TJ 75056, 10 juin 2026, RG 25/06026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur et Madame
[Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître HERVE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06026 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNYQ

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situe [Adresse 1] représenté par son syndic, Le cabinet LEPINAY MALET - [Adresse 2]

représenté par Maître HERVE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0235

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [Z],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [M] [Z],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2026 puis prorogé le 10 juin 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06026 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNYQ

EXPOSE DU LITIGE
Madame [M] [Z] et Monsieur [U] [Z] sont propriétaires du lot n°3 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré BZ21, soumis au régime de la copropriété représentant 7/543ème tantièmes.
Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet LEPINAY MALET, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [M] [Z] et Monsieur [U] [Z], par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, en paiement in solidum des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4.093,19 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2025,1.500 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2026.
A l'audience du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et pour information a indiqué que la dette avait augmenté depuis l’assignation.
Bien que régulièrement assignés à domicile pour Monsieur [U] [Z] et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile pour Madame [M] [Z], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il sera précisé que les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 3, indiquant la répartition des tantièmes (7/543èmes),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des fonds correspondants,l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4.093,19 euros (en ce inclus 1.315,60 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2023, 28 mars 2024 et 31 mars 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,vote des budgets prévisionnels 2024 à 2026,le fonds travaux 2024 à 2026;vote des travaux ou opérations suivantes : réfection de la douche (assemblée générale du 4 avril 2023, résolution 27), rénovation de l’enrobé du square et remise en état de la canalisation d’eau (assemblée générale du 28 mars 2024, résolution 18), remplacement de descentes fuyardes (assemblée générale du 31 mars 2025, résolution 16)les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure de payer des 2 mai 2024, 23 juillet 2024, 22 octobre 2024 et 21 juillet 2025,les lettres de relance des 14 mai 2024 et 12 novembre 2024,un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 valant mise en demeure sur la somme de 2.537,49 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
Le syndicat des copropriétaires sollicitent la somme de 4.093,19 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.
Toutefois, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.315,60 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété au titre des charges de copropriété et travaux. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2.777,59 euros (4093,19-1315,60).
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2.777,59 euros.
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, et conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2025 valant mise en demeure sur la somme de 2.537,49 euros et à compter de l’assignation du 20 novembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1315,60 euros. Toutefois, et en tout premier lieu, de cette somme doit être déduite la somme de 144,60 euros de frais de commandement de payer laquelle relève des dépens. La somme de 1.1171 euros sera donc retenue. Cette somme se décompose comme suit :
- 221 euros pour l'envoi de 4 mises en demeure en date du 2 mai 2024, 23 juillet 2024, 22 octobre 2024 et 21 juillet 2025,
- 80 euros pour l’envoi de 2 relances en date du 14 mai 2024 et 12 novembre 2024,
- 348 euros pour la constitution du dossier avocat,
- 348 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,
- 174 euros pour la constitution d’hypothèque.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En outre, il sera relevé que l'envoi d'autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Par ailleurs, il n’est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Aucune somme ne sera donc accordée sur ce fondement.
Il sera également relevé que l'envoi d'autant de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.
Pour l'envoi du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Enfin, la somme de 174 euros sera accordée au titre de la constitution d’hypothèque.
En conséquence la somme globale de 174 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant aux frais de constitution d’hypothèque.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2025.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet LEPINAY MALET, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [M] [Z] et Monsieur [U] [Z], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 20 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,