CA Limoges, 11 juin 2026, RG 25/00565

ARRET N° .

N° RG 25/00565 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWOX

AFFAIRE :

S.A.R.L. HABITAT PLUS

C/

M. [G] [B]

OJLG

Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Grosse délivrée à Me Amandine DOUNIES, Me Mathieu PLAS, le 11 juin 2026.

COUR D'APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

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ARRET DU 11 JUIN 2026

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Le ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:

ENTRE :

S.A.R.L. HABITAT PLUS, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Amandine DOUNIES de la SELARL SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d'une décision rendue le 25 JUILLET 2025 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE LIMOGES

ET :

Monsieur [G] [B]

né le 25 Février 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIME

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Suivant avis de fixation sur prodédure à bref délai, du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 20 Avril 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 01 avril 2026.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Marianne PLENACOSTE et de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillers, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

La société Habitat + (ci-après HABITAT PLUS), immatriculée au RCS de Limoges depuis 2012, exerce une activité d'achat et vente de biens immobiliers.

Elle est gérée par M. [H] [Q].

La société Habitat Plus ayant acquis un terrain immobilier sis [Adresse 3], commune de [Localité 2] (87) afin de le diviser et le revendre en lots, elle a, par acte sous seings privés du 21 décembre 2016, confié à M. [B] un mandat d'assistance, accompagnement et substitution dans ces démarches immobilières.

L'article 2.2 de l'acte signé listait les missions dévolues à M. [B] ainsi :

recherches et négociations avec les entreprises de gros oeuvre et terrassement pour obtenir le meilleur rapport qualité -prix,

recherches et négociations d'acquéreurs pour la vente des trois lots concernés,

suivi administratif et commercial de toute l'opération,

interface avec les administrations et collectivités parties prenantes au dossier,

suivi des permis de construire et des recours éventuels.

Il a été convenu d'une rémunération à hauteur d'une somme globale de 110.000 € hors taxes, payable de manière échelonnée à raison d'un versement à signature de 16.500 € HT, puis de deux versements de 32.000 € HT et un versement de 29.500 € HT, fixés à des dates indicatives soumises à la trésorerie de l'opération.

Par jugement du 22 février 2023, un plan de sauvegarde a été adopté au bénéfice de la société Habitat Plus, et la SELARL Urbain Associés a été désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Suivant actes notariés séparés du 1er août 2023 :

M. [B] et sa conjointe, Mme [U] [R] épouse [B], ont vendu à la société Immaldi et Compagnie deux parcelles cadastrées AB[Cadastre 1] et AB[Cadastre 2] commune de [Localité 2] pour un montant de 30.000 €,

la société Habitat Plus a vendu à la société Immaldi et Compagnie trois parcelles cadastrées AB[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] en contrepartie d'un prix de 770.000 € HT, outre 154.000 € de TVA.

Le prix de vente obtenu par la société Habitat Plus a été versé à la Caisse des dépôts et consignations le 22 août 2023, puis pour partie reversé à cette société le 22 novembre 2023, le solde du prix étant maintenu en consignation par jugement du 22 novembre 2023 du tribunal de commerce de Limoges, en l'attente de l'issue d'une instance judiciaire entre la société et le syndicat des Copropriétaires [Adresse 4].

M. [B] a facturé ses honoraires au titre du contrat du 21 décembre 2016 :

le 19 septembre 2023, par facture n°001, d'un montant de 20.833,33 € HT (25.000 € TTC),

le 10 novembre 2023, par facture n°002, d'un montant de 10.000 € HT (12.000 € TTC),

le 19 novembre 2024, par facture n°006 d'un montant de 62 480,43 € HT , (74 976,51 € TTC).

La société Habitat Plus a procédé au paiement des factures n°001 et n°002, ainsi qu'à deux acomptes s'agissant de la facture n°006, les 29 novembre et 11 décembre 2024, de montants respectifs de 10 000 € et 15. 000 €.

Le solde de la facture n°006 n'ayant pas été acquitté, M. [B] en a réclamé le règlement auprès de M. [Q], qui a répondu par courriel du 26 décembre 2024 avoir été dans l'obligation de rembourser un prêt familial à hauteur de 50.000 euros.

Par lettre recommandée du 23 janvier 2025, avisée le 24 janvier suivant, M. [B] a mis en demeure la société Habitat Plus de lui régler le solde de la facture n°006., soit un montant de 49.976,51 € TTC .

Par courrier de son conseil du 04 mars 2025, la société Habitat Plus a refusé de procéder au versement réclamé, avançant que M. [B] avait bénéficié indûment de certaines sommes.

En l'absence d'accord entre les parties, par exploit du 20 mai 2025, M. [B] a saisi le tribunal des activités économiques de Limoges en la voie des référés aux fins d'obtenir la condamnation de la société Habitat Plus au paiement de 49.976,51 € TTC (41.647,09 € HT) correspondant au solde de la facture litigieuse.

Par ordonnance de référé du 25 juillet 2025, le tribunal des activités économiques de Limoges a :

Condamné la SARL HABITAT + à verser à M. [G] [B] la somme de 49.976,51 euros TTC au titre de la facture n°006 du 19 novembre 2024, ce à titre de provision,

Condamné la SARL HABITAT + à verser à M. [G] [B] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance dont le coût de la présente decision liquidé à la somme de 38,65 euros dont 6,44 euros de TVA.

Par déclaration du 31 juillet 2025, la société Habitat Plus a fait appel de ce jugement.

Elle a saisi le Premier Président de la Cour d'une demande tendant à obtenir l'arrêt ou l'aménagement de l'exécution provisoire attachée au jugement entreprise, rejetée par ordonnance du 18 décembre 2025.

Par suite d'une saisie-attribution signifiée le 12 août 2025, M. [B] a saisi entre les mains de la Caisse d'Epargne d'Auvergne et du Limousin la somme de 24.292,26 en exécution du jugement entrepris.

Le 18 septembre 2025, il a fait notifier une saisie entre les mains de la Selarl Urbain Associés, pris en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Habitat Plus, à hauteur de la somme de 53.442,18 euros.

Le commissaire à l'exécution du plan lui a indiqué le même jour qu'aucun reversement des sommes consignées auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations n'était envisagé, en l'attente de l'issue de l'instance judiciaire opposant la société Habitat Plus et le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4].

Par ordonnance du 04 mars 2026, la présidente de chambre chargée de la mise en état :

a déclaré les conclusions d'incident déposées par la société Habitat Plus le 10 février 2026 irrecevables au regard de leur tardiveté,

s'est déclarée dénuée de pouvoir pour statuer sur la demande de radiation présentée par M. [B], s'agissant d'une procédure soumise aux dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 30 septembre 2025, la société Habitat Plus demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 25 juillet 2025,

Dire et juger que la créance invoquée par M. [G] [B] est sérieusement contestée tant dans son principe que dans son montant et, en tout état de cause, juridiquement inexistante,

Rejeter la demande de provision présentée par ce dernier,

Débouter M. [G] [B] de toutes ses prétentions,

Condamner M. [G] [B] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La société Habitat Plus soutient qu'il existe des contestations sérieuses à la créance alléguée, en ce que :

M. [B] a bénéficié d'un enrichissement sans cause pour avoir cédé une parcelle en perçevant la totalité du prix de cession, et en ce qu'il perçoit des loyers annuels sur un bien indivis sans en reverser la part revenant à la société Habitat Plus,

la facture n°006 litigieuse est irrégulière car elle ne porte pas les mentions obligatoires de l'article L.441-9 du Code du Commerce, et ne permet en conséquence pas d'établir la certitude, liquidité et exigibilité de la créance alléguée,

en ce que la rémunération réclamée est illicite, et la convention du 21 décembre 2016 affectée d'une nullité d'ordre public, car elle intervient en contrepartie d'opérations relevant du champ de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, dite loi Hoguet, alors que M. [B] ne détient aucune carte professionnelle et qu'aucun mandat écrit n'a été régularisé.

Elle réfute que les paiements déjà réalisés par elle constituent reconnaissance de dette, puisqu'il ne s'agissaient que d'avances dans le but de préserver son partenariat avec M. [B].

Selon elle, son gérant, M. [Q], a supporté l'essentiel des risques financiers associés au contrat conclu, alors que M. [B] s'en est accaparé les retombées.

Aux termes de ses dernières conclusions du 26 mars 2026, M. [B] demande à la cour de :

Juger recevable mais non fondé l'appel formé par la SARL HABITAT PLUS,

Confirmer l'ordonnance entreprise, en toutes ses dispositions,

Condamner en conséquence la société HABITAT PLUS à lui régler la somme de 41.647,09 € HT, soit 49.976,51 € TTC, au titre du solde de la facture 006 du 19 novembre 2024 et ce à titre de provision,

Juger irrecevables les nouveaux moyens développés devant la Cour par la SARL HABITAT PLUS, ces nouveaux moyens étant au surplus en contradiction avec l'argumentaire juridique de la société HABITAT PLUS en première instance,

Juger que M. [B] ne relève pas de la législation découlant de la loi Hoguet, le contrat objet du litige n'étant ni un contrat de vente ni une transaction immobilière et les missions confiées à M. [B] ne relevant pas de l'activité de mandataire en transactions immobilières ou d'agent immobilier,

Juger en conséquence qu'il n'existe aucune contestation sérieuse à sa demande,

Juger en conséquence que la créance de M. [B] à l'égard de la SARL HABITAT PLUS est bien certaine, liquide et exigible,

Condamner la société HABITAT PLUS, représentée par son gérant, Monsieur [H] [Q], au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens devant la Cour.

M. [B] soutient qu'en application du contrat les liant, la société Habitat Plus est redevable des honoraires fixés, dont la légitimité n'a pas été contestée jusqu'à la mise en demeure.

En effet, la facture n°006 a connu un commencement d'exécution, et dans son courriel de décembre 2024, le gérant de la société Habitat Plus justifiait le retard dans le paiement du solde par un prêt consenti à son cousin.

En tout état de cause, M. [B] soutient que la société Habitat Plus ne justifie d'aucune contestation sérieuse pour s'opposer au paiement :

l'existence éventuelle d'opérations immobilières parallèles au titre desquelles il aurait perçu différentes rémunérations ne pouvant permettre de déroger au contrat,

la société ne justifiant d'aucun élément démontrant qu'il ait été débiteur de loyers dans le cadre d'un projet distinct, qu'une compensation de créances ait été sollicitée, ou que des accords oraux n'aient pas été respectés.

L'argument soulevé par l'appelante tenant à la nullité du contrat en raison d'une violation des dispositions de la loi Hoguet est irrecevable, car nouveau en cause d'appel.

Au demeurant, les dispositions de cette loi n'étaient pas applicables au contrat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Selon les dispositions de l'article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La demande de provision est fondée sur une convention de prestation de service du 21 décembre 2016, relative à l'assistance de M. [B] à la société Habitat Plus, en matière administrative et commerciale pour la mise en valeur d'un terrain acquis par la société.

La société Habitat Plus n'a jamais contesté la validité de cette convention et a payé les deux premières factures émises par M. [B].

S'agissant de la dernière, d'un montant TTC de 74.976,51 euros, elle en a payé une partie importante par deux virements de 15.000 et 10.000 euros; son dirigeant a ensuite indiqué par courriel du 14 janvier 2025 à M. [B] être dans l'obligation d'effectuer un paiement au bénéfice d'un autre créancier.

Il s'en déduit que cette facture n'a jamais fait l'objet de la moindre contestation avant l'introduction de la présente procédure.

Pour autant, les moyens nouveaux sont recevables en cause d'appel.

Les dispositions de l'article L441-9 du code de commerce ne sont pas prescrites à peine de nullité et sont sans incidence sur l'existence de la créance, puisque celle-ci a fait l'objet d'une reconnaissance, tant par les paiements partiels réalisés par la société Habitat Plus que par le courriel rédigé le 14 janvier 2025 par son dirigeant.

Par ailleurs, les dispositions de la loi dite Hoguet sont inapplicables au cas d'espèce.

Les prestations visées dans la convention sont pour la majeure partie sans lien avec l'intermédiation immobilière en ce qu'elles consistent en une assistance à maîtrise d'ouvrage, une aide administrative et commerciale pour les opérations de mise en valeur du terrain, une mission d'interface avec les administrations et une aide au dépôt et au suivi des permis de construire; s'agissant de la recherche et de la négociation d'acquéreurs, elle est assimilable à un apport d'affaire.

Au demeurant, ainsi que le démontrent les attestations notariées versées aux débats, le terrain visé à la convention comme devant être l'objet des prestations d'assistance de M. [B] a été vendu 'dans un acte écrit contenant l'engagement des parties' et aucun motif ne s'oppose à sa rémunération.

Le solde de l'argumentation de la société Habitat Plus, qualifié 'd'arguties' par le premier juge, est effectivement peu compréhensible, et n'est pas de nature à donner un caractère sérieusement contestable à la créance de M. [B].

L'ordonnance déférée est confirmée.

La société Habitat Plus, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel et paiera à M. [B] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

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PAR CES MOTIFS