TJ 35238, 4 juin 2026, RG 25/07362

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 04 Juin 2026

N° RG 25/07362 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZRS

Jugement du 04 Juin 2026

S.A. [Localité 3]

C/

[A] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juin 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 02 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par madame [T] munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

La société [Localité 3] a donné à bail à M. [A] [E] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat du 21 juin 2022, pour un loyer mensuel de 391,88 €, outre 64,25 € de provisions sur charge.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2022, la société [Localité 3] a donné à bail une place de stationnement situé au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 8,72 euros, outre 6,10 euros de provisions sur charge.

Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 24 juin 2022.

Par une ordonnance aux fins de constat de résiliation et de reprise des lieux en date du 2 octobre 2024, le Juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail et a autorisé le bailleur à reprendre le logement.

Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 19 février 2025 par la SELARL NEDELLEC ET ASSOCIÉS, commissaires de justice, en l’absence de M. [A] [E], pourtant régulièrement convoqué.

Par assignation en date du 11 juillet 2025, la société [Localité 3] a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir :
- condamner M. [A] [E] à régler à la société [Localité 3] la somme de 17 763,02 €,
- condamner M. [A] [E] aux entiers dépens,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026, lors de laquelle la société [Localité 3], régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis en étude, M. [A] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

- Sur la résolution amiable des litiges :

Il résulte de l'article 750-1 du code de procédure civile que :

“En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L.125-1 du code des procédures civiles d'exécution.”

En l’espèce, l’ensemble des demandes de la société [Localité 3] sont supérieures à la somme de 5 000 euros.

Les demandes présentées par ARCHIPEL HABITAT sont donc recevables.

- Sur le montant de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 1353 duode civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

En l'espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que M. [A] [E] reste lui devoir la somme de 14 698,77 € au titre de l'arriéré de loyer et charges. Il convient de réduire ce montant à la somme de 14 298,17 euros, en déduisant les frais de procédure.

M. [A] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette. Il sera condamné à payer cette somme à la société [Localité 3].

- Sur les réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 24 juin 2022, lors de l'entrée de M. [A] [E] dans les lieux fait état d'un logement en bon état, à l’exception de la peinture des WC avec l’indication “peinture à reprendre”, ainsi que le sol de la chambre 1 et 2 faisant état de “trace de poinçonnement”.

Le procès verbal de constat 19 février 2025, soit après trois années d’occupation du logement, fait état d’un logement sale avec quelques marques sombres et des trous de cheville sur les murs.

Dans la chambre 1 : la peinture du plafond est en bon état. Il y a quelques marques sombres et trous de cheville sur le mur. Le sol sous revêtement plastifié est sale et il y a des traces de pieds de meuble. La fenêtre est sale.

Dans la chambre 2 : Les plinthes sont poussièreuses et le mur comporte des marques sombres ainsi qu’un trou. Le sol sous revêtement plastifié est sale et il y a des traces de pieds de meuble. La fenêtre est salle. Les murs à l’intérieur de la penderie sont marqués.

Dans la salle de bain : le mur comporte des marques et traces sombres. Les plinthes y sont également poussiéreuses. Une fenêtre à soufflet qui ne s’ouvre pas. La robinetterie est sale et il y a une fuite sur le bouton de la pomme de douche. La barre et le rideau de douche sont abîmées et sales.

Dans le dégagement de nuit : le mur comporte quelques traces et rayures sombres, les plinthes sont poussiéreuses. Le sol est sale.

Dans les WC : le mur comporte quelques tâches et cloques et les plithes y sont poussiéreuses. Le sol est sale.

Dans l’entrée : le mur comporte des trainées sombres et des traces de frottement, les plinthes sont poussiéreuses. Le sol est sale.

Dans le séjour : le mur comporte des traces de frottement, trous de cheville, écailles, trainées sombres, auréoles, taches de coulure, percements dans la cloison et un impact. Les plinthes y sont poussiéreuses. Le sol est sale. Un châssis fixe est sale. L’évier en inox est marqué et sale. Le placard sous l’évier est fonctionnelle mais sale, l’intérieur du meuble est tâché. La faïence murale est sale.

La société [Localité 3] sollicite la condamnation de M. [A] [E] à lui verser la somme de 1 989,85 € en réparation de ces désordres.

La société bailleresse produit une facture de nettoyage du logement de 720 € et une facture de remise en état des lieux relative à des travaux électriques, de serrurerie et de plomberie pour un montant de 185,26 euros.

Au vu des dégradations listées dans l’état des lieux de sortie, ces factures, pour un montant de 905,26 €, seront mises à la charge du locataire.

La société bailleresse produit également des facture de travaux de réfaction des peintures et des plinthes pour un montant total de 1 942,02 €. Sur cette facture, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté tenant compte de la durée d’occupation du logement.

Au vu de ces éléments et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient de faire droit à la demande de condamnation à paiement présentée par la société [Localité 3] et de condamner M. [A] [E] à verser la somme totale sollicitée par la société bailleresse au titre des réparations locatives, soit la somme de 1 989,85 €, outre la somme de 213,03 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

M [E] sera donc condamné à verser à la société [Localité 3] la somme totale de 16 501,05 euros au titre de l’arriéré locatif, des réparations locatives et du coût de l’état des lieux de sortie, suite à l’occupation du logement et de ses annexes sis [Adresse 4] à [Localité 7].

- Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (...).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).”

L'équité ne commande pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société [Localité 3] sera donc déboutée de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

M. [A] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :