TJ 35238, 4 juin 2026, RG 26/00448

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 04 Juin 2026

N° RG 26/00448 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MAX7

Jugement du 04 Juin 2026

Société [Z] [I]

C/

[H] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juin 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 02 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Z] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par madame [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L'OPH de [Localité 1] métropole [Z] [I] a donné à bail à M. [H] [W] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat du 28 novembre 2016, pour un loyer mensuel de 261,31 € hors charge. Un dépôt de garantie de 261 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 28 novembre 2016.

Par jugement du 11 février 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de M. [H] [W]. Ce dernier a également été condamné à payer à l’OPH [Z] [I] les loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Un commandement de quitter les lieux a été délivré à ce dernier le 28 février 2022. Un procès verbal de reprise des lieux a été dressé le 6 juillet 2023.

Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 26 octobre 2023 par la SELARL COMMISSAIRES DE L’OUEST, commissaires de justice, en l’absence de M. [H] [W], pourtant régulièrement convoqué.

Par requête reçue au greffe le 16 janvier 2026, l'OPH de Rennes métropole [Z] [I] a sollicité la convocation de M. [H] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal :
* Condamner M. [H] [W] aux sommes suivantes
- 2.287,24 €, correspondant à 2.548,24 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 261 €,
- 94,43 €, correspondant à 50 % du montant du procès verbal d’état des lieux établi par commissaire de justice,
- 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
* Rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire,

A titre subsidiaire :
* Dire qu’à défaut d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette,

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 2 avril 2026. M [W] n’ayant pas retiré l’accusé de réception de sa convocation, [Z] [I] l’a fait citer. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026 lors de laquelle l'OPH de [Localité 1] métropole [Z] [I], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte délivré en étude d’huissier de justice, M. [H] [W] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

- Sur la résolution amiable des litiges :

L'article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose une tentative de conciliation préalablement à l'introduction d'une demande en justice tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, [Z] [I] justifie avoir effectué une demande de conciliation auprès d’un conciliateur de justice le 28 novembre 2025, soit préalablement à l’introduction de la présente instance le 16 janvier 2026. Un procès verbal de carence a été dressé par le conciliateur de justice le 9 janvier 2026, M [W] ne s’étant pas présenté à la conciliation.

Les demandes présentées par [Z] [I] sont donc recevables.

- Sur les réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 28 novembre 2016, lors de l'entrée de M. [H] [W] dans les lieux fait état d'un logement globalement en bon état, à l’exception du meuble sous évier dans la cuisine qui est abîmé et de la faïence qui est écaillée et comportant quelques trous de cheville.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé le 26 octobre 2023, soit après sept année d’occupation du logement, fait état d’un logement globalement sale.

Dans l’entrée : la peinture du plafond est défraichie. Le papier peint du mur est taché, les plinthes sont anciennes. Plusieurs interrupteurs sont sales. La porte d’entrée est ancienne, sale et comporte plusieurs impacts.

Dans la salle d’eau : la peinture du plafond est défraichie et comporte des traces d’humidité importantes. Les joints du mur ont noirci. Les équipements et ouvrants de la salle d’eau sont globalement salles.

Dans la cuisine : la peinture du plafond est défraichie et les murs comportent de multiples tâches. Le sol est ancien et sale. Les équipements et ouvrants sont sales.

Dans les WC : la peinture du plafond est défraichie et la paiper peint du mur est ancien. Les plinthes et le sol sont sales. Une porte est salle et ne se ferme pas.

Dans la pièce de vie : la peinture du plafond est défraîchie et comporte plusieurs traces noires. Les murs sont sales. La peinture des plinthes est écaillée. Les ouvrants sont globalement sales.

Dans la chambre 1 : la peitnure du plafond est défraichie. Les plinthes et le sol sont anciens et sales.

Dans la chambre 2 : la peinture du plafond est défraichie et le papier peint du mur est sale. Le sol est sale. La manivelle du volet roulant est cassé, la porte est sale.

Le locataire n’a pas remis les clefs au bailleur. La cave est vide.

[Z] [I] sollicite la condamnation de M. [H] [W] à lui verser la somme de 2.287,24 €, déduction faite du dépôt de garantie, en réparation de ces désordres.

Le bailleur produit deux factures de nettoyage du logement de 303,84 € et 170,92 €, une facture pour vider le logement pour 1.435,15 €, une facture de réfaction de peinture de 3.963,33 €, une facture de remplacement des volets de 132,15 €, une facture de remplacement d’un meuble sous évier de 339,31 €, une facture pour la remise en place de la colonne lavabo pour 72,38 €, une facture relative à la serrurerie de 211,39 €, une facture relative à l’électricité de 913,12 €, une facture relative au DPE du logement pour 549,85 € et une facture relative au revêtement des sols pour 1419,46 €.

Il est nécessaire de préciser que toutes ces factures ne sont pas à mettre à la charge du locataire, particulièrement celle relative à la réalisation du DPE, et qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté tenant compte de la durée d’occupation du logement.

Pour autant, au vu de ces différents éléments et de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient de faire droit à la demande de condamnation à paiement présentée par [Z] [I] et de condamner M. [H] [W] à verser la somme totale de 2287,24 euros sollicitée par [Z] [I] au titre des réparations locatives faisant suite à son départ des lieux

- Sur le coût du procès verbal d’état des lieux

L’article 3-2 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que : “ Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ”.

En l’espèce, [Z] [I] verse aux débats la facture du procès verbal d’état des lieux de sortie, réalisé par commissaire de justice, ne pouvant être réalisé de manière contradictoire et amiable.

Par conséquent, l’état de lieux étant réalisé par commissaire de justice, celui-ci est à frais partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. Il convient donc de condamner M. [H] [W] au paiement de la somme de 94,43 €.
- Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (...).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).”

L'équité ne commande pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [W] , partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :