TJ 75056, 10 juin 2026, RG 26/02202

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : consorts [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ANDRIEU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/02202 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHJG

N° MINUTE : 13 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDEURS
Madame [T] [V] épouse [I], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Z] [V],
demeurant [Adresse 2]

tous les deux représentés par Maître ANDRIEU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0806

DÉFENDEURS
Madame [L] [O],
demeurant [Adresse 3]
Madame [J] [O],
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [R] [O],
demeurant [Adresse 5]

tous comparants en personne à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02202 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCHJG

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022, M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I], propriétaires indivis, ont donné à bail à Mme [L] [O] un appartement de type studio d’une surface habitable de 36 m² (lot n°10) avec cave accessoire (lot n°21) situé au 2ème étage sur cour à gauche de l’immeuble sis [Adresse 3] , à effet du 16 septembre 2022, pour une durée de trois années renouvelables par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 930 euros hors charges, soit 1 090 euros charges comprises.
Parallèlement, M. [R] [O] et Mme [J] [O] se sont portés caution solidaire de la locataire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 février 2025 et réceptionnée le 18 février 2025, les bailleurs ont donné congé à Mme [L] [O] pour vendre, à effet du 15 septembre 2025, lui proposant le bien au prix de 380 000 euros. Par lettre recommandée du 20 juin 2025, les bailleurs lui ont notifié une révision du prix à la somme de 372 500 euros, lui ouvrant un nouveau délai de préemption d’un mois. La locataire n’a pas exercé son droit de préemption.
Mme [L] [O] s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme du congé.
Par exploits de commissaire de justice du 10, 13 et 16 février 2026, M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] ont assigné Mme [L] [O] aux côtés des deux cautions, aux fins de :
-les déclarer recevables et bien fondés ;
-débouter Mme [L] [O] de toutes ses demandes ;
- prononcer la validation du congé délivré le 18 février 2025 à effet du 15 septembre 2025 à Mme [L] [O] ;
En conséquence,
-ordonner l'expulsion de Mme [L] [O] des lieux qu'elle occupe ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, le tout sous astreinte d'une somme de 50 € par jour de retard pour la restitution des clés, à compter de la décision à intervenir.
-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la locataire,
-condamner solidairement Mme [L] [O], M. [R] [O] et Mme [J] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 15 septembre 2025, date d'acquisition des effets du congé et jusqu'à la parfaite libération des lieux, égale au montant du dernier loyer plus charges avec indexation annuelle.
-condamner solidairement Mme [L] [O], M. [R] [O] et Mme [J] [O] à leur payer la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice moral consécutif à la résistance abusive à exécuter le congé et à contrevenir à ses obligations contractuelles de locataire.
-condamner solidairement Mme [L] [O], M. [R] [O] et Mme [J] [O] à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.
A cette audience, M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] représentés par son conseil, ont soutenu oralement leurs conclusions déposées au visa des articles 15, 15II de la loi du 6 juillet 1989 et des article 1217 et suivants du code civil. Ils maintiennent leurs demandes initiales. Ils soutiennent que le congé pour vente est valable et qu’aucun texte ne sanctionne l’absence de la notice accompagnant le congé. Ils arguent que la locataire se maintient dans les lieux et que l’occupation empêche la vente de l’appartement. Ils précisent qu’ils n’ont pas mis d’annonce pour la vente car un copropriétaire de l’immeuble souhaitait acheter.

