CA Douai, 11 juin 2026, RG 23/02842

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 11/06/2026

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Minute électronique :

N° RG 23/02842 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U6UD

Jugement (N° 22/01887)

rendu le 23 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTE

Madame [E] [U]

née le 2 août 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Alexandre Corrotte, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉS

M. [T] [D]

notaire membre de la SCP [T] [D] et [C] [D]-[R], notaires associés

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Vincent Troin, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué substitué par Me François Wecxsteen, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

Monsieur [A] [I]

né le 24 mai 1992 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Ludovic Sartiaux, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 12 janvier 2026 tenue par Hélène Billières, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 après prorogation du délibéré en date du 9 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2026

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FAITS ET PROCEDURE

Par un acte authentique du 18 décembre 2020 reçu par M. [T] [D], membre de la société civile professionnelle [T] [D] et [C] [D]-[R], notaires associés à [Localité 2], ensuite d'une promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 14 septembre précédent, Mme [E] [U] a acquis, au prix de 128 000 euros, de M. [A] [I] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] (Pas-de-[Localité 2]), que ce dernier avait lui-même achetée par acte du 23 janvier 2014 à ses parents, acquéreure et vendeur étant, chacun, alors représentés à l'acte en vertu de procurations sous seing privé reçues par ce même notaire, pour la première, le 13 décembre 2020 et, pour le second, le 14 décembre suivant.

Tant la promesse synallagmatique de vente que l'acte authentique de vente contenaient une clause exclusive de la garantie des vices cachés.

Se plaignant d'un refoulement des eaux usées survenu quelques jours seulement après son installation dans l'immeuble ainsi nouvellement acquis, Mme [U], après s'être vainement rapprochée de son vendeur et avoir fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice le 20 mai 2021, a obtenu le 25 août suivant, du juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, la désignation d'un expert judiciaire, lequel a établi son rapport le 8 février 2022.

Se fondant sur les conclusions dudit rapport, Mme [U] a, par actes du 27 avril 2022, assigné M. [I] et M. [D] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en réparation de ses préjudices, le premier, à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés et, le second, à titre subsidiaire, sur celui de la responsabilité contractuelle.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, ce tribunal l'a déboutée de ses demandes tant principale que subsidiaire, l'a condamnée aux dépens avec faculté pour M. [B], avocat de M. [D], de recouvrer directement les dépens dont il avait fait l'avance sans avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, a débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rappelé que le jugement était de droit exécutoire par provision.

Mme [U] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 26 juin 2024, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1984 et suivants du code civil, et abstraction faite des demandes de « confirmer que les désordres relevés par l'expert judiciaire et dénoncés par elle sont des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil, juger M. [I] responsable à son égard des vices cachés ayant affecté l'immeuble d'habitation vendu, juger que M. [D] a failli à ses obligations de conseil, de partialité, et contractuelles au titre du mandat et de la procuration et en tout état de cause à ses obligations professionnelles au titre du rédacteur d'acte et qu'il engage sa responsabilité à son égard» qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais le seul rappel inutile de ses moyens, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, réitérant en cela les prétentions qu'elle avait initialement soumises au premier juge, de':

- débouter les intimés de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

- condamner M. [I] à lui payer les sommes suivantes':

° 825 euros TTC au titre des frais de recherches et investigations préalables';

° 10 139 euros TTC au titre des travaux de réparation de la canalisation et travaux consécutifs';

° 280 euros TTC au titre des frais de constat d'huissier de justice';

° 7 590 euros TTC au titre du préjudice de jouissance subi';

° 104 euros TTC au titre de la location du box de stockage des meubles ;

A titre subsidiaire,

- condamner M. [D] à lui payer les sommes suivantes':

° 825 euros TTC au titre des frais de recherches et investigations préalables';

° 10 139 euros TTC au titre des travaux de réparation de la canalisation et travaux consécutifs';

° 280 euros TTC au titre des frais de constat d'huissier de justice';

° 7 590 euros TTC au titre du préjudice de jouissance subi';

° 104 euros TTC au titre de la location du box de stockage des meubles ;

- débouter les intimés de leurs prétentions, fins et conclusions';

- condamner tout succombant aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par elle ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures remises le 2 novembre 2023, M. [I], se fondant sur les articles 1641 et suivants, 1353 et 2274 du code civil, conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [U] des demandes formées à son encontre et réclame la condamnation de celle-ci aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'000'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 15 décembre 2025, M. [D] demande quant à lui à la cour, au visa des articles 1101 et suivants et 1240 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande subsidiaire dirigée à son encontre et l'a condamnée aux dépens, avec faculté pour son avocat de recouvrer directement les dépens dont il avait fait l'avance sans avoir reçu provision, mais de l'infirmer en ce qu'il a débouté la même de sa demande principale dirigée à l'encontre de M. [I] et, statuant à nouveau de ce chef, de'condamner ce dernier à indemniser Mme [U] de son entier préjudice.

Il sollicite, en tout état de cause, la condamnation de la partie succombante aux entiers frais et dépens de l'instance, dont distraction au profit de son conseil, M. [B], ainsi qu'à lui payer, ès qualités de membre associé de la société civile professionnelle [T] [D] et [C] [D]-[R], la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur l'action en garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil'dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts'cachés'de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des'vices'apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l'article suivant, il est tenu des'vices'cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Enfin, l'article 1644 du code civil'précise que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est constant qu'en application des textes précités, l'acquéreur doit établir l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et dont l'existence rend la chose impropre à son usage normal ou le contrarie d'une manière déterminante. Il doit en outre établir la connaissance du vice par le vendeur si ce dernier a stipulé qu'il ne serait obligé à aucune garantie en cas d'ignorance du vice.

En l'espèce, l'acte notarié de vente comporte la clause suivante :

«'Etat du bien

L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison':

° des vices apparents,

° des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

° si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité,

° ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'»

Il appartient en conséquence à Mme [U], qui invoque la garantie des'vices'cachés, d'apporter la preuve d'un défaut caché de la chose vendue au sens des textes précités et, à supposer l'existence d'un tel défaut, d'établir sa connaissance par M. [I] afin de faire échec à l'exonération de garantie stipulée dans la clause précitée.

En l'espèce, Mme [U] soutient l'existence d'un vice caché tenant à la rupture et l'effondrement de la canalisation d'évacuation des eaux usées située sous la dalle du rez-de-chaussée de l'immeuble et à laquelle sont notamment reliés la baignoire, la douche, les toilettes, l'évier, le lave-vaisselle et la machine à laver le linge, à l'origine, dès le 2 janvier 2021, de remontées d'eau et, ultérieurement, d'une inondation totale du rez-de-chaussée, rendant impossible tout usage du bien et l'ayant contrainte, jusqu'à la réalisation des travaux utiles, à loger chez des amis.

Elle justifie à cet égard avoir sollicité l'intervention, le 18 janvier 2021, de la société Assainitec pour procéder à une opération de débouchage des canalisations des WC, de la salle de bain et de la cuisine ayant permis une «'remise en écoulement'», à l'issue de laquelle le technicien a signalé une «'anomalie sur réseau'» et suspecté un défaut d'étanchéité (pièce appelante n° 2), puis, le 19 février suivant, celle de la société Technologie réseaux, laquelle, après avoir eu recours à une inspection télévisée des canalisations des WC et de la salle de bain de l'habitation, a conclu, s'agissant de la première, à un effondrement total l'ayant contrainte à abandonner l'opération et, pour la seconde, à la présence de dépôts de matériau dur et compacté, l'opération ayant également dû être abandonnée pour cause d'obstruction, le niveau d'eau claire étant évaluée à 20 % pour un réseau en charge à 100 %, de sorte que cette société a évalué l'urgence et la gravité de la situation à 1 sur une échelle de 6, soit le risque le plus grave, les exemples fournis par elle pour l'illustrer étant «'effondrement total, fontis en surface, arrêt de l'écoulement (risque d'inondation)'» (pièce appelante n° 3).

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat dressé le 20 mai 2021 à la demande de Mme [U] par M. [A] [X], huissier de justice à [Localité 3], et en présence de la société [O] bâtiment ayant cassé la dalle de la cuisine sous laquelle se trouvait la canalisation suspectée d'effondrement, que cette dernière était totalement affaissée, l'huissier relevant la présence d'un affouillement de terres situées entre la dalle et la canalisation et faisant état des réserves alors émises par la société précitée «'indiquant que le tuyau d'évacuation d'eau était enfoncé à 86 centimètres sur la première partie et qu'il y a un écart d'environ 10 centimètres entre les tuyaux d'évacuation qui se seraient effondrés, laissant supposer qu'ils étaient dans le vide et non sur du remblai, ni enfouis'» et que les «'dommages surviennent au niveau de la cassure de l'évacuation depuis plusieurs années et ne sont pas récents depuis l'installation de Mme [U] » (pièce appelante n°6).

M. [H] [F], expert judiciaire commis par l'ordonnance de référé du 25 août 2021, indique quant à lui, dans son rapport du 8 février 2022, que les désordres allégués par Mme [U] sont consécutifs à une cassure en deux et un affaissement de la canalisation principale d'évacuation des eaux usées située sous la dalle en béton armé de la cuisine de l'habitation, les deux éléments cassés n'étant plus alignés et des matériaux de remblai étant présents dans ladite canalisation, ainsi qu'à une cassure, ayant également provoqué un désalignement des éléments de la canalisation, et un point de blocage dû à un colmatage de cette même canalisation au niveau de la salle de bain, confirmant ainsi les premières constatations précitées.

Il en déduit que Mme [U] ne peut utiliser les équipements de sa cuisine et de sa salle de bain, sans risquer de provoquer des remontées d'effluents et odeurs nauséabondes, voire des débordements des évacuations.

L'expert estime que ces cassures trouvent probablement leur cause dans l'opération de raccordement de la canalisation en grès d'évacuation des eaux usées de la cuisine sur la canalisation principale, laquelle aurait alors été fissurée, voire cassée en l'absence de remblai sous la dalle, à moins qu'elles ne résultent d'une fissure apparue lors de la pose du réseau, qui aurait évolué au fil du temps pour finir par se casser, l'expert précisant que, dans un cas comme dans l'autre, la rupture de la canalisation a permis aux matériaux de remblai sous dallage de s'introduire dans la canalisation, provoquant ainsi de difficultés d'écoulement des eaux usées, lesquelles se sont accumulées dans la cavité mise à jour sous dallage, «'ce qui pourrait avoir eu pour effet de différer les problèmes de remontées des eaux dans les équipements de la salle de bain'».

Alors que M. [I] oppose qu'il ne peut être exclu que la cassure et l'affaissement de la canalisation d'évacuation aient pu être causés par l'une des entreprises intervenues à la demande de Mme [U] pour tenter de procéder au débouchage de la canalisation litigieuse en recourant à l'usage de la pression, M. [H] [F], en réponse à un dire du conseil de l'intimé évoquant cette possibilité, a estimé «'très peu probable, compte tenu de la nature du matériau grès, très résistant aux pressions,'» la rupture de la canalisation par pression au droit de la cuisine, l'expert prenant le soin de préciser que «'les traces d'eau constatées sur les murs de fondation semblent davantage relever de remontées d'eau dans la cavité que d'effets de projection par injection d'eau'».

Si M. [H] [F] a indiqué ne pas être en mesure de dater l'apparition des désordres liés au réseau d'assainissement des eaux usées, il a toutefois précisé qu'au regard des constatations faites et de l'état de la canalisation principale, des difficultés liées à l'évacuation des eaux usées et aux remontées des eaux avaient dû apparaître préalablement à la vente de l'immeuble.

M. [I] ne saurait à cet égard se prévaloir des résultats d'un test au colorant pratiqué le 20 octobre 2020 par les services de la communauté d'agglomération Grand [Localité 2] Terres & Mers à l'occasion des opérations de contrôle de l'état de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif, pour prétendre que ce test n'ayant pas révélé de rupture de canalisations, celle constatée serait nécessairement postérieure au 20 novembre 2020, alors qu'il résulte des explications fournies aux termes d'un courriel du 17 janvier 2022 par le responsable du pôle Conformité assainissement et instruction de cet établissement public, que, si six évacuations d'installations sanitaires individuelles privées d'eaux usées ont été testées au rez-de-chaussée, à savoir un évier de cuisine, un lave-vaisselle, un WC, une baignoire, un lavabo et un lave-linge, de même que deux descentes d'eaux pluviales, le contrôle portait sur l'état de raccordement de l'immeuble en question au réseau d'assainissement collectif, lequel a au demeurant été jugé non conforme à son règlement d'assainissement, et non par conséquent, ainsi que l'expert le relève lui-même dans son rapport, sur la vérification de l'état des canalisations en domaine privé.

L'expert judiciaire indique enfin que les désordres liés à l'évacuation des eaux usées n'étaient pas apparents pour un acquéreur non professionnel, les points de blocage n'ayant pu être déterminés qu'à la suite de l'inspection télévisée réalisée à sa demande par un technicien spécialisé et la rupture de la canalisation à l'origine pour l'essentiel desdits désordres qu'à la suite de la destruction de la dalle en béton armé de la cuisine sous laquelle elle se situait.

Il s'évince ainsi des opérations d'expertise que les désordres affectant l'immeuble litigieux procèdent d'un vice manifestement antérieur à la vente litigieuse dès lors qu'il résulte de travaux en lien soit avec le raccordement de la canalisation en grès à la canalisation principale de l'habitation soit à la pose même du réseau d'assainissement, travaux à l'occasion desquels la canalisation principale aurait été fissurée voire cassée, la rapidité d'apparition et l'ampleur des désordres résultant de cette cassure après la vente confortant l'antériorité du vice à cette dernière.

Il s'avère en outre que ces désordres rendent l'immeuble partiellement impropre à sa destination, ou à tout le moins diminuent considérablement son usage en ce qu'ainsi que l'a, à juste titre, retenu le premier juge, ils interdisent à Mme [U] d'utiliser les divers points d'eau qui équipent son habitation sans risquer de s'exposer à des débordements ou remontées d'effluents, ce qui l'a au demeurant effectivement contrainte à abandonner son habitation pour se loger chez des proches jusqu'à la réalisation, d'accord avec l'expert et M. [I], des travaux de réfection de l'installation.

Il est enfin établi que ces désordres n'étaient pas apparents mais cachés au sens de l'article 1641 précité du code civil, seules les opérations d'expertise ayant permis de révéler leur existence, le jugement entrepris méritant confirmation de ce chef.

S'agissant de la connaissance par M. [I] des désordres affectant l'immeuble au jour de la mutation dudit bien, l'expert judiciaire indique, en page 12 de son rapport, que «'l'occupant des lieux devait rencontrer des problèmes liés à l'évacuation de ses eaux usées, problèmes qui ont dû s'aggraver avec le temps. Il a certainement dû rencontrer des difficultés d'écoulement et de vidange des équipements de la cuisine, de la salle de bains, voire des remontées d'eaux dans les canalisations'».

Mme [U] en déduit que, dès lors qu'il occupait les lieux quelques jours avant la vente du bien, avec ses parents, ainsi qu'il l'a lui-même déclaré tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique constatant la vente, l'intimé avait nécessairement connaissance des vices cachés affectant l'immeuble.

Il ressort à cet égard des énonciations de l'acte authentique de vente du 18 décembre 2020 que M. [I] y est effectivement identifié, en première page, comme demeurant à [Localité 2], [Adresse 1], adresse du bien objet de la vente, et qu'il a déclaré, dans la partie dédiée aux déclarations fiscales, que «'les présentes [portaient] sur sa résidence principale, c'est-à-dire sa résidence effective et habituelle'», de sorte qu'il bénéficiait de l'exonération de l'impôt sur les plus-values conformément aux dispositions de l'article 150 U II ° du code général des impôts. Il s'y engageait à cet effet «'à produire tout élément précis et circonstancié quant à l'effectivité de l'utilisation du bien comme résidence principale, et ce si l'administration fiscale venait à lui demander des éléments de preuve'». Il déclarait également, s'agissant de son domicile fiscal, pour le contrôle de l'impôt, «'être effectivement domicilié à l'adresse susvisée, dépendre actuellement du centre des finances publiques de [Localité 2] (')'» et s'engageait à signaler à ce centre tout changement d'adresse'».

C'est également à l'adresse de l'immeuble objet de la vente que M. [I] est mentionné comme demeurant dans le compromis de vente préalablement régularisé entre les parties le 14 septembre 2020 sous l'égide de l'agence immobilière ayant apporté son concours à la vente, l'intéressé y déclarant, en page 6 de l'acte, qu'il occupe le bien en question (pièce appelante n°1-1).

S'agissant de simples déclarations dont l'exactitude, pour celles contenues dans l'acte authentique de vente, n'est dès lors pas garantie par le notaire l'ayant instrumenté, elles ne font foi que jusqu'à preuve contraire.

Il appartient donc à M. [I] qui prétend qu'à la date de la vente litigieuse, il n'habitait plus au [Adresse 1] mais au [Adresse 4] à [Localité 2] et ce, depuis le mois de juillet 2017 d'en rapporter la preuve.

Il ressort à cet égard des pièces qu'il verse aux débats et, plus spécialement du paragraphe de l'acte authentique de vente du 18 décembre 2020 relatif à l'origine de propriété du bien, que M. [I] l'avait lui-même acquis par acte du 23 janvier 2014 au prix de 120 000 euros de ses parents, M. [L] [I] et Mme [N] [I], et que ces derniers en avaient conservé l'usage et avaient continué d'y habiter jusqu'au début du mois de décembre 2020, date de leur déménagement, ainsi que l'attestent notamment les avis de taxe d'habitation établis à leurs deux noms au titre des années 2018 à 2020, la facture en date du 18 janvier 2021 faisant suite à la résiliation, le 12 janvier précédent, de leur contrat d'électricité, la facture émanant de la société des Eaux de [Localité 2] pour les périodes de juin 2017 à juin 2018 et de juin à décembre 2020 et les attestations régulières au regard des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile émanant de leurs voisins (pièces intimé n° 2, 4, 5, 20 et 21), peu important à cet égard que l'intimé ne produise aucun contrat de bail ni justificatif de paiement de loyers.

M. [I] justifie par ailleurs que, de juillet 2017 au 29 novembre 2020, il résidait de son côté, avec sa compagne, au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi qu'il résulte des diverses factures, attestations d'assurance, avis d'impôt notamment de taxe d'habitation établis à son nom à cette adresse et des attestations régulières de ses voisins (pièces intimé n° 10 à 14, 17,18 et 22 à 26) et que, du 24 janvier 2014 au 19 décembre 2020, c'est en tant que propriétaire loueur et non en qualité de propriétaire occupant, qu'il a assuré «'le bien donné en location'» situé [Adresse 1] à [Localité 2] (pièce intimé n° 7).

Il est par ailleurs établi qu'au 23 février 2021, date du courrier que Mme [U] lui a adressé pour lui faire part des désordres qu'elle subissait à la suite du vice affectant l'immeuble (pièce intimé n° 3), il résidait [Adresse 3] à [Localité 2], adresse à laquelle il est toujours domicilié selon ce que révèle l'en-tête de ses dernières conclusions d'appel.

S'il apparaît en ces conditions peu probable que M. [I] ait effectivement résidé à l'adresse du bien litigieux entre le 29 novembre 2020, date à laquelle il a quitté le [Adresse 4] et le 18 décembre suivant, date de l'acte authentique de vente, la cour observe qu'à supposer même qu'il en fût ainsi, il n'est pas établi que ce laps de temps très court d'occupation de l'immeuble aurait été suffisant pour lui permettre de constater par lui-même l'existence des désordres imputables à la rupture de la canalisation centrale de l'habitation et d'en mesurer l'ampleur alors que ce n'est que le 4 janvier 2021, soit un peu plus de deux semaines après l'emménagement dans les lieux de Mme [U] le 20 décembre précédent, que les premiers signes desdits désordres sont apparus sous la forme d'un «'encombrement'» au niveau des toilettes (pièce appelante n° 6).

Si M. [D] soutient de son côté que M. [I] avait nécessairement connaissance de l'état de la canalisation dès lors que c'étaient ses propres parents qui occupaient l'immeuble vendu et que, n'étant ni soutenu ni a fortiori démontré qu'il entretenait avec eux des rapports compliqués, il est impensable qu'ils ne l'aient pas informé de la situation, il n'est pas démontré que ceux-ci avaient connaissance du fait générateur des désordres, à savoir la cassure et l'affaissement de la canalisation centrale, ayant pu parfaitement penser que les difficultés d'écoulement et de vidange des équipements de la cuisine et de la salle de bain évoquées par l'expert comme ayant dû être rencontrées par les occupants de l'immeuble pouvaient procéder de la simple vétusté ou de la présence d'un bouchon, ainsi d'ailleurs que Mme [U] l'avait elle-même suspecté dans un premier temps. La cour observe également que M. [I] justifie qu'aucun sinistre n'a été déclaré au titre du contrat d'assurance qu'il avait souscrit en sa qualité de propriétaire de l'immeuble litigieux entre le 24 janvier 2014 et le 19 décembre 2020 (pièce intimé n° 7). Il convient enfin de noter que l'expert a indiqué dans son rapport que «'les eaux usées ne pouvant s'écouler normalement vers le réseau public, elles s'étaient visiblement accumulées dans la cavité mise à jour sous dallage, ce qui pourrait avoir eu pour effet de différer les problèmes de remontées des eaux dans les équipements de la salle de bain'», de sorte qu'il ne peut être exclu, la situation ayant été évolutive, que les parents de M. [I] n'aient eux-mêmes pas été en capacité de mesurer l'ampleur du phénomène

N'étant en ces conditions pas démontré que M. [I] avait connaissance, au jour de la vente, du vice affectant l'immeuble vendu, il est fondé à invoquer le bénéfice de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente.

Le jugement sera, partant, confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par Mme [U] au titre de la garantie des vices cachés.

Sur l'action en responsabilité exercée contre M. [D]

Aux termes de l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, l'article 1989 du même code précisant que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat et l'article 1992 y ajoutant que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Selon par ailleurs l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que le notaire, tenu d'assurer les diligences qu'il a reçu mandat d'accomplir, doit, sauf s'il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l'accomplissement des démarches nécessaires, dont le client, quelles que soient ses compétences personnelles, se trouve alors déchargé.

En application pareillement de ce texte, le notaire a le devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il reçoit (Cass., 3e Civ., 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-11.599'; 1re Civ., 15 mai 2024, pourvoi n° 23-12.493). Il est également tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, sous réserve que les stipulations convenues n'aient pas été immuablement arrêtées ou qu'elles n'aient pas produit leurs effets antérieurement (Cass., 3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-14.046'; 1re Civ., 9 mai 2019, pourvoi n°18-12.445).

A ce titre, le notaire est ainsi tenu d'une obligation de vérification des actes qu'il rédige, ce qui implique qu'il contrôle notamment la capacité juridique, la réalité et la régularité des pouvoirs du détenteur d'une procuration.

C'est une exigence de fiabilité et de sécurité juridique pour les clients. Ainsi, il doit rechercher la volonté des parties, prendre toutes les initiatives nécessaires et se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s'opposer à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente.

Il sera enfin rappelé que seul ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle.

En l'espèce, Mme [U] soutient que M. [D] a manqué tant à ses obligations de conseil et d'impartialité qu'à celle découlant de sa qualité de mandataire en ce qu'il a fait signer, sous procuration en son étude, un acte de vente dont les conditions et clauses ne correspondaient pas à celles incluses dans la procuration qu'elle avait donnée, laquelle n'incluait aucune mention relative à l'introduction d'une clause d'éviction de la garantie des vices cachés, au contraire de celle consentie par M. [I]. Elle fait valoir que le préjudice en résultant réside dans la nécessité dans laquelle elle s'est trouvée, alors que le vice est caractérisé, de démontrer la mauvaise foi de son vendeur, ce qu'elle n'aurait pas eu à faire si son mandataire avait respecté les limites de sa procuration.

Il ressort à cet égard des éléments du dossier que l'acte authentique de vente du 18 décembre 2020 a été reçu par M. [D], notaire, en vertu de deux procurations également reçues par lui et données à des collaborateurs de son étude, dont il apparaît que celle signée par Mme [U] le 13 décembre précédent ne comportait aucune clause de non-garantie des vices cachés tandis que celle signée par M. [I] le 14 décembre 2020 en incluait une.

Or M. [D] ne soutient ni ne démontre avoir attiré l'attention des parties, alors qu'elles étaient l'une et l'autre représentées à l'acte par un clerc de son étude, sur l'absence de concordance, qu'une simple lecture attentive lui aurait pourtant permis de déceler, non seulement entre les procurations données par chacune des parties, qu'il avait au demeurant lui-même reçues, mais également entre celle donnée par Mme [U] et l'acte qu'il a authentifié.

En s'abstenant en ces conditions de vérifier les conditions d'engagement des parties, et plus spécialement celles de Mme [U], tant lors de la régularisation des procurations que lors de la signature de l'acte de vente du 18 décembre 2020, ce qui lui aurait permis de les interroger sur ces discordances et de recueillir leurs instructions, M. [D], qui devait d'autant plus s'assurer des objectifs recherchés par les parties que ni l'une ni l'autre des parties n'étaient présentes au jour de la signature de l'acte authentique, a incontestablement manqué à ses obligations professionnelles.

Pour autant, la cour observe que la clause de non-garantie figurant dans l'acte authentique de vente du 18 décembre 2020 n'est que la reproduction de celle figurant déjà dans le compromis de vente régularisé entre les parties le 14 septembre précédent sous l'égide de l'agence immobilière qui avait été chargée de la mise en vente de l'immeuble et à laquelle il n'est pas discuté que M. [D] n'est pas intervenu.

Or il ne résulte d'aucun élément du dossier que Mme [U], qui avait ainsi préalablement consenti à la stipulation d'une clause de non-garantie des vices cachés dans l'acte du 14 septembre 2020, clause dont elle avait été, dès cette date, en mesure de comprendre le sens et la portée en raison d'une rédaction dépourvue de toute ambigüité et de caractère technique et qui n'appelait par conséquent pas d'explication spécifique de la part du notaire, à savoir le principe de non-garantie des vices cachés, ait eu, postérieurement à la régularisation du compromis de vente, l'intention de voir finalement exclure de l'acte authentique de vente, toute clause exonératoire de la garantie des vices cachés par le vendeur ni a fortiori qu'elle en ait, à un moment quelconque, informé le notaire chargé de l'instrumenter.

Aussi y a-t-il lieu d'en déduire que l'absence de stipulation de cette clause dans la procuration consentie par Mme [U] le 13 décembre 2020 ne résulte pas d'une volonté exprimée en ce sens par Mme [U] mais relève d'une omission de la part du notaire rédacteur.

Si cette omission n'en demeure pas moins fautive, dès lors que la clause de non-garantie, par le vendeur, des vices cachés doit être tenue pour conforme à la volonté de Mme [U], les conséquences attachées à la nécessité pour cette dernière de démontrer la connaissance, par M. [I], du vice affectant l'immeuble acquis par elle auprès de lui résultent de la seule application de cette clause à laquelle elle a ainsi librement consenti et ne sauraient, partant, à ce titre, constituer, à elles-seules, un préjudice réparable.

La cour relève enfin, qu'à supposer même que Mme [U] ait entendu renoncer à voir finalement inclure dans l'acte authentique de vente du 18 décembre 2020 la stipulation d'une clause de non-garantie des vices cachés, il ne saurait être fait abstraction du fait que la vente, à la suite de la levée des conditions suspensives qui l'assortissaient, était devenue parfaite avant même l'intervention du notaire chargé de l'authentifier, de sorte que l'intéressée ne disposait pas de véritable alternative juridique que de voir réitérer cette stipulation, au demeurant habituelle en matière de vente d'immeubles, dans l'acte authentique de vente, étant à cet égard observé qu'il n'est nullement établi que M. [I] aurait également accepté d'y renoncer.

Il n'est en ces conditions et en tout état de cause pas démontré que le manquement du notaire aurait fait perdre à Mme [U] une chance de voir l'acte authentique de vente expurgé de la clause de non-garantie litigieuse.

Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande subsidiaire formée à l'encontre de M. [D].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et de condamner Mme [U] aux dépens d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, M. [Z] [B], avocat, étant autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

L'équité commande par ailleurs de confirmer la décision entreprise du chef des frais irrépétibles et de rejeter l'ensemble des demandes formées à ce titre en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS