropriété notamment au regard du ravalement intervenu.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [I] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,