Mme [L] [O], M. [R] [O] et Mme [J] [O] ont déposé des conclusions, soutenues oralement à l’audience.
Ils demandent à titre principal de :
-prononcer la nullité du congé-vente en date du 18 février 2025.
-ordonner le maintien dans les lieux de Mme [L] [O] en raison de la poursuite du contrat de bail.
-fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges en cours sans majoration,
-débouter les demandeurs de la demande d’expulsion de Mme [O] [L].
A titre subsidiaire,
-octroyer à Mme [L] [O] un délai de six mois soit jusqu’au 30 septembre 2026 pour quitter le bien,
En tout état de cause,
-condamner M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] à leur verser la somme de 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts,
-débouter M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts.
-débouter M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
-débouter M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] de leur demande de condamnation au titre des dépens comprenant les coûts de signification de l’assignation et de la décision à intervenir.
-débouter M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] de toutes leurs demandes et les condamner aux entiers dépens.
A l’appui de leurs allégations, ils soutiennent que le congé est nul en raison de son caractère frauduleux. Ils font valoir que les bailleurs ont consenti à louer à Mme [L] [O] le logement en 2022 sachant qu’ils entendaient vendre leur bien quelques mois plus tard en sachant que cette dernière ne pourrait acheter le bien compte tenu de ses revenus modestes. Ils arguent qu’aucune visite n’a eu lieu, ni aucune annonce publiée pour vendre le bien. Ils soutiennent que l’absence de la notice annexée au congé a empêché Mme [L] [O] de contacter un conciliateur. Subsidiairement, ils demandent des délais pour quitter les lieux faisant état de la recherche d’un logement social et d’une situation médicale complexe.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.
M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] ont été autorisés à produire en cours de délibéré les échanges qu’ils ont eu avec un acheteur. Ces derniers ont produit des éléments le 1er avril 2026 et Mme [L] [O] a pu répliquer le 12 avril 2026.
Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé pour vendre
Sur la demande de nullité pour défaut de notice d’information
Aux termes de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé au locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Le même article prévoit qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, le contenu de cette notice étant déterminé par l’arrêté du 13 décembre 2017.
L’article 15-II de la même loi précise que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, « à peine de nullité », indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. La mention de nullité textuelle est ainsi expressément attachée aux seules indications de prix et de conditions de vente. En revanche, ni l’article 15-I, ni l’arrêté du 13 décembre 2017 ne prévoient de sanction de nullité en cas de défaut de jonction de la notice d’information.
Il en résulte que l’absence de notice d’information constitue un vice de forme dont la nullité ne peut être prononcée que dans les conditions de l’article 114 du code de procédure civile, lequel dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
En l’espèce, il est constant que la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 n’a pas été jointe au congé délivré le 18 février 2025, les demandeurs ne produisant pas cette notice.
Mme [L] [O] soutient que cette absence l’a privée de la connaissance des voies de recours amiables, en particulier la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice.
Toutefois, il convient de constater que Mme [L] [O], dès réception du congé, a été en mesure de se faire assister et conseiller, l’une de ses cautions, Mme [J] [O], exerçant la profession d’avocate comme il résulte de l’acte de cautionnement. Par courrier du 23 mars 2026, Mme [L] [O] s’est elle-même engagée à quitter les lieux au plus tard le 31 mai 2026, ce qui établit qu’elle avait accepté le principe du congé et était en capacité d’apprécier ses droits. Le moyen tiré de la nullité n’a été soulevé que tardivement, la veille de l’audience, après l’échec des pourparlers transactionnels portant sur les frais de procédure.
La défenderesse ne démontre donc pas que l’absence de notice lui a causé un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile, dès lors qu’elle a été en mesure d’exercer ses droits, de se faire conseiller et d’envisager une issue négociée au litige.
La demande de nullité du congé fondée sur le défaut de notice d’information sera en conséquence rejetée.
Sur la demande de nullité pour fraude
Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le congé pour vendre peut être qualifié de frauduleux lorsqu’il est établi que le bailleur ne poursuivait pas une intention réelle de vendre mais entendait se séparer du locataire sous un prétexte fallacieux.
Mme [L] [O] soutient que l’absence totale de visite de l’appartement pendant la durée du préavis caractérise le caractère frauduleux du congé, se prévalant de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 30 juin 1999, n° 97-18.938 et 15 mars 2000, n° 98-14.372). Elle invoque également un comportement déloyal du bailleur qui aurait dissimulé, lors de la conclusion du bail, son intention de vendre à court terme.
Il résulte toutefois des pièces et des écritures concordantes des parties que les bailleurs avaient identifié un acquéreur potentiel, propriétaire au sein de l’immeuble, qui souhaitait ajouter un appartement pour loger l’un de ses enfants. Celui-ci a visité le bien avec l’aide de la gardienne de l’immeuble. Il a finalement renoncé à l’acquisition, ce qui a conduit les bailleurs à réviser le prix à la baisse et à le notifier à la locataire par lettre du 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
L’absence de visites émanant d’acquéreurs tiers s’explique ainsi par la circonstance que les bailleurs avaient identifié un acquéreur au sein même de la copropriété, lequel a pu visiter les lieux sans qu’il soit nécessaire d’organiser des visites avec la locataire. Le désistement ultérieur de cet acquéreur ne saurait rétroactivement caractériser l’absence d’intention de vendre.
Par ailleurs, les bailleurs, âgés de 73 et 70 ans, expliquent vouloir vendre leur bien, ce qui constitue un motif légitime que la défenderesse ne contredit par aucun élément probant. Le congé mentionne le prix et les conditions de la vente, le prix a été révisé et repurgé auprès de la locataire conformément aux prescriptions légales. Rien ne permet de retenir que les bailleurs auraient poursuivi un dessein étranger à la vente du bien.
S’agissant du grief tiré de la dissimulation de l’intention de vendre lors de la conclusion du bail en 2022, il convient de relever que la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas au bailleur de révéler, lors de la signature du bail, un éventuel projet de vente à terme. Le bailleur a respecté la durée minimale légale de trois années avant de délivrer congé, le congé ayant été donné pour le terme du bail. Ce moyen ne saurait donc caractériser la fraude.
La demande de nullité du congé pour caractère frauduleux sera également rejetée.
Le congé pour vendre délivré le 18 février 2025, à effet du 15 septembre 2025, satisfait aux conditions de forme et de délai prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le prix et les conditions de la vente projetée y sont mentionnés, et l’offre a été repurgée en cas de révision du prix. La réalité du motif de vente est établie.
Il y a donc lieu de valider le congé pour vendre et de constater que Mme [L] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2025. Son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.
Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire en l’espèce, vu les possibilités de recours à l’exécution forcée de la décision d’expulsion.
Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.
Il sera par ailleurs fait droit à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en principal augmenté des charges, soit la somme de 1 164,22 euros, due à compter du 15 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est due par Mme [L] [O] solidairement avec M. [R] [O] et Mme [J] [O], l'acte de cautionnement prévoyant expressément la garantie de l'indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail.
Sur la demande de délais

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces délais puissent, en principe, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour fixer ces délais, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille et de fortune de chacun d’eux.
En l’espèce, Mme [L] [O] perçoit une pension d’invalidité de 1 557,44 euros mensuels, bénéficie du statut de travailleur handicapé et justifie de démarches actives de recherche de logement, notamment une inscription en tant que demanderesse de logement social auprès de la Ville de [Localité 1]. Elle a toujours honoré le paiement de ses loyers, ce qui n’est pas contesté par les bailleurs. La tension particulière du marché locatif parisien rend effectivement plus difficile le relogement d’une personne à faibles revenus.
Par ailleurs, la locataire a manifesté sa bonne volonté en s’engageant, par courrier du 23 mars 2026, à quitter les lieux au 31 mai 2026, engagement sur lequel elle est revenue à la suite de l’échec des négociations portant sur les frais de procédure.
Les bailleurs, âgés de 73 et 70 ans, sont propriétaires de leur domicile personnel et ne se trouvent pas dans une situation d’urgence liée à la reprise du bien pour l’habiter. Toutefois, leur liberté de disposer de leur bien ne saurait être indéfiniment entravée, le congé ayant produit ses effets depuis le 15 septembre 2025.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, et compte tenu notamment du fait que Mme [L] [O] occupe les lieux depuis près d’un an au-delà du terme du congé, un délai lui sera accordé jusqu’au 31 août 2026 pour libérer les lieux, à la condition qu’elle continue de s’acquitter de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts des demandeurs pour résistance abusive

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, invoquant la résistance abusive de la locataire et de ses cautions.
Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [L] [O] a toujours honoré le paiement de ses loyers puis de l’indemnité d’occupation, de sorte que les bailleurs n’ont subi aucune perte financière liée à l’occupation des lieux. Par ailleurs, la défenderesse a tenté une démarche amiable en s’engageant à quitter les lieux au 31 mai 2026 avec une solution de relogement proposée par son frère. L’échec de cette démarche résulte du désaccord des parties sur la prise en charge des frais de procédure, ce qui ne saurait caractériser, à la charge de la seule locataire, une résistance abusive.
En l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation, les demandeurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Mme [L] [O] sollicite la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant un comportement déloyal du bailleur qui aurait dissimulé, lors de la conclusion du bail, son intention de vendre, ainsi qu’un préjudice moral et financier.
Comme il a été dit, la loi n’impose pas au bailleur de révéler un projet de vente lors de la conclusion du bail dès lors qu’il respecte la durée minimale légale. Les bailleurs ont donné congé pour le terme du bail, conformément aux dispositions légales. Aucune faute ne peut leur être reprochée de ce chef.
S'agissant du préjudice financier invoqué au titre des frais de déménagement, de commission d'agence et de constitution d'un nouveau dépôt de garantie, il convient de relever que si ces dépenses sont inhérentes à tout changement de logement, elles ne constituent pas un préjudice réparable dès lors qu'elles ne résultent pas d'une faute des bailleurs mais de l'exercice légitime de leur droit de donner congé pour vendre, dans les conditions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L'absence de lien de causalité entre un fait fautif et le dommage allégué fait obstacle à toute indemnisation sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
En conséquence, Mme [L] [O] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, eu égard aux circonstances de l'espèce, et notamment au contexte dans lequel le litige s'est cristallisé, les deux parties ayant échoué à trouver une issue négociée alors qu'une solution amiable avait été envisagée, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vendre délivré le 18 février 2025, à effet du 15 septembre 2025, à Mme [L] [O] pour l’appartement lot n°10 sis au 2ème étage sur cour à gauche et la cave accessoire lot n°21 au sein de la copropriété du [Adresse 3] est valide ;
CONSTATE que Mme [L] [O] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 15 septembre 2025 ;
ACCORDE à Mme [L] [O] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 août 2026, à la condition qu’elle continue de s’acquitter régulièrement de l’indemnité d’occupation ;
AUTORISE M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I], à l’issue de ce délai, et à défaut de départ volontaire de Mme [L] [O] à procéder à l’expulsion de Mme [L] [O] des lieux susmentionnés, et à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution, et au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue d'un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,
DÉBOUTE M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I], de leur demande d’astreinte,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE solidairement Mme [L] [O], M. [R] [O] et Mme [J] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1 164,22 euros à compter du 15 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE M. [Z] [V] et Mme [T] [V] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
DÉBOUTE Mme [L] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Mme [L] [O] M. [R] [O] et Mme [J] [O] aux entiers dépens ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection