CA Montpellier, 11 juin 2026, RG 22/04656

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/04656 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PRLQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 JUILLET 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 20/00335

APPELANTES :

Madame [L] [J] épouse [M]

née le 09 Juin 1939 à [Localité 1] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [U] [M] venant aux droits de feu son père [F] [M]

née le 21 Février 1972 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [Z] [B] épouse [E]

née le 15 Janvier 1964 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [Y] [B] épouse [K]

née le 17 Janvier 1969 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Monsieur [X] [B]

né le 23 juin 1935 à [Localité 3] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [A] [P] épouse [B]

née le 29 août 1942 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés par Me Emilie MURCIA-VILA de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Marine RIGAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

En présence de M.[V] [I], greffier stagiaire

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [J] veuve [M] et Madame [U] [M] sont propriétaires indivises d'une maison d'habitation sise [Adresse 1] formant le lot 79 du lotissement « [Adresse 6] » créé suivant arrêté municipal en date du 20 août 1991.

Les consorts [B] sont quant à eux, propriétaires du lot 78 voisin au sein du même lotissement.

Les consorts [B] ont procédé à l'arrière de leur maison, à la construction d'une véranda puis d'un escalier en bois sur roulettes, avec balcon fixé sur le toit de la véranda.

Selon acte en date du 23 janvier 2020, les consorts [M] ont fait assigner les consorts [B] afin notamment d'obtenir la démolition de la véranda, du balcon et de l'escalier, outre l'indemnisation des préjudices qu'ils estimaient avoir subi.

Par jugement en date du 25 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment débouté les consorts [M] de leurs demandes et ordonné l'enlèvement par ces derniers sous astreinte des arbres dont le tronc est implanté à moins de 25 cm du mur séparant leur jardin de celui des consorts [B] et du barbecue appuyé sur le mur séparatif. Les consorts [M] ont en outre été condamnés aux dépens de l'instance et à payer aux consorts [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 7 septembre 2022, les consorts [M] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 2 mars 2026, ils sollicitent l'infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de :

ordonner sous astreinte de 150 euros par jour de retard , la démolition de la véranda construite par les consorts [B] à l'arrière de leur maison sise [Adresse 7],

ordonner sous astreinte de 150 euros par jour de retard la destruction du balcon en bois fixé sur le toit de la véranda et de l'escalier en bois permettant d'y accéder,

condamner solidairement les consorts [B] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi,

débouter les consorts [B] de leurs demandes,

condamner solidairement les consorts [B] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 18 septembre 2018, et à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 20 février 2023, les consorts [B] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner les consorts [M] aux dépens et à leur payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [M]

La demande de suppression de la véranda

La prescription

Le tribunal a estimé que la demande était prescrite, la construction litigieuse ayant été édifiée en 2011 et cette date constituant le point de départ du délai de prescription quinquennal de l'article 2224 du code civil qui a expiré en 2016 alors que l'assignation en justice a été délivrée le 23 janvier 2020.

Toutefois, comme le soutiennent les consorts [M], en application des articles 2224 et 2227 du code civil, si les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, les actions réelles immobilières se prescrivent, elles, par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Or, l'action tendant à obtenir la démolition d'une construction édifiée en violation d'une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d'une stipulation du cahier des charges d'un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.

Dans ces conditions, la demande de démolition de la construction, édifiée en 2011, pouvait intervenir jusqu'en 2041, et l'action n'apparaît en l'espèce dès lors pas prescrite.

Le bien-fondé

Les consorts [M] soutiennent que la construction litigieuse, qui constitue un ouvrage à part entière et non l'accessoire de la terrasse réalisée plus tard, a été édifiée sur une zone non aedificandi selon le cahier des charges du lotissement et sans autorisation préalable. Pour eux, les dispositions des cahiers des charges des lotissements ne deviennent pas caduques au bout de dix ans vis-à-vis des colotis.

Les consorts [B] font quant à eux valoir que la surface hors d''uvre nette constructible maximale de 250 m² n'a pas été dépassée avec la construction de la véranda. Pour eux, il n'est pas démontré que la véranda litigieuse se situerait dans une zone non aedificandi. Ils précisent avoir obtenu un permis de construire pour la construction de la terrasse, une autorisation préalable de travaux ayant par ailleurs été demandée concernant la loggia en 2017. Ils ajoutent qu'aucune disposition du cahier des charges n'interdit la construction d'une véranda, laquelle couvre désormais la terrasse prévue sur les plans du permis de construire grâce à la pose de menuiseries.

Le cahier des charges du lotissement a valeur contractuelle entre les colotis et son application perdure au-delà du délai de dix années au-delà duquel, sauf demande de maintien de la part des colotis, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement ne s'appliquent plus.

Toutefois, en l'espèce, aucune disposition du cahier des charges (pièce 3 des intimés) ne prohibe la construction d'une véranda.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats (pièces 2, 3 et 13 des appelants), particulièrement imprécises, ne permettent pas de démontrer que la véranda litigieuse aurait été construite sur la zone interdite à la construction.

Enfin, il apparaît que la terrasse couverte était prévue dans le permis de construire initial de 1995 dont les plans sont annexés au procès-verbal de constat d'huissier du 12 mars 2018 (pièce 1 des intimés) et que, par suite, la fermeture de la loggia existante par la pose de menuiseries a fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux (pièces 3 et 4 des intimés).

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande.

La demande de suppression du balcon et de l'escalier en bois

Le tribunal, relevant que l'escalier litigieux était amovible (sur roulettes) et avait été enlevé, a considéré que la demande des consorts [M] était devenue sans objet. S'agissant du balcon, il a estimé que la rambarde était trop basse pour pouvoir être qualifiée de balcon, qu'elle n'était pas accessible hors utilisation d'une échelle et que la légère pente de la toiture excluait toute utilisation pérenne de ladite toiture.

Les consorts [M] soulignent que l'escalier litigieux est demeuré en place pendant presque 4 ans et que, malgré ses roulettes, il était fixé sur le toit terrasse. Ils ajoutent que le balcon fixe en bois n'a pas été totalement démantelé. Selon eux, une vue droite sur leur propriété serait créée.

Toutefois, il résulte d'un procès-verbal d'huissier de justice du 16 juillet 2021 (pièce 20 des intimés) que ne subsiste de la construction litigieuse qu'une simple rambarde en bois posée au bord de la toiture, laquelle n'est plus accessible.

Dans ces conditions, aucun accès au toit n'étant désormais possible, le trouble a cessé et le jugement sera confirmé.

La demande d'indemnisation

Eu égard au rejet des demandes de démolition, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes des consorts [B]

La demande d'arrachage des arbustes

Le tribunal a relevé que le mur séparatif appartenait aux consorts [B] et que des arbustes d'une hauteur inférieure à deux mètres étaient plantés, côté propriété des consorts [M], à une distance d'environ 26 cm du mur séparant les jardins des parties, en contravention avec l'article 671 du code civil.

Les consorts [M] soutiennent pour leur part que le mur séparatif serait présumé mitoyen puisque perpendiculaire et à l'aplomb des deux maisons et présentant un plan incliné de sa sommité du côté de la parcelle [M] et une grille en son milieu. Pour eux, les arbustes sont plantés à distance réglementaire de la limite séparative, eu égard au caractère mitoyen du mur litigieux.

Les photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier du 16 juillet 2021 (pièce 20 des intimés) laissent clairement apparaître des marques claires de non-mitoyenneté, le mur litigieux s'appuyant sur la façade de la maison des consorts [B] et un espace de jour existant entre les deux façades, et ce alors que la maison des consorts [B] a été édifiée avant celle des consorts [M].

Dans ces conditions, le mur séparatif appartient aux consorts [B].

Or, aux termes du procès-verbal d'huissier du 18 septembre 2018 (pièce 1 des intimés), certains arbustes sont plantés du côté de la propriété [M] très près du mur de clôture.

Ils ne respectent donc pas les distances prescrites par l'article 671 du code civil, et le jugement déféré sera confirmé.

La demande de démolition du barbecue

Le tribunal a relevé que le barbecue litigieux prenait appui sur le mur séparatif, et ce sans droit ni titre, et que cette situation constituait un empiètement illégal sur le fonds [B].

Les consorts [M], qui prétendent que le mur séparatif serait mitoyen, affirment que ledit barbecue existait déjà (construction en 2002) lorsqu'ils ont acquis leur maison (en 2006).

Il est établi par les éléments du dossier et non contesté que le barbecue litigieux prend appui sur le mur séparatif appartenant aux consorts [B] sans autorisation.

Dès lors, l'atteinte au droit de propriété est établie et les circonstances selon lesquelles ledit barbecue aurait été construit en 2002 avant la vente de la maison aux consorts [M] est sans incidence sur le présent litige, le droit de propriété étant imprescriptible.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d'appel, eu égard au contexte du litige et notamment au fait que la suppression de l'escalier est intervenue en cours de procédure, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les consorts [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS