CA Caen, 11 juin 2026, RG 22/01915

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01915 - N° Portalis DBVC-V-B7G-HBAO

ARRÊT N°

O.D

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Caen du 06 Juillet 2022 RG n° 19/02226

COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

APPELANTE :

La S.A.R.L. HRI

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 489 528 232

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée et assistée de Me Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉ :

[B] [W]

né le 1er Avril 1956 à [Localité 2]

DECEDE LE 7 OCTOBRE 2024

INTERVENANTS FORCÉS :

Madame [D], [I], [H] [W] épouse [P]en qualité d'héritière de [B] [W]

née le 13 Mai 1983 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [Q], [F], [V] [W], en qualité d'héritier de [B] [W]

né le 29 Juillet 1988 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté et assisté de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Madame [J], [S], [Z], [U] [W] en qualité d'héritière de [B] [W]

née le 30 Juin 1993 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 5] (ROYAUME UNI)

représentée et assistée de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [E], [B], [N], [W], en qualité d'héritier de [B] [W]

né le 27 Décembre 1984 à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté et assisté de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Madame [K], [S], [Y], [H] [W], en qualité d'héritière de [B] [W]

née le 30 Juin 1993 à [Localité 1]

[Adresse 6]

[Localité 7] (CANADA)

représentée et assistée de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l'audience publique du 04 novembre 2025

GREFFIERE LORS DES DÉBATS : Mme FLEURY

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 11 Juin 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 05 Février 2026 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

[B] [W] était propriétaire d'une maison située à [Localité 4], [Adresse 7], cadastrée AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Le 2 février 2018, il avait confié à l'agence Pozzo Immobilier un mandat simple de vente, d'une durée de trois mois reconductible, annoncé comme venant à échéance le 2 mai 2018, sauf reconduction tacite.

La société HRI, exploitant sous l'enseigne Espace Immo, a ensuite obtenu de [B] [W], le 7 avril 2018, la signature d'un mandat exclusif de vente du même bien pour une durée de deux mois, soit jusqu'au 7 juin 2018, au prix net de 620 000 euros avec des honoraires de négociation à la charge du vendeur de 30 000 euros TTC.

Un compromis de vente a été signé le 28 avril 2018 avec les époux [T] par l'intermédiaire de l'agence Pozzo Immobilier. La vente a été authentifiée le 26 avril 2019 par Maître [A], notaire à [Localité 1], l'acte mentionnant que la mise en relation était intervenue par l'agence Pozzo Immobilier.

Par lettre du 11 juin 2018, la société HRI a mis [B] [W] en demeure de lui régler la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au mandat exclusif, demande réitérée par lettre recommandée reçue le 11 juillet 2018.

Par acte du 10 juillet 2019, la société HRI a assigné [B] [W] devant le tribunal judiciaire de Caen en paiement de la somme de 30 000 euros en application de la clause pénale.

Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal a :

- Débouté la SARL HRI de l'intégralité de ses demandes à l'égard de [B] [W] ;

- Condamné la SARL HRI à payer à [B] [W] une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SARL HRI aux entiers dépens.

La société HRI a relevé appel de ce jugement le 29 juillet 2022.

[B] [W] étant décédé le 7 octobre 2024, par actes des 17 et 20 janvier 2025, la société HRI a fait assigner en intervention forcée ses héritiers, [D] [P] épouse [W], [Q] [W], [J] [W], [E] [W] et [K] [W] épouse [X], ci-après les consorts [W] ou les héritiers de [B] [W].

Dans ses dernières conclusions n° 3 notifiées le 26 septembre 2025, la société HRI demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1241 du code civil, de :

- La déclarer recevable et bien fondée en son appel formé à l'encontre du jugement rendu le 6 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Caen ;

- Réformer en conséquence ledit jugement en toutes ses dispositions ;

Statuer à nouveau,

- Rejeter l'ensemble des moyens, fins et prétentions soulevés en défense par les héritiers à la succession de [B] [W] ;

- Confirmer à toutes fins utiles le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il a débouté [B] [W] de ses demandes visant à obtenir la nullité du mandat de vente du 7 avril 2018 ;

- Condamner in solidum les héritiers à la succession de [B] [W] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale avec intérêts de droit à compter de la date de la mise en demeure du 11 juin 2018 ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts ;

- Condamner in solidum les héritiers à la succession de [B] [W] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et de la sommation interpellative.

En substance, la société HRI fait valoir que [B] [W] a violé son obligation d'exclusivité en vendant son bien par l'intermédiaire de l'agence Pozzo Immobilier pendant la durée du mandat exclusif ; que cette violation suffit à caractériser une faute contractuelle justifiant l'application de la clause pénale sans qu'il soit nécessaire de démontrer un préjudice ; que la clause pénale figure en caractères apparents conformément à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ; et que le mandat a été régulièrement inscrit au registre des mandats. Elle conteste les nouveaux moyens de nullité invoqués en appel pour dol et insanité d'esprit.

Dans leurs dernières conclusions n° 3 notifiées le 15 octobre 2025, les consorts [W] demandent à la cour de :

- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté [B] [W] de sa demande d'annulation du mandat du 7 avril 2018, en raison de l'absence de date du mandat d'une part et d'un dol d'autre part ;

En conséquence,

- Prononcer la nullité du mandat du 7 avril 2018 pour non-respect des règles de forme, dol ou insanité mentale de [B] [W] lors de la signature du mandat le 7 avril 2018 ;

- Débouter la société HRI de l'intégralité de ses demandes ;

À défaut de nullité du mandat,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société HRI de l'intégralité de ses demandes à l'égard de [B] [W] ;

- Débouter la société HRI de l'intégralité de ses demandes à l'égard de [B] [W] et ses héritiers, [D], [Q], [J], [E] et [K] [W] ;

À titre subsidiaire,

Pour le cas où par impossible la cour estimerait que le mandat n'est pas nul, et que la société HRI est en droit d'être indemnisée en raison du non-respect de l'exclusivité,

- Dire que la clause pénale n'est pas applicable, et que la société HRI n'a droit qu'à une indemnité égale au préjudice réellement subi ;

- Constater que la société HRI n'apporte pas la preuve d'un quelconque préjudice, et la débouter de l'intégralité de ses demandes ;

À titre infiniment subsidiaire,

- Dire que la clause pénale fixant l'indemnité à 30 000 euros est manifestement excessive ;

- Dire que l'indemnité ne saurait être supérieure à 10 % de la commission soit 3 000 euros ;

- Débouter la société HRI de toute autre demande ;

En toute hypothèse,

- Condamner la société HRI à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamner aux entiers dépens.

En substance, les consorts [W] invoquent la nullité du mandat pour absence de date certaine en raison de la présence de ratures et surcharges sur la date manuscrite, pour dol en faisant valoir que le mandat a été obtenu par un démarchage abusif alors que [B] [W] était déjà engagé avec l'agence Pozzo Immobilier et que la société HRI a dissimulé les conséquences de cet engagement croisé, et pour insanité d'esprit au motif que [B] [W] souffrait de troubles cognitifs importants liés à un alcoolisme chronique comme l'établit le rapport du professeur [G]. À titre subsidiaire, ils opposent à la société HRI qu'elle ne démontre aucun préjudice et qu'aucune commission ne peut être exigée dès lors que l'opération n'a pas été conclue par l'agent immobilier.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties, la cour renvoie expressément aux dernières productions écrites des parties ci-dessus visées.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour relève que si dans ses motifs le tribunal a discuté de chacun des deux moyens soulevés par [B] [W] relatifs à la nullité du mandat pour irrégularité formelle et pour dol, il n'a pas répondu à ces demandes dans son dispositif. À hauteur d'appel, les consorts [W] reprennent dans le cadre d'un appel incident ces deux moyens outre celui de l'insanité d'esprit de leur auteur au jour de la signature du mandat, la recevabilité de ce dernier moyen n'étant pas discutée par les parties.

Sur la nullité du mandat pour défaut de date certaine

En résumé, les héritiers de [B] [W] soutiennent que la date du mandat exclusif de vente est indéterminable avec certitude en raison de ratures et surcharges, ce qui, compte tenu de la durée stipulée, empêcherait de fixer le point de départ du délai et entraînerait la nullité du mandat en application de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 qui impose que le mandat soit établi par écrit et daté. Ils invoquent également l'interprétation en faveur du non-professionnel en cas de clause ambiguë.

Pour l'essentiel, la société HRI réplique qu'à plusieurs reprises [B] [W] a formellement reconnu avoir signé le 7 avril 2018 le mandat exclusif de vente litigieux et qu'il suffit de se référer à ce mandat pour constater que la date est clairement visible et ne prête à aucune confusion. Elle ajoute que cette date est corroborée par l'inscription au registre des mandats.

Au cas d'espèce, il résulte des pièces du dossier que le mandat exclusif de vente porte la date manuscrite du 7 avril 2018 qui est l'effet d'une surcharge.

Toutefois, la lecture du mandat permet de retenir sans ambiguïté la date du 7 avril 2018 comme date de signature, la date manuscrite demeurant lisible malgré la surcharge affectant la date imprimée. Cette date est au surplus corroborée par plusieurs éléments concordants : l'extrait du registre des mandats de la société HRI, la chronologie des actes postérieurs, notamment la sommation interpellative du 16 mai 2018 et la mise en demeure du 11 juin 2018, toutes deux référées au mandat du 7 avril 2018 sans contestation de cette date, ainsi que les propres écritures de [B] [W] et la lettre de son conseil du 5 février 2019, qui visent également ce mandat sans en remettre en cause la date.

La nullité du mandat pour ce motif sera rejetée.

Sur la nullité du mandat pour dol

En substance, les héritiers de [B] [W] contestent la validité du mandat exclusif signé avec la société HRI, en invoquant un dol. Ils soutiennent que ce mandat a été signé alors que leur auteur était déjà lié par un mandat simple avec l'agence Pozzo Immobilier, situation incompatible avec la conclusion d'un nouveau mandat exclusif. Ils font valoir que la négociatrice de HRI, [L] [M], a pris l'initiative de contacter [B] [W] après avoir repéré des annonces de son bien en ligne et son adresse sur Le Bon Coin, puis s'est rendue à son domicile pour lui faire signer le mandat, tout en ayant connaissance de l'existence du mandat en cours. Selon les consorts [W], elle lui aurait laissé croire qu'elle se chargerait de la résiliation de ses engagements antérieurs et que les mandats existants deviendraient sans effet. Ils en déduisent que [B] [W] n'aurait pas signé ce mandat s'il avait été correctement informé, celui-ci le plaçant dans une situation risquée, susceptible de l'exposer au paiement d'une indemnité ou d'une commission en cas de vente par l'intermédiaire d'un autre agent.

La société HRI réplique que le dol n'est pas établi. Elle soutient que [B] [W] savait, lors de la signature du 7 avril 2018, qu'il était déjà lié depuis le 2 février 2018 par un mandat simple consenti à l'agence Pozzo, valable jusqu'au 2 mai 2018, et qu'il ne pouvait donc ignorer la situation née de la conclusion d'un mandat exclusif. Elle observe que l'attestation de sa négociatrice ne mentionne pas le mandat Pozzo et en conteste la portée probante. Elle ajoute qu'en sa qualité d'expert-comptable, [B] [W] ne pouvait sérieusement prétendre avoir ignoré les conséquences juridiques de son engagement. Elle précise enfin que [L] [M], simple négociatrice salariée, n'avait pas pouvoir pour engager la société au-delà des termes du mandat signé, lequel mentionnait expressément l'absence d'autre mandat exclusif non expiré, sans mettre à la charge de HRI une quelconque obligation de résiliation d'engagements antérieurs.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol suppose que le consentement d'un contractant ait été obtenu par des man'uvres, des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante. Il appartient dès lors à celui qui l'invoque d'établir non seulement l'existence d'un comportement trompeur, mais encore le caractère déterminant de ce comportement dans la formation de son consentement.

Au cas d'espèce, il ressort de l'attestation de [L] [M] du 8 janvier 2019 que, peu important ses fonctions exactes au sein de la société HRI, celle-ci a pris l'initiative de démarcher [B] [W] à son domicile après avoir identifié des annonces relatives à son bien sur internet et retrouvé son adresse sur Le Bon Coin, ce qui implique qu'elle ne pouvait ignorer que ce bien était déjà proposé à la vente par l'intermédiaire d'autres professionnels. Toutefois, cette circonstance ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un dol.

En effet, [B] [W] ne pouvait raisonnablement ignorer l'existence du mandat simple conclu avec l'agence Pozzo Immobilier le 2 février 2018, soit moins de trois mois avant la signature du mandat exclusif litigieux. Ce mandat avait été signé par lui-même et était encore en cours à la date du 7 avril 2018. Par ailleurs, ce mandat simple n'interdisait pas, en lui-même, la conclusion d'un mandat exclusif avec un autre agent immobilier, quand bien même une telle situation pouvait créer une incompatibilité de fait entre les engagements souscrits.

Il convient également de relever que le mandat exclusif signé avec la société HRI se bornait à exiger du mandant qu'il déclarât ne pas être lié par un autre mandat exclusif non expiré ou non dénoncé, sans viser les mandats simples. Dès lors, il n'incombait pas à la société HRI d'informer [B] [W] des conséquences juridiques ou pratiques résultant de la coexistence de plusieurs mandats, cette vérification relevant de la responsabilité du mandant lui-même, ce dernier devant s'assurer de la compatibilité de ses engagements contractuels.

Dans ces conditions, à défaut de démonstration d'un comportement trompeur déterminant dans la formation du consentement de [B] [W], le dol allégué par ses héritiers ne peut être retenu.

Sur la nullité du mandat pour insanité d'esprit

Les héritiers de [B] [W] soutiennent que celui-ci souffrait, au moment de la signature du mandat du 7 avril 2018, d'une altération de ses facultés mentales caractérisée par des troubles cognitifs liés à un alcoolisme chronique, et sollicitent en conséquence la nullité de cet acte pour insanité d'esprit. Ils produisent à cet effet un rapport du professeur [G] ainsi que plusieurs certificats médicaux faisant état de troubles cognitifs depuis 2016.

La société HRI oppose à cette demande les dispositions de l'article 414-2 du code civil qui prévoient que les actes accomplis par une personne décédée ne peuvent être attaqués par ses héritiers pour insanité d'esprit que si cette insanité résulte de l'acte lui-même ou si une action a été introduite avant le décès.

L'article 414-1 du code civil dispose que :

Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

L'article 414-2 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que :

De son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental ;

2° S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou aux fins d'habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L'action en nullité s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 2224.

Sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité du moyen tiré de l'insanité d'esprit, laquelle n'est pas discutée par les parties, il y a lieu de relever qu'en toute hypothèse les pièces versées aux débats ne suffisent pas à établir qu'au 7 avril 2018 [B] [W] était atteint d'un trouble mental de nature à altérer son discernement.

Si le rapport du professeur [G], établi le 16 janvier 2019, mentionne des troubles cognitifs d'intensité modérée sur la période 2017-2019, cet élément, même rapproché des autres certificats médicaux produits, ne suffit pas à établir qu'à la date précise de signature du mandat litigieux [B] [W] présentait une altération de ses facultés mentales le privant de la compréhension de la portée et des conséquences de son engagement.

Il convient en outre de relever que [B] [W] a signé un compromis de vente le 28 avril 2018, soit trois semaines après la conclusion du mandat, ce qui constitue un élément de contexte de nature à conforter l'absence de démonstration d'une altération de son discernement à cette période. Enfin, le mandat exclusif litigieux ne révèle en lui-même aucun trouble mental apparent.

Dès lors, la demande de nullité du mandat pour insanité d'esprit doit être rejetée.

Sur l'opposabilité de la clause pénale :

Les héritiers de [B] [W] soutiennent encore que la clause pénale prévue à l'article 7 du mandat ne figure pas en caractères très apparents comme l'exige l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, ce qui la rendrait inopposable.

L'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifié, dispose que :

Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Au cas d'espèce, il est constant que la clause litigieuse est, selon les parties, celle qui est stipulée au numéro 7 du mandat, rédigée comme suit :

En conséquence du présent mandat, le mandant :

[']

7 - S'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué au prix, charges et conditions du présent mandat. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessous mentionné, à titre d'indemnité forfaitaire.

Il résulte de la lecture du numéro 7 du mandat que, bien que rédigée en caractères gras, la clause en cause apparaît dans la même police que le reste du mandat, de très petite taille, insérée dans un ensemble dense et peu aéré, uniquement structuré par une numérotation des paragraphes. Elle ne se distingue donc pas matériellement du corps du texte, faute d'article autonome, de titre propre ou de présentation particulière de nature à attirer spécialement l'attention du signataire.

Dans ces conditions, la clause revendiquée par le mandataire, insuffisamment apparente pour attirer l'attention du mandant sur l'existence et la portée de la sanction prévue par cette stipulation, ne présente pas le caractère de visibilité renforcée exigé par les dispositions réglementaires précitées.

Conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, une telle présentation ne satisfait pas à l'exigence de « caractères très apparents » et entraîne que la clause pénale doit être réputée non écrite.

Dès lors, la clause pénale invoquée par la société HRI ne peut être opposée à [B] [W] ni, par voie de conséquence, à ses héritiers.

Sur les demandes indemnitaires de la société HRI

La société HRI sollicite la condamnation in solidum des héritiers de [B] [W] au paiement de la somme de 30'000'euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement exclusif de la clause pénale stipulée au mandat exclusif de vente.

Toutefois, dès lors que cette clause est réputée non écrite, la société HRI ne peut utilement s'en prévaloir pour solliciter l'allocation d'une indemnité compensatrice.

En l'absence de clause pénale opposable, la société HRI n'établit pas davantage l'existence d'un préjudice certain et distinct résultant de la violation alléguée de la stipulation figurant au numéro 7 du mandat, autre que la perte d'une commission au titre d'une vente à laquelle elle n'a pas concouru.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de la société HRI ne peut qu'être rejetée.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

La société HRI, qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance d'appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [W] les frais irrépétibles exposés pour assurer leur défense.

Il convient en conséquence de condamner la société HRI à leur verser à titre d'indemnité la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,