TJ 87085, 3 juin 2026, RG 24/00543

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00543 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GAYK

Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[U] [K]
[W] [B]

C/

S.C.I. [C]
Société B & B LEGAL PARTNERS

CCC le
CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 03 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Juin 2026 :

Entre :

Madame [U] [K] épouse [B]
née le 10 Octobre 1982 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [B]
né le 31 Juillet 1986 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Damien VERGER, substitué par Maître Julien MARET, avocats au barreau de LIMOGES;

DEMANDEURS

Et :

S.C.I. [C]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric DAURIAC, substitué par Maître Charles LALANDE, substitué par Maître Abel-Henri PLEINEVERT, avocats au barreau de LIMOGES ;

Société B & B LEGAL PARTNERS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 12 Juin 2024, l’affaire a été renvoyée aux 04 Décembre 2024, 02 Avril 2025, 04 Juin 2025, 05 Novembre 2025, 03 Septembre 2025 et 01 Avril 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 03 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2020 à effet au 1er mars 2020, M. [W] [B] et Mme [U] [K] épouse [B] ont pris à bail à la SCI [C] une maison d’habitation située [Adresse 4] à LIMOGES, pour un loyer mensuel de 780 euros, outre un dépôt de garantie de 780 euros.

La société B & B LEGAL PARTNERS, exerçant sous l’enseigne IMMOJURISTE, est intervenue en qualité de mandataire de la SCI [C].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé par la société B & B LEGAL PARTNERS le 28 février 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 2022 et par courriel en date du 22 décembre 2022, Mme [K] et M. [B] ont sollicité la communication du Diagnostic de Performance énergétique (DPE) du logement à la société B & B LEGAL PARTNERS.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi que le diagnostic électrique, établis par la société CABEX, le 23 décembre 2022, ont été communiqués par la société B & B LEGAL PARTNERS laissant apparaitre un logement classé E.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 décembre 2022, Mme [K] et M. [B] ont signalé au bailleur le défaut d’isolation de la maison impliquant des chaleurs insupportables dans les chambres sous combles l’été et des difficultés de chauffage l’hiver.

Une réunion de conciliation a été organisée le 24 janvier 2023 en présence de Mme [K] et de la société B & B LEGAL PARTNERS représentée par son gérant. Un procès-verbal de constat d’échec de la conciliation a été dressé le 27 janvier 2023.

Le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 2] a procédé à la visite du logement le 17 février 2023 et a rendu un rapport le même jour concluant à des critères de non-décence, notamment par la présence d’infiltrations d’air dans le logement, de moisissures dans les pièces de vie et d’installations électriques non conformes. Il a préconisé de réparer les menuiseries vétustes et non étanches à l’étage, rechercher les causes de traces de moisissures dans le logement afin d’y mettre fin et remettre en état les éléments dégradés, et mettre en conformité les installations électriques conformément au diagnostic électrique réalisé au mois de décembre 2022.

Un rapport d’expertise Bâtiment a également été rendu par M. [G] [F] le 18 mars 2023, à la demande de Mme [K] et M. [B] concluant à une entrée d’air par les menuiseries extérieures due à une mauvaise pose lors de leur remplacement, précisément l’absence de joint de calfeutrement. Il a également conclu à la présence d’humidité dans la cloison entre la chambre d’enfant et la salle d’eau provenant d’une fuite du tuyau d’évacuation.

Mme [K] et M. [B] ont fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 4 janvier 2023 aux fins de faire établir les divers problèmes liés à la mauvaise isolation du logement.

Le 14 avril 2023, la Caisse d’allocations familiales de la Haute-[Localité 3] a adressé à Mme [K] et M. [B] un constat de non décence du logement, précisant que le propriétaire avait 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement à compter de la notification de la demande.

Le 5 janvier 2024, M. [Y] [O], expert en bâtiment saisi par la protection juridique Civis pour le compte de la SCI [C], a déposé son rapport suite à la réunion d’expertise du 2 octobre 2023. Il a conclu à des dommages sur le mur de la chambre d’enfant liés à une infiltration pouvant provenir d’une fuite de la canalisation d’évacuation du lave-linge située dans le coffrage en plaque de plâtre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 janvier 2024, la protection juridique Civis de la SCI [C] a mis en demeure les locataires de lui transmettre le rapport de recherche de fuite de leur assureur et la position de ce dernier concernant la prise en charge des dommages consécutifs dans le bien sinistré, dans un délai de dix jours à compter de la réception de cette mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 15 mai 2024, Mme [K] et M. [B] ont fait assigner, en référé, la SCI [C] et la société B & B LEGAL PARTNERS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de condamner la SCI [C] au changement de l’ensemble des menuiseries et d’indemnisation de leurs préjudices.

Appelée à l’audience du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de six renvois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 1er avril 2026.

Lors de l’audience susdite, Mme [K] et M. [B], représentés par leur conseil, se sont référés leurs conclusions au terme desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

A titre principal : Déclarer recevables leurs demandes ;Condamner la SCI [C] au changement de l’ensemble des menuiseries dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 € par jour de retard, Condamner in solidum la SCI [C] et la société B & B LEGAL PARTNERS à leur verser les sommes suivantes :6 247,17€ au titre des frais engagés ;3 000 € au titre de leur préjudice moral et de jouissance ;
A titre subsidiaire, renvoyer l’affaire à une audience au fond du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Limoges en application de l’article 837 du code de procédure civile ;
En tout état de cause :Débouter la SCI [C] et la société B & B LEGAL PARTNERS de leurs prétentions ;Condamner solidairement la SCI [C] et la société B & B LEGAL PARTNERS aux dépens ; Condamner solidairement la SCI [C] et la société B & B LEGAL PARTNERS à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler que la décision est exécutoire par provision.
Au soutien de leur demande tendant à déclarer recevables leurs demandes devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, Mme [K] et M. [B] affirment qu’ils sont toujours demeurés titulaires du bail et ont donc tous deux qualité à agir. Se fondant sur l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, ils soutiennent que l’obligation du bailleur de leur fournir un logement décent ne peut être sérieusement contestée et que les manquements du bailleur sont également parfaitement établis.

S’agissant de la demande de travaux pour rendre le logement décent, se fondant sur l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ils affirment que la SCI [C] manque à son obligation de délivrance conforme du logement qui apparaît indécent en raison d’un défaut d’étanchéité des menuiseries, des entrées d’air, des infiltrations d’eau et des moisissures ainsi qu’un mauvais état de l’installation électrique. Ils demandent en conséquence le changement de l’ensemble des menuiseries.

Ils ajoutent que la société B & B LEGAL PARTNERS, en qualité de mandataire, a manqué à ses obligations contractuelles, s’il est admis qu’elle ait été contractuellement liée à la fois aux locataires et au bailleur, ou à titre subsidiaire à son obligation de conseil sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en ne leur communiquant pas le DPE et en ne les informant pas du défaut d’étanchéité de la maison.

S’agissant du préjudice financier, Mme [K] et M. [B] font état d’une surconsommation électrique à hauteur de 480 euros depuis le mois de juin 2020, de frais d’expert et de commissaire de justice à hauteur de 912,20 euros afin de prouver les malfaçons et en raison de l’entêtement du bailleur et du mandataire. Ils ajoutent enfin avoir dû utiliser un poêle pour chauffer la maison générant un coût de 4854,97 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance et du préjudice moral, Mme [K] et M. [B] expliquent que leur bébé a été exposé au froid, à l’humidité et à la moisissure alors qu’il souffre d’asthme. Ils ajoutent avoir tenté de quitter ce logement mais ne pas avoir pu du fait des contraintes familiales et du marché de l’immobilier.

La SCI [C], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions au terme desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
Débouter Mme [K] et M. [B] de leurs prétentions ; Condamner in solidum Mme [K] et M. [B] aux dépens ;Condamner Mme [K] et M. [B] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande tendant au rejet des prétentions de Mme [K] et M. [B], la SCI [C] affirme que leurs demandes sont irrecevables car elles se heurtent à une contestation sérieuse, et que des dommages et intérêts ne peuvent être demandés devant le juge des référés. Elle précise que M. [B] n’a pas qualité à agir puisqu’il ne réside plus dans le logement. Elle conteste la demande de changement de l’ensemble des menuiseries dans la mesure où le rapport de la CAF de la Haute-[Localité 3] ne conclut pas au changement de toutes les menuiseries mais seulement des VELUX de l’étage, ceux-ci ayant été changés. Elle ajoute que la fuite au niveau de la salle d’eau et de la machine à laver a été réparée ainsi que ses conséquences. Elle conteste la qualification de logement indécent et la nécessité d’un chauffage d’appoint, les consommations étant conformes au diagnostic de performance énergétique transmis. Sur ce point, elle affirme que la société B&B LEGAL PARTNERS lui a indiqué avoir transmis les DPE aux locataires.

La Société B&B LEGAL PARTNERS, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions au terme desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
A titre principal, déclarer irrecevables les demandes de Mme [K] et M. [B] comme ne relevant pas de la compétence du juge des référés, et les inviter à mieux se pourvoir ;
A titre subsidiaire, débouter Mme [K] et M. [B] de leurs demandes ;
En toute hypothèse :Condamner in solidum Mme [K] et M. [B] aux dépens ;Condamner in solidum Mme [K] et M. [B] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande principale d’irrecevabilité, la Société B&B LEGAL PARTNERS affirme que l’ensemble des demandes de Mme [K] et M. [B] relève du juge du fond et non du juge des référés dans la mesure où il s’agit de questions de fond.

Au soutien de sa demande subsidiaire tendant au rejet des demandes de Mme [K] et M. [B], la société B&B LEGAL PARTNERS indique n’avoir commis aucune faute dans la mesure où elle a transmis le DPE et a procédé à tous les entretiens nécessaires. Elle précise avoir respecté son obligation de conseil puisque le logement était habitable.

S’agissant des demandes d’indemnisation de Mme [K] et M. [B], elle indique qu’il n’est justifié d’aucune surconsommation qui serait déconnectée de la fourchette prévue par le diagnostic énergétique. Elle explique ainsi que Mme [K] et M. [B] ne démontrent aucun préjudice qui soit imputable à elle ou au bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l'article 6 alinéa premier de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En outre, en application de l’article 835, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 837 du même code, à la demande de l'une des parties, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. Dans ce cas, l'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, Mme [K] et M. [B] fondent leurs demandes sur l’indécence du logement en raison d’un défaut d’étanchéité des menuiseries avec des entrées d’air, d’infiltrations d’eau et de moisissures, tandis que la SCI [C] conteste la non décence du logement affirmant avoir effectué les travaux nécessaires concernant le défaut d’étanchéité des menuiseries et les infiltrations d’eau. La SCI [C] verse notamment au débat une facture en date du 12 juin 2023 établie par la société ATOME concernant des travaux de changement de velux au sein du logement, ainsi qu’une facture en date du 24 mai 2024 établie par la même société concernant des travaux et test d’étanchéité dans la salle d’eau.

Au regard de ces éléments, les demandes de Mme [K] et M. [B], se heurtent à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, les demandes d’indemnisation formulées par Mme [K] et M. [B] au titre de leurs préjudices financier, moral et de jouissance, relèvent de la compétence du juge du fond, le juge des référés ne pouvant accorder qu’une provision.

Par conséquent, l’ensemble des demandes relève de la compétence du juge du fond, et non pas du juge des référés, juge de l’évidence.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande subsidiaire présentée par Mme [K] et M.[B] et de renvoyer l'affaire à une audience afin qu'il soit statué au fond.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS