TJ 35238, 8 juin 2026, RG 26/00748

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

08 Juin 2026

2ème Chambre civile
72Z

N° RG 26/00748 -
N° Portalis DBYC-W-B7K-MBK7

AFFAIRE :

[S] [G]

C/

[U] [T]
[Z] [X]
Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1],

S.A.R.L. QFC,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 30 Mars 2026

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 08 Juin 2026,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [S] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Laurent MELLET de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [P] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [Z] [L] [B] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 393 429 303, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

INTERVENANT :

S.A.R.L. QFC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Dominique DE FREMOND de la SELARL DE FREMOND, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [G] est propriétaire non-occupante d’un local à usage commercial au rez-de-chaussée (lot n°6) et de caves au sous-sol (lots 1 à 5) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6], actuellement donnés à bail commercial à la société QFC (EURL) à la suite d’une cession de fonds de commerce par acte notarié du 16 octobre 2023.

Cette société exploite une activité de restauration rapide sur place ou à emporter en vertu d’un bail commercial qui a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er août 2017 par acte notarié du 24 novembre 2017 et d’un avenant sous signature privée du 4 août 2023.

Monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] ont fait l’acquisition, le 30 mai 2024, d’un appartement avec cellier situé au 3ème étage de l’immeuble précité (lots 9 et 17).

***

Le 18 juin 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé madame [S] [G] à faire réaliser des travaux de “tubage” (sic) du conduit de cheminée de la copropriété dans le cadre de l’exploitation du restaurant de la société QFC.

Le 18 septembre 2024, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], qui ont voté contre la résolution précitée, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, entre autres, l’annulation de cette résolution.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro 24/06654 du répertoire général.

***

Madame [S] [G] a fait intervenir monsieur [F] [I] en qualité d’expert foncier pour vérifier l’état du conduit de cheminée affecté à son lot au sein de la copropriété.

A l’issue de ses investigations, l’expert a réalisé deux notes, l’une en date du 21 mars 2025, la seconde en date du 14 avril 2025.

Maître [E] [H], commissaire-justice, a également établi un procès-verbal de constat des lieux au cours des investigations techniques réalisées le 3 avril 2025 par monsieur [I].

A l’issue de ses opérations, ce dernier a considéré que le conduit de cheminée était obstrué par une planche d’aggloméré au niveau de l’appartement du 3ème étage de la copropriété.

Sur la base de ces investigations techniques, le 18 juin 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a voté pour confirmer l’autorisation donnée à madame [S] [G] de faire réaliser des travaux de “chemisage” (sic) du conduit de cheminée affecté au lot n°6 pour permettre l’extraction des fumées de cuisine et également pour que monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] soient tenus de remettre en son état originel, à leurs frais, le conduit de cheminée au niveau de leur appartement.

Le 16 septembre 2025, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], qui n’étaient ni présents ni représentés lors de l’assemblée générale précitée, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, principalement, l’annulation de ces deux résolutions.

Cette deuxième procédure a été enregistrée sous le numéro 25/07745 du répertoire général.
***
Le 20 janvier 2026, madame [S] [G] a été autorisée, sur sa requête, à faire assigner à jour fixe monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], ainsi que le syndicat des copropriétaires devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du 2 mars 2026.

Les 21 et 22 janvier 2026, madame [S] [G] a fait délivrer aux intéressés assignation à jour fixe afin d’obtenir, entre autres, la condamnation sous astreinte de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] à retirer les éléments obstruant le conduit de cheminée et à l’indemniser des préjudices subis, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à assumer la charge financière finale des travaux de chemisage du conduit de cheminée votés en assemblée générale.

Cette troisième procédure été enregistrée sous le numéro 26/00748 du répertoire général.

Il s’agit de la procédure concernée par le présent jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2026, la société QFC est intervenue volontairement à l’instance.

***
Après un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 mars 2026, le tribunal ayant rejeté la demande de Monsieur [U] [T] et Madame [Z] [X] tendant à ce que cette troisième procédure soit jointe aux deux premières initiées par leurs soins.

***

Aux termes de conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, madame [S] [G] demande au tribunal de :
“Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil
Vu l’alinéa 2 de l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965
Vu le règlement de copropriété ;
Vu les pièces versées aux débats ;
CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [X] à remettre le conduit de cheminée dans son état originel en retirant les éléments qui l’obstruent sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de 3 mois à compter d'un délai d'un mois à partir de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [X] à fournir à leur frais au syndicat des copropriétaires un rapport de contrôle de bonne fin des travaux de remise en état du conduit établi par une entreprise agréée à cette fin.
CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [X] à garantir et relever indemne Mme [S] [G] de toute condamnation à indemniser son locataire, la société QFC, qui viendrait à être prononcée à son encontre ;
DEBOUTER la société QFC de ses demandes d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation et du remboursement de la gaine et des frais annexes.
CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [X] à verser à Mme [G] la somme de 32.140,58 € en réparation de son préjudice résultant de la perte des loyers commerciaux, somme à parfaire jusqu’à la date de remise en son état initial par les consorts [T] du conduit de cheminée.
DÉCERNER ACTE à Mme [G] de ce qu’elle se désiste de sa demande de condamnation du syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION à assumer la charge financière finale des travaux de chemisage du conduit de cheminée votée lors des assemblées générales des copropriétaires des 18 juin 2024 et 18 juin 2025 ;
DEBOUTER les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [X] à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance”.

Au soutien de sa demande de condamnation sous astreinte à l’encontre de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], madame [S] [G] se prévaut des investigations techniques réalisées à sa demande par monsieur [I]. Elle explique que celles-ci ont mis en évidence le fait que le conduit de cheminée, qui est une partie commune, avait été obstrué à hauteur du 3ème étage de l’immeuble par les propriétaires du lot n°9 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle invoque, à raison de ces faits, un préjudice de jouissance direct et personnel en faisant valoir que l’empiétement mis en évidence l’empêche d’avoir la jouissance du conduit de cheminée desservant son lot et la prive de revenus locatifs du fait de l’impossibilité, pour son locataire, d’exploiter. Elle soutient que le recours engagé par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] à l’encontre des décisions de l’assemblée générale du 18 juin 2025 n’a pas d’effet suspensif, celles-ci étant exécutoires à l’expiration d’un délai de deux mois.

Madame [S] [G] insiste sur le fait que le refus de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] de remettre en état le conduit de cheminée est la cause première et prépondérante de ses préjudices, lesquels ne cessent de s’aggraver. Elle ajoute que la contestation par ces derniers des décisions d’assemblée générale l’ayant autorisée à faire chemiser le conduit de cheminée sera tranchée dans le cadre des procédures précédemment engagées par les intéressés.

En réponse à l’argumentation adverse, madame [S] [G] admet que le règlement de copropriété contient une clause visant à protéger la copropriété des nuisances sonores et olfactives, mais n’interdit pas l’activité commerciale telle que prévue dans le bail commercial et l’avenant qui la lient à la société QFC. Elle indique que l’activité de celle-ci ne créera aucune nuisance dès lors que la société exploitante pourra utiliser le conduit de cheminée, une fois chemisé, pour évacuer les fumées. Elle fait observer que les copropriétaires ont autorisé les travaux de chemisage et l’usage ainsi prévu lors des assemblées générales litigieuses.

Madame [S] [G] estime que l’analyse des plans et les investigations réalisées par monsieur [I] conduisent à une conclusion objective et documentée, à savoir l’obstruction du conduit de cheminée au 3ème étage par le lot n°9.

Au soutien de son appel en garantie, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la demanderesse indique être exposée à une action en indemnisation de son locataire en vertu de son obligation de délivrance. Elle explique que l’impossibilité de réaliser les travaux de chemisage du conduit de cheminée empêche l’exploitation du local loué. Elle soutient que le comportement fautif de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] est caractérisé par leur refus de remettre en son état originel le conduit de cheminée et leur opposition à la mise en oeuvre des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires en 2024 et 2025, lesquelles sont exécutoires malgré les recours engagés.

Elle précise ne plus percevoir de loyers et régler les charges en lieu et place du locataire depuis le mois de juin 2024.

Madame [S] [G] conteste également les demandes formulées par la société QFC à son égard. Concernant la perte d’exploitation alléguée par cette société, elle observe que le chiffrage invoqué repose uniquement sur des données prévisionnelles établies avant le début de l’exploitation, mais non sur des données effectives contrôlables. Concernant le remboursement de la gaine et des frais annexes invoqué par la société QFC, elle indique que ces sommes ne sont pas en lien avec une faute ou un manquement de sa part.

Enfin, pour s’opposer aux demandes de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] à son égard, la requérante explique que les caves dont elle est propriétaire sont louées à la société QFC à titre de local accessoire au sens de l’article L. 145-1 I 1° du Code de commerce, mais ne font pas l’objet d’une exploitation commerciale au sens strict et sont utilisées pour entreposer de la marchandise.

***

Suivant conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 27 février 2026, la société QFC demande au tribunal de :
“Vu l’article 1719 du Code civil,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu l’assignation et les pièces communiquées,
Vu les débats,
(...)
In limine litis :
➢ RECEVOIR en son intervention volontaire la société QFC ;

A titre principal :
➢ CONDAMNER Monsieur [T] et Madame [X], sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant une durée de 3 mois à compter d’un délai d’un mois à partir de la signification du jugement à intervenir, a :
o Remettre le conduit de cheminée dans son état initial en retirant les obstacles qui l’obstruent ;
o Autoriser l’accès à leur appartement des artisans chargés de travaux de remise en état et de chemisage du conduit de cheminée.
➢ CONDAMNER Madame [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SAS DLJ GESTION, l’un à défaut de l’autre, à assumer la charge financière des travaux de chemisage du conduit de cheminée ;
➢ CONDAMNER, au titre du manque à gagner mensuel, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 70 000 € (25 mois x 2800 €), somme qui sera augmentée pour mémoire de 2800 € par mois (au prorata des jours écoulés) jusqu’à parfaite réalisation des travaux, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 ;
➢ CONDAMNER, au titre de l’achat de la gaine endommagée et la location de la nacelle ayant été inutile compte tenu de la situation, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G] les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 11 528,08 € TTC ;
➢ CONDAMNER, au titre des charges mensuelles, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 26 250 € à la société QFC, somme qui sera augmentée de 1050,00 € par mois (au prorata des jours écoulés) jusqu’à parfaite réalisation des travaux, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 ;
➢ CONDAMNER, au titre des salaires et indemnités inutilement versés, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 29,028,88 €.
A titre subsidiaire :
➢ CONDAMNER, au titre du manque à gagner mensuel, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 70 000 € (25 mois x 2800 €), somme qui sera augmentée pour mémoire de 2800 € par mois (au prorata des jours écoulés) jusqu’à parfait paiement, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 ;
➢ CONDAMNER, au titre de l’achat de la gaine endommagée et la location de la nacelle ayant été inutile compte tenu de la situation, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 11 528,08 € TTC ;
➢ CONDAMNER, au titre des charges mensuelles, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 26 250 € à la société QFC, somme qui sera augmentée de 1050,00 € par mois (au prorata des jours écoulés) jusqu’à parfaite exécution du jugement ;
➢ CONDAMNER, au titre des salaires et indemnités inutilement versés, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 29,028,88 €.
➢ CONDAMNER, au titre du remboursement des travaux effectués, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 124 477 € TTC.
➢ CONDAMNER, au titre du remboursement des frais engagés pour l’acquisition du fond, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G], ou les uns à défaut de l’autre, à verser à la société QFC la somme de 3.695,46 €.
En tout état de cause :
➢ CONDAMNER, Monsieur [T] et Madame [X] ainsi que Madame [G] à verser chacun à la société QFC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

La société QFC explique être dans l’impossibilité, depuis désormais plus de deux ans, d’exploiter son commerce faute de pouvoir se mettre en conformité avec les normes d’extraction des fumées et odeurs compte tenu de l’opposition manifestée par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X].

La société précise s’associer aux demandes formulées par madame [S] [G] à l’encontre de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] pour obtenir la remise en état du conduit de cheminée et l’accès à leur appartement. Elle s’associe également à la demande de madame [S] [G] de condamner le syndicat des copropriétaires à assumer la charge financière des travaux de chemisage du conduit de cheminée.

La société QFC invoque par ailleurs l’obligation de délivrance conforme du bailleur au soutien de ses demandes à l’encontre de madame [S] [G]. Elle détaille, poste par poste, les préjudices dont elle réclame l’indemnisation à ce titre. Elle ajoute que ces préjudices prennent également leur source dans la résistance abusive et le comportement fautif de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] pour justifier ses demandes à l’encontre de ces derniers sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

A titre subsidiaire, en cas de rejet de ses demandes au titre de la réalisation des travaux et de l’accès aux lieux, la société QFC réclame également l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme de son bailleur et du comportement fautif de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X]. Elle détaille, poste par poste, ses préjudices en lien avec le comportement des intéressés.

***

Aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 28 mars 2026, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] demandent au tribunal de :
“1- Sur la jonction des instances
Vu l’article 367 du CPC
Vu la connexité
Joindre les instances N°RG 24/06654 et RG 25/07745 et RG 26/00748.
2- Sur la nullité des décisions des assemblées générales.
- Assemblée générale du 18 juin 2024
Vu les articles 9 et 15 du décret du 17 mars 1967
Annuler toutes les décisions de l’assemblée générale du syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 18 juin 2024.
En toutes hypothèses,
Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967
Vu l’abus de majorité
Vu l’absence d’unanimité
Annuler la 17 ème décision de l’assemblée générale du syndicat de copropriété [Adresse 5]
visitation à [Localité 1] en date du 18 juin 2024.
- Assemblée générale du 18 juin 2025.
Vu les articles 9, 10, 11, 64, du décret du 17 mars 1967
Vu les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les pièces
Annuler toutes les décisions de l’assemblée générale du syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 18 juin 2025.
En toutes hypothèses,
Annuler les 24 ème et 25 ème décision de l’assemblée générale du syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 18 juin 2025.
3- Sur les demandes de Madame [G]
DEBOUTER Madame [G] et la société QFC de leurs demandes consistant à obtenir la condamnation sous astreinte de Monsieur [T] et Madame [X] à remettre le conduit de cheminée en son état d’origine en retirant les éléments qui l’obstruent sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.
RECEVOIR Madame [G] en son désistement de sa demande consistant à condamner Monsieur et Madame [T] [X] à laisser l’accès à leur logement aux artisans mandaté par Madame [G] pour effectuer les travaux de chemisage du conduit de cheminée autorisés par les assemblées générales des 18 juin 2025 et 18 juin 2025 sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.
DEBOUTER la société QFC de sa demande consistant à condamner Monsieur et Madame [T] [X] à laisser l’accès à leur logement aux artisans mandaté par Madame [G] pour effectuer les travaux de chemisage du conduit de cheminée autorisés par les assemblées générales des 18 juin 2025 et 18 juin 2025 sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.
DEBOUTER Madame [G] de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [T] [X] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations à indemniser son locataire QFC qui viendraient à être prononcées à son encontre
DEBOUTER Madame [G] de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [T] [X] à lui verser la somme de 32 140,58 euros en indemnisation de son préjudice de perte de loyers commerciaux.
DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes dirigées contre Monsieur et Madame [T] [X]
DEBOUTER la société QFC de l’intégralité des demandes qu’elle dirige contre Monsieur et Madame [T] [X].
4- Sur les demandes du syndicat de copropriété.
DEBOUTER le syndicat de copropriété de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [T] [X] à le garantir et le relever indemne de toutes condamnations prononcées contre lui au profit de Madame [G]
DEBOUTER le syndicat de copropriété de toutes ses demandes contre Monsieur et Madame [T] [X].
5- Sur les demandes de Monsieur [T] et Madame [X]
CONDAMNER le syndicat de copropriété à garantir et relever indemne Monsieur et Madame [T] [X] de toutes condamnations prononcées contre eux au profit de Madame [G]
Vu les clauses du règlement de copropriété
Vu l’absence d’autorisation de travaux et l’appropriation de parties communs
CONDAMNER Madame [G] sous astreinte de 200 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant 6 mois à :
- Supprimer la trémie et l’escalier d’accès reliant le lot 6 au REZ-DE-CHAUSSÉE avec les caves lots 1 à 5 outre remise en état des structures et du plancher séparatif
- Mettre un terme définitif à l’usage commercial des caves lots 1 à 5 et en justifie notamment au moyen d’un avenant au bail et à défaut par la résiliation du bail commercial régissant les rapports entre Madame [G] et la société QFC.
- Mettre un terme à l’activité de friterie exercée par la société QFC dans les lots 6, 1 à 5 par tous moyens et notamment par la résiliation du bail commercial qui la lie à la société QFC.
CONDAMNER Mme [G] et la société QFC in solidum sous astreinte de 200 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant 6 mois à supprimer le percement du plancher séparatif du REZ-DE-CHAUSSÉE et des caves, réalisé pour le passage d’une gaine galva de raccordement du moteur d’extraction des fumées en cave vers les équipements de cuisine en REZ-DE-CHAUSSÉE.
REJETER l’exécution provisoire concernant les demandes de Mme [G] portant sur la condamnation sous astreinte de Monsieur [T] et Madame [X] à remettre le conduit de cheminée en son état d’origine en retirant les éléments qui l’obstruent sous astreinte et à laisser l’accès à leur logement aux artisans mandaté par Madame [G] pour effectuer les travaux de chemisage du conduit de cheminée autorisés par les assemblées générales des 18 juin 2025 et 18 juin 2025.
6- Article 700 et dépens
CONDAMNER Madame [G] et à défaut le syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic à payer à Monsieur [T] et Madame [X] une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre dépens.
DEBOUTER le syndicat de copropriété, Madame [G] et QFC de toutes demandes au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE et des dépens”.

Au soutien de la jonction sollicitée, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] font valoir que les trois instances présentent un lien de connexité, en ce que le tribunal ne peut pas statuer sur les demandes de madame [S] [G] avant de se prononcer sur la validité ou non des autorisations de travaux accordées par l’assemblée générale des copropriétaires les 18 juin 2024 et 18 juin 2025.

Ils développent ensuite différents moyens au soutien de leurs demandes d’annulation des décisions des assemblées générales des 18 juin 2024 et 18 juin 2025.

Ils font valoir qu’en raison de l’annulation des décisions de ces assemblées ayant autorisé les travaux sollicités par madame [S] [G], celle-ci n’est pas fondée à solliciter leur condamnation sous astreinte à remettre le conduit de cheminée dans son état originel. Ils considèrent qu’il en irait de même, si le tribunal ne statuait pas au préalable sur la nullité des décisions d’assemblée générale.

Pour s’opposer à ces demandes, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] font valoir que le rapport d’expertise réalisé par monsieur [I] n’est pas contradictoire à leur égard et leur est donc inopposable. Ils ajoutent que cet expert n’a pas visité leur appartement et a conclu sans le moindre élément objectif. Ils en déduisent l’absence de preuve certaine que la planche d’aggloméré qui entrave le conduit du local commercial est située au 3ème étage, ni que celle-ci constituerait une partie privative de leur logement. Ils ajoutent que l’existence de cette planche d’aggloméré est antérieure à leur acquisition, réalisée le 30 mai 2024 et qu’ils ne sont donc pas les auteurs d’une appropriation du conduit commun.

En réponse à madame [S] [G], monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] font valoir que celle-ci ne démontre pas que le chemisage du conduit de cheminée éradiquera les nuisances olfactives faute d’étude ou de rapport en ce sens. Ils ajoutent que l’huile de friture utilisée en quantité très importante comme le fait la société QFC entre dans la catégorie des matières inflammables et dangereuses en raison du risque d’incendie. Ils en déduisent que l’avenant au bail commercial conclu par madame [S] [G] pour autoriser ce type d’activité est fautif et viole les prévisions du règlement de copropriété.

Monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] reprennent en détail également les conditions préalables à la réalisation des travaux autorisés en assemblée générale, pour indiquer qu’il n’est pas justifié de leur respect par madame [S] [G], ni la société QFC. Ils font état d’un grand nombre de questionnements quant aux conditions dans lesquelles les travaux litigieux seront réalisés. Pour ces raisons, ils s’opposent à leur condamnation à laisser l’accès à leur appartement pour la réalisation des travaux de chemisage.

En réponse aux demandes de garantie et d’indemnisation formulées à leur encontre par madame [S] [G] et la société QFC, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] contestent avoir commis une faute. Ils répètent ne pas être à l’origine des travaux ayant conduit à insérer une planche en contreplaqué dans le conduit de cheminée.

Ils contestent de même l’existence d’un lien de causalité avec les préjudices invoqués par madame [S] [G] et la société QFC. Ils estiment que c’est madame [S] [G] qui est à l’origine des préjudices dont elle se plaint, en ce qu’elle a accepté, de manière fautive, de régulariser, le 8 avril 2023, un avenant avec son locataire pour autoriser la réalisation de friture et grillades dans le restaurant exploité. Ils ajoutent que madame [S] [G] n’a jamais fourni les éléments techniques nécessaires pour vérifier la compatibilité des travaux de chemisage avec l’existant et le respect des règles de sécurité. Ils critiquent le devis fourni sur le plan technique en estimant que la conformité des travaux à l’usage prévu n’est pas démontrée. Ils insistent sur le risque d’incendie en résultant.

Monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] considèrent de même que la société QFC est à l’origine de ses préjudices, peu ou prou pour les mêmes raisons. Ils lui reprochent notamment de ne pas avoir réfléchi aux travaux nécessaires à son exploitation avant de démarrer son activité.

Ils indiquent de même que la suspension des loyers est la conséquence exclusive des fautes de madame [S] [G]. Ils observent notamment que ni celle-ci, ni la société QFC ne justifient que le local respecte les normes imposées par la réglementation incendie, alors qu’il est amené à abriter des cuissons au moyen d’huile bouillante hautement inflammable. Ils relèvent que le quantum du préjudice invoqué n’est pas justifié et que ce préjudice ne peut en aucune manière remonter en mars 2024.

Ils critiquent, poste par poste, les préjudices allégués par la société QFC en soutenant principalement qu’ils ne sont pas justifiés par les pièces produites, ni en leur principe, ni en leur montant. A propos des demandes formulées à titre subsidiaire par la société QFC en cas de rejet de la demande de réalisation des travaux, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] font valoir que ces réclamations sont en lien avec l’obligation de délivrance conforme du bailleur.

Monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] s’opposent également à la demande de garantie présentée à leur encontre par le syndicat des copropriétaires en faisant observer, entre autres, que madame [S] [G] a renoncé à sa demande à l’encontre de celui-ci.

A l’inverse, ils formulent une demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, estimant que le conduit bouché étant commun, les travaux permettant de le déboucher au profit du local commercial incombent à celui-ci en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils invoquent également des fautes multiples à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans la gestion de l’immeuble, notamment en ne s’assurant pas des conditions dans lesquelles les travaux autorisés par l’assemblée générale doivent être exécutés.

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] soutiennent que les caves dont madame [S] [G] est propriétaire sont affectées à un usage commercial en violation de l’article 8 du règlement de copropriété. Ils se prévalent, pour le démontrer, des constatations de monsieur [I]. Ils invoquent de même ces constatations pour affirmer qu’une trémie a été créée sans accord de l’assemblée générale des copropriétaires dans les structures du plancher commun pour relier le local du rez-de-chaussée aux caves en sous-sol. Ils ajoutent de même que l’exploitation d’une friterie par la société QFC conduit à introduire dans l’immeuble des matières dangereuses en lien avec la grande quantité d’huile hautement inflammable nécessaire. Ils en déduisent que cela contrevient à la clause de l’article 9 du règlement de copropriété. Ils affirment encore qu’au niveau des locaux litigieux, le plancher séparatif du rez-de-chaussée et des caves a été percé pour faire passer une gaine galva de raccordement du moteur d’extraction des fumées en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

***

Suivant conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTER Madame [S] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],
REJETER la demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à assumer la charge financière finale des travaux de chemisage du conduit de cheminée votés lors des assemblées générales des copropriétaires des 18 juin 2024 et 18 juin 2025 ;
A titre infiniment subsidiaire et si par impossible, CONDAMNER Monsieur [U] [T] et Madame [Z] [X] à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] de toute condamnation ;
CONDAMNER toute partie succombante à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens”.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les travaux que madame [S] [G] a été autorisée faire réaliser sur les parties communes relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et doivent donc l’être aux frais de l’intéressée. Il conteste toute faute sur ce point. Il fait part de son souhait de rester neutre dans le litige opposant madame [S] [G] à monsieur [U] [T] et madame [Z] [X].

***
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler que le tribunal a refusé à l’audience la jonction sollicitée par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], estimant qu’il n’était pas d’une bonne administration de la justice de retarder le traitement des demandes de madame [S] [G], alors que les deux première procédures engagées à l’initiative des intéressés ne sont pas encore en état d’être jugées.

Partant, le tribunal ne statuera pas sur les prétentions de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] relatives à la validité des assemblées générales des 18 juin 2024 et 18 juin 2025 ou des résolutions prises au cours de celles-ci.

Il est en effet tout à fait possible pour le tribunal de statuer sur la demande de travaux de madame [S] [G] sans se prononcer sur le bien fondé des travaux de chemisage ou de tubage du conduit de cheminée nécessaires à l’exploitation du local commercial dont elle est propriétaire.

I - Sur la demande de travaux de madame [S] [G] et la société QFC

En application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire ne peut pas réaliser de travaux affectant les parties communes, et conformes à la destination de celui-ci sans autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 15 alinéa 2 de la même loi précise que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, le règlement de copropriété applicable prévoit que les souches de cheminées, les conduits de fumée (coffres et gaines) et les têtes de cheminées sont des parties communes (article 5 page 14).

Au soutien de ses demandes, madame [S] [G] produit les deux notes établies par monsieur [F] [I], expert mandaté par ses soins, les 21 mars et 14 avril 2025.

Ces investigations techniques n’ont certes pas été établies au contradictoire de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X]. Néanmoins, elles constituent un élément de preuve soumis à la libre discussion des parties et qui peut être pris en compte par le tribunal, à la condition d’être corroboré par d’autres éléments de preuve (en ce sens notamment Code des assurances. Civ. 2, 13.09.2018 n°17-20.099).

Or, les deux notes techniques produites sont accompagnées, outre de photographies des lieux et de plans, d’un constat établi par maître [H], commissaire de justice, le 3 avril 2025, lui-même accompagné de photographies des lieux et de plans, qui permet d’avoir une vision précise de la configuration des lieux. Ce constat a également décrit, de manière précise, les investigations techniques réalisées en présence de monsieur [F] [I]. Celles-ci ont consisté à faire passer une caméra dans le conduit de cheminée desservant le local commercial à la fois depuis son sommet au niveau de la toiture de l’immeuble (à l’aide d’une nacelle) et depuis son extrémité opposée au niveau des caves du sous-sol.

Le passage de cette caméra a permis de constater qu’une planche d’aggloméré obstruait ledit conduit à une hauteur déterminée, environ 15 mètres depuis le sous-sol et environ 5 mètres depuis le sommet de la tête de cheminée, ce qui correspond au niveau de l’appartement du 3ème étage de l’immeuble appartenant à monsieur [U] [T] et madame [Z] [X].

Les plans des différents appartements et des caves de l’immeuble repris à la fois dans le rapport technique de monsieur [I] et le constat de maître [H] matérialisent, sans doute possible, le conduit de cheminée litigieux sur le pignon est, au niveau de la cuisine (ou kitchenette sur les plans) des trois appartements et du local commercial, avec son débouché au niveau des caves en sous-sol.

Monsieur [I] et maître [H] ont visité les appartements des premier et deuxième étages, ce qui leur a permis de constater que le conduit de cheminée correspondant à l’emplacement précité n’était pas apparent, mais masqué par une cloison de type BA13. Aucun obstacle n’a été identifié.

L’appartement de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] au 3ème étage n’a pas été visité par monsieur [I], mais celui-ci a recueilli le témoignage de monsieur [A] de la société Coup de Propre (sollicitée par la société QFC pour l’installation d’une hotte d’extraction). Ce dernier avait pu visiter cet appartement, alors occupé par son ancienne propriétaire, et constater que l’emplacement de l’ancienne cheminée avait été transformé en placard ouvert. Il a réalisé à cette occasion deux photographies qui sont reprises dans la deuxième note de monsieur [I].

C’est sur la base de ces investigations et constatations que les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 18 juin 2025, ont voté, à la majorité de 7 voix sur 8, en faveur de la remise en état, par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], du conduit de cheminée bouché au niveau de leur appartement.

De leur côté, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], s’ils contestent la présence d’un placard ouvert au niveau du conduit de cheminée donnant dans leur appartement, ne fournissent strictement aucun élément permettant au tribunal de connaître la configuration de leur appartement et, plus précisément, de l’espace correspondant au conduit de cheminée litigieux, alors qu’il serait pourtant très simple de le faire.

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, madame [S] [G] fait bien la preuve que le conduit de cheminée, partie commune, est obstrué par une ou des planches d’aggloméré en provenance d’aménagements réalisés dans les parties privatives de l’appartement situé au 3ème étage de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale.

Il est certain que monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] ne sont pas à l’origine de ces aménagements qui existaient déjà à la date à laquelle ils ont acquis leur appartement. Pour autant, en tant qu’ayants droit des anciens propriétaires et nouveaux propriétaires des parties privatives concernées, c’est bien à eux de remédier à la situation.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] à remettre dans son état originel le conduit de cheminée litigieux en retirant les aménagements qui l’obstruent au niveau de leur appartement, et ce sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant soixante jours au total.

Rien ne démontre que ces travaux de remise en état présenteraient une difficulté particulière. Dans ces conditions, rien ne justifie d’imposer à monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] de faire intervenir une entreprise agréée pour contrôler la bonne fin des travaux. Il suffira que le syndic de copropriété se mette en relation avec les intéressés pour vérifier la bonne exécution des travaux précités.

La demande correspondante de madame [S] [G] doit être rejetée.

Madame [S] [G] formait initialement une demande aux fins de condamnation de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] à autoriser l’accès à leur logement aux artisans mandatés pour effectuer les travaux de chemisage du conduit de cheminée, mais l’a abandonnée en cours de procédure en faisant savoir que cet accès n’était finalement pas nécessaire.

La société QFC, qui s’est associée à la demande initiale de madame [S] [G], n’a pas actualisé ses demandes sur ce point. En tout état de cause, elle ne démontre pas qu’il serait nécessaire, pour l’exécution des travaux de chemisage litigieux, que monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] laissent l’accès à leur appartement.

Sa demande, non motivée, ne pourra qu’être rejetée.

II - Sur les demandes de la société QFC

1) Sur la charge des travaux de chemisage ou de tubage

Tant que le tribunal ne s’est pas prononcé sur les demandes de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] tendant à annuler les résolutions prises lors des assemblées générales des 18 juin 2024 et 18 juin 2025, ces décisions demeurent exécutoires et sont opposables aux copropriétaires concernés (en ce sens notamment Civ 3ème, 19 juin 2007 n°06-19.992).

Il en va ainsi de l’autorisation donnée à madame [S] [G] pour réaliser des travaux de chemisage ou tubage du conduit de cheminée desservant son local.

Dans le corps de ses dernières conclusions, celle-ci indique expressément accepter de prendre en charge financièrement ces travaux (paragraphe D page 20 de ses dernières conclusions).

Il convient de lui en donner acte et, seulement en tant que de besoin, de la condamner à prendre ces travaux en charge comme demandé par la société QFC.

Ces travaux correspondent à ceux visés par l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatif à l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par conséquent, rien ne justifie de mettre les travaux précités à la charge du syndicat des copropriétaires comme le demande la société QFC sans invoquer le moindre fondement juridique.

2) Sur l’indemnisation due par madame [S] [G]

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, aux termes de l’avenant au bail commercial signé le 5 avril 2023, la destination contractuelle du local loué par madame [S] [G] à la société QFC est la suivante : “l’exploitation d’un fonds de commerce de RESTAURATION à consommer sur place et à emporter, avec fabrication sur place ou réchauffée, grillades, fritures et vente de boissons, à l’exclusion de tout autre même temporairement”.

Autrement dit, madame [S] [G] s’est engagée contractuellement à louer un local permettant, entre autres, la réalisation de fritures.

Or, conformément au règlement de copropriété en son article 8 b, l’exercice d’une telle activité n’est possible que si le local comporte des aménagements de nature à empêcher la propagation des odeurs pour ne pas gêner les autres copropriétaires.

C’est précisément l’objet des travaux de chemisage ou de tubage du conduit de cheminée autorisés par les copropriétaires réunis en assemblées générales les 18 juin 2024 et 18 juin 2025.

Tant que ces travaux ne sont pas réalisés, la société QFC est dans l’impossibilité d’exploiter son restaurant, ce qui est le cas depuis le mois d’avril 2024 au vu du courrier adressé le 20 mars 2024 par le syndic de copropriété aux copropriétaires pour prévenir de la réalisation de ces travaux initialement prévus du 27 au 29 mars 2024 (pièce 10 du syndicat des copropriétaires).

Ces travaux ne sont actuellement pas réalisés, non pas du fait de la société QFC, mais parce qu’ils nécessitaient l’obtention par madame [S] [G] de l’autorisation de la copropriété, puis la mise en oeuvre par celle-ci des travaux ainsi autorisés.

Force est de constater que ces travaux ne sont à ce jour toujours pas réalisés, malgré les démarches entreprises par madame [S] [G], y compris la présente procédure.

Il est donc établi que madame [S] [G] manque à son obligation de délivrance du local commercial depuis le mois d’avril 2024 et doit en conséquence indemniser la société QFC des préjudices subis en lien direct avec ce manquement, sous réserve que ceux-ci soient justifiés par la locataire.

Il importe à cet égard de préciser que la société QFC a suspendu le paiement des loyers et charges dus à madame [S] [G] depuis le mois de juin 2024, ce qui est de nature à compenser, au moins en partie, le préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter son commerce.

Si la société QFC invoque une perte d’exploitation, elle ne fournit strictement aucun élément comptable objectif pour en justifier. Elle fait état de données prévisionnelles qu’elle ne produit pas.

Sa demande de ce chef ne peut qu’être rejetée.

La société QFC sollicite le remboursement d’une gaine et de frais annexes selon factures de février et mars 2024, mais ne justifie aucunement que la gaine acquise a été endommagée et n’est plus en état de servir.

Pour ce qui est des frais de location d’une nacelle, force est de constater qu’en mars 2024, l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas encore autorisé les travaux nécessaires sur le conduit de cheminée. La société QFC n’aurait donc pas dû engager ses frais à cette date. Ce préjudice est sans lien avec le défaut de délivrance imputable à madame [S] [G].

La demande au titre de ces frais doit être rejetée.

La société QFC sollicite encore le remboursement de charges mensuelles, mais ne fournit au tribunal aucun document permettant de vérifier, non seulement le montant de ces charges, mais également qu’il s’agit de charges incompressibles dues indépendamment de l’exploitation du restaurant. Elle fournit uniquement ses relevés bancaires du mois de janvier 2024 au mois de novembre 2024, ce qui est insuffisant.

Sa demande de ce chef doit également être rejetée.

Il en va différemment des salaires et cotisations sociales dont la société QFC justifie jusqu’au mois de décembre 2024 (ses pièces 10 et 11), même si elle ne détaille pas le calcul opéré qui ne correspond pas exactement aux justificatifs produits.

Ces salaires et cotisations sont réglés en pure perte par la société QFC suite à l’impossibilité d’exploiter son activité dans le local loué à madame [S] [G].

Celle-ci doit en conséquence indemniser sa locataire du montant des salaires et cotisations versés, mais uniquement à compter du mois d’avril 2024. Au vu des justificatifs produits, cela correspond à la somme totale de 14.653,40 € (total versé par l’employeur, en ce compris les charges patronales, d’avril 2024 à décembre 2024).

En définitive, madame [S] [G] doit être condamnée à réparer le préjudice subi par la société QFC à hauteur de la somme de 14.653,40 €.

Pour l’heure, l’impossibilité pour la société QFC (EURL) d’exploiter son activité n’a pas de caractère définitif et reste conditionnée à la réalisation des travaux de chemisage ou tubage du conduit de cheminée litigieux. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes d’indemnisation présentées à titre subsidiaire par la société locataire.

3) Sur l’indemnisation due par Monsieur [U] [T] et Madame [Z] [X]

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est certain que monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], compte tenu de la date à laquelle ils ont fait l’acquisition de leur appartement, ne sont pas ceux qui ont mis en place les aménagements qui obstruent le conduit de cheminée et empêchent la réalisation des travaux de chemisage nécessaires à l’exploitation.

Aucune faute personnelle ne peut leur être reprochée sur ce point.

En revanche, ce qui est fautif, c’est qu’une fois clairement identifiée l’origine de l’obstruction du conduit de cheminée, ils se soient opposés sans motif légitime à la remise en état des lieux.

Le caractère fautif de ce refus doit être considéré comme caractérisé une fois que les investigations techniques réalisées par monsieur [I] ont été portées à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires et que celle-ci a voté la remise en état des lieux, soit à compter du mois de juillet 2025.

Auparavant, à défaut de meilleure preuve, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], nouvellement propriétaires, pouvaient légitimement ignorer l’origine exacte de l’obstruction du conduit de cheminée et considérer ne pas être concernés.

C’est donc seulement à compter du mois de juillet 2025 que monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] pourraient être tenus d’indemniser les préjudices subis par la société QFC en lien avec leur refus fautif de réaliser les travaux de remise en état indispensables.

Or, il résulte de ce qui précède que la société QFC ne justifie d’aucun préjudice à compter du mois de juillet 2025, ni en son principe, ni en son quantum.

En conséquence, toutes les demandes d’indemnisation de la société QFC présentées à l’encontre de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] doivent être rejetées.

III - Sur les demandes en garantie et d’indemnisation de madame [S] [G] à l’encontre de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X]

1) Sur sa demande en garantie

Comme indiqué ci-dessus, la seule faute qui est caractérisée de la part de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] consiste en leur refus de procéder à la remise en état du conduit de cheminée au niveau de leur appartement postérieurement à l’assemblée générale du 18 juin 2025.

Or, la seule condamnation mise à la charge de madame [S] [G] au bénéfice de la société QFC correspond aux salaires et charges patronales acquittées par celle-ci en pure perte du mois d’avril 2024 au mois de décembre 2024.

Ce préjudice est donc sans lien avec la faute commise par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X].

Il convient de rejeter la demande de garantie présentée par madame [S] [G] à leur encontre.

2) Sur sa demande en remboursement des loyers non perçus

Selon l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, pour les raisons déjà exposées ci-dessus, le refus par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] de remettre en état le conduit de cheminée litigieux au niveau de leur appartement doit être considéré comme fautif uniquement à partir du mois de juillet 2025.

Depuis cette date, la réalisation des travaux de chemisage du conduit, régulièrement votés en assemblée générale par une délibération qui reste à ce jour exécutoire et opposable à tous les copropriétaires, est rendue impossible uniquement en raison de l’attitude de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X].

Tant que ces travaux ne sont pas réalisés, la société QFC est dans l’impossibilité d’exploiter le local qu’elle loue et madame [S] [G] de percevoir, en contrepartie, les loyers correspondants.

En conséquence, ce défaut de perception de ces loyers à compter du mois de juillet 2025 constitue un préjudice en lien direct avec la faute de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X].

Au vu du décompte locatif fourni par madame [S] [G] (sa pièce 13), ces derniers doivent être condamnés à verser à l’intéressée la somme totale de 9.863,30 € au titre des loyers et charges (provisions et taxe foncière) non perçus du mois de juillet 2025 au mois de décembre 2025, outre les loyers et charges normalement dus par la société QFC postérieurement et jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état mis à la charge de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] par le présent jugement.

C’est par ailleurs à tort que ces derniers considèrent que l’activité exercée par la société QFC et permise par l’avenant au bail commercial signé par madame [S] [G] serait interdite par le règlement de copropriété.

En ses articles 8 et 9, ledit règlement prévoit certes que “les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail, avec ou sans machines et outils, de quelque genre que ce soit, de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins, par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement” ou encore qu’ “il ne devra être introduit dans l’immeuble, aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante”.

Mais les travaux de chemisage ou de tubage du conduit de cheminée ont précisément pour objet de remédier aux nuisances olfactives liées à l’exploitation des lieux par la société QFC pour permettre l’installation d’une hotte d’extraction efficace.

L’huile destinée à la cuisson n’est pas non plus en tant que telle une matière dangereuse. Son stockage au sein de l’immeuble ne contrevient pas au règlement précité.

De plus, le bail commercial qui lie la société QFC à madame [S] [G] prévoit expressément que la société locataire est tenue de se soumettre à la réglementation relative à l’hygiène et à la salubrité, ainsi qu’au contrôle de la commission de sécurité.

Dans ces conditions, madame [S] [G] n’a commis aucune faute en autorisant la société QFC à exploiter son activité au sein du local lui appartenant, celui-ci ayant une destination commerciale aux termes du règlement de copropriété.

IV - Sur les demandes reconventionnelles de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X]

1) A l’encontre de Madame [S] [G] et/ou la société QFC

- Sur l’utilisation des caves et l’activité de la société QFC

En l’espèce, les caves sont certes comprises dans le bail commercial consenti à la société QFC, mais n’ont pas un usage commercial au sens strict.

Jusqu’à preuve contraire, non rapportée, ces caves sont utilisées par le locataire du rez-de-chaussée comme espace de stockage, mais non pour l’accueil du public.

Un tel usage reste conforme au règlement de copropriété.

Plus généralement, pour les raisons déjà exposées ci-dessus, l’activité exercée par la société QFC ne contrevient pas au règlement de copropriété. Il n’y a pas lieu de l’interdire.

- Sur les aménagements réalisés au sous-sol

Pour démontrer que la société QFC aurait réalisé des travaux sur les parties communes (trémie et escalier d’accès du sous-sol au rez-de-chaussée, percement du plancher pour passage du conduit d’extraction), monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] se fondent exclusivement sur les photographies jointes au rapport de monsieur [I] du 14 avril 2025 et au constat de maître [H] du 3 avril 2025.

Or, ces seules photographies, sans commentaire ni avis technique, sont inexploitables et ne permettent pas au tribunal de comprendre la configuration exacte des lieux, ni a fortiori de déterminer si la société QFC est à l’origine desdits aménagements ou si ceux-ci sont plus anciens.

S’agissant plus particulièrement du conduit d’extraction visé, le tribunal ne peut pas, sur la base des seules photographies invoquées, déterminer si le passage en cause correspond à un aménagement récent réalisé dans le plancher (à quel endroit ?) ou bien s’il s’agit d’un passage ancien préexistant.

Dans ces conditions, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] échouent à rapporter la preuve de leurs allégations et leurs demandes de ce chef doivent être rejetées.

2) A l’encontre du syndicat des copropriétaires

Pour les raisons déjà exposées ci-dessus, c’est à monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], en premier lieu, de remettre en état le conduit de cheminée obstrué par des aménagements réalisés depuis l’appartement dont ils sont devenus propriétaires.

Aucune faute ne peut être retenue à la charge du syndicat des copropriétaires de ce chef.

Par ailleurs, les décisions d’assemblée générales, tant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une annulation, sont exécutoires et s’imposent à tous les copropriétaires.

Aucune faute ne peut non plus être retenue de ce chef à la charge du syndicat des copropriétaires.

Comme indiqué ci-dessus également, l’activité exercée par la société QFC et autorisée par madame [S] [G] au travers d’un bail commercial n’est pas contraire au règlement de copropriété.

Aucune faute ne peut être non plus reprochée de ce chef au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de garantie présentée par monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires en l’absence de toute faute imputable à celui-ci en lien avec les sommes mises à la charge des intéressés.

V - Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, monsieur [U] [T] et madame [Z] [X], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens.

Par suite, leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à madame [S] [G], à la société QFC et au syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens que ceux-ci ont été contraints d’exposer pour la défense de leurs intérêts en justice.

En compensation, il convient d’allouer à chacun une indemnité de 1.500 € à la charge de monsieur [U] [T] et madame [Z] [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’impossibilité persistante pour la société QFC d’exploiter son commerce et pour madame [S] [G] de jouir de son bien à usage locatif justifie de ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS