TJ 75056, 9 juin 2026, RG 25/04850

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître EL JORD

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04850 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3DY

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1],
représenté par son syndic, la société BECART GESTION sis [Adresse 2]

représenté par Maître EL JORD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C720

DÉFENDERESSE
Madame [Q] [P],
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04850 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3DY

EXPOSE DU LITIGE
Mme [Q] [P] est propriétaire du lot n° 13 au sein d'un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVES DROITE a, par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, fait assigner Mme [Q] [P] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
 - 6173,72 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, arrêtés au 01 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 avril 2026.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette au 02 avril 2026 à la somme de 7805,68 euros. Il indique par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a changé de syndic ; il s’agit désormais de la société BECART GESTION.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Mme [Q] [P] a comparu. Elle ne conteste pas la dette. Elle indique avoir connu un phase dépressive importante, consécutive aux décès de proches, qui l’a conduite à ne plus s’occuper de la gestion administrative. Elle conteste toute mauvaise foi de sa part. Elle produit aux débats des pièces démontrant qu’elle dispose de fonds suffisants sur son livret A ouvert à la banque BRED, qui lui permettra d’apurer la dette. Elle allègue que les fonds n’ont, pour le moment, pas pu être débloqués, faute de carte nationale d’identité en cours de validité.
Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [Q] [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 13 ; un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/07/2023 au 03/04/2026 ( appel provisions 2eme trimestre 2026 inclus) les appels de charges couvrant la période concernée le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 13/02/2023, 18/01/2024, 17/10/2024, 01/10/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales. Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Mme [Q] [P] est débiteur, au 03 avril 2026, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 6439,77 euros au titre des charges impayées.
Mme [Q] [P] n’a pas remis en cause en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.
Par conséquent, Mme [Q] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société BECART GESTION, la somme de 6 439,77 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 avril 2026, charges du 2eme trimestre 2026 incluses avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 29 août 2025 sur la somme de 6173,72 euros et à compter de la décision sur le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat », pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la mise en demeure du 06 août 2024, à la lettre de relance après mise en demeure du 27 août 2024, à la sommation de payer du 03 décembre 2024. En revanche, les frais relatifs à la mise en demeure et à la lettre de relance facturés en 2023 ne seront pas retenus faute de production aux débats.
Les frais relatifs à la « constitution du dossier transmis à l’huissier » et à la « constitution du dossier transmis à l’avocat » ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.
Les frais relatifs à la délivrance de l’assignation seront à inclure dans les dépens.
En conséquence, Mme [Q] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet BECART GESTION, la somme de 255,44 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Sur la demande de dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de cette preuve.
Le syndicat des copropriétaires est en conséquence débouté de sa demande
Sur les demandes accessoires
Mme [Q] [P], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [Q] [P] est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,