TJ 75056, 11 juin 2026, RG 26/51715

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51715

N° Portalis 352J-W-B7K-DCFAX

N° : 7

Assignation du :
04 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 juin 2026

par Sabine FORESTIER, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C. TK PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Morgan GIZARDIN de la SELARL MORGAN GIZARDIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #K0116

DEFENDERESSE

S.A.S. DOSAMAA
[Adresse 2]
[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte sous signature privée en date du 03 juillet 2023, la société FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société TK PATRIMOINE, a donné à bail commercial à la société DOSAMAA des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2023 au 30 juin 2032, l'exercice de l'activité de « Restauration de crêpes végétariennes » et un loyer annuel de 25 200 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2024, la société TK PATRIMOINE a fait délivrer à la société DOSAMAA un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 4316,46 euros selon décompte arrêté au 13 décembre 2024, outre la somme de 431,64 euros au titre de la clause pénale et le coût de l'acte de 77,48 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2025, la société TK PATRIMOINE a assigné la société DOSAMAA à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris notamment afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Le 03 décembre 2025 les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel, lequel a été homologué par le juge des référés par ordonnance en date du 07 janvier 2026.

Exposant que la société DOSAMAA n'a pas exécuté le protocole d'accord ni payé le loyer courant, la société TK PATRIMOINE l'a assignée à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 04 mars 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience du 23 avril 2026 à laquelle la société TK PATRIMOINE était représentée par son avocat.

Au terme de son assignation, la société TK PATRIMOINE demande au juge des référés de :

« JUGER que la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 3 juillet 2023 est acquise
depuis le 18 janvier 2025 ;

JUGER que le contrat de bail commercial du 3 juillet 2023 a été résilié de plein droit le 18 janvier 2025 ;

JUGER que la société Dosamaa occupe les locaux sis [Adresse 3] sans droit ni
titre depuis le 18 janvier 2025 ;

CONDAMNER la société Dosamaa à quitter les locaux sis [Adresse 4] ;

ORDONNER une astreinte provisoire d’un montant de 2.000 euros par jour de retard pour le cas ou la societe Dosamaa n’aurait pas quitté les locaux sis [Adresse 4] à la date de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNER l’expulsion de la société Dosamaa des locaux sis [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique;

AUTORISER l’enlèvement, le transport ou la séquestration des véhicules et des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans tous garages ou garde-meubles au choix de la société TK Patrimoine, et ce aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, à titre de provision, au titre de la
clause sanctionnant la résiliation du contrat de bail commercial du 3 juillet 2023, du fait de l’inexécution de la société Dosamaa à ses obligations ;

CONDAMNER la société Dosamaa à payer à la société TK Patrimoine, à titre de provision, la somme de 38.216,08 euros au titre des impayés locatifs dus depuis le 1er octobre 2024 ;

CONDAMNER la société Dosamaa à payer à la societe TK Patrimoine, à titre de provision, la somme de 431 euros au titre de la pénalite de retard prévue au contrat de bail du 3 juillet 2023;

CONDAMNER la société Dosamaa à payer à la societe TK Patrimoine, à titre de provision, la
somme de 2.296,28 euros au titre de l’indemnite d’occupation en cas de persistance par la société Dosamaa de son occupation sans droit ni titre des locaux, pour chaque mois commencé, à compter des présentes jusqu’a la libération effective des locaux par la société Dosamaa ;

CONDAMNER la société Dosamaa à payer à la société TK Patrimoine, à titre de provision, la somme de 167,48 euros au titre des frais exposés par la societe TK Patrimoine pour le recouvrement de sa créance ;

Et, en tout état de cause :

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est revêtue de droit de l’exécution provisoire qui ne
peut pas être ecartee en matière de référé ;

CONDAMNER la société Dosamaa au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de
l’article 700 du code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.».

Bien que régulièrement assignée, la société DOSAMAA n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est relevé que le protocole d'accord du 03 décembre 2025 stipule qu'en cas d'inexécution de l'une quelconque des obligations stipulées, la partie non défaillante sera déliée de ses engagements et retrouvera l'intégralité de sa liberté d'action, le bailleur pouvant notamment faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial en application de la clause résolutoire acquise par le commandement de payer resté infructueux.

1- Sur les demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, il est constant que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire qui permet, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, de saisir le juge des référés afin que soit constatée la résiliation de plein droit, laquelle ne peut produire effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ledit commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement signifié le 18 décembre 2024. Y figure en effet le détail des loyers, charges et accessoires dus. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société TK PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 4 316,46 euros, selon décompte arrêté au 13 décembre 2024.

Il résulte du décompte en date du 27 février 2026 produit par la société TK PATRIMOINE que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 18 janvier 2025 à vingt-quatre heures et le bail se trouve résilié de plein droit à cette date avec toutes conséquences de droit.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société DOSAMAA et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu à fixation d'une astreinte et la demande en ce sens de la société TK PATRIMOINE sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

2- Sur les demandes de provision

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

a) Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

L'article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le propriétaire de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

La société DOSAMAA sera condamnée par conséquent à payer à titre provisionnel à la sociétéTK PATRIMOINE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, qui auraient pu être perçus si le bail s'était poursuivi, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l'expulsion.

b) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire

Au vu du décompte arrêté au 27 février 2026 produit par la société TK PATRIMOINE, l'obligation de la société DOSAMAA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 38 216,08 euros au paiement de laquelle elle sera condamnée au profit de la société TK PATRIMOINE.

c) Sur la demande de provision au titre de la pénalité de retard contractuelle

L'article 21 du contrat de bail stipule qu' « A défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité de loyer, le bailleur se réserve la possibilité de faire délivrer un commandement de payer ; si celui-ci se révélait infructueux à l'expiration d'un délai d'un mois, le montant impayé sera augmenté d'une somme forfaitaire de 10%. ».

Cependant, cette clause constitue une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par conséquent, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de la société TK PATRMOINE de condamnation de la société DOSAMAA à lui payer à titre de provision la somme de 431 euros au titre de la pénalité de retard prévue au contrat de bail.

d) Sur la demande de provision au titre de la conservation du dépôt de garantie

L'article 25 du contrat de bail prévoit qu'en cas de résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir.

Cette clause constituant une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de la société TK PATRIMOINE de conservation du dépôt de garantie.

e) Sur la demande de provision au titre des frais exposés

Le commandement de payer étant nécessaire à l'acquisition de la clause résolutoire, son coût doit être inclus dans les dépens, lesquels seront traités dans les développements qui suivent.

En ce qui concerne la pénalité de 90 euros qui en application de l'article 7 du contrat de bail doit s'appliquer en cas de délivrance d'un commandement de payer par huissier (commissaire) de justice, en sus du coût de l'acte, elle s'analyse en une pénalité susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il ne peut y avoir lieu à référé à ce sujet.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 491 du code de procédure civile, la société DOSAMAA, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024.

La société DOSAMAA sera en outre condamnée à payer à la société TK PATRIMOINE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS