TJ 78646, 8 juin 2026, RG 25/00863

MINUTE N°
Société AXA FRANCE IARD

C/

Madame [T] [J]
Monsieur [C] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Société AXA FRANCE IARD, société anonyme, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant, domicilié de droit au dit siège, (et ayant pour mandatire la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT SA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 732 073 887, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son président du conseil d’administration, domicilié en cette qualité audit siège), représentée par Maître Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Clara PICAUD, avocat au barreau de PARIS
d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [J], demeurant [Adresse 5], non-comparante, ni représentée

Monsieur [C] [O], agissant en qualité de curateur de Madame [T] [J], demeurant [Adresse 6], comparant en personne
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Caroline MESSERLI

1 copie certifiée conforme à : - Madame [T] [J]
- Monsieur [C] [O], agissant en qualité de curateur de Madame [T] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 9 avril 2004, la SA AXA FRANCE consentait à Madame [T] [J], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 et un parking, sis dans un immeuble à [Localité 2], [Adresse 7].

Un état des lieux entrant était établi à la même date.

Selon jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE en date du 8 janvier 2024, le Juge des Tutelles renouvelait la mesure de protection dont bénéficiait Madame [J] depuis le 18 décembre 2007 et confirmait sa mise sous curatelle renforcée, désignant Monsieur [C] [O] en qualité de curateur.

A la suite d’un dégât des eaux survenu dans l’appartement situé juste en dessous de celui de Madame [J], la SA AXA FRANCE lui faisait parvenir, le 21 octobre 2024, une lettre recommandée avec accusé de réception, l’informant qu’une fuite était en cours, en provenance de son appartement, et lui demandant de prendre attache avec la voisine du dessous pour établir un constat destiné à la prise en charges des désordres par les assureurs et de contacter l’entreprise ANSTEL, chargée de procéder à la reprise de la fuite. Le pli revenait avec la mention « pli avisé mais non réclamé ».

Contactée par courriel en date du 17 janvier 2025, Madame [J] répondait qu’elle refusait l’accès à son appartement.

Puis, le 17 janvier 2025, une deuxième fuite était signalée à la SA AXA FRANCE dans la cave d’un autre locataire, Madame [P], qui précisait que la fuite semblait provenir de l’appartement de Madame [J].

Ne pouvant accéder à l’appartement de Madame [J], le chauffagiste de l’immeuble fut contraint de couper le chauffage.

Le 20 janvier 2025, la SA AXA FRANCE prévenait le curateur de Madame [J] et lui demandait d’intervenir auprès de celle-ci. Ce dernier lui répondait, par courriel en date du 21 janvier 2025 qu’en dépit de sa prise de contact, Madame [J] refusait obstinément de laisser l’accès à son appartement précisant qu’il serait étonné qu’elle change d’avis, cette dernière ne lui ayant jamais permis d’entrer chez elle depuis sa nomination en janvier 2024.

Le 1re février 2025, l’entreprise VAISSIERE, mandatée par la bailleresse, établissait un rapport au terme duquel elle indiquait avoir visité l’appartement situé juste en dessous de celui de Madame [J] et avait constaté des désordres liés à la dégradation du plafond avec des retombées sur les murs, ainsi que des désordres ayant dégradé le mur dans la montée de l’escalier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage de l’immeuble. Il précisait également ne pas avoir pu visiter l’appartement du 1re étage et qu’il lui avait été impossible de vérifier les installations de cet appartement et confirmer l’état de réparation.

Puis, selon exploit introductif d’instance en date du 14 février 2025, la SA AXA FRANCE saisissait le Juge des Contentieux du Tribunal de Proximité de SAINT-GERMAIN-EN -LAYE, statuant en référé, aux fins d’être autorisée à entrer dans l’appartement de Madame [J] sous astreinte avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Selon ordonnance rendue le 14 mars 2025, le Juge des Contentieux du Tribunal de Proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE au terme de laquelle il a notamment :

-Condamné Madame [J] à laisser accéder à son appartement,
-Dit qu’à défaut la SA AXA FRANCE pourra, 48 heures après la signification de l’ordonnance requérir le concours de la force publique et d’un serrurier sous le contrôle d’un commissaire de justice afin de pénétrer dans les lieux.
-Débouté la SA AXA FRANCE de sa demande d’astreinte
-Condamné Madame [J] à communiquer sa police d’assurance

Le 22 mai 2025, cette intervention était réalisée en présence notamment du curateur de Madame [J], d’un officier de police, d’un serrurier, du plombier de l’immeuble et d’un Commissaire de Justice qui en dressait procès-verbal de constat établissant, photos à l’appui, que l’appartement était dans un état fortement délabré, mangé de moisissures, que des fuites et flaques d’eau étaient visibles dans la cuisine et la salle de bains et que la cuvette des WC était condamnée par un sac poubelle.

L’entreprise VAISSIERE, présente lors de la visite du 22 mai 2025, établissait également un rapport démontrant que l’appartement était en état de délabrement avancé tant sur le plan sanitaire que structurel et que les lieux étaient insalubres. Elle concluait à la nécessité de procéder à la réhabilitation totale de la salle d’eau, la réfection de la cuisine, le remplacement de la machine à laver, la révision complète de la ventilation pour permettre une évacuation correcte de l’humidité, et le désencombrement et l’assainissement des lieux.

Puis, selon exploit introductif d’instance en date du 6 août 2025, la société AXA FRANCE assignait à comparaître Madame [J] et son curateur, Monsieur [C] [O], devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de SAINT-GERMAIN-EN -LAYE, sollicitant sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

- la déclarer recevable en son action ;
- constater la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SA AXA FRANCE à Madame [J], en raison de son manquement à l’obligation de maintenir les lieux loués et leurs équipements en bon état locatif ;
- ordonner l’expulsion de Madame [J] des lieux donnés à bail et de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [J] aux dépens et à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 9 avril 2026, la SA AXA FRANCE, représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, précisant que le logement était insalubre et qu’elle devait entreprendre des travaux de plomberie et de rénovation.

Monsieur [C] [O], en sa qualité de curateur de Madame [J] a comparu à l’audience. Il a confirmé que l’appartement était insalubre et que Madame [J] était totalement opposée à laisser l’accès à son appartement, décrivant un état de santé très dégradé, Madame [J] refusant de se soigner et de se rendre à ses rendez-vous médicaux, tant chez son médecin traitant que chez son psychiatre. Il a encore précisé qu’il ne voyait pas d’autre solution que celle de l’expulsion.

Madame [G] [J], bien que régulièrement assignée par acte remis à personne physique, n’a pas comparu.

L’affaire, appelée à l’audience du 9 avril 2026 a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

- d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

- d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique dont il lui a été accusé réception par voie électronique le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR LA RESILIATIONDU BAIL ET L’EXPULSION

Selon les dispositions de l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé de (...)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)
e)De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris (...)
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant (...),
En l’espèce, il résulte de l’état des lieux établi à l’entrée dans les lieux de Madame [J], le 9 avril 2004, que l’appartement pris à bail disposait d’installations sanitaires fonctionnelles.
Il résulte également des pièces versées aux débats et des observations des parties qu’à la suite des désordres d’infiltrations dont l’origine résidait dans son logement, Madame [J] a systématiquement refusé l’accès à son logement pour permettre aux entreprises mandatées par la bailleresse de procéder aux vérifications nécessaires pour déterminer l’origine des fuites et entreprendre les travaux de réparation nécessaires. Ainsi les lettres recommandées avec accusé de réception en date des 21 octobre 2024 et 17 janvier 2025 sont restées vaines.
Par ailleurs, l’intervention de son curateur, Monsieur [C] [O], n’a pas davantage permis d’accéder à son logement, ce dernier ayant précisé dans son courriel du 21 janvier 2025, qu’il serait étonné que Madame [J] permette un accès à son logement, cette dernière ne lui ayant jamais permis d’entrer chez elle depuis sa nomination en janvier 2024 et concluant à la nécessité pour AXA FRANCE d’engager une procédure judiciaire pour pouvoir faire la recherche de fuite et les réparations nécessaires.

La résistance de Madame [J] a donc contraint la SA AXA FRANCE à introduire une action judiciaire aux fins d’être autorisée à pénétrer dans les lieux.

Toutefois, Madame [J] n’ayant pas accepté de déférer spontanément aux causes de l’ordonnance de référé rendue le 14 mars 2025 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-En -Laye, la SA AXA FRANCE a été contrainte de procéder à son exécution forcée.

Cette visite s’est déroulée le 22 mai 2025, sous l’égide de la SCP VENEZIA, Commissaires de Justice, en présence d’un représentant des forces de l’ordre, d’un serrurier, de Monsieur [C] [O], curateur de Madame [T] [J], et de l’entreprise de plomberie VAISSIERE.

Il résulte du rapport établi par la SCP VENEZIA, Commissaires de Justice, photos à l’appui, que l’appartement occupé par Madame [J] est dans un état fortement délabré, mangé de moisissures, que des fuites et flaques d’eau sont visibles dans la cuisine et la salle de bains et que la cuvette des WC est condamnée par un sac poubelle.

L’entreprise VAISSIERE, présente lors de la visite du 22 mai 2025, a établi un rapport, enrichi de photos, au terme duquel il apparaît clairement que l’appartement de Madame [J] est en état de délabrement avancé tant sur le plan sanitaire que structurel. Ainsi, l’entreprise VAISSIERE a constaté que :

-L’évier de la cuisine était complètement bouché et inutilisable,
-Le siphon présentait un dysfonctionnement au niveau du raccordement avec la vidange en fonte,
-Une fuite active avec ruissellements sous l’évier était active,
-L’ensemble du meuble de la cuisine était dégradé et insalubre,
-Il existait une fuite entre la culotte et la vidange PVC,
-La baignoire était utilisée de manière inappropriée remplie jusqu’à débordement avec de l’eau chaude engendrant une condensation importante dans tout l’appartement ainsi que des points de rosée et l’apparition de moisissures noires sur les plafonds et les murs,
-Le WC était hors d’usage et avait été condamné, le lavabo étant utilisé pour l’évacuation des excréments, conduisant ainsi à un engorgement complet du collecteur de vidange,
-De nombreuses ordures ménagères étaient entassées dans la pièce du fond rendant les lieux insalubres.
L’entreprise VAISSIERE a conclu à la nécessité de procéder à la réhabilitation totale de la salle d’eau, la réfection de la cuisine, le remplacement de la machine à laver, la révision complète de la ventilation pour permettre une évacuation correcte de l’humidité et le désencombrement et l’assainissement des lieux.

Les constats susvisés permettent de déterminer que les désordres d’infiltrations trouvent leur origine dans l’appartement de Madame [J].

L’appartement se trouve ainsi dans un état d’insalubrité avancé, qui ne saurait être justifié par la durée d’occupation du bien ou la vétusté.

En effet, il est constant, au vu des documents produits et des observations des parties à l’audience que Madame [J] a gravement manqué à son obligation d’user et d’entretenir les lieux conformément à leur destination et de manière paisible et qu’elle a gravement manqué à son obligation d’assurer l’entretien courant du logement, des équipements et n’a pas effectué l’ensemble des réparations locatives auxquelles elle était soumise, ces manquements ayant rendu le logement insalubre.

Madame [T] [J] a ainsi gravement manqué à ses obligations telles que découlant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant la résiliation judiciaire du bail à effet au 9 avril 2004, à la date du présent jugement.
L’expulsion de Madame [T] [J] sera en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [J], qui succombe supportera la charge des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture

Compte tenu des démarches judiciaires que la bailleresse a dû accomplir, Madame [T] [J] sera condamnée à verser à la SA AXA FRANCE, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein-droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS