TJ 28085, 8 juin 2026, RG 26/00110

N° RG 26/00110 - N° Portalis DBXV-W-B7K-G2RD

---

Ordonnance du 08 Juin 2026

Minute : GMC

N° RG 26/00110 - N° Portalis DBXV-W-B7K-G2RD

---

SCI [F]
C/
S.A.R.L. TOP V BAT

MI :

Copie exécutoire délivrée
à
la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

Copie certifiée conforme délivrée
à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

08 Juin 2026

DEMANDERESSE :

SCI [F], dont le siège social est sis 9 rue Aristide Briand - 28300 MAINVILLIERS

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. TOP V BAT, dont le siège social est sis 5 rue Aristide Briand - 28300 MAINVILLIERS
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND
Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Mai 2026 et mise en délibéré au 08 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [F] a donné à bail commercial de dérogation à la Sarl Top V Bat un local commercial sis 3 bis et 5 rue Aristide Briand à Mainvilliers (28300), portant sur un entrepôt à usage artisanal, pour une durée de 23 mois, prenant effet à compter du 1er novembre 2024 et moyennant un loyer annuel hors taxe de 54 000 euros payable d’avance mensuellement et d’une provision sur taxe foncière due deux fois par an d’un montant de 2 700 euros hors taxe.

Le 29 décembre 2025, au motif que le preneur se révélait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SCI [F] a fait signifier à la Sarl Top V Bat, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme au principal de 20 997,92 euros TTC au titre de l’arriéré locatif à compter du mois d’octobre 2025 et arrêté au mois de décembre 2025, comprenant la taxe foncière, la clause pénale de 10% et le coût de l’acte.

Le commandement étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026, la SCI [F] a fait assigner la Sarl Top V Bat devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :
-Constater acquise la clause résolutoire,
-Constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date,
-Dire et juger que la Sarl Top V Bat est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux sis 3 bis et 5 rue Aristide Briand à Mainvilliers (28300),
-Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
-Condamner la Sarl Top V Bat à payer à la SCI [F] à titre de provision la somme de 15 840 euros HT relative à l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,
-Condamner la Sarl Top V Bat à payer à la SCI [F] à titre de provision la somme mensuelle de 4 500 euros HT majorée de 10% à titre d’indemnité d’occupation depuis le 3 janvier 2026 soit 4 950 euros HT jusqu’à la justification de la libération effective des lieux et la remise des clés,
-Condamner la Sarl Top V Bat à payer à la SCI [F] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la Sarl Top V Bat aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le coût des notifications à créanciers inscrits et les frais d’exécution forcée de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 11 mai 2025, la SCI, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La Sarl Top V Bat, régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

Par note en délibéré autorisée du 21 mai 2026, la SCI [F] a produit l’état certifié des inscriptions, délivré le 12 mai 2026, faisant état de l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la Sarl Top V Bat.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur « ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du même code, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

En l'espèce, le bail conclu entre les parties exclut expressément l'application du statut des baux commerciaux, conformément à l'article L. 145-5 du code de commerce. Dans la mesure où il est conclu pour une durée inférieure à trois ans, cette exclusion est régulière et le droit commun des contrats ci-dessus rappelé doit être appliqué pour statuer sur les demandes de la SCI [F].

Le bail contient une clause résolutoire (page 7) selon laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charge, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution de obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Par commandement de payer du 29 décembre 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI [F] a mis en demeure la Sarl Top V Bat d’avoir à régler la somme de de 20 997,92 euros TTC au titre de l’arriéré locatif à compter du mois d’octobre 2025 et arrêté au mois de décembre 2025, comprenant la taxe foncière, la clause pénale de 10% et le coût de l’acte.

Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

La SCI [F] justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La société défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 29 janvier 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible. Il pourra, s'il y a lieu, être procédé à l'ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il apparaît que la Sarl Top V Bat est redevable de la somme de 14 400 euros restant due au titre des loyers et charges impayés depuis octobre 2025, mois de janvier 2026 inclus, ainsi que de la taxe foncière ; déduction faite des différents virements effectués par la Sarl Top V Bat à hauteur de 9 000 euros.

Si la SCI [F] inclut dans sa créance la clause prévue à la page 7 du bail, prévoyant une majoration de ces sommes à hauteur de 10% à titre d’indemnité forfaitaire, soit la somme de 1?440 euros ; il n’en demeure pas moins que cette dernière s’analyse comme étant une clause pénale et implique, comme tel, l’appréciation des juges du fond, de sorte qu’il convient de débouter la SCI [F] de cette demande.

La Sarl Top V Bat sera donc condamnée la somme de 14 400 euros au titre des loyers, provisions sur charge et taxe foncière restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit au 29 janvier 2026.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la Sarl Top V Bat est tenue à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du 29 janvier 2026, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Si la SCI [F] sollicite que la Sarl Top V Bat soit condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer hors taxe majoré de 10%, soit la somme de 4 900 euros hors taxe, force est de constater que le bail liant les parties ne fait nullement mention d’une telle majoration.

Dès lors, l'indemnité d'occupation due par la Sarl Top V Bat à compter du mois de février 2026 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer mensuel contractuel hors taxe, soit la somme mensuelle de 4 500 euros.

En conséquence, la Sarl Top V Bat sera condamnée à payer à la SCI [F] les sommes provisionnelles de :
-14 400 euros au titre des loyers, provisions sur charge et taxe foncière restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit au 29 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus ;
-Une indemnité mensuelle d’occupation de 4 500 euros à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La Sarl Top V Bat, qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et le coût des notifications à créanciers inscrits.

La Sarl Top V Bat sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI [F] la somme de 1 500 euros.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la Sarl Top V Bat au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS