TJ 28085, 8 juin 2026, RG 26/00043

N° RG 26/00043 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GY44

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Ordonnance du 08 Juin 2026

Minute : GMC

N° RG 26/00043 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GY44

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S.C.I. DNB2 C/ S.A.S. GT. AUTOSERVICES

Copie exécutoire délivrée
à
la SELARL CAUCHON - PAVAN, AVOCATS ASSOCIES
la SCP FALLOURD PAPIN

Copie certifiée conforme délivrée
à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

08 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. DNB2, dont le siège social est sis La Gadelière - 28190 SAINT LUPERCE

représentée par la SELARL CAUCHON - PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, demeurant 8 Place Anatole France - 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 38, postulant et de la SELAS AFA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. GT. AUTOSERVICES, dont le siège social est sis Route Nationale - 28300 AMILLY

représentée par la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND
Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Mai 2026 et mise en délibéré au 08 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2024, la SCI Dnb2 a donné à bail à la SAS GT Autoservices des locaux commerciaux sis Lieudit « Le Berceau », route Nationale 23 à Amilly (28300), destinés à l'exploitation d’un garage automobile et de ventes automobiles, pour une durée de 9 ans, prenant effet à compter du 1er octobre 2024 et moyennant un loyer mensuel hors taxe de 3 500 euros, soit la somme de 4 200 euros TTC, payable à terme à échoir le dixième jour de chaque mois.

Il a également été convenu par les parties que le loyer mensuel serait réduit à 2 000 euros HT, soit 2 400 euros TTC, entre le 1er octobre 2024 et le 30 avril 2025, sous la condition expresse que la SAS GT Autoservices réalise divers travaux et qu’ils soient validés et réceptionnés par le bailleur avant le 30 décembre 2024.

Enfin, la SAS GT Autoservices s’est engagée à s’acquitter d’un dépôt de garantie de 7 000 euros HT, soit 8 400 euros TTC.

Par lettre recommandée du 21 janvier 2025 et relance du 11 mars 2025, la SCI Dnb2 a fait mettre en demeure la SAS GT Autoservices de finaliser dans un délai de 15 jours l’ensemble des travaux prévus au contrat de bail et de lui faire parvenir, dans le même délai, la somme de 4 200 euros en paiement du solde du dépôt de garantie.

Par courrier du 1er avril 2025, la SAS GT Autoservices, se plaignant de fuites affectant la toiture du bâtiment loué et de la présence d’amiante, a fait mettre en demeure informé la SCI Dnb2 de réaliser les travaux de réparation nécessaires.

Par courrier du 10 avril 2025, la SCI Dnb2 a informé la SAS GT Autoservices qu’elle ne donnerait pas suite à sa mise en demeure.

Par courrier en réponse du 13 juin 2025, la SAS GT Autoservices a sollicité que la SCI Dnb2 fixe un rendez-vous pour la réception des travaux.

Par courrier du 26 juin 2025, la SCI Dnb2, affirmant n’avoir été destinataire d’aucune demande de réception, a informé la SAS GT Autoservices qu’une visite des locaux avait permis de constater la non-conformité des travaux de peinture réalisés. Elle a mis en demeure cette dernière de reprendre la peinture dans un délai de 15 jours.

Le 13 septembre 2025, la SCI Dnb2 a communiqué à la SAS GT Autoservices la refacturation de la taxe foncière 2025 à hauteur de 4 530 euros.

Par lettre recommandée du 15 septembre 2025, la SCI Dnb2, se prévalant du non-paiement de l’échéance du mois de septembre, a mis en demeure le preneur de s’acquitter de la somme de 4 200 euros dans un délai de 48 heures, outre la somme de 5,45 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail.
La SAS GT Autoservices a procédé au règlement du loyer du mois de septembre.

Le 29 octobre 2025, au motif que la SAS GT Autoservices n’avait pas procédé au règlement du loyer du mois d’octobre et de la taxe foncière 2025, la SCI Dnb2 lui a fait signifier, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme de 7 460,64 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2025, de la taxe foncière 2025 et du coût du présent acte.

La taxe foncière 2025 n’ayant toujours pas été réglée, par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, la SCI Dnb2 a fait assigner la SAS GT Autoservices devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :
-La juger recevable et bien fondée en ses demandes,
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2024 entre la SCI Dnb2 et la SAS GT Autoservices pour les locaux situés Lieudit « Le Berceau », route Nationale 23 - 28300 Amilly, et la résiliation de plein droit du contrat au 30 novembre 2025,
-Faire injonction à la SAS GT Autoservices de libérer les locaux situés Lieudit « Le Berceau », route Nationale 23 - 28300 AMILLY et de procéder à la restitution des clés auprès de la SCI Dnb2 dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
-Ordonner l’expulsion de la SAS GT Autoservices et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés Lieudit « Le Berceau », route Nationale 23 - 28300 Amilly avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,
-Rappeler que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-Condamner la SAS GT Autoservices à payer à la SCI Dnb2, à titre provisionnel, les sommes suivantes :
3 775 euros au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 13 octobre 2025, date de refacturation de la taxe foncière à la SAS GT Autoservices,
10 873,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 30 novembre 2025 au 31 janvier 2026,
172,60 euros par jour à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération complète des lieux,
185,64 euros au titre du coût du commandement de payer.
-Condamner la SAS GT Autoservices à payer à la SCI Dnb2 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner la SAS GT Autoservices aux entiers dépens.

Par virement du 14 mars 2026, la SAS GT Autoservices s’est acquittée de la somme de 2 000 euros au titre de la taxe foncière 2025.

A l’audience du 11 mai 2026, la SCI Dnb2, représentée, conclut au débouté de la SAS GT Autoservices de l’ensemble de ses demandes. Elle maintient les termes de son assignation et actualise ses demandes provisionnelles comme suit :
-2 530 euros au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 13 octobre 2025, date de refacturation de la taxe foncière à la SAS GT Autoservices,
-7 133,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 30 novembre 2025 au 11 mai 2026,
-172,60 euros par jour à compter du 12 mai 2026 et jusqu’à la libération complète des lieux,
-377,50 euros à titre d’indemnité forfaitaire de recouvrement,
-185,64 euros au titre du coût du commandement de payer.

Enfin, la SCI Dnb2 actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3 000 euros.

La SAS GT Autoservices, représentée, sollicite d’être autorisée à s’acquitter du solde de la taxe foncière par versements mensuels de 500 euros en sus du loyer courant le 25 de chaque mois et que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée. Elle demande qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Dnb2 justifie, par la production du contrat de bail commercial du 1er octobre 2024, avoir donné à bail à la SAS GT Autoservices des locaux commerciaux sis Lieudit « Le Berceau », route Nationale 23 à Amilly (28300).

Le bail contient une clause résolutoire (pages 5-6) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 29 octobre 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Dnb2 a mis en demeure la SAS GT Autoservices d’avoir à régler la somme de 7 460,64 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2025, de la taxe foncière 2025 et du coût du présent acte.

La requérante justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que cette somme reste due.

La société défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, démontre seulement s’être acquittée du loyer du mois d’octobre 2025 et de la somme de 2 000 euros, par virement du 14 mars 2026, au titre de la taxe foncière 2025, de sorte qu’elle n’a pas soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 1er décembre 2025 (29 octobre + 1 mois 1 jour ouvré).

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il ressort des débats que la SAS GT Autoservices s’est uniquement acquittée de la somme de 2 000 euros, par virement du 14 mars 2026, au titre de la taxe foncière 2025 et qu’elle, par conséquent, redevable de la somme de 2 530 euros.

En revanche, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. Les clauses pénales du bail (page 6) qui prévoient d’une part, une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues, d’autre part la majoration contractuelle de 4 points de l’intérêt légal prévu à l’article 1231-6 du code civil, courant sur les sommes dues, pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

La SAS GT Autoservices sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 530 euros au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal, à compter du 13 octobre 2025, date de refacturation de la taxe foncière à la SAS GT Autoservices.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Si le bail prévoit une indemnité d’occupation « établie forfaitairement sur le base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% » par l’occupant, il apparaît que cette clause s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La SAS GT Autoservices sera donc condamnée à verser à la SCI Dnb2 une indemnité forfaitaire d’occupation de 115,07 euros (42 000 euros HT annuel / 365 jours) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, déduction faite des versements déjà effectués par la SAS GT Autoservices.

En conséquence, la SAS GT Autoservices sera condamnée à payer à la SCI Dnb2 à titre provisionnel :
-La somme 2 530 euros au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal, à compter du 13 octobre 2025, date de refacturation de la taxe foncière à la SAS GT Autoservices,
-Une indemnité forfaitaire d’occupation de 115,07 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés par le preneur, déduction faite des versements déjà effectués par la SAS GT Autoservice.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SAS GT Autoservices sollicite des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter du solde de la taxe foncière 2025 par versements mensuels de 500 euros en sus du loyer courant le 25 de chaque mois.

Si la SAS GT Autoservices ne conteste pas être redevable de la somme de 2 530 euros au titre de la taxe foncière 2025 ; il n’en demeure pas moins que cette dernière justifie, par la production d’une attestation du 27 avril 2026 établie par le cabinet Ma Consulting, expert-comptable, qu’elle n’avait pas la trésorerie nécessaire pour effectuer le paiement intégral de la taxe foncière. Elle démontre, de plus, par la production de ses relevés bancaires des mois de décembre 2025 à mai 2026, s’acquitter de la totalité des indemnités occupation équivalentes au montant des loyers depuis la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu d’accorder un délai de 5 mois à la SAS GT Autoservices pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Durant ces délais, les indemnités d’occupation et charges courants devront être réglés à la bonne date.

En cas de non-respect des délais de paiement accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, conformément à l’article 835 du code de procédure civile. La société défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge.

Le sort des meubles garnissant le logement sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La SAS GT Autoservices qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, lesquels, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, comprendront les frais du commandement de payer.

La SAS GT Autoservices sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Dnb2 la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS