CA Bordeaux, 11 juin 2026, RG 23/02527

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 JUIN 2026

N° RG 23/02527 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NI5K

[A] [W] [Z] [Q] [R]

c/

[C] [X]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/00553) suivant déclaration d'appel du 26 mai 2023

APPELANTE :

[A] [W] [Z] [Q] [R]

née le 21 Août 1962 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Eugénie CRIQUILLON de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Zargha DE ABREU, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉ :

[C] [X]

né le 03 Mars 1975 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Notaire

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Flore HARDY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte du 8 juillet 2020, Maître [C] [X], notaire associé de la Selarl Office Notarial de [Localité 4] Noir a reçu la vente entre Mme [A] [R], propriétaire, et M. [Y] [D], acquéreur, portant sur un ensemble immobilier composé de deux appartements situés lieu-dit [Adresse 3], à [Localité 5] (24), correspondant au lot de copropriété numéro 2, et moyennant le prix de 354 303,00 euros.

A la suite de son acquisition, M. [D] a sollicité Mme [G] [T], géomètre-expert, afin de procéder à un métrage des deux appartements pour en faire deux lots distincts.

Le géomètre-expert a rendu son rapport le 7 avril 2021.

2- Soutenant que la superficie de l'ensemble immobilier mentionnée à l'acte authentique était erronée, par acte du 23 juin 2021, M. [D] a assigné Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Bergerac pour obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 31 887, 27 euros, correspondant au coût des 9% de superficie manquants.

Mme [R] a appelé en la cause par actes des 19 octobre 2021 et 22 mars 2022 Maître [X], et M.[H] [J], diagnostiqueur.

Par jugement du 14 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

- jugé Monsieur [D] recevable et bien fondé en son action en réduction du prix de vente,

- condamné Mme [R] à payer à M. [D] la somme de 29 263,11 euros à titre de réduction de prix,

- débouté Mme [R] de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts présentée à l'encontre de M. [J] et de Me [X],

- condamné Mme [R] aux entiers dépens en application de l'article 699 alinéa 1er du code de procédure civile ( dont distraction au profit de Me Chastres, avocat),

- condamné Mme [R] à payer à M. [D], à Me [X], notaire et à M. [J] la somme de 1 500 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Mme [R] a relevé appel du jugement le 26 mai 2023.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 août 2023, Mme [R] demande à la cour d'appel, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de :

- réformer la décision,

- condamner Me [X] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- réformer en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Me [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Me [X] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023, Me [X] demande à la cour, de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 14 avril 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [R] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du notaire.

5- Dans le cadre de son appel, limité au chef de jugement qui l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre du notaire, Mme [R] soutient que la responsabilité de Maître [X] est engagée, en raison d'un manquement à son devoir de conseil.

Elle soutient que le notaire a commis un manquement à son devoir de conseil, dès lors qu'il lui avait été remis un certificat de mesurage manifestement inopérant, et qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de l'exactitude de la superficie du bien objet de la vente.

Elle précise que le notaire, qui s'est contenté d'un certificat de mesurage datant du 5 mars 2014, aurait dû, eu égard aux travaux qu'elle avait réalisés, solliciter un nouveau mesurage.

Mme [R] sollicite par conséquent la condamnation de Maître [X], à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, en indemnisation de son préjudice caractérisé par la perte de chance de pouvoir vendre un bien historique d'exception, nonobstant sa surface, au prix convenu entre les parties.

6- Maître [X] réplique qu'il n'a commis aucune faute, dès lors que, d'une part, le certificat de mesurage n'a pas vocation à se périmer, et d'autre part, il n'avait aucune obligation de vérifier le contenu technique des documents qui lui sont remis.

Il souligne que le notaire n'a pas qualité ou compétence pour procéder au contrôle des mesures opérées par un diagnostiqueur professionnel, et que la nature des travaux déclarés par Mme [R] ne permettait pas de douter de l'exactitude de la superficie indiquée.

En outre, il ajoute que les demandes indemnitaires de Mme [R] sont infondées, en ce que la restitution à laquelle est condamnée définitivement le vendeur en réduction du prix de vente, ne constitue pas une préjudice indemnisable, et qu'elle ne rapporte pas la preuve de la perte de chance alléguée.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

8- Il incombe à Mme [R], qui recherche la responsabilité délictuelle de M.[X], notaire, de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

9- En l'espèce, l'acte de vente en date du 8 juillet 2020, signé entre Mme [R], venderesse, et M. [D], acquéreur, devant Maître [X] , notaire, portait sur un bien immobilier situé à [Localité 5], moyennant un prix de 390 000 euros. Un certificat de mesurage en date du 5 mars 2014, établi par M.[J], exerçant sous l'enseigne DIAG ECO SUD-OUEST, mentionnant une superficie du bien de 144, 12 m2, était annexé à l'acte de vente (pièces, 1, 2 et 3 [X]).

10- Pour accueillir l'action en diminution de prix formée par l'acquéreur, le tribunal s'est fondé sur le calcul de superficie réalisé par Mme [T], versé aux débats par M.[D], faisant état d'une superficie réelle de 132, 29 m2.

11- Le tribunal a ainsi estimé que la superficie du bien litigieux était inférieure de plus d'un/20ème à celle exprimée dans l'acte de vente du 8 juillet 2020, et a condamné Mme [R] à payer à M.[D] la somme de 29 263, 11 euros, sur la base d'un prix au mètre carré de 2457, 02 euros, et d'une diminution de superficie de 11, 91 mètres carrés.

12- Au soutien de ses prétentions, Mme [R] fait grief au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil, en omettant de demander un nouveau mesurage du bien vendu.

13- Elle articule un premier moyen selon lequel le notaire s'est contenté d'un certificat en date du 5 mars 2014, qu'elle avait elle-même obtenu lors de l'acquisition de son bien.

14- Ce moyen sera cependant écarté dès lors que, comme le souligne pertinemment l'intimé, les dimensions d'un bien immobilier n'évoluent pas dans le temps, et un certificat de mesurage, à l'inverse de diagnostics techniques, n'a pas vocation à se périmer.

15- Mme [R] soulève ensuite un second moyen, tenant aux éléments dont aurait disposé le notaire, qui aurait dû faire douter ce dernier de l'exactitude du mesurage.

16- Toutefois, la nature des travaux déclarés par Mme [R] aux termes du compromis de vente, à savoir 'des travaux de rénovation d'électricité, de plomberie, de chauffage et de cloisonnement intérieur', ne pouvaient pas, contrairement à ce qu'elle prétend, faire douter le notaire d'une modification de la superficie du bien litigieux, dans la mesure où il s'agissait de travaux d'embellissement, qui ne nécessitaient aucun permis de construire et n'avaient donc pas vocation à réduire ou augmenter la superficie du lot N°2 vendu.

17- Ce second moyen sera par conséquent également rejeté.

18- De surcroît, il est rappelé que le notaire, s'il est effectivement tenu d'un devoir de conseil, ne dispose d'aucune compétence ou qualité particulière en cette matière pour apprécier l'exactitude des informations fournies (Civ.3ème, 2 juin 2016, n°15-16.967).

19- En l'espèce, le notaire a bien mentionné dans l'acte de vente la superficie du lot vendu, déclarée par la venderesse, et résultant du mesurage, et a, ainsi qu'il le lui incombait, attiré l'attention des parties sur la possibilité pour l'acquéreur d'agir en révision de prix, dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique, lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'1/20ème à celle déclarée à l'acte.

20- En considération de l'ensemble de ces éléments, Mme [R] ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable au notaire, résultant d'un manquement à son devoir de conseil.

21- A titre superfétatoire, la cour d'appel observe que Mme [R] ne justifie pas davantage d'un préjudice, dès lors qu'il est constant que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, et où elle n'établit pas non plus que la perte de chance de vendre le bien au même prix, en dépit d'une superficie moindre, compte-tenu de son caractère exceptionnel allégué, serait directement imputable au notaire.

22- Le jugement qui a débouté Mme [R] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M.[X] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, sera par conséquent confirmé.

Sur les mesures accessoires.

23- Le jugement est également confirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

24- Mme [A] [R], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel, et sera condamnée à verser à M.[C] [X] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS