TJ 28085, 8 juin 2026, RG 26/00116

N° RG 26/00116 - N° Portalis DBXV-W-B7K-G2MH

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Ordonnance du 08 Juin 2026

Minute : GMC

N° RG 26/00116 - N° Portalis DBXV-W-B7K-G2MH

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S.C.I. ANAVIC 3 C/ S.A.S. CRIABAT 28

MI :

Copie exécutoire délivrée
à
la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

Copie certifiée conforme délivrée
à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

08 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ANAVIC 3, dont le siège social est sis 2 rue Gauvaine - 28300 CHALLET

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CRIABAT 28, dont le siège social est sis 27 rue des Rossays - 91600 SAVIGNY SUR ORGE
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND
Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Mai 2026 et mise en délibéré au 08 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Anavic 28 a donné à bail commercial à la SAS Criabat 28 un local commercial sis 45 rue du Pigeon Voyageur à Champhol (28), pour une durée de 9 ans, prenant effet à compter du 15 juin 2025 et moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 21 600 euros payable en douze termes égaux de 1 800 euros, ainsi qu’une provision sur charges à hauteur de 180 euros hors taxes.

Le 11 février 2026, au motif que le preneur se révélait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SCI Anavic 28 a fait signifier à la SAS Criabat 28, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme de 10?188 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du mois de juin 2025 et arrêté au mois de novembre 2025 et du dépôt de garantie.

L’état certifié des inscriptions délivré le 17 février 2026 fait état de l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la SAS Criabat 28.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 26 mars 2026, la SCI Anavic 3 a fait assigner la SAS Criabat 28 devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mars 2026,
-Constater la résiliation du bail à compter de cette date,
-Dire et juger que l’occupation par la SAS Criabat 28 des locaux sis 45 rue Pigeon Voyageur 28300 Champhol est sans droit ni titre,
-Ordonner l’expulsion de la SAS Criabat 28 ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,
-Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,
-Condamner par provision la SAS Criabat 28 à payer à la SCI Anavic 3 une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit 1 800 euros HT soit 2 160 euros TTC par mois, à compter du 11 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
-Condamner la SAS Criabat 28 à payer à la SCI Anavic 3 la somme provisionnelle de 17 316 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 11 février 2026,
-Condamner la SAS Criabat 28 à payer à la SCI Anavic 3 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la SAS Criabat 28 aux entiers dépens notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de sa dénonce à la caution, les frais de greffe pour l’état d’endettement.

A l’audience du 11 mai 2025, la SCI Anavic 3, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SAS Criabat 28, régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur « ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Anavic 28 justifie, par la production du contrat de bail, avoir donné à bail la SAS Criabat 28 un local commercial sis 45 rue du Pigeon Voyageur à Champhol (28).

Le bail contient une clause résolutoire (pages 15-16) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 11 février 2026, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Anavic 28 a mis en demeure la SAS Criabat 28 d’avoir à régler la somme de 10?188 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du mois de juin 2025 et arrêté au mois de novembre 2025, du dépôt de garantie et du coût de l’acte.

La requérante justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que cette somme reste due.

La société défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 11 mars 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible. Il pourra, s'il y a lieu, être procédé à l'ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte du décompte des loyers, produits aux débats par la SCI Anavic 3, que SAS Criabat 28 est redevable de la somme non contestable de 17?316 euros TTC au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés depuis le mois de juin 2025, arrêtés au mois de février 2026 ainsi que le dépôt de garantie.

La SAS Criabat 28 sera donc condamnée au paiement de cette somme.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

La SAS Criabat 28 sera donc condamnée à verser à la SCI Anavic 3 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 2 160 euros TTC, à compter du 1er mars 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

En conséquence, la SAS Criabat 28 sera condamnée à payer à la SCI Anavic 3, à titre provisionnel :
-La somme de 17?316 euros TTC au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés depuis le mois de juin 2025, arrêtés au mois de février 2026 outre le dépôt de garantie de 3 600 euros,
-Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 2 160 euros TTC, à compter du 1er mars 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La SAS Criabat 28, qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de sa dénonce à la caution et les frais de greffe pour l’état d’endettement.

La SAS Criabat 28 sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Anavic 3 la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS