CA Lyon, 11 juin 2026, RG 25/06727

N° RG 25/06727 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QQLI

Décisions:

- du Tribunal Judiciaire de Lyon du 06 février 2020

(chambre 1 cab 01 B)

RG : 16/12385

- de la Cour d'appel de Lyon du 5 septembre 2023

(1ère chambre civile B)

RG 20/2132

- de la Cour de cassation du 26 juin 2025

Pourvoi G 23-21.995

Arrêt 321 F-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET AVANT DIRE DROIT DU 11 JUIN 2026

STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION

DEMANDEUR A LA SAISINE :

M. [D] [F]

né le 15 Avril 1986 à [Localité 1]

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 2] (Andorre)

Représenté par la SELARL CINETIC AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1041

DEFENDEURS A LA SAISINE :

M. [P] [X]

né le 06 octobre 1971 à [Localité 3] (75)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par la SARL ALO AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1942

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL STOULS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1141

Mme [G] [X]

née le 16 octobre 1973 à [Localité 5] (94)

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par la SARL ALO AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1942

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL STOULS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1141

M. [Q] [T], notaire associé de la SELARL [Q] [T] [O] [J] [R] [M] [Y] [Adresse 5], anciennement dénommé SCP [Q] [W] [J]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représenté par la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

Etayant pour avocat plaidant la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON, toque : T.719

S.A.R.L. IM'TRANSACTION

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée par la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, toque : 666

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 20 janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 janvier 2026

Date de mise à disposition : 23 avril 2026 prorogé au 11 juin 2026 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

- Christophe VIVET, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE

Par acte notarié du 15 février 2006, M. [D] [F], par l'intermédiaire de la SARL IM-Transaction exploitant une agence immobilière sous l'enseigne Laforêt Immobilier, a acheté un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 8] et l'a donné à bail d'habitation.

Puis, par acte notarié du 05 décembre 2006 reçu par Me [Q] [T], notaire à [Localité 9], M. [F] (le vendeur), par l'intermédiaire de la société IM-Transaction (l'agence immobilière), a cédé ce bien aux époux M. [P] [X] et Mme [G] [N] (les époux [X] ou les acheteurs), au prix de 60.100 euros. L'acte de vente comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. L'appartement a été vendu alors qu'il restait donné à bail à un tiers.

Les acheteurs ont ensuite donné l'appartement à bail d'habitation pendant plusieurs années.

Par courrier daté du 06 octobre 2014, le préfet du Rhône a indiqué communiquer aux époux [X] « copie de l'arrêté préfectoral, pris en application des articles L.1331-26 à L.1331-30 du code de la santé publique, déclarant le logement situé au dernier étage sur coursive porte face de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], dont vous êtes propriétaires, insalubre irrémédiable et le frappant d'interdiction d'habiter, ainsi qu'une note d'information présentant les conséquences de cet arrêté ».

Bien que l'arrêté lui-même ne soit pas versé aux débats, il ressort des éléments du débat, et il n'est pas contesté, qu'il édicte une interdiction définitive à l'habitation dans un délai de six mois à compter de sa notification, et qu'il vise les motifs suivants : « surfaces et hauteurs sous plafond de la pièce principale insuffisantes, insuffisance des surfaces ouvrantes, insuffisance d'éclairement naturel dans la pièce principale, isolation thermique insuffisante, présence d'humidité accompagnée de développement de moisissures, absence de ventilation efficace et réglementaire, risque de chute due à la poutre traversante au sol, risque de choc frontal, chauffage inadapté aux caractéristiques du logement, présence de peintures et de revêtements dégradés contenant du plomb. »

Par courrier du 08 avril 2016, les époux [X] ont informé la société IM-Transaction qu'ils entendaient demander la nullité de la vente pour absence de conformité aux normes de location.

Par courrier officiel du 11 août 2016, la société IM-Transaction a répondu qu'il n'était pas prouvé que les défauts constatés en 2014 existaient lors de l'acquisition de l'appartement en 2006 et qu'aucune faute en lien direct avec les désordres constatés n'était démontrée.

Le 03 octobre 2016, les époux [X] ont assigné M. [F], Me [T] et la société IM-Transaction devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d'obtenir à titre principal la résolution de la vente pour vice caché et à titre subsidiaire la nullité de la vente pour vice du consentement.

Par jugement du 06 février 2020, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :

- déboute les époux [X] de leur demande en résolution de la vente pour vices cachés,

- prononce la nullité du contrat de vente,

- condamne en conséquence les époux [X] à restituer l'immeuble, et M. [F] à rembourser à ces derniers le prix de vente, soit la somme de 60.100 euros,

- déboute M. [F] de son appel en garantie à l'encontre du notaire et de l'agence immobilière,

- déboute les époux [X] de leurs demandes indemnitaires,

- statue sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [F] a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 28 janvier 2021, le conseiller de la mise en état, à la demande de M. [F], a ordonné une expertise judiciaire afin d'établir la superficie et le caractère habitable du bien. Le rapport d'expertise a été déposé le 21 septembre 2021.

Par arrêt du 05 septembre 2023, la cour a infirmé le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, a débouté les acquéreurs de l'intégralité de leurs demandes, débouté le vendeur de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et condamné les acheteurs à payer au vendeur la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Les époux [X] se sont pourvus en cassation.

Par arrêt du 26 juin 2025, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. [F] en dommages-intérêts pour procédure abusive, et a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Lyon autrement composée.

La Cour de cassation a considéré que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'annulation de la vente pour erreur au motif qu'il n'était pas établi que les acquéreurs avaient eu la volonté d'acheter le bien dans le seul but de le mettre en location, s'était déterminée sans rechercher si l'insalubrité n'empêchait pas toute occupation, quel que soit le statut de l'occupant, locataire ou propriétaire.

Par déclaration du 8 août 2025, M. [F] a saisi la cour de renvoi. L'affaire a été attribuée à une chambre autrement composée que la chambre ayant prononcé l'arrêt cassé.

Par conclusions du 28 novembre 2025, les époux [X] présentent les demandes suivantes à la cour :

- débouter M. [F] de toutes ses prétentions et le déclarer irrecevable en sa demande pour procédure abusive comme excédant la saisine de la cour de renvoi,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente du 05 décembre 2006, les a condamnés à restituer l'immeuble à M. [F], a condamné ce dernier à leur rembourser le prix de vente et à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et a condamné la société IM-Transaction à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,

- Y ajoutant, condamner M. [F] à leur payer les frais réglés pour l'immeuble soit la somme de 12.327,91 euros, et la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions du 03 décembre 2025, la société IM-Transaction demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d'indemnisation d'un montant de 51.000 euros formée à son encontre en cause d'appel par M. [F] ou de la rejeter, de débouter Me [T] de ses demandes à son encontre, et de condamner M. [F] ou qui mieux le devrait à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions du 08 janvier 2026, Me [T] demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter M.[F] et les époux [X] de leurs demandes à son encontre, de condamner la société IM-Transaction à le relever et garantir en cas de condamnation, et de condamner M. [F] ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par conclusions du 13 janvier 2026, M. [F] demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toute ses dispositions et de statuer comme suit :

- à titre principal, débouter les époux [X] de leur demande de nullité de la vente,

- à titre subsidiaire :

* condamner Me [T] et la société IM-Transaction in solidum à lui payer la somme de 51.100 euros au titre des fautes commises,

* condamner les époux [X] à lui restituer la somme de 28.500 euros au titre des loyers indument perçus, outre indexation,

* ordonner la compensation avec la restitution du prix de vente,

* débouter les époux [X] du surplus de leurs demandes,

- en tout état de cause, condamner les époux [X] ou à qui mieux le devra à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et en cas d'exécution forcée de la décision à intervenir, au paiement d'une indemnité équivalente au droit proportionnel mis à la charge du créancier par l'huissier instrumentaire au titre de l'article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé intégral de leurs prétentions et de leurs moyens.

L'affaire a été fixée à l'audience du 22 janvier 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 11 juin 2026.

MOTIFS

Sur la nullité alléguée de la vente

L'article 1110 ancien du code civil relatif aux conditions essentielles pour la validité des conventions, applicable en l'espèce, dispose en son alinéa 1 que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

En l'espèce, le tribunal, pour faire droit à la demande subsidiaire en nullité de la vente sur le fondement de l'erreur des acheteurs, a considéré qu'il était constant que ces derniers avaient acquis le bien pour le louer. Il en a déduit qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient su que la surface et la hauteur sous plafond du local n'étaient pas conformes aux normes de salubrité, et que l'insalubrité interdisait la mise en location de manière définitive au regard des termes de l'arrêté préfectoral. Le tribunal en a déduit que l'existence d'une erreur des acheteurs sur les qualités substantielles de la chose vendue était caractérisée, et a considéré comme indifférent le fait que cette erreur n'a été constatée que plusieurs années après la vente, dès lors que le défaut existait au moment de la vente.

Le vendeur, à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement et de rejet de la demande de nullité de la vente présentée par les acheteurs, soutient que les conditions de la nullité de la vente pour erreur ne sont pas réunies, en ce que le bien était habitable au jour de la vente, qu'il n'a ensuite été déclaré insalubre qu'en raison du manque d'entretien par les acheteurs, et qu'il peut être rendu salubre par la réalisation de travaux. Il soutient qu'il n'est pas démontré que le bien aurait été déclaré inhabitable si les acheteurs avaient réalisé de tels travaux, notamment de peinture, de chauffage et de ventilation. Il affirme que l'insalubrité constatée en 2014 n'établit pas que bien était inhabitable en 2006.

Les acheteurs, à l'appui de leur demande de confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente, soutiennent avoir commis une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble, en ce qu'ils ignoraient que sa surface et sa hauteur sous plafond étaient cause d'insalubrité, sans possibilité de régularisation au regard du volume global du local. Ils soutiennent que le vendeur n'a pu ignorer qu'ils avaient acheté le bien dans la seule intention de le louer, preuve en étant selon eux que, au moment de la vente, l'immeuble était donné à bail depuis trois mois à une locataire, pour une durée totale de trois ans expirant le 31 août 2009. Ils ajoutent que le bien composé d'une seule pièce ne pouvait aucunement être occupé par leur famille de cinq personnes. Ils ajoutent que, en tout état de cause, l'insalubrité empêche toute occupation quel que soit le statut de l'occupant, locataire ou propriétaire. Ils soutiennent que leur erreur est donc caractérisée.

L'agence immobilière ne se prononce pas sur ce point.

Le notaire soutient que l'insalubrité de l'immeuble n'est pas irrémédiable, comme l'a établi l'expertise, et que le logement peut donc être occupé par les propriétaires ou leurs proches.

Réponse de la cour :

La cour constate que le litige porte en particulier sur les conséquences de l'arrêté préfectoral notifié aux acheteurs par courrier du 06 octobre 2014.

La cour constate que l'arrêté en question n'est produit par aucune des parties, alors qu'il est indiqué sur le bordereau de communication de pièces des époux [X] comme étant la pièce n°8, qui se présente en réalité comme le courrier de notification de l'arrêté et non comme l'arrêté lui-même, et sur le bordereau de communication de pièces de M. [F] comme étant la pièce n°7, qui est la copie de la pièce n°8 des époux [X], initialement communiquée sous le n°6.

Il y a donc lieu de sursoir à statuer sur l'ensemble des demandes, d'ordonner la réouverture des débats, d'inviter les parties à verser aux débats l'arrêté préfectoral en question, et de renvoyer l'affaire à l'audience des plaidoiries.

PAR CES MOTIFS