TJ 75056, 11 juin 2026, RG 26/50222

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/50222

N° Portalis 352J-W-B7K-DBFMF

N° : 3

Assignation du :
12 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 juin 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.
DEMANDERESSE

La société FONCIERE [Localité 1] IV,
société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS - #C0199

DEFENDERESSE

Société KULTURAKADEMIET AS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sophie ERIGNAC-GODEFROY, avocat au barreau de PARIS - #P281

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,
Par acte du 21 mars 2022, la société Foncière [Localité 1] IV a donné à bail commercial à la société Kulturakademiet AS des locaux situés [Adresse 3] - [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 21 mars 2022, moyennant un loyer en principal de 204 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 14 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Kulturakademiet AS, pour une somme de 89 928 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025.

Par acte délivré le 09 janvier 2026, la société Foncière [Localité 1] IV a fait assigner la société Kulturakademiet AS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l'expulsion de la société Kulturakademiet AS.

La locataire a restitué les lieux le 15 janvier 2026.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mai 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Foncière [Localité 1] IV demande au juge des référés de :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 mars 2022 liant la société FONCIERE [Localité 1] IV à la société Kulturakademiet [P] ;
- Débouter la société Kulturakademiet [P] de toutes ses demandes ;
- Condamner la société Kulturakademiet [P] à payer à la société FONCIERE [Localité 1] IV :
* les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 15 novembre 2025 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles.
*la somme provisionnelle de 29 158,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus.
*la somme provisionnelle de 5 672 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de la société FONCIERE [Localité 1] IV ;
* la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
*les entiers dépens (article 696 du CPC), en ce compris le coût du commandement.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Kulturakademiet AS demande au juge des référés de :
A titre principal,
- Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société FONCIERE [Localité 1] IV.

A titre subsidiaire
- Dire que la société KULTURAKADEMIET AS pourra s’acquitter des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en 24 mensualités d’égale montant.
- Dire que les paiements s’imputeront par priorité sur le capital.
En tout état de cause,
- Débouter la société FONCIERE [Localité 1] IV de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner la société FONCIERE [Localité 1] IV à payer à la société KULTURAKADEMIET AS la somme de 51.000 € à titre de provision,
- Condamner la société FONCIERE [Localité 1] IV à payer à la société KULTURAKADEMIET AS la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En outre, aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle enfin que le « bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 14 octobre 2025 par la société Foncière [Localité 1] IV à la société Kulturakademiet AS pour une somme de 89 928 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois imparti, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Kulturakademiet AS fait valoir que suite aux négociations de rachat entre les parties et l'appel à un BET, elle a découvert que la mezzanine n'était pas aux normes, qu'elle a donc cessé d'accueillir des élèves et a cessé de payer le loyer, ne pouvant plus exploiter le local.

La société Foncière [Localité 1] IV soutient essentiellement que si la société Kulturakademiet AS n'a pas réglé ses loyers, c'est en raison de ses difficultés financières, et non en raison d'une impossibilité d'exploiter le local. Elle rappelle que la société Kulturakademiet AS a obtenu les autorisations administratives pour accueillir des élèves, notamment celle de la Préfecture de [Localité 1].

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Estb Ingénierie, un bureau d'études techniques mandaté par la société Kulturakademiet AS, a conclu dans son rapport en date du 08 décembre 2025 que « la zone du plancher haut sous sol en poutrelles métalliques n'est pas en mesure de reprendre une charge d'exploitation de 250kg/m2 (elle nécessite un renforcement) ».

Par attestation en date du 02 janvier 2026, la société Estb Ingénierie a précisé qu'il fallait « mettre en sécurité ce plancher par des étais métalliques pour l'exploitation, ou éviter l'exploitation de cette zone» et qu'un « renforcement de ce plancher par un portique métallique. »

Si ces éléments démontrent que l'utilisation de la mezzanine est problématique avec l'accueil d'élèves, la société Kulturakademiet AS ne démontre pas qu'elle a été dans l'impossibilité totale d'accueillir ses élèves, et ce alors que cette mezzanine ne représentait qu'une partie (59,7m2) d'un local dont la superficie est de 471,96m2 (selon le contrat de bail).

Elle ne verse aucune pièce aux débats faisant état d'annulation de cours ou de tentative de réorganisation de sa part du fait de l'impossibilité d'utiliser la mezzanine.

La contestation n'est donc pas sérieuse.

Enfin, pour prouver la mauvaise foi de la bailleresse, la société Kulturakademiet AS se contente de verser aux débats un courriel de ce dernier faisant état d'une menace d'expulsion.

La contestation n'est donc pas sérieuse.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Kulturakademiet AS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l'espèce, les contestations des demandes provisionnelles faisant état du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance reprenant les mêmes arguments que ceux invoqués pour contester le commandement de payer ne sont pas sérieuses.

Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3 ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 1], 7 avril 2021, n°18/14694).

Au cas présent, la société Foncière [Localité 1] IV a régularisé l'ensemble des charges et a versé l'ensemble des pièces justificatives des charges effectivement récupérables sur le preneur.

Concernant le dépôt de garantie, le bail précise :
« 5.2 Restitution du dépôt de garantie

Cette somme non productive d'intérêts sera rendue au Preneur en fin de location après remise des clefs, paiement de tous les loyers et charges, de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit dans un délai maximum de deux mois après l’échéance de la période de location.
Toutefois, le Bailleur aura le droit de prélever, en cours de bail, sans formalité sur ledit dépôt le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque, auquel cas le Preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyer convenus.

La compensation étant expressément prévue, le Bailleur exercera, ainsi, sur les sommes nanties à son profit toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2333 et suivants du Code Civil. »

Il est donc contractuellement prévu que le dépôt de garantie sera restitué à la locataire après « paiement de tous les loyers et charges », cette disposition étant en outre dans l'intérêt de la locataire.

La demande, formée par la locataire, en paiement d'une provision de 51 000 euros, correspondant en réalité à une demande de restitution du dépôt de garantie, sera donc rejetée.

La société Foncière [Localité 1] IV produit un décompte faisant état d’une dette totale de 29 158,55 €, incluant des frais de « commandement de payer » à hauteur de 398,44€ qui seront écartés, car constituant des dépens.

L’obligation de la société Kulturakademiet AS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 23 mars 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 28 760,11 € (29 158,55 – 398,44), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Kulturakademiet AS.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 14 octobre 2025.

Au vu de l’état de la dette et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, la société Foncière [Localité 1] IV ne démontre pas de préjudice moral au soutien de sa demande de dommages-intérêts et ne fait état que de préjudices financiers.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Kulturakademiet AS, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

L’équité commande en revanche de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS