TJ 51454, 11 juin 2026, RG 25/00541

République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 11 Juin 2026

N° RG 25/00541 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FHKR
Nature affaire : 71G

Nous, Benoît LEVE, Vice-Président, statuant en référé, assistée de Anne PAUL, Greffière principale, lors des débats à l'audience publique du 13 mai 2026, avons rendu l'ordonnance suivante.

En demande :

Madame [X] [J] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

En défense :

S.A.S. NATIVE IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CITYA CHAMPAGNE CITYA NATIVE prise en son nom personnel et es qualité de syndic de la résidence [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SAS NATIVE IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [M] née [J] est propriétaire d'un appartement géré par l'agence COLBERT IMMOBILIER situé au 1er étage au sein d'un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], situé sous le régime de la copropriété, et dont le syndic en exercice est la Société NATIVE IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne CITYA CHAMPAGNE - CITYA NATIVE.

Madame [X] [M] née [J] expose qu'elle louait cet appartement jusqu'au 8 février 2025 pour un loyer de 615,38 euros par mois; qu'en outre, le locataire a délivré congé en date du 2 janvier 2026 en raison de la présence d'une humidité très anormale rendant le logement insalubre.

Madame [X] [M] née [J] a déclaré un sinistre à son assureur GROUPAMA le 16 janvier 2025, lequel a diligenté une expertise confiée au cabinet STELLIANT.

Suite à une réunion d'expertise en date du 15 avril 2025, l'expert a conclu que le sinistre résultait d'infiltrations au travers d'un ancien conduit de cheminée de l'immeuble dans une pièce, et pour le surplus, à des ponts thermiques et des phénomènes liés à de la condensation.

Madame [X] [M] née [J] a mis en demeure la Société NATIVE IMMOBILIER de procéder à la réalisation de travaux sur le conduit de cheminée par lettres recommandées en date des 18 juin 2025 et 18 août 2025.

Par mail du 10 septembre 2025, la Société NATIVE IMMOBILIER lui a répondu avoir demandé plusieurs devis pour les travaux sur le conduit de cheminée, et avoir inscrit le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 10 septembre 2025.

Lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2025, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°17 (a et b) portant sur la réalisation des travaux de réfection des cheminées du bâtiment B escalier B.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, Madame [X] [M] née [J] a fait assigner la société NATIVE IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims, aux fins de voir condamner sous astreinte la Société NATIVE IMMOBILIER es qualité de Syndic, à faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation du conduit de cheminée litigieux, outre condamnation personnelle à titre provisionnel à lui régler la somme de 5.537,52 € au titre de son préjudice financier.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 mai 2026.

Ce jour, Madame [X] [M] née [J], valablement représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions, au terme desquelles elle demande, de :
- Condamner sous astreinte CITYA NATIVE IMMOBILIER es qualité de Syndic, à faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation du conduit de cheminée litigieux à compter du mois d'avril 2025 jusqu'à la réalisation effective des travaux tels que préconisés par l'expert amiable ;
- Condamner à titre provisionnel CITYA NATIVE IMMOBILIER, personnellement, à lui régler la somme de 7.998,64€ au titre de son préjudice financier ;
- Condamner CITYA NATIVE IMMOBILIER, personnellement, à lui régler la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens de la procédure.

La société NATIVE IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne commerciale CITYA CHAMPAGNE - CITYA NATIVE, valablement représentée par son conseil, a maintenu ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande, de :
- Juger que Madame [X] [M] née [J] ne rapporte pas la preuve d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, conditions juridiques de l'article 835 aliéna premier du Code de procédure civile ;
- Juger que les conditions juridiques de l'urgence et de l'état de l'immeuble ne sont pas remplies pour justifier que la société NATIVE IMMOBILIER intervienne sans autorisation préalable de l'Assemblée générale ;
- Juger que la société NATIVE IMMOBILIER a parfaitement exécuté ses obligations en sa qualité de Syndic ;
- Juger que l'obligation dont se prévaut Madame [X] [M] née [J] à l'encontre de la société NATIVE IMMOBILIER est sérieusement contestable ;
- Débouter Madame [X] [M] née [J] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner Madame [X] [M] née [J] au paiement de la somme de 2.000 € à la société NATIVE IMMOBILIER, au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], valablement représentée par son conseil, a maintenu ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande, de :
- Prendre acte qu'aucune demande n'est dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;
- Dire que le syndicat des copropriétaires s'en rapporte à justice sur les demandes de Madame [X] [M] née [J] dirigées contre le syndic ;

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

A l'issue, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux

Madame [X] [M] née [J] sollicite en premier lieu la condamnation sous astreinte de la société NATIVE IMMOBILIER à réaliser les travaux nécessaires à la réparation du conduit de cheminée.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, lesquels confient au syndic la charge d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En substance, elle expose que le rapport d'expertise STELLIANT auquel a participé le syndic a clairement mis en lumière l'origine du désordre, à savoir des infiltrations au travers d'un ancien conduit de cheminée de l'immeuble, et ajoute que le syndic a tardé dans la collecte de devis, la réalisation de mesures conservatoires, et plus généralement la réalisation des travaux ; ce alors que l'urgence de la situation est caractérisée à raison de l'atteinte à la salubrité de l'immeuble et à sa sauvegarde.

L'article 835 du Code de procédure civile dispose que le Président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose quant à lui que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En défense, la société NATIVE IMMOBILIER s'oppose à cette demande, au motif que la demanderesse ne démontre par l'existence d'un trouble manifestement illicite ou dommage imminent ; qu'en outre, les moyens de preuve produits aux débats sont insuffisants faute de photo ou constat d'huissier ; qu'enfin, Madame [X] [M] née [J] et/ou son gestionnaire, l'agence COLBERT, ont manqué de diligence, dès lors qu'ils n'ont pas réagi aux doléances du locataire suite à une première réunion en date du 4 décembre 2024.

Au cas d'espèce, il ressort des dernières conclusions de Madame [X] [M] née [J] que la décision d'effectuer des travaux de réfection d'étanchéité des boisseaux de cheminée a été votée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 10 mars 2026.

Il s'ensuit que la demande de condamnation sous astreinte est dorénavant sans utilité, puisque les travaux ont été votés, de sorte qu'il n'existe plus d'inertie du syndicat des copropriétaires.

Par suite, il y a lieu de débouter Madame [X] [M] née [J] de ses demandes à ce titre.

2. Sur la demande indemnitaire

Madame [X] [M] née [J] sollicite en second lieu la condamnation personnelle de la société NATIVE IMMOBILIER à l'indemniser de son préjudice financier.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'elle ne peut pas louer son bien immobilier compte tenu de son insalubrité, et ajoute qu'il ne peut y être remédier tant que les travaux de reprise de l'étanchéité des cheminées ne sont pas mis en œuvre. Elle ajoute qu'à ce titre, le syndic a manqué de diligence, en tardant à faire procéder aux devis nécessaires, puis en convoquant une assemblée générale extraordinaire aux fins de vote des travaux de reprise, et ce sans produire aucun devis chiffré, ce qui a entraîné le rejet de la résolution par les copropriétaires.

Plus précisément, elle lui reproche d'avoir participé à la réunion d'expertise organisée par le cabinet STELLIANT le 15 avril 2025, sans pour autant avoir fait le nécessaire pour obtenir rapidement des devis de réparation ; l'assemblée générale organisée en date du 10 septembre 2025 n'ayant pu se prononcer sur un devis précis, et les travaux n'ayant finalement été votés lors de l'assemblée générale du 10 mars 2026 qu'à raison du risque de condamnation dans le cadre de la présente procédure.

L'article 835 du Code de procédure civile dispose le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est de droit constant que s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable ; que le montant de la provision n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; qu'en outre une provision peut être allouée, même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse.

Or, au cas d'espèce, force est de constater que tant l'appréciation de la faute imputable au syndic que du préjudice dont se prévaut la demanderesse sont sujettes à contestations sérieuse.

En effet, s'agissant du principe de la responsabilité du syndic, il apparaît en premier lieu que le syndic justifie avoir sollicité les entreprises ATTILA et ATLIS en date du 24 juin 2025.

Il est également relevé en second lieu que par application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet au premier chef la conservation et l'amélioration de l'immeuble, ainsi que l'administration des parties communes ; qu'à ce titre, il répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Or, il est relevé que le courrier de congé faisait état de la nécessité de procéder à des travaux d'isolation ; qu'en outre, le rapport d'expertise STELLIANT mentionne que les dommages visibles dans une chambre, le séjour, la cuisine et la salle de bain sont consécutifs à des phénomènes de condensation liés à des ponts thermiques ; qu'il est en outre fait état de la vétusté avancée de la couverture dans le courriel de l'agence ATTILA.

De ce fait, ces éléments tendent à démontrer que l'origine du préjudice dont se prévaut la demanderesse est susceptible de provenir, au moins pour partie, d'un défaut d'entretien ou de l'absence de travaux de réhabilitation des parties communes imputable au syndicat des copropriétaires, dont au moins certaines sont sans rapport avec les infiltrations par les conduits de cheminée.

Par ailleurs, l'examen de la lettre de congé produit aux débats tend à démontrer que Madame [X] [M] née [J] ne pouvait ignorer l'état de vétusté de l'appartement et la nécessité de procéder à des travaux d'isolation depuis le 4 décembre 2024, de sorte que l'imputation exclusive du retard allégué au syndic apparaît d'autant plus sérieusement contestable.

Quoiqu'il en soit, il apparait clair que la demande de provision de la demanderesse ne relève en rien de l'évidence, et qu'elle n'est pas dépourvue de difficultés sérieuses, de sorte qu'il y a lieu de rejeter la demande de provision.

3. Sur les mesures de fin de jugement

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de rejeter les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, et de laisser les dépens à la charge de chacune des parties qui en a exposé la charge par application de l'article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS