CA Bordeaux, 11 juin 2026, RG 23/02601

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 JUIN 2026

N° RG 23/02601 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJCY

[J] [A]

[F] [U]

c/

[T] [P]

[N] [L] épouse [P]

S.A.S. LAPIERRE DES DEUX RIVES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 22/03071) suivant déclaration d'appel du 30 mai 2023

APPELANTS :

[J] [A]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[F] [U]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[T] [P]

né le 17 Octobre 1962 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[N] [L] épouse [P]

née le 29 Novembre 1960 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. LAPIERRE DES DEUX RIVES

Société par actions simplifiée au capital de 50 358 010,00 € immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 435 274 444, dont le siège social est [Adresse 4] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte authentique du 26 octobre 2020, M.[J] [A] et Mme [F] [U] épouse [A], vendeurs, ont conclu avec M.[T] [P] et Mme [N] [L] épouse [P], acquéreurs, un compromis de vente portant sur deux lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], moyennant le prix de 856 000 euros.

Parmi les conditions suspensives prévues à l'acte, figurait l'engagement définitif de travaux d'installation d'un ascenseur approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires le 19 décembre 2019, lesquels devaient intervenir avant la réitération authentique de la vente.

La réitération de l'acte authentique de vente est intervenue le 25 janvier 2021 devant Me [K] [E]. Il était stipulé dans l'acte qu'une partie du prix de vente, à savoir la somme de 50 000 euros, resterait séquestrée entre les mains de Me [V] [M], notaire à [Localité 3], jusqu'à parfait achèvement de l'ascenseur, avec un terme fixé au 8 mars 2022.

La réception des travaux relatifs à l'ascenceur a eu lieu le 17 mars 2022.

2- Par acte du 25 avril 2022, M.et Mme [A] ont assigné M.et Mme [P], ainsi que le syndic de copropriété de l'immeuble, la société Oralia Lapierre des deux rives, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins principalement de libération à leur profit de la somme séquestrée.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté les époux [A] de leur demande de libération à leur profit de la somme séquestrée à hauteur de 50 000 euros, en vertu de l'acte authentique de vente du 25 janvier 2021,

- ordonné la libération de la somme séquestrée à hauteur de 50 000 euros en vertu de l'acte authentique de vente du 25 janvier 2021, au profit des époux [P],

- autorisé Me [V] [M], notaire à [Localité 4], sur justification de la signification à parties du présent jugement, à remettre aux époux [P] la somme restant conservée entre ses mains,

- débouté les époux [A] de leur demande de garantie formée à l'encontre de la Sas Oralia Lapierre des Deux Rives,

- débouté la Sas Oralia Lapierre des Deux Rives de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée à l'encontre des époux [A],

- condamné les époux [A] à payer aux époux [P] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la Sas Oralia lapierre des deux rives de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les époux [A] de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [A] aux dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter.

M.et Mme [A] ont relevé appel du jugement le 30 mai 2023.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2024, M.et Mme [A] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1231-5, 1992, et 1241 du code civil, de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

- les a déboutés de leur demande de libération à leur profit de la somme séquestrée à hauteur de 50 000 euros en vertu de l'acte authentique de vente du 25 janvier 2021,

- a ordonné la libération de la somme séquestrée à hauteur de 50 000 euros en vertu de l'acte authentique de vente du 25 janvier 2021, au profit des époux [P],

- a autorisé Me [V] [M], notaire à [Localité 4], sur justification de la signification à parties du présent jugement, à remettre aux époux [P] la somme restant conservée entre ses mains,

- les a déboutés de leur demande de garantie formée à l'encontre de la Sas Oralia Lapierre des Deux Rives,

- les a condamnés à payer aux époux [P] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a déboutés de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés aux dépens de l'instance,

- confirmer le jugement entrepris en tant qu'il :

- a débouté la Sas Oralia lapierre des deux rives de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée à leur encontre,

- débouté la Sas Oralia lapierre des deux rives de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- ordonner la libération du séquestre prévu à l'acte de vente du 25 janvier 2021 à leur profit,

- les autoriser à se faire remettre directement par Me [V] [M], notaire à [Localité 3], la somme séquestrée à hauteur de 50 000 euros sur présentation de la justification de la signification à parties du jugement,

A titre subsidiaire,

- réduire l'indemnité forfaitaire de 50 000 euros prévu à l'acte de vente du 25 janvier 2022 à de plus justes proportions,

- condamner la Sas Oralia Lapierre des deux Rives à les indemniser de toute somme devant être libérée au profit des époux [P] en raison du retard dans la réception des travaux d'installation de l'ascenseur,

En toute hypohtèse,

- condamner in solidum les époux [P] et la Sas Oralia lapierre des deux rives à leur verser 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par les époux [P] et la Sas Oralia lapierre des deux rives.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er mars 2024, M.et Mme [P] demandent à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1101 et suivants et 1188 et suivants du code civil, de :

À titre principal,

- confirmer le jugement du 16 mai 2023 en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire et si la cour devait qualifier la clause « nantissement ' convention de séquestre » de clause pénale,

- débouter les époux [A] de leur demande de réduction de l'indemnité forfaitaire de 50.000 euros,

- ordonner la libération du séquestre à leur profit, en application de la clause « Nantissement ' Convention de Séquestre » expressément prévue par l'acte de vente du 25 janvier 2021, à titre de clause pénale,

- autoriser Me [V] [M], notaire à [Localité 3], à leur remettre directement la somme séquestrée à hauteur de 50 000 euros sur présentation de la justification de la signification à parties du jugement à intervenir,

- confirmer le jugement du 16 mai 2023 pour le surplus,

À titre infiniment subsidiaire, et si la cour devait qualifier la clause litigieuse de clause pénale et qu'il devait ordonner sa libération au profit des époux [A],

- réduire l'indemnité forfaitaire de 50.000 euros prévue à l'acte de vente en date du 25 janvier 2022 à la somme de 5.000 euros,

- ordonner la libération du restant dû séquestré, soit la somme de 45.000 euros, à leur profit,

- autoriser Me [V] [M], notaire à [Localité 3], à leur remettre directement la somme de 45.000 euros séquestrée sur présentation de la justification de la signification à parties du jugement à intervenir,

- confirmer le jugement du 16 mai 2023 pour le surplus,

En toute hypothèse,

- condamner les époux [A] et plus largement toute partie succombant à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- débouter les époux [A] et la Sas Oralia lapierre des deux rives de toutes autres prétentions, plus amples ou contraires.

5- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 avril 2024, la sas Oralia lapierre des deux rives demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1992 du code civil, de :

- déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

- voir confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 16 mai 2023 en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur demande de garantie formée à son encontre,

- voir réformer ledit jugement en qu'il :

- l'a déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée à l'encontre des époux [A],

- l'a déboutée de sa demande formée en application de de l'article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

- voir rejeter les demandes présentées par les époux [A] comme étant infondée en droit et en fait,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros pour procédure abusive,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 000 euros dont 3 000 euros pour la procédure de première instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de libération de la somme séquestrée.

6- Dans le cadre de leur appel, M.et Mme [A] soutiennent que la clause contenue dans l'acte de vente s'analyse comme une clause pénale et non une clause de séquestre, dès lors que l'ascenseur a bien été réceptionné le 17 mars 2022.

Ils ajoutent que les époux [P] se sont immiscés dans l'exécution des travaux, opposant diverses exigences qui en ont retardé l'accomplissement, de telle sorte qu'ils ne peuvent prétendre à la libération de la somme séquestrée.

Ils font ensuite valoir que l'application de la clause pénale ne peut intervenir qu'après une mise en demeure, laquelle ne leur a pas été délivrée en l'espèce.

Les appelants sollicitent à titre subsidiaire la réduction du montant de la clause pénale à une somme n'excédant pas 500 euros, dans la mesure où les travaux ont été réceptionnés le 17 mars 2022, et l'ascenseur en réalité mis en service le 10 mars, soit deux jours après la date d'achèvement figurant à l'acte de vente.

7- M.et Mme [P] répliquent que l'installation de l'ascenseur était un élément déterminant de leur consentement, et que c'est en ce sens qu'une clause intitulée 'nantissement - convention de séquestre'a été acceptée par les vendeurs avec pour terme le 8 mars 2022, que les travaux n'ont été réceptionnés que postérieurement audit terme, et que dès lors la clause doit recevoir application, et la somme libérée à leur profit.

Ils soulignent que la commune intention des parties a été d'exclure expressément toute qualification de clause pénale, permettant au juge d'en moduler le montant.

Ils contestent ensuite toute immixtion fautive dans la réalisation des travaux.

Sur ce,

8- Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L'article 1192 du même code précise qu''on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation'.

9- En l'espèce, il ressort du compromis de vente du 26 octobre 2020 que M.et Mme [P] se sont portés acquéreurs d'un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble situé [Adresse 3], que l'acte était conclu sous la condition suspensive de l'installation de l'ascenseur avant la réitération de l'acte authentique de vente.

10- Or, il est constant qu'à la date de la réitération de la vente, intervenue le 25 janvier 2021, l'ascenseur n'avait pas encore été installé.

11- L'acte authentique de vente contient en page 22 une clause intitulée 'nantissement-convention de séquestre', ainsi rédigée:

'Informés par leur notaire que la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'ascenseur les libère de leur engagement vis-à-vis de l'acquéreur, les vendeurs déclarent persister dans leur souhait de maintenir la vente au profit de l'acquéreur aux présentes, en constituant à la demande de ce dernier, séquestre de partie de prix de vente ainsi qu'il est ci-après relaté:

l'acquéreur s'interdit de faire quoi que ce soit qui puisse empêcher l'achèvement de l'ascenseur pendant ce délai, à défaut de quoi il ne pourra prétendre à cette somme.

Et qu'en tout état de cause, les parties déclarent ne pas vouloir que la vente puisse être résolue à défaut d'achèvement de l'ascenseur ni que cette clause soit considérée comme une clause pénale permettant au juge de la moduler, mais qu'elle constitue une indemnité irréductible correspondant à leur valoristaion de la dépréciation du bien compte-tenu de l'absence d'ascenceur...

La construction de l'ascenceur constituant une condition déterminante au consentement des acquéreurs à la présente acquisition et la valeur de l'appartement ayant été déterminée en tenant (compte) de l'installation de l'ascenseur, il est expressément convenu entre les parties que la somme de 50 000 euros restera séquestrée entre les mains de Maître [V] [M], notaire à [Localité 3], jusqu'à l'achèvement de l'ascenseur, lequel devra intervenir au plus tard le 8 mars 2022.

Etant ici précisé que l'achèvement prévisionnel des travaux mentionnés dans le marché travaux est fixé au 4 juin 2021.

L'achèvement des travaux sera valablement constaté:

- par la délivrance d'une attestation d'achèvement des travaux signée par le maître d'oeuvre, ou

- par la signature par le représentant du syndic du procès-verbal de réception des travaux

A défaut d'achèvement des travaux à la date convenue, il sera versé à l'acquéreur à titre d'indemnité forfaitaire et définitive la somme de 50 000 euros,

Si dans le cas contraire, l'achèvement des travaux est valablement constaté à cette date, cette somme sera versée aux vendeurs.'

12- Il n'est pas discuté que seul un procès-verbal de réception des travaux a été signé le 17 mars 2022 par le syndic, de sorte que la date d'achèvement des travaux doit être fixée au 17 mars 2022.

13- Les vendeurs développent un premier moyen selon lequel les acquéreurs se seraient immiscés dans l'exécution des travaux et en auraient retardé l'accomplissement, ce qui les priverait de la libération à leur profit de la somme séquestrée.

14- A l'appui de leurs allégations, ils versent aux débats un échange de courriels intervenu le 6 mars 2022 et le 7 mars 2022 avec M. [C] , prestataire de la société Enedis, lequel écrit que 'l'installation provisoire d'un compteur servant à alimenter l'ascenseur dans les parties communes tel que c'était prévu ne générait aucun danger pour les résidents', et qui précise que ' je peux confirmer qu'elle (la propriétaire du 3ème étage) a mentionné que les travaux n'étaient pas urgents et que la mise en service de l'ascenseur pouvait attendre les travaux qui allaient suivre pour la réfection de la colonne montante Enedis' ( pièce 24 [A]).

15- La cour d'appel observe que, contrairement à ce que prétendent les appelants au terme de leurs écritures, ils ne produisent aucune attestation émanant de M.[B] ou de M. [C], mais un simple échange de courriels en réponse à ceux adressés par Mme [A], et que ceux-ci sont au surplus contredits par le courriel versé aux débats par M.et Mme [P], rédigé par M.[B], responsable de la société Enedis, le 2 mars 2022 à Mme [D], responsable de la copropriété, lequel mentionne que 'devant les sollicitations pour réaliser ce branchement au plus tôt, nous avions programmé une première intervention pour un branchement provisoire en date du 11 février 2022 avec une liaison cheminant par les parties communes. Lorsque notre prestataire était sur place, l'un des copropriétaires aurait manifesté un refus, l'intervention a donc été annulée à votre demande pour raison technique' (pièce 18 intimés).

16- Il en résulte que même si Mme [P] avait exprimé sa désapprobation à l'installation d'un compteur dans les parties communes, ce qui n'est pas avéré, aucun élément ne permettant d'affirmer qu'elle est la copropriétaire qui aurait manifesté un refus, il n'est au demeurant pas établi que l'annulation de l'intervention du prestataire de la société Enedis le 11 février 2022 soit la cause du retard dans les travaux d'installation de l'ascenseur.

17- En tout état de cause, la cour d'appel observe que la lecture du courriel rédigé par M.[B] révèle que l'intervention a été annulée à la demande du syndic, ce qui confirme que la direction des travaux n'incombait pas à M.et Mme [P], lesquels se déroulaient sous la responsabilité de l'installateur de l'ascenseur, de la société Enedis, et du syndic.

18- Ce moyen sera donc écarté.

19- Il a été vu supra que la date d'achèvement des travaux a été fixée au 17 mars 2022, de sorte que faute d'achèvement de ceux-ci à la date du 8 mars 2022, date-butoir fixée par les parties, la somme séquestrée doit être versée aux acquéreurs, en application de l'alinéa 7 de la clause intitulée 'nantissement-convention de séquestre'.

20- Pour solliciter la réduction de cette somme, M.et Mme [A] articulent un second moyen, selon lequel la somme séquestrée aurait été convenue par les parties à titre de clause pénale.

21- Cependant, la lecture de la clause rappelée supra enseigne que les parties sont convenues de fixer de façon claire et précise le sort de la somme séquestrée, en fixant une date-butoir au 8 mars 2022 pour constater l'achèvement des travaux, et en indiquant que celui-ci devait être constaté par la délivrance d'une attestation signée par le maître d'oeuvre, ou par la signature du procès-verbal de réception des travaux par le représentant du syndic de copropriété.

22- Enfin et surtout, l'analyse selon laquelle la somme aurait été versée à titre de clause pénale va directement à l'encontre de la lettre de la clause litigieuse, dont il convient de souligner qu'elle a été acceptée par les appelants assistés de leur propre notaire, qui exclut expressément la qualification de clause pénale de ladite clause 'permettant au juge de la moduler'.

23- En conséquence, et par application des dispositions de l'article 1192 du code civil reproduites ci-dessus, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande subsidiaire formée par les époux [A] tendant à la réduction du montant de la somme séquestrée, et a ordonné la libération de la somme de 50 000 euros au profit de M.et Mme [P].

Sur la demande formée par M.et Mme [A] de garantie à l'encontre de la société Oralia Lapierre des Deux Rives.

24- A titre subsidiaire, M.et Mme [A] sollicitent la condamnation du syndic de copropriété, la société Oralia Lapierre des Deux Rives, à les indemniser de toute somme devant être libérée au profit des acquéreurs, en raison du retard dans la réception des travaux d'installation de l'ascenseur, sur le fondement des articles 1240 et 1992 du code civil.

Ils soutiennent qu'en dépit de la présence d'un maître d'oeuvre, le syndic conserve une obligation de suivi des travaux, et est notamment rémunéré au titre de la gestion de ces travaux.

25- La société Oralia Lapierre des Deux Rives réplique qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, d'autant qu'elle était assistée d'un professionnel de la maîtrise d'ouvrage dans le cadre de ces travaux.

Elle ajoute que le préjudice des époux [A] trouve exclusivement son origine dans la rédaction d'une clause qu'ils ont librement consentie.

Sur ce,

26- M.et Mme [A] recherchent la responsabilité du syndic sur le fondement des articles 1992 et 1240 du code civil.

27- En l'espèce, les dispositions de l'article 1992 du code civil relatives à la responsabilité du mandataire, ne peuvent pas être invoquées par les appelants dès lors qu'ils n'étaient pas les mandants de la société Oralia Lapierre des Deux Rives, seul l'étant, le syndicat des coprpriétaires de l'immeuble, qui n'est pas dans la cause.

28- En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, il incombe aux époux [A] de rapporter la preuve d'une faute délictuelle du syndic, d'un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

29- Or, la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2019 révèle que l'assemblée des copropriétaires avait approuvé la création d'un ascenseur d'une part, et la désignation de la société SCE en qualité de maître d'oeuvre des travaux de création dudit ascenseur d'autre part.

30- De surcroît, le contrat conclu le 22 avril 2020 entre le syndicat des copropriétaires, en qualité de maître de l'ouvrage, et la société SCE, en qualité de maître d'oeuvre, mentionne que celle-ci devait assurer le suivi des travaux.

31- En considération de ces éléments, la société SCE était chargée de la direction et du suivi des travaux, et seule la responsabilité de cette dernière pourrait éventuellement être recherchée dans le cadre du retard allégué dans la réalisation des travaux, à l'exclusion de celle du syndic de copropriété.

32- Le jugement qui a rejeté la demande de garantie formée par M.et Mme [A] à l'encontre de la société Oralia Lapierre des Deux Rives, sera par conséquent confirmé.

Sur la demande formée par la société Oralia Lapierre des Deux Rives tendant à la condamnation de M. et Mme [A] à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

33- Dans le cadre d'un appel incident, la société Oralia Lapierre des Deux Rives sollicite la réformation du jugement en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Elle soutient que la procédure engagée par les époux [A] est abusive, dès lors que la responsabilité des entreprises intervenues dans la conduite des travaux n'est pas recherchée, ce qui caractériserait la mauvaise foi des appelants.

34- M.et Mme [A] font valoir qu'en l'absence de démonstration d'une faute de leur part, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle du syndic en dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive.

Sur ce,

35- Selon les dispositions de l'article 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol.

36- En l'espèce, le seul fait que M.et Mme [A] n'aient pas dirigé leurs demandes à l'encontre des entreprises chargées de la conduite des travaux d'installation de l'ascenseur, ne caractérise pas un abus dans l'exercice d'une action en justice, de sorte que le jugement qui a débouté le syndic de sa demande de dommages et à intérêts à ce titre, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

37- Le jugement est confirmé sur les dépens et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

38- M.et Mme [A], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de la procédure d'appel.

39- L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS