TJ 75056, 10 juin 2026, RG 25/10443

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître TOROK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10443 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKIN

N° MINUTE : 8 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [R] [D],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître TOROK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0252
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009338 du 18/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [I],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10443 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKIN

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat prenant effet le 24 octobre 2022, Monsieur [X] [I] a consenti à Madame [R] [D] un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, portant location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi, pour une durée d’un an expirant le 23 octobre 2023 portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer en principal de 1800 euros, payable mensuellement et d'avance, et une provision sur charges mensuelle de 100 euros, soit 1900 euros. Un dépôt de garantie de 1900 euros a été versé.

Le bail a été reconduit pour une nouvelle année à l’issue de laquelle, le 23 octobre 2024, Madame [R] [D] remettait les clés et quittait les lieux.

Le 23 octobre 2024, un constat de sortie a été établi par commissaire de justice en présence de Monsieur [X] [I] et Madame [R] [D].

Par courrier du 26 décembre 2024, Monsieur [X] [I] a avisé Madame [R] [D] de son refus de lui rembourser le dépôt de garantie en raison de travaux liés à un défaut d’entretien et a sollicité le paiement de la somme complémentaire de 278,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, Madame [R] [D] a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal
• Requalifier le contrat de bail initial de logement de fonction en date du 20 octobre 2022 en bail meublé soumis, dès sa conclusion, aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
• Condamner Monsieur [X] [I] à lui rembourser la somme de 9250,82 euros au titre de restitution des trop perçus de loyer ;
• Condamner Monsieur [X] [I] à lui rembourser la somme de 2293,33 euros au titre des charges ;
• Condamner Monsieur [X] [I] à lui rembourser la somme de 1900 euros au titre du dépôt de garantie ;
• Condamner Monsieur [X] [I] à lui rembourser la somme de 1000 euros en réparation du préjudice subi ;
• Le condamner à lui payer la somme de 2400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 27 mars 2026, l’affaire a été appelée et retenue.

Madame [R] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir qu’elle a occupé pendant deux ans le logement litigieux et que c’est sciemment que le bailleur a exclu le bail de la loi du 6 juillet 1989 aux seules fins d’échapper à l’encadrement des loyers. Par ailleurs, elle soutient qu’à défaut de reddition des comptes, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle est en droit d’obtenir le remboursement des charges versées pour la période du 24 octobre 2022 au 22 octobre 2024. Elle conteste également le montant des réparations qui ont été mises à sa charge, faisant valoir qu’il n’a pas été tenu compte de la vétusté du logement occupé pendant deux années. Elle affirme qu’il appartient au bailleur de justifier de ses demandes de réparations locatives. Elle indique qu’elle avait fait le nettoyage dans le logement et que le lave-vaisselle est tombé en panne en raison d’un problème d’évacuation, non réparée par le bailleur durant la location. Elle sollicite en conséquence la restitution de son dépôt de garantie à hauteur de 1900 euros. Elle fait valoir que le dépôt de garantie ne pouvait pas être supérieur à un mois de loyer en principal, que Monsieur [X] [I] ne lui a pas remis le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Elle sollicite en conséquence la condamnation de Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral.

Monsieur [X] [I], régulièrement assigné par acte du 27 octobre 2025 remis à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande de requalification du bail « location lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi » soumis aux dispositions du code civil en bail « résidence principale » meublée soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989

L’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

La Cour de cassation a jugé que le libellé contractuel excluant la qualité de résidence principale ne suffit pas à écarter le régime impératif de la loi de 89, si, en réalité, le logement est occupé à titre principal (Cass. civ 3ème 4 février 2009 n° 07-20.980).

Enfin, aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il n’est pas contesté que Madame [R] [D], étudiante, a cherché à louer un logement à [Localité 1].

Monsieur [X] [I] est un particulier qui loue deux appartements parisiens à titre onéreux sur une base longue durée, sans qu'il soit justifié d'aucun lien d'emploi, de subordination ou de relation fonctionnelle avec Madame [R] [D] rendant nécessaire l'attribution du logement à raison d'une fonction.

Monsieur [X] [I] ne comparaissant pas, il n'apporte aucun élément de nature à établir la réalité d'une relation fonctionnelle justifiant la qualification contractuelle retenue au sens de l’article 23-5 de la loi de 1989.

Il ressort en revanche de l'ensemble des pièces produites que le logement litigieux constituait la résidence principale effective de Madame [R] [D] pendant toute la durée du bail :
— Madame [R] [D] était inscrite à la NEOMA Business School pour l'année universitaire 2022-2023 et y a obtenu son diplôme le 25 juillet 2024, établissant sa présence continue à [Localité 1] pour les besoins de ses études ;
— Le courrier du bailleur du 16 octobre 2023, notifiant la révision du loyer à compter du 1er novembre 2023, lui a été adressé à l'appartement litigieux, établissant que c'est bien là qu'elle était joignable et qu'elle entendait rester ;
— Les quittances de loyer de juillet, août, septembre et octobre 2024 attestent d'une occupation continue jusqu'à l'échéance du bail, soit vingt-quatre mois consécutifs sans interruption apparente.

La durée de l'occupation — vingt-quatre mois — excède largement le seuil légal de huit mois par an, et ce faisceau concordant d'indices établit que [Localité 1] constituait bien la résidence principale de Madame [R] [D]. La mention d'une adresse japonaise dans le contrat est inopérante face à cette réalité factuelle.

Par ailleurs, la durée effective du bail — vingt-quatre mois — excède la durée maximale du bail mobilité (dix mois, art. 25-12 loi 1989), de sorte que cette qualification est également exclue.

En conséquence, le bail sera requalifié en bail meublé soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que le logement était meublé et constituait la résidence principale de Madame [R] [D].

Sur la demande de remboursement des loyers

L'encadrement des loyers, institué par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ([Localité 2]) et entré en vigueur à [Localité 1] le 1er juillet 2019, impose que le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral en fonction du type de logement, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du secteur géographique. Tout dépassement du loyer de référence majoré ouvre droit à la répétition de l'indu pour la différence entre le loyer effectivement perçu et le loyer de référence majoré applicable, et ce pour toute la durée de la location.

En l'espèce, le logement est un appartement meublé de deux pièces, d'une surface de 40,51 m², situé [Adresse 4] dans le [Localité 3], dans un immeuble antérieur à 1946. Le loyer initial était fixé à 1 800 euros par mois hors charges, révisé à 1 862,88 euros à compter du 1er novembre 2023 par application de l'indice de référence des loyers.

Madame [R] [D] verse aux débats le document officiel de la DRIHL établissant les loyers de référence applicables à son logement pour lé période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Toutefois, il apparaît que durant la période du bail, trois arrêtés se sont appliqués :
- l’arrêté n°2022-06-01-0009 pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,
- l’arrêté n°2023-05-30-0005 pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,
- l'arrêté n°2024-05-28-0001, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Toutefois, l'arrêté préfectoral n°2023-05-30-0005 du 30 mai 2023 a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Paris en date du 24 octobre 2025, avec modulation des effets de l'annulation.

La présente action a été introduite par assignation du 17 octobre 2025, soit antérieurement à la décision d'annulation du 24 octobre 2025. Il en résulte que l'arrêté est réputé n'avoir jamais existé dans l'ordonnancement juridique.

En conséquence, pour la présente instance :
— L'arrêté n°2022-06-01-0009 du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 n'a pas été annulé. Il est pleinement applicable pour la période du 24 octobre 2022 au 30 juin 2023. Durant cette période, le loyer de référence majoré s'établit à 1 583,94 euros par mois (39.1X40.51m2). Le loyer payé de 1 800 euros excède ce plafond de 216,06 euros par mois.
— L'arrêté n°2023-05-30-0005 du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 a été annulé. Il est réputé n'avoir jamais existé pour la présente instance. Il en résulte qu'aucun loyer de référence majoré n'est opposable pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 : le loyer contractuel — 1 800 euros puis 1 862,88 euros à compter du 1er novembre 2023 — s'applique sans qu'un trop-perçu puisse être retenu de ce chef.
— Pour la période du 1er juillet 2024 au 22 octobre 2024, couverte par l'arrêté n°2024-05-28-0001, le loyer de référence majoré s’établit à 1 648,76 euros (40,7X40,51m2). Le loyer payé de 1 862,88 euros de juillet 2024 à octobre 2024 excède de 214, 12 euros le plafond.

Le trop-perçu au titre de la période couverte par l'arrêté n°2022-06-01-0009 du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 se calcule comme suit :
— Durée : du 24 octobre 2022 au 30 juin 2023, soit 8 mois et 7 jours (8,226 mois) ;
— Trop-perçu mensuel : 1 800 – 1 583,94 = 216,06 euros ;
— Total : 216,06 × 8,226 = 1 777 euros.

Le trop-perçu au titre de la période couverte par l'arrêté n°2024-05-28-0001, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 se calcule comme suit :
— Durée : du 1er juillet 2024 à octobre 2024, soit 4 mois ;
— Trop-perçu mensuel : 1 862,88 – 1648,76 = 214,12 euros ;
— Total : 214,12 × 4 = 856,48 euros.

La demande de Madame [R] [D] à hauteur de 9 250,82 euros repose sur une méthode de calcul retenant le loyer de référence médian plutôt que le loyer de référence majoré, ainsi que sur des périodes couvertes par un arrêté annulé. Elle ne peut donc être accueillie qu'à hauteur du trop-perçu effectivement justifié, soit la somme totale de 2633,48 euros.

Monsieur [X] [I] sera condamné à payer à Madame [R] [D] la somme de 2633,48 euros au titre des trop-perçus de loyer.

Sur la demande de remboursement des charges

En application de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux meublés, renvoyant aux dispositions de l'article 23 de la même loi, les charges récupérables font l'objet de provisions et doivent donner lieu à une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges mais une avance provisoire à valoir sur les dépenses justifiées.

Lorsque la régularisation n'est jamais intervenue, le bailleur peut être tenu au remboursement au locataire des provisions perçues au titre de la répétition de l'indu, sous déduction des charges dont il peut rapporter la preuve (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-10.152). Il lui appartient alors de justifier des charges réelles jusqu'à l'audience. La prescription de l'action en répétition court à compter de la date de régularisation des charges, et non du versement des provisions, de sorte qu'en l'absence de toute régularisation, elle n'a pas commencé à courir.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une provision mensuelle sur charges de 100 euros. Monsieur [X] [I], absent à la présente audience, ne produit par définition aucun décompte de régularisation ni aucune pièce justificative des charges réelles exposées depuis l'origine du bail. Il est constant qu'aucune régularisation n'a jamais été adressée à Madame [R] [D] entre la prise d'effet du bail le 24 octobre 2022 et l'échéance du 22 octobre 2024.

En conséquence, le délai de prescription n'ayant pas commencé à courir, la demande est recevable. Faute pour le bailleur de justifier des charges réelles, les provisions versées doivent être restituées intégralement.

Monsieur [X] [I] sera condamné à payer à Madame [R] [D] la somme de 2 293,33 euros au titre des provisions sur charges indûment conservées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux meublés par renvoi de l'article 25-6, prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 1731du code civil, s’il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le bailleur peut légitimement retenir sur le dépôt de garantie des sommes correspondant à des dégradations imputables au locataire, dès lors que ces sommes sont dûment justifiées. La Cour de cassation juge à cet égard qu'il n'est pas nécessaire que le bailleur justifie avoir effectivement engagé les dépenses de remise en état, mais que toute somme retenue doit être justifiée (Cass. 3e civ., 16 sept. 2008, n° 07-15.789). La vétusté doit être prise en compte pour les éléments dont la durée de vie est limitée.

En l'espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit. Il doit être présumé que la locataire les a reçus dans un bon état. En revanche un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par commissaire de justice le 23 octobre 2024. Il constitue un élément de preuve complet dès lors qu'il est soumis à la discussion contradictoire des parties. Il constate que le logement a été rendu dans un état de saleté, qui excède en plusieurs points l'usure normale résultant de deux années d'occupation :
— Dans la cuisine : les meubles présentent des traces de coups et de salissures à l'intérieur comme à l'extérieur ; le lave-vaisselle, le four à micro-ondes, la machine à laver et la machine à café sont encrassés ; le réfrigérateur présente une couche importante de givre, caractérisant un défaut de dégivrage régulier constitutif d'un manquement à l'entretien courant du locataire au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; des détritus sont entreposés dans le placard sous l'évier ;
— Dans le séjour : les murs présentent des traces noires de salissures ; les étagères murales, les vitres et les interrupteurs sont sales ;
— Dans le couloir : traces noires sur les murs et l'intérieur des placards;
— Dans la chambre : murs avec traces de salissures, portes de placards et intérieur sales ; alèse et matelas sales ; oreillers jaunis ;
— Dans la salle de bains : joints sales et encrassés, plafond avec traces de moisissures, interrupteurs et carrelage sales.

Madame [R] [D] fait valoir avoir fait procéder à un nettoyage avant la sortie. Toutefois, la facture produite est datée du 17 octobre 2024, soit six jours avant l'état des lieux du 23 octobre 2024, dont les constatations démontrent que ce nettoyage était manifestement insuffisant.

Monsieur [X] [I], non comparant, n'a pas produit à l'audience les devis ou factures correspondant aux retenues opérées, dont il a été confirmé qu'ils avaient été transmis à la locataire par courrier du 18 décembre 2024. Madame [R] [D], qui a reçu ces documents, n'en a pas davantage fait état à l'audience. En l'absence de justificatifs produits, les montants exacts des retenues ne peuvent être précisément vérifiés.

Toutefois, au vu des constatations de l'état des lieux contradictoire et du courrier de contestation de Madame [R] [D], lequel détaille les retenues opérées par le bailleur, il apparaît que les retenues suivantes apparaissent fondées en leur principe au vu de l'état des lieux:
- Frais de l'état des lieux de sortie par commissaire de justice (200 euros) : pris en charge à hauteur de la moitié par le locataire en application de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; montant non contestable ;
- Frais de nettoyage (270 euros) : l'état général de salissures constaté par le commissaire de justice dans toutes les pièces, nonobstant la prestation de nettoyage effectuée le 17 octobre 2024, justifie la prise en charge de frais de remise en état ; le montant de 270 euros est cohérent avec les constatations;
- Remise en état du réfrigérateur (compris dans les frais d'électroménager évalués à 377,70 euros) : la couche de givre importante caractérise un défaut d'entretien courant imputable au locataire ; il y a lieu de retenir une part de ce poste, estimée après vétusté à 200 euros.

Le montant total des retenues admissibles s'établit ainsi à 670 euros (200 + 270 + 200). Le solde du dépôt de garantie dû à Madame [R] [D] est de 1 900 – 670 = 1 230 euros.

Monsieur [X] [I] sera condamné à restituer à Madame [R] [D] la somme de 1 230 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire, lors de la conclusion du bail, un dossier de diagnostic technique comprenant les diagnostics obligatoires.

Le manquement à cette obligation est susceptible de constituer une faute civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, Madame [R] [D] soutient qu’aucun des diagnostics obligatoires ne lui a été remis lors de la signature du bail. Toutefois, elle ne produit aucun élément de nature à établir que cette carence lui aurait causé un préjudice personnel, notamment un impact sur sa santé, sa sécurité ou ses conditions d’occupation du logement.

En l’absence de démonstration d’un dommage certain et directement imputable à ce manquement, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [D] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Compte tenu de l'équité et des circonstances de l'espèce, la somme de 1 200 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS