CA Aix Provence, 11 juin 2026, RG 25/11240

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2026

N° 2026/292

Rôle N° RG 25/11240 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGH3

SARL SGH LA COUPOLE

SELARL ML ASSOCIES

C/

Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 1] en date du 09 Septembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04991.

APPELANTES

SARL SGH LA COUPOLE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°412.883.266,

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Me Peggy LIBERAS de la SELARL C.L. JURIS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

SELARL ML ASSOCIES venant aux droits de la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [G], agissant en sa qualité de commissaire à l'exécution du pland de la SGH LA COUPOLE,

siège social [Adresse 2]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

assistée de Me Corinne BONVINO-ORDIONI de l'ASSOCIATION C.BONVINO ORDIONI V.ORDIONI, avocat au barreau de TOULON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]

[Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice le Centre de Gestion Immobilière [J] CGI, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°326.400.648, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocat au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 29 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Un arrêt infirmatif de la présente cour du 19 octobre 2017, signifié le 4 décembre suivant, a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS CGI [J] à effectuer, les travaux d'étanchéité préconisés par le cabinet RS Consulting dans son compte-rendu de visite du 20 novembre 2014 et de procéder à la réfection de l'étanchéité des terrasses du quatrième étage de la copropriété [Adresse 6] par une entreprise spécialisée dans les travaux d'étanchéité et à justifier de la bonne régularité des travaux par la production d'un compte-rendu de visite par un organisme de contrôle agréé, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification de l'ordonnance de référé du 13 septembre 2016,

- débouté la SGH La Coupole de sa demande de suspension du paiement des loyers ou indemnités d'occupation dus aux bailleurs intimés,

- dit n'y avoir lieu à consignation de ces loyers ou indemnités d'occupation auprès de la Carpa de [Localité 1],

- dit que la SGH La [Adresse 7] devra reverser les sommes consignées auprès de la Carpa de Toulon en exécution de l'ordonnance déférée à [H] [I], [X] [Q], [Z] [D], [O] [W], la SCI MGG et [E] [S] dans la proportion leur revenant en vertu des contrats la liant à ces parties.

Un arrêt infirmatif du 15 octobre 2020 de la présente cour :

- liquidait l'astreinte à la somme de 20 000 € pour la période du 28 décembre 2016 au 30 avril 2018 et condamnait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer ladite somme,

- liquidait l'astreinte à la somme de 10 000 € pour la période du 29 septembre 2019 au 25 juin 2020 et condamnait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer ladite somme,

- condamnait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à la somme de 19 492 € de dommages et intérêts.

- condamnait le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement d'une indemnité de 2000 € pour frais irrépétibles et aux dépens.

Le 20 septembre 2022, la société SGH La Coupole et la SCP BR Associés devenue Selarl ML Associés faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] devant le juge de l'exécution de Toulon aux fins de liquidation de l'astreinte provisoire à 815 000 € et de fixation d'une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard outre l'octroi de 23 260 € de dommages et intérêts.

Aux termes d'un jugement du 9 septembre 2025, le juge précité déboutait la société SGH La Coupole de toutes ses demandes et la condamnait au paiement d'une indemnité de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il condamnait in solidum la société SGH La Coupole et la société ML Associés aux dépens.

Le jugement précité était notifié à la société SGH La Coupole, par voie postale, selon accusé de réception signé le 12 septembre 2025. Par déclaration du 25 septembre 2025 au greffe de la cour, elle formait appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la société SGH La Coupole demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré sauf sur la recevabilité de ses demandes,

- statuant à nouveau,

- liquider le montant de l'astreinte provisoire à hauteur de 1 067 000 € somme à parfaire,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 1 067 000 € au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire (somme à parfaire),

- fixer une nouvelle astreinte du fait de l'inexécution des termes des jugements par le requis à hauteur de 1000€ par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'à la notification de la réception des travaux mettant fin aux désordres et à justifier de la bonne régularité des travaux par la production d'un compte rendu de visite par un organisme de contrôle agréé.

En conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à effectuer les travaux d'étanchéité préconisés par le cabinet RS Consulting et notamment au niveau de l'étanchéité de la toiture dans son compte rendu de visite du 20 novembre 2014.

- à titre subsidiaire, si la cour estime par extraordinaire que le rapport [K] du 6 mars 2023 répond aux exigences fixées par l'ordonnance du 13 septembre 2016, liquider le montant de l'astreinte à hauteur de 491 500 € et condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer ladite somme,

- en tout état de cause, juger que son préjudice économique et commercial est de 1390 € par mois depuis le 1er février 2021, date à laquelle le logement ne peut plus être loué,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 23 630 € de dommages et intérêts pour le préjudice financier, commercial, économique et la perte d'exploitation,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 20 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud représentée par maître Sébastien Badie, avocat.

Elle rappelle les deux obligations mises à la charge du syndicat des copropriétaires : faire exécuter les travaux préconisés par le compte-rendu de visite du 20 novembre 2014 du cabinet RS Consulting et produire un compte-rendu de visite par un organisme agréé sur la bonne fin des travaux.

Elle affirme que l'astreinte aurait dû être liquidée pour la période entre le 25 juin 2020 et la date des travaux réalisés au cours de l'année 2022 si ces derniers avaient été conformes.

En tout état de cause, elle soutient que le rapport [K] du 6 mars 2023 établit l'exécution seulement partielle de l'étanchéité à l'aide de 'patchs' sur une zone avec forte rétention d'eau et matériaux à l'abandon risquant de percer le revêtement mais il conseille aussi une réfection complète du revêtement avec suppression des zones de rétention d'eau. Elle en conclut que les travaux réalisés en 2022 ne sont pas conformes à ceux préconisés par le cabinet RS Consulting.

De plus, la bonne fin des travaux n'est pas établie par le rapport [K] et au contraire, elle produit les constats d'huissier des :

- 18 mars 2025 qui mentionne des infiltrations et non de 'simples auréoles',

- 25 septembre 2025 qui mentionne des dalles trempées avec des auréoles récentes, des coulures du plafond au sol à coté de la sonnette de l'appartement n°26 et des cloquages de la peinture sur 30 cm de hauteur,

- 7 et 8 octobre 2025 qui mentionne des traces d'humidité et de cloquage entre les appartements n°25 et 26 et des infiltrations dans l'appartement n°25 avec des coulures jusqu'aux plinthes et des traces jaunâtres,

Le rapport d'intervention du 22 septembre 2025 de l'entreprise Vars confirme une inondation dans les escaliers et un ruissellement d'eau sur le toit cabine de l'ascenseur,

- le constat d'huissier du 7 décembre 2025 confirme l'existence de désordres (auréoles) dans plusieurs appartements (41,43,44,49 et 53) avec présence d'humidité relevé au testeur.

Elle conteste le lien entre l'ouverture du skydome lors de l'orage du 21 septembre 2025 et la persistance des infiltrations dans les appartements ( 39,41,43,44,45,48,49,53 ) qui ne se trouvent pas à proximité. De plus, le constat d'huissier contradictoire du 19 mars 2026 confirme la persistance de désordres dans les appartements n°25,41,43,44,49 et 53, avec un taux d'humidité subsistant de 4,6 %.

En l'absence de preuve de l'exécution des travaux, objet de l'injonction judiciaire, et de leur bonne fin, elle conclut à une liquidation à taux plein de l'astreinte du 26 juin 2020 au 29 avril 2026 pour un montant total de 1 067 000 € et à titre subsidiaire à hauteur de 491 500 € jusqu'au 6 mars 2023, date du rapport du Bureau [K].

Elle fonde sa demande de nouvelle astreinte de 1000 € par jour de retard sur le caractère insuffisant de l'astreinte journalière de 500 € pour assurer l'exécution des travaux permettant de garantir l'absence de désordre de manière pérenne.

Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur les pertes d'exploitation subies constituées par un loyer de 1390 € par mois depuis le 1er février 2021 en raison du caractère inhabitable de l'appartement de monsieur [P].

Enfin, elle invoque la résistance abusive et la mauvaise foi de l'intimé à l'appui de sa demande indemnitaire de 20 000 €.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la société ML Associés en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société SGH La Coupole demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré sauf sur la recevabilité de ses demandes,

- statuant à nouveau des chefs infirmés,

- juger qu'il y a lieu à liquidation de l'astreinte,

- statuer ce que de droit sur le montant de la liquidation d'astreinte du 26 juin 2020 au 30 novembre 2025,

- en conséquence,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] au montant que la cour arbitrera au titre de l'astreinte ayant couru,

- fixer au montant que la cour arbitrera, une nouvelle astreinte par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 23.630 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à la société SGH [Adresse 6] la somme que la cour arbitrera,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de sa demande fondée sur l'article 700 CPC,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 CPC,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] aux dépens de première instance et d'appel.

Elle soutient que le premier juge a inversé la charge de la preuve en retenant l'absence de preuve de la persistance des désordres et que la preuve de l'exécution des travaux prescrits n'est pas rapportée. En outre, les constats de commissaire de justice produits établissent que des désordres perdurent.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

- débouter la société SGH La Coupole de toutes ses demandes,

- condamner la société SGH La Coupole à lui payer une somme de 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner la société SGH La Coupole au paiement d'une indemnité de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au titre de l'exécution des travaux ordonnés, il soutient avoir fait exécuter des travaux d'étanchéité au cours de l'année 2017 (facture Var Etanchéité de 55 000 € du 29 mai 2017) et des travaux réguliers d'entretien au cours des années 2018 à 2022 pour un montant supérieur à 100 000 €.

Au titre du compte-rendu de visite par un organisme agréé, il soutient que le rapport du 25 janvier 2023 valide les travaux de réfection de l'étanchéité et constate l'absence d'infiltration persistante d'eau, peu important sa proposition, à titre de conseil, de réfection complète à réaliser dans un délai d'un à deux ans.

Il invoque l'absence d'élément nouveau depuis la précédente décision du 15 octobre 2020 aux motifs qu'il ne suffit pas de photographier des traces d'humidité en l'absence de preuve d'un lien avec le prétendu défaut d'étanchéité de la terrasse.

Il soutient que :

- le constat d'huissier du 12 avril 2022 concerne la façade et l'aspect extérieur de l'immeuble et non des problèmes d'étanchéité et des infiltrations dans divers appartements,

- le constat d'huissier du 14 février 2022 fait état de dégâts dans l'appartement n°49 similaires à ceux constatés le 11 juin 2020 alors que l'astreinte a déjà été liquidée jusqu'au 25 juin 2020,

- le constat d'huissier du 18 mars 2025 mentionne une petite tâche brunâtre de part et d'autre du mur mitoyen entre les appartements n°43 et 44 et de légères auréoles visibles en sous face de l'encoffrement, sans lien établi avec le défaut d'étanchéité du toit-terrasse,

- le constat d'huissier du 22 septembre 2025 mentionne des dalles de faux-plafond mouillées dans les parties communes suite à un violent orage entre les 21 et 22 septembre alors que le skydome avait été laissé ouvert,

- le constat d'huissier des 7 et 8 octobre 2025 mentionne des infiltrations dans l'appartement n°25, non visé par la procédure, lequel est voisin de la cage d'ascenseur qui a subi des dégradations en lien avec l'ouverture du skydome tandis que les traces jaunâtres de l'appartement n°49 sont anciennes,

- le constat d'huissier du 4 décembre 2025 mentionne l'existence d'auréoles dont le taux d'humidité n'est pas testé ou n'est pas significatif.

En outre, il relève l'absence de diagnostic technique notamment par les experts mandatés par les compagnies d'assurance destinataires d'une déclaration de sinistre.

Enfin, le constat d'huissier contradictoire du 19 mars 2026 porte sur des appartements non visés par l'astreinte (n°25,26,47,51 et 53) tandis que dans sept sur huit appartements concernés, certains ne présentent pas de désordre ( n°39 et 48 ) tandis que les autres présentent un taux très faible d'humidité qualifié d'insignifiant. Il soutient que les traces relevées sont anciennes et non réparées.

A titre subsidiaire, il invoque son comportement en l'état de travaux réalisés au cours de l'année 2017 malgré les difficultés financières liées à des charges impayées par les copropriétaires des locaux commerciaux et par monsieur [M].

Il conteste la demande de dommages et intérêts qui ne relève pas de la compétence du juge de l'exécution et en l'absence de preuve de l'absence de location du logement, du prix pratiqué et de la marge réalisée.

A l'audience avant l'ouverture des débats, à la demande des parties, l'ordonnance de clôture rendue le 30 mars 2026, a été révoquée et la procédure a été clôturée par voie de mention au dossier, ce dont les parties ont été avisées verbalement sur le champ.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

- Sur la demande de liquidation de l'astreinte provisoire,

Selon les dispositions de l'article L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.

Selon l'article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l'obligation de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation de faire.

En matière de liquidation d'astreinte, le juge de l'exécution dispose de pouvoirs propres conférés par les articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et doit déterminer le sens de la décision dont il est tenu d'assurer l'exécution. En outre, il doit tenir compte du comportement du débiteur et des difficultés rencontrées pour exécuter l'injonction judiciaire.

En l'espèce, l'arrêt du 19 octobre 2017 de la présente cour a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] pris en a personne de son syndic la SAS CGI [J] à effectuer, les travaux d'étanchéité préconisés par le cabinet RS Consulting dans son compte-rendu de visite du 20 novembre 2014 et de procéder à la réfection de l'étanchéité des terrasses du quatrième étage se trouvant au-dessus des appartements n°39,41,43,44,45,48,49 et 53, de la [Adresse 3] par une entreprise spécialisée dans les travaux d'étanchéité et à justifier de la bonne régularité des travaux par la production d'un compte-rendu de visite par un organisme de contrôle agréé, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification de l'ordonnance de référé du 13 septembre 2016.

Ainsi, l'astreinte porte à la fois sur l'injonction d'exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse et sur l'obtention d'un rapport de bonne fin des travaux par un organisme agréé.

Le syndicat des copropriétaires doit donc établir qu'il a exécuté la double injonction précitée étant précisé que l'arrêt n'impose pas une réfection de l'étanchéité de la totalité de la surface de la terrasse mais limite les travaux à la surface située au-dessus des appartements limitativement énumérés.

A ce titre, il résulte notamment des factures des 22 septembre 2020, 8 mars 2021, 12 avril 2022, 6 et 8 octobre 2022, que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à l'exécution de divers travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse de l'immeuble et de traitement des joints de dilatation verticaux en façade (facture du 22 septembre 2020).

De plus, la facture du 12 avril 2022 de 5 291 € intitulée 'reprise partielle d'étanchéité' mentionne diverses interventions de reprise d'étanchéité sur la toiture et à divers endroits (casquette, évacuation EP, encoffrement ) au droit des appartements n°63,65,45,47,48,49 et 53. Enfin la facture du 8 octobre 2022 d'un montant de 4 279,06 € mentionne l'exécution de travaux de reprise de l'étanchéité de la casquette maçonnerie du dernier étage.

Si les mentions portées sur les factures précitées ne recouvrent pas à l'identique, les termes du rapport de RS Consulting visé par l'arrêt du 17 octobre 2017, le rapport de bonne fin du 6 mars 2023 du bureau Veritas Solutions conclut que l'examen visuel des appartements et ouvrages réalisés n'a pas mis en évidence d'infiltration d'eau persistante à ce jour.

Il mentionne notamment que 'les descentes d'eau pluviale, les casquettes de débord de toiture, ainsi que l'étanchéité à l'origine des désordres ont bénéficié de travaux de réfection'. La réfection par patchs utilisée est sans incidence dès lors que le bureau de contrôle retient que les travaux de réfection de l'étanchéité ont été exécutés et qu'il n'a pas constaté d'infiltration d'eau persistante.

Si le rapport préconise la réfection complète du revêtement avec suppression des zones de rétention d'eau, il précise que ces travaux, qui concerneraient alors l'intégralité de la surface, sont à réaliser dans un délai d'un à deux ans. Cette préconisation est l'émanation du devoir de conseil du bureau de contrôle mais n'a pas d'incidence sur l'exécution de l'injonction judiciaire constatée par cet organisme.

Ainsi, le rapport [K] du 6 mars 2023 suffit à établir que le syndicat des copropriétaires avait, à cette date, exécuté ses obligations judiciaires d'exécuter les travaux de réfection de l'étanchéité du toit-terrasse prescrits par l'arrêt du 19 octobre 2017 et de faire contrôler lesdits travaux par un organisme de contrôle agréé.

Si la société SGH La Coupole soutient que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l'art et ont provoqué de nouveaux désordres, il lui appartenait de produire un avis établi par un technicien, et non simplement des constats d'huissier matérialisés par des photographies, de nature à établir un lien entre les désordres constatés par huissier et un prétendu défaut d'étanchéité persistant de la toiture de l'immeuble.

Or, cette preuve ne peut résulter de constatations du 18 mars 2025, soit plus de deux années après le rapport [K], de légères auréoles et d'une petite tache brunâtre du mur mitoyen entre les appartements n°43 et 44, alors que le département du Var a été exposé à de violents orages à plusieurs reprises pendant cette période.

Il en est de même des désordres constatés par les constats des 25 septembre 2025, 7 et 8 octobre 2025, et ceci d'autant plus que le témoignage de madame [B] établit que le skydome qui surplombe l'escalier et l'ascenseur avait été laissé ouvert lors du violent orage du 21 septembre 2025.

Enfin, le procès-verbal de constat contradictoire du 19 mars 2026 dans les appartements concernés par l'injonction judiciaire mentionne l'absence de trace d'infiltration dans les appartements n°39 et 48 ainsi que des traces d'infiltration à des taux variables entre 0 et 4,6 %, soit des taux très faibles relatifs à des désordres très anciens sans reprise des embellissements.

Ainsi, l'intimé justifie avoir exécuté l'injonction judiciaire à compter du 6 mars 2023 tandis que l'appelante ne justifie pas d'un lien entre les désordres constatés à compter du 18 mars 2025 et le prétendu défaut d'effectivité des travaux d'étanchéité dont la bonne fin a été constatée par le rapport du bureau [K] du 6 mars 2023.

Il convient donc de procéder à la liquidation de l'astreinte pour la période du 26 juin 2020 au 6 mars 2023, date à laquelle l'astreinte prononcée par l'arrêt du 17 octobre 2017 a cessé de courir.

Au titre des difficultés rencontrées par le syndicat des copropriétaires pour exécuter les travaux d'étanchéité pendant la période d'astreinte du 26 juin 2020 au 6 mars 2023, il justifie d'une trésorerie déficiente en raison de la défaillance de plusieurs copropriétaires.

En effet, il justifie avoir obtenu, par jugement du 11 septembre 2017, la condamnation de la SCI Le Roc Blanc, à lui payer la somme de 188 886,91€ à titre de charges de copropriété et de n'avoir pu exécuter ledit jugement qu'à la suite de la vente de ses biens selon acte notarié du 6 mai 2021.

De même, la société SMI, en liquidation judiciaire depuis près de vingt ans, reste débitrice de 266 054 € au 26 mai 2025. Ainsi, les défauts de paiement précités constituent une difficulté pour financer les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse ordonnés par l'arrêt du 17 octobre 2017.

Par ailleurs, au titre du comportement du syndicat des copropriétaires pendant la période d'astreinte, ce dernier, suite à l'arrêt du 15 octobre 2020 de première liquidation d'astreinte, a procédé de façon progressive à la réfection de l'étanchéité de la toiture selon factures des 22 septembre 2020 (traitement des joints de dilatation 18 juin 2021 (recherche de fuites au dessus du restaurant), 12 avril 2022 (reprise partielle d'étanchéité), 8 octobre 2022 (reprise d'étanchéité de la casquette maçonnerie dernier étage). Enfin, l'injonction judiciaire a finalement été exécutée selon rapport du 6 mars 2023.

Par conséquent, compte tenu du comportement du syndicat des copropriétaires et des difficultés de trésorerie précitées pour exécuter l'injonction judiciaire, l'astreinte doit être liquidée à la somme de 30 000 € pour la période du 26 juin 2020 au 6 mars 2023.

- Sur la demande de dommages et intérêts de la société SGH La Coupole,

Selon les dispositions de l'article L 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts. Elle sanctionne le manquement du débiteur à l'injonction du juge. Le créancier peut aussi solliciter des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi en lien avec la faute commise par le débiteur.

En l'espèce, si le juge de l'exécution dispose, en matière d'astreinte, d'un pouvoir propre pour prononcer une condamnation à dommages et intérêts pour réparer le préjudice en lien avec l'inexécution de travaux ordonnés sous astreinte, il appartient à la SGH La Coupole de rapporter la preuve du préjudice d'exploitation de l'appartement n°43 de monsieur [P].

Si elle produit le bail commercial conclu avec ce dernier sur l'appartement n°43, les factures d'entretien entre le 31 janvier 2024 et le 30 mai 2025 (pièces n°46) ne peuvent établir l'existence du préjudice invoqué entre les 1er février 2021 et 30 juin 2022.

Le témoignage de monsieur [C] selon lequel il 'intervient régulièrement dans des appartements du 3ème étage suite à des dégâts des eaux après des orages', ne mentionne pas l'appartement n°43 de monsieur [P]; il n'a donc aucune valeur probante.

Les constats de commissaire de justice produits entre mars 2025 et mars 2026 ne permettent pas d'établir le prétendu caractère inhabitable du logement entre février 2021 et juin 2022.

Ainsi, l'appelante ne rapporte pas la preuve que l'appartement de monsieur [P] n'a pu être reloué entre les 1er février 2021 et 30 juin 2022 du fait de désordres générés par le défaut d'étanchéité de la terrasse.

Par conséquent, elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

- Sur les demandes accessoires,

Dès lors que le premier juge a fait droit à la demande de débouté du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sa résistance abusive n'est pas établie. La demande de dommages et intérêts de l'appelante n'est donc pas fondée et sera rejetée.

Le syndicat précité qui succombe pour l'essentiel supportera les dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande d'allouer à la société SGH La Coupole, une indemnité de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code précité au profit de la Selarlu ML Associés es qualité de commissaire à l'exécution du plan.

PAR CES MOTIFS: