TJ 75056, 10 juin 2026, RG 25/04295

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître MICHEL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître SCHEAFFER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/04295 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7WOM

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [I], [Y], [K] [Q],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [D],
Madame [G] [D] née [P],
demeurant tous les deux [Adresse 2]

représentés par Maître SCHEAFFER WILFRIED, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04295 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7WOM

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 1974 pour une durée de six ans, M. [V] [Q] a donné à bail à M. [Z] [D] un appartement situé au 1er étage, escalier droite sous la porte d’entrée sis [Adresse 3], formant le lot n°3 de l’immeuble.
Ce bail était consenti en vertu de l’article 3 ter de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Par acte sous seing privé du 17 janvier 1980, un nouveau bail a été signé entre les parties pour une durée de six années à effet au 1er janvier 1980 pour finir le 1er janvier 1986. Ce bail était également consenti en vertu de l’article 3 ter de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Le 29 décembre 1988, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 1989 expirant le 1er janvier 1992. Il est indiqué que le bail est renouvelé en application des article 20 à 24 et 51 de la loi du 23 décembre 1986.
M. [I] [Q] est venu aux droits de M. [V] [Q], au décès de ce dernier.
Suivant acte signifié le 28 mai 2024, M. [I] [Q] a fait délivrer à M. [Z] [D] et à Mme [G] [P] épouse [D], un congé pour vente à effet au 31 décembre 2024 avec offre d'acquérir ledit bien au prix d'un million quatre cent mille euros (1.400.000 euros).
Le 9 juillet 2024, M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] ont fait part de leur souhait d'acquérir le bien au prix d'un million deux cent dix mille euros (1.210.000 euros ).
Cette contreproposition n’a pas été acceptée par le vendeur.
A la date du 31 décembre 2024, M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] sont demeurés dans les lieux.
C’est dans ce contexte que par exploits du 21 mars 2025, M. [I] [Q] a assigné M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] sur le fondement de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 89 et de l’article 1118 du code civil aux fins de :
-déclarer valide et régulier le congé pour vente signifié le 28 mai 2024,
-déclarer M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] occupants sans droit ni titre,
-ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] ainsi que tout occupant de leur chef, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,
-condamner solidairement M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] au paiement de la somme mensuelle de mille cinq cents euros (1.500 euros ), au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025,
-dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’alinéa 1er de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-dire qu’en considération de la mauvaise foi de monsieur M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D], il sera fait application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à savoir qu’il n’y aura pas lieu de respecter le délai de deux mois suivant le commandement pour procéder à leur expulsion,
-condamner solidairement M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] au paiement de la somme de dix mille euros, à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive,
-condamner solidairement M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] au paiement de la somme de trois mille euros (3.000 euros ), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2026, après un premier renvoi le 9 septembre 2025 puis le 5 janvier 2026.
A cette audience, M. [I] [Q], représenté par son conseil, soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
-déclarer valide et régulier le congé pour vente signifié le 28 mai 2024,
-déclarer M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] occupants sans droit ni titre
-ordonner leur expulsion ainsi que tout occupant de leur chef, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard,
-les condamner solidairement au paiement de la somme mensuelle de mille cinq cents euros (1.500 euros), au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025,
-dire n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'alinéa 1er de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-dire qu'en considération de la mauvaise foi de M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D], il sera fait application des dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à savoir qu'il n'y aura pas lieu de respecter le délai de deux mois suivant le commandement pour procéder à leur expulsion,
-les condamner solidairement au paiement de la somme de dix mille euros, à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive,
-les condamner solidairement au paiement de la somme de cinq mille euros (5.000 euros), au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il conteste l’application de la loi du 1er septembre 1948 et soutient qu’un nouveau bail signé le 29 décembre 1988, sous l’empire de la loi du 23 décembre 1986, a fait sortir les parties de ce régime, avant que le bail ne soit soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il demande donc le rejet de la prétention des défendeurs tendant à l’application de la loi de 1948.
M. [I] [Q] conteste les moyens de nullité soulevés par les époux [D] et soutient que le congé pour vente a été délivré pour le bon terme du bail, soit le 31 décembre 2024, que la désignation des lieux reprend exactement celle du bail du 29 décembre 1988 et qu’aucun grief n’est démontré. Il conteste également les critiques relatives à l’état du logement et au prix de vente, qu’il estime conforme au marché, voire inférieur aux prix pratiqués dans l’immeuble. Il en déduit que le congé pour vente est régulier, que les époux [D] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025, et sollicite leur expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation de 1 500 euros par mois, 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948, de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 23 décembre 1986 et l’arrêté du 13 décembre 2017 de :
A titre principal,
-ordonner l’application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et en tirer toutes les conséquences ;
-prononcer la nullité du congé délivré le 28 mai 2024
A titre subsidiaire,
-prononcer la nullité du congé délivré le 28 mai 2024
En tout état de cause,
-rejeter toutes fin, moyens et conclusions contraire
-condamner M. [I] [Q] au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Scheaffer, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile
- écarter l’exécution provisoire en cas de prononcer d’une éventuelle validation du congé et d’une expulsion.
Ils soutiennent, à titre principal, que le bail demeure soumis à la loi du 1er septembre 1948, les baux initiaux de 1980 et 1986 n’ayant pas cessé de relever de ce régime et le document du 29 décembre 1988 ne constituant, selon eux, qu’un renouvellement, sans renonciation claire et non équivoque au bénéfice de la loi de 1948. Ils en déduisent que le congé délivré sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est nul.
À titre subsidiaire, ils soutiennent que le congé serait également nul au regard de la loi du 6 juillet 1989, en raison d’une erreur sur le terme du bail, d’une description inexacte des lieux, d’un prix de vente surévalué et dissuasif, ainsi que de l’existence d’une procédure de péril susceptible de suspendre la possibilité de délivrer congé.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le régime applicable au bail
Ajouté par la loi n° 62-902 du 4 août 1962, l’article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 permettait la conclusion, avec un locataire déjà entré dans les lieux, d’un bail d’une durée minimale de six ans dérogeant, pendant son cours, à certaines dispositions de la loi de 1948. Ce dispositif ne se confond toutefois pas avec le bail de sortie progressive instauré par la loi du 23 décembre 1986.
La loi du 23 décembre 1986 a prévu, d’une part, que les locaux devenus vacants à compter de son entrée en vigueur ne relèvent plus de la loi de 1948 et, d’autre part, un mécanisme spécifique de sortie du régime de 1948 pour certains locaux encore occupés. Ce mécanisme est organisé principalement par l’article 28 de cette loi, qui permet au bailleur d’un local classé en catégorie II B ou II C de proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les articles 30 à 33.
Ce bail de sortie progressive est soumis à des conditions strictes : conditions tenant à la catégorie du logement, prise en compte des ressources du locataire, proposition régulière du bailleur, durée de huit ans, fixation d’un loyer de référence et application progressive de l’augmentation. À l’expiration de ce bail de sortie, le local entre, sous réserve des dispositions protectrices particulières, dans le champ de la loi du 6 juillet 1989.
Les dispositions transitoires de la loi du 23 décembre 1986 prévues aux articles 20 et suivants ont prévu que les baux en cours restaient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
La loi du 6 juillet 1989 n’a pas eu pour effet de soumettre automatiquement à son régime les logements demeurés régis par la loi du 1er septembre 1948. Son article 40 exclut au contraire l’application de plusieurs de ses dispositions aux logements restant soumis à la loi de 1948. Il en résulte qu’un congé pour vente délivré sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut produire effet que si le bailleur démontre que le logement est régulièrement sorti du régime de la loi du 1er septembre 1948
En l’espèce, il ressort des pièces produites que les parties ont successivement régularisé trois actes contractuels.
Un premier bail a été conclu le 1er janvier 1980, puis un second bail le 1er janvier 1986. Ces deux actes, conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986, s’inscrivaient dans le régime de la loi du 1er septembre 1948.
Le troisième acte, signé le 29 décembre 1988, est intitulé “Renouvellement de bail”. Cette qualification contractuelle n’est pas neutre. Elle révèle que les parties n’ont pas entendu conclure un bail nouveau portant rupture avec le régime antérieur, mais poursuivre la relation locative existante.
En l’espèce, l’acte signé le 29 décembre 1988 est expressément intitulé “Renouvellement de bail”. Il prévoit une durée de trois ans à compter du 1er janvier 1989, une expiration au 1er janvier 1992, un loyer principal trimestriel de 9 000 francs, par comparaison avec un loyer antérieur de 5 625,39 francs, une révision annuelle selon l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, ainsi qu’une provision pour charges.
Cet acte comporte en annexe des conditions générales relatives au renouvellement du bail, visant les dispositions transitoires des articles 20 à 24 et 51 de la loi du 23 décembre 1986.
Toutefois, ces mentions ne permettent pas de caractériser un bail de sortie de la loi du 1er septembre 1948. En effet, le mécanisme spécifique de sortie progressive prévu par la loi du 23 décembre 1986 repose sur les articles 28 à 33 de cette loi, et suppose notamment un contrat de huit ans, une proposition régulière du bailleur, la reproduction des dispositions applicables, la fixation du loyer par référence à des loyers comparables et une augmentation progressive du loyer. Ce régime concerne les locaux classés en catégorie II B ou II C et obéit à des conditions propres, distinctes des simples dispositions transitoires relatives au renouvellement des baux.
Or, l’acte du 29 décembre 1988 n’est pas conclu pour une durée de huit ans, mais pour une durée de trois ans. Il ne vise pas les articles 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, ne mentionne pas un bail de sortie progressive, ne fait pas état du classement du logement en catégorie II B ou II C, ni d’une proposition de bail de sortie répondant au formalisme prévu par ces textes.
La référence aux articles 20 à 24 et 51 de la loi du 23 décembre 1986 révèle au contraire que les parties se sont placées dans le cadre d’un renouvellement contractuel soumis aux dispositions transitoires de cette loi, et non dans celui d’une sortie régulière du régime de la loi de 1948.
Il s’ensuit que l’acte du 29 décembre 1988 ne peut être analysé comme un bail de sortie du régime de la loi du 1er septembre 1948. Il constitue un renouvellement du bail existant, sans renonciation claire et non équivoque des locataires au bénéfice du régime protecteur antérieur.
Dès lors, faute pour le bailleur de démontrer que le logement est régulièrement sorti du régime de la loi du 1er septembre 1948, le bail litigieux demeure soumis à cette loi.
Sur la validité du congé pour vente
L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément l'application de plusieurs de ses dispositions aux logements régis par la loi du 1er septembre 1948, et notamment de son article 15 relatif au congé pour vente.
L'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que le bailleur peut certes mettre fin au bail par la délivrance d'un congé, mais que ce congé n'emporte pas obligation pour le locataire de quitter effectivement les lieux, celui-ci bénéficiant du droit au maintien dans les lieux.
En l'espèce, il a été établi que le bail litigieux demeure soumis à la loi du 1er septembre 1948. Le congé signifié le 28 mai 2024 a été délivré sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, texte inapplicable au présent bail. Il est donc nul.
M. [I] [Q] sera en conséquence débouté de sa demande en validation du congé, ainsi que de ses demandes subséquentes tendant à faire déclarer les époux [D] occupants sans droit ni titre, à ordonner leur expulsion et à obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
M. [I] [Q] sollicite la condamnation de M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Dès lors que le congé est nul et que les défendeurs étaient fondés à demeurer dans les lieux, leur maintien en possession ne caractérise aucune résistance abusive.
M. [I] [Q] sera débouté de cette demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
M. [I] [Q], qui succombe, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Scheaffer, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de le condamner à payer à M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Prononce la nullité du congé pour vente signifié le 28 mai 2024 par M. [I] [Q] à M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] ;
Déboute M. [I] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamne M. [I] [Q] à payer à M. [Z] [D] et Mme [G] [P] épouse [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [I] [Q] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Wilfried Scheaffer, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge