TJ 35238, 5 juin 2026, RG 25/04915

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 25/04915 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LU5J

Jugement du 05 Juin 2026

Société [S] [W]

C/

[J] [I] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 19 mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 05 juin 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [S] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par madame [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [J] [I] [N]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 août 2012, [S] [W] a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [I] [N] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 274,37 euros.
Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 274 euros.
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé mentionnant une entrée dans les lieux le 23 août 2012.
Le 13 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du contrat de bail au 23 décembre 2020 et condamné Madame [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 330,66€ par mois.
Un commandement de quitter les lieux a été délivré à Madame [N] le 13 juin 2022. Le 12 juillet 2022, un procès verbal de reprise a été établi et signifié à la défenderesse le 20 juillet 2022 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.
Un procès verbal de constat a été établi le 5 octobre 2022 par huissier de justice. Un état des lieux sortant a été établi le même jour par le bailleur, hors la présence de Madame [N].
Par requête reçue au greffe le 27 mai 2025, [S] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande la condamnation de Madame [N] à lui payer la somme de 2 462,83€ correspondant à 2 736,83€ de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour 274€. Il est également sollicité la condamnation au paiement de la somme de 94,72€ correspondant au coût de 50 % du procès verbal de constat dressé par huissier de justice, outre la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Le bailleur sollicite qu’il soit rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 juin 2025, Madame [N] a été convoquée à l'audience du 16 octobre 2025. Le pli étant parvenu avec la mention « pli avisé non réclamé », le bailleur a fait citer la défenderesse le 22 août 2025 selon acte signifié à étude.
A l'audience du 16 octobre 2025, [S] [W] a maintenu ses demandes.
Madame [N] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
 L'affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025 . A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier pour que [S] [W] produise l’intégralité du PV d’huissier du 5 octobre 2022 qui contenait que les pages impaires.
A l’audience du 19 mars 2025, Madame [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Le bailleur a procédé au dépôt de la pièce de constat d’huissier de justice.
La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 05 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est constaté que malgré la réouverture des débats pour ce motif, le bailleur a produit le PV d’huissier de justice du 05 octobre 2022 qui ne contient que des pages impaires. Il sera donc considéré qu’il s’agit du document complet et il en sera tiré toutes les conséquences quant à la charge probatoire de cette pièce (cf infra).
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement est rendu par défaut.

I. Sur la demande de réparation locatives
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
–    de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessaires pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.
Le procès verbal de reprise a été effectué le 12 juillet 2022. Il y a donc eu une occupation du logement par Madame [N] durant 10 années. Il est constaté que contrairement à ce que mentionne le bailleur dans sa requête, le PV de constat d’huissier a été réalisé le 5 octobre 2022 et non pas le 12 juillet 2022. Il y a donc eu presque trois mois entre la reprise en possession des lieux et la réalisation de l’état des lieux par huissier de justice, cependant il n’est pas établi que le logement a été occupé entre temps et le défendeur, non présent, ne l’a pas soutenu à l’audience.

Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables à la locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.
La mention sur le PV de reprise du 12 juillet 2022 que le logement est en «fort mauvais état » est insuffisant pour démontrer l’existence précise de dégradations locatives.

Dans l’entrée
Le papier peint dans l’entrée est noté sur l’état des lieux d’entrée comme étant neuf. Il est noté sur l’état des lieux de sortie que le papier peint est abîmé et sur le PV d’huissier il est relevé qu’il y a de nombreuses traces de frottement et taches, qu’il y a cinq trous importants dans le mur. Alors même que la pose du papier peint est rendu nécessaire par la vétusté, la somme de 179,25€ sollicitée ne serait être mise intégralement à la charge de la locataire. En revanche, alors qu’il est nécessaire de procéder à un bouchage des trous, dont il n’est pas démontré qu’ils seraient apparus par vétusté, elle sera tenue de régler 20 % des sommes dues, soit la somme de 35.85€
Concernant le sol, il est mentionné que le sol vinylique est dans un état d’usure normale (8 impacts et brulures de cigarette + rayures). Le PV d’huissier de justice produit ne mentionne pas de constatations au niveau du sol de l’entrée. Le bailleur sollicite la somme de 192,60€ pour la dépose, la fourniture et la pose d’un revêtement de sol vinyle sur mousse et 32,22€ pour nettoyer tous les sols et il produit un document intitulé « état des lieux sortant » qui décrit que le sol vinylique est « poussiéreux et abîmé ». Cependant, le document « état des lieux sortant » produit a été effectué par le bailleur seul et ne peut suffire à démontrer l’existence d’une dégradation locative à ce titre, en l’absence d’autres éléments de preuve venant attester des éléments décrits. Le bailleur ne démontre donc pas l’existence d’une dégradation au niveau du sol qui aurait nécessité son remplacement et les sommes sollicitées ne seront pas dues.
Il en est de même concernant le radiateur où la somme de 2,92€ était demandée pour son nettoyage mais le PV d’huissier de justice produit ne décrit pas l’état des radiateurs de l’entrée et l’état des lieux sortant mentionnant qu’il est poussiéreux est insuffisant pour démontrer l’existence d’une dégradation locative. La somme sollicitée n’est donc pas due.
Dans la cuisine
Il est mentionné sur l’état des lieux contradictoire d’entrée que la peinture du plafond est neuve et que le papier peint des murs est neuf. Le PV d’huissier ne mentionne pas de dégradation et l’état des lieux sortant, mentionnant uniquement un décollement, ne suffit pas à caractériser l’existence d’une dégradation qui ne serait pas en lien avec la vétusté. Les sommes de 298,75€ sollicitées en réfection ne seront donc pas dues.
Il est souligné sur l’état des lieux d’entrée que l’installation électrique et la ventilation sont en bon état, que la peinture des boiseries/tuyaux/radiateurs et la fenêtre sont neufs, que la barre de seuil, la faïence, le radiateur, l’évier, la tuyauterie et la porte fenêtre sont dans un état d’usure normale. Il est mentionné sur le PV d’huissier que les huisseries sont sales, ainsi que les vitres, que les meubles sont sales, que l’évier est encrassé. L’état de saleté et de crasse n’est pas en lien avec la vétusté. Les frais de nettoyage des éléments électriques (15€), du radiateur (2,92€), de l’évier (7,39€), du meuble sous l’évier (6.80€), de la tuyauterie (1,09€), de la VMC (23,14€) et de la porte-fenêtre (5,14€) sont donc dues.
En revanche, le bailleur sollicite la somme de 346,68€ pour la réfection des sols alors quil est mentionné sur l’état des lieux d’entrée qu’il était dans un état d’usure normale, avec des taches et des accrocs et une trace de meuble. Le PV d’huissier ne mentionne pas de dégradation et l’état des lieux sortant, mentionnant un état dégradé, encombré et poussiéreux, ne suffit pas à caractériser l’existence d’une dégradation qui ne serait pas en lien avec la vétusté. Les sommes de 346,68€ sollicitées en réfection ne seront donc pas dues.
Dans le séjour
Il est relevé sur l’état des lieux d’entrée que le papier peint des murs est neuf. Concernant le sol, il est noté sur l’état des lieux d’entrée qu’il est dans un état d’usure normale et qu’il possède beaucoup d’accrocs. Sur l’installation électrique, il est relevé sur l’état des lieux d’entrée qu’elle est dans un état d’usure normale, que sa prise TV ne fonctionne pas.
Il n’est pas possible de déterminer avec précision sur le PV d’huissier les éléments relatifs au séjour (page 13 ou 15 puisqu’il est évoqué qu’une porte est déposée sur la page 15 alors que l’état des lieux de sortie du propriétaire ne le mentionne pas). Le PV n’apporte donc pas la preuve de l’existence de détériorations dans le salon qui ne seraient pas causées par la vétusté. De plus, l’état des lieux sortant, qui est un document établi unilatéralement par le propriétaire, est insuffisant pour prouver l’existence de dégradations locatives. Les sommes sollicitées en réparation de dégradations dans le salon ne seront donc pas dues.
Concernant la salle de bain et les WC
Il est mentionné sur l’état des lieux d’entrée que le sol vinylique est en état d’usure normale que la peinture est neuve, que la tuyauterie et la ventilation sont en bon état. Concernant les WC, il est noté sur le sol est neuf et que la cuvette des WC est dans un état d’usure normale.
Le PV d’huissier produit ne contient aucune mention relative à la salle de bain ou les WC. Le PV n’apporte donc pas la preuve de l’existence de détériorations dans ces espaces qui ne seraient pas causées par la vétusté. De plus, l’état des lieux sortant, qui est un document établi unilatéralement par le propriétaire, est insuffisant pour prouver l’existence de dégradations locatives. Les sommes sollicitées en réparation de dégradations dans ces espaces ne seront donc pas dues.
Concernant la chambre 1
Il est mentionné sur l’état des lieux d’entrée que les papiers peints des murs sont neufs, que l’installation électrique et le radiateur sont en bon état.
Il est précisé sur le PV d’huissier que la peinture est en mauvais état avec des punaises, des autocollants, des impacts et trous et une zone crayonnée. Il est relevé sur l’état des lieux de sortie que le papier peint est neuf mais déchiré, avec quelques trous de cheville. Alors même que la pose du papier peint est rendu nécessaire par la vétusté, la somme de 124,91€ sollicitée ne serait être mise intégralement à la charge de la locataire. En revanche, alors qu’il est nécessaire de procéder à un bouchage des trous, dont il n’est pas démontré qu’ils seraient apparus par vétusté, elle sera tenue de régler 20 % des sommes dues, soit la somme de 24.98€
Il est noté sur le PV d’huissier que deux prises électriques sont descellées, que le radiateur est ancien et écaillé, que les huisseries et les vitres de la fenêtre sont sales. Ces éléments de saleté et de déscellement ne sont pas apparus par vétusté, il s’agit de dégradations locatives et les sommes totales de 16,52€ sollicitées en réfection seront dues par le locataire.
Concernant la chambre 2 :
Il est noté sur l’état des lieux d’entrée que le papier peint est neuf. Le PV d’huissier produit ne contient aucune mention relative à cette pièce. Le PV n’apporte donc pas la preuve de l’existence de détériorations dans cet espace qui ne seraient pas causées par la vétusté. De plus, l’état des lieux sortant, qui est un document établi unilatéralement par le propriétaire, est insuffisant pour prouver l’existence de dégradations locatives. Les sommes sollicitées en réparation de dégradations dans cette pièce ne seront donc pas dues.
Concernant le rangement
Il est noté sur l’état des lieux d’entrée que le papier peint est dans un état d’usure normale, qu’il possède cependant 16 trous de chevilles et des accrocs. Le PV d’huissier produit ne contient aucune mention relative à cette pièce. Le PV n’apporte donc pas la preuve de l’existence de détériorations dans cet espace qui ne seraient pas causées par la vétusté. De plus, l’état des lieux sortant, qui est un document établi unilatéralement par le propriétaire, est insuffisant pour prouver l’existence de dégradations locatives. Les sommes sollicitées en réparation de dégradations dans cette pièce ne seront donc pas dues.
Concernant les clés
Il est mentionné sur l’état des lieux d’entrée que 3 clés de verrou de porte d’entrée ont été remises ainsi que 2 clés de porte de boite aux lettres, 3 clés de porte d’accès à l’immeuble, 2 clés de porte d’accès à la cave.
Il est noté sur le PV d’huissier que le bailleur a précisé qu’il manquait 3 badges d’accès immeuble, 2 clés de boite aux lettres et 1 clé accès cave. Si le bailleur mentionne dans son état des lieux sortant qu’il manque deux clés de cave, il ne s’agit pas de ses déclarations qui ont été actées par l’officier ministériel. Face à cette contradiction, il convient de retenir les éléments énoncés devant l’officier ministériel et il sera retenu l’absence de restitution d’une seule des clés de cave.
C’est au locataire de démontrer qu’il a bien restitué les clés qui lui avaient été données. Aucune preuve de restitution de ces éléments n’est au dossier. Les frais de réfection de ces clés à hauteur totale de 106€ seront donc dus.
Concernant les frais de constat d’huissier de justice
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. »
Le bailleur produit la facture du commissaire de justice qui est de 189,44€. Le locataire, qui n’a pas répondu à la convocation et qui a conduit à l’établissement d’un état des lieux par commissaire de justice, sera donc redevable de la moitié de ces sommes pour un montant total de 94.72€

Par conséquent, il convient de faire droit aux demandes pour la somme totale de 339,55 euros à titre d'indemnisation pour les dégradations constatées et des frais de la moitié du cout de l’état des lieux de sortie.

Il résulte des développements qui précèdent que Madame [N] [J] doit payer à [S] [W] la somme de 339,55 euros, à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie (274) comme l’a effectué le bailleur dans son décompte de créance. Madame [N] [J] sera donc condamnée à payer à [S] [W] la somme de 65.55 euros.

II. Sur les demandes accessoires
 
•         Sur les dépens
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [N] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
 
•         Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [S] [W], Madame [N] [J] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•         Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [N] [J] [I] à verser à [S] [W] la somme de 65.55 euros au titre du cout de la moitié de l’état des lieux de sortie et des dégradations locatives commises dans le logement [Adresse 4],
CONDAMNE Madame [N] [J] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE Madame [N] [J] [I] à payer à [S] [W] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt légal à compter du jugement ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière,                                                  Le juge des contentieux de la protection,