TJ 34032, 9 juin 2026, RG 25/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N°2026/ 528

AFFAIRE : N° RG 25/00068 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TRT

Copie à :
Me Axelle FERAY-LAURENT

Copie exécutoire à :
Me Patricia PIJOT

Le :

JUGEMENT DU 09 juin 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

DEMANDERESSE :

Madame [C] [X]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Patricia PIJOT, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [X]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [N] [P], [W] [X]
né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Représentés par Me Axelle FERAY-LAURENT, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,
Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026 à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 ; à cette date, le délibéré a été prorogé au 09 juin 2026 ;
DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS :

Selon acte notarié en date du 29 août 1992, Madame [C] [X] est propriétaire du lot N°2 constitué d’un appartement à usage d’habitation occupant tout le 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] cadastré section AP n° [Cadastre 1]. Par le même acte de donation Monsieur [J] [X] est propriétaire du lot n° 1 constitué d’un appartement à usage d’habitation avec cour sur le devant et cour intérieur au rez de chaussée du même immeuble lequel est soumis au régime de la copropriété.

Par acte notarié en date du 23 septembre 2023 Monsieur [J] [X] a fait donation de la nue-propriété du Lot n°1 à son fils Monsieur [N] [X].

Suite à des travaux de rénovation des fissures sont apparues.

Madame [C] [X] a assigné Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BEZIERS lequel a par une ordonnance du 18 janvier 2022 désigné Monsieur [K] pour y procéder. Le rapport définitif d’expertise a été déposé le 10 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025 Madame [C] [X] a assigné Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir :

Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [K] ; Juger que la responsabilité de Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] en leur qualité de propriétaires du Lot n°1 est engagée sur le fondement de l’article 1253 du code civil ; Condamner in solidum Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 3.174 euros HT et assortir cette somme de l’indice BT 01 à compter du 10 octobre 2022, date du chiffrage opéré par l’expert ; Condamner in solidum Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 1.596, 01 euros correspondant à la quote-part de frais communs à la copropriété du lot n°1 dont ils sont propriétaires ; Condamner in solidum Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant en outre les frais de constat d’huissier de 300 euros TTC et le coût de l’expertise judiciaire.
Après plusieurs renvois l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2026 lors de laquelle Madame [C] [X] représentée par son conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie, maintient ses demandes et sollicite que Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 1250 euros au titre de la moitié des frais de l’administrateur et la somme de 39,54 euros au titre de la moitié des frais de signification de l’ordonnance.

A l’appui de ses prétentions Madame [C] [X] expose que Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] propriétaire du lot n° 1 ont réalisé de travaux de rénovation et que par suite des fissure sont apparues en février 2020, qu’elles ont été réparées et que de nouvelles fissures sont apparue en juillet 2021, que Monsieur [K], expert judiciaire a constaté la matérialité du désordre invoqué et a conclu que le lien de causalité entre les travaux réalisés et les fissures observées est à son avis avéré, de sorte que la responsabilité Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] doit être engagée sur le fondement de l’article 1253 du code civil, que l’expert a chiffré les travaux de reprise à la somme de 3.174 euros HT ; par ailleurs Madame [C] [X] soutient qu’elle a été contrainte de prendre en charge seule des dépenses liées à l’entretien des parties communes pour un montant total de 3.192, 02 euros qui doit être divisé par deux ; les relations conflictuelles entre les deux copropriétaires ne leur ont pas permis de se mettre d’accord sur la désignation de l’un deux en tant que syndic bénévole de la copropriété, qu’en l’absence de syndic et d’assemblée générale il est acquis que l’un des copropriétaire peut agir sans autorisation ; qu’elle a procédé au remplacement d’un vélux qui était nécessaire eu égard à son état de dégradation avancée, que le vélux a les mêmes dimensions que l’ancien, qu’il n’a pas d’impact sur l’harmonie de l’immeuble n’est pas visible de la voie publique que dans ces conditions son remplacement ne nécessitait pas d’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ni de déclaration préalable en application de l’article R 421-17 du code de l’urbanisme ; qu’elle a dû également procédé au remplacement de la poutre de charpente qui constitue une partie commune du fait de son état de dégradation très avancé ; qu’elle a également procédé au remplacement d’une rambarde de sécurité qui avait été installé dès le début de l’instauration du régime de copropriété afin de sécuriser la zone vide entre la cour situé au 1er étage et la propriété de Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] situé en rez-de-chaussée ; que cette rambarde n’était plus aux normes, que son remplacement constitue des menus travaux qu’elle était fondée à réaliser sans autorisation et sans déclaration préalable ; que malgré l’absence de syndic les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriétés communes, et que Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] doivent participer pour moitié au frais engagés par Madame [C] [X] ; qu’enfin elle a saisi le Président du tribunal judiciaire de Béziers afin de voir désigner un administrateur provisoire, et par ordonnance du 18 juillet 2025 Madame [Q] a été désignée et Madame [C] [X] a dû régler la somme de 2500 euros à valoir sur ces honoraires ; qu’elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles qui tendant à voir prononcer la remise en état du grenier et de la rambarde.

Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X], représentés par leur conseil lequel a été entendu en sa plaidoirie, sollicitent de voir :

Acquiescer à la demande de Madame [C] [X] tenant à la condamnation de Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] de lui régler la somme de 3174 euros ; Condamner Madame [C] [X] à remettre en état les parties communes, en supprimant la barrière donnant accès au jardin et à l’aménagement des combles ; Condamner Madame [C] [X] à réaliser un encoffrement des raccords inesthétique en façade ; Débouter Madame [C] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner Madame [C] [X] à payer Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de sa défense, Monsieur [J] [X] acquiesce à la demande de paiement de la somme de 3174 euros au titre des travaux de réparation ; par suite Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] contestent les charges de copropriété en ce qu’elles sont prescrites en application des article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civile, les créances dont il demandé la paiement datant de 2019 ; en outre ils soutiennent que la preuve de la dépense elle-même n’est pas rapportée ainsi que la preuve de la nécessité de réaliser ces dépenses ; que ces travaux ont été réalisés en l’absence d’accord de l’ensemble des copropriétaires ; que seul un syndic dont la désignation est obligatoire, est habilité à assurer la gestion financière de la copropriété, l’exécution des décisions de l’assemblée générales et la représentation du syndicat de copropriétaires, que les frais engagés par Madame [C] [X] ne correspondant que très partiellement à des charges de copropriété mais à des frais engagés par elle sur des partie communes pour obtenir un usage privatif ; que les frais d’expertise dont elle demande le remboursement ont été intégralement réglé par Monsieur et Madame [X] ; qu’à titre reconventionnel Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] soutiennent que les combles sont des parties communes que Madame [C] [X] a aménagée, que ce caractère commun ressort de l’acte notarié qui mentionne expressément que la quote-part de la propriété au sol de chaque lot est équivalente puisque 500/1000ème chacun ; qu’il s’agit d’une donation à parts égale au profit des deux enfants, que si le lot de Madame [X] contenait les combles son lot comporterait une surface au sol deux fois plus importantes que celle de Monsieur [X], les trois étages étant de surfaces identiques ; que la rambarde remplacée par Madame [X] est très différente de celle d’origine laquelle comprenait un portillon donnant accès au jardin qui a été supprimé ; dans ces conditions ils demandent la remise en état des lieux et considèrent les frais de mise en place de la rambarde et du vélux ne sauraient être mis à leur charge ; que le vélux n’a pas du tout la même apparence et est d’un format beaucoup plus grand qui nécessitait une autorisation collective ainsi qu’un autorisation d’urbanisme.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 prorogée au 9 juin 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité de Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] ;

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 10 octobre 2022 que suite à des travaux de démolition de la cloison séparant le couloir d’entrée à l’ancienne cuisine et la démolition d’un ancien escalier dans l’appartement de Monsieur [X], des fissures sont apparues sur la cloison séparant la cuisine de la chambre principale de l’appartement de Madame [X] situé au-dessus, que l’expert a conclu que le désordre ne porte pas atteinte à la solidité de l’ouvrage compte tenu de la faible ouverture des fissures et que le fait générateur de l’apparition des ces fissures sont bien les travaux entrepris dans le lot de Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X], que les réparations nécessaires à la remise en état ont été évaluées à dire d’expert à la somme de 3174 euros HT.

Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X] ne contestent ni leur responsabilité ni le montant des réparations ainsi évalué. Ils seront donc condamnés solidairement à régler la somme de 3174 euros HT à Madame [C] [X] assorti de l’indice BT01 à compter du 10 octobre 2022.

Sur la prescription des dépenses engagées par Madame [C] [X]

Aux termes de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Et les dispositions de l’article 42 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
En l’espèce il ressort des pièces produites que toutes les factures fondant les demandes de Madame [C] [X] ont toutes été émises et payées entre le 9 octobre 2017 et le 14 décembre 2019 et l’acte par lequel la requérante sollicite le remboursement de ces sommes a été signifié le 5 mars 2025 de sorte que les créances dont il est demandé le paiement sont prescrites.

Sur les frais et honoraires de l’administrateur provisoire
Il résulte de l’ordonnance en date du 18 juillet 2025 que le Président du Tribunal judiciaire de BEZIERS a désigné Maître [T] [Q] comme syndic de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à LA CAUNETTE et à fixer à la somme de 2500 euros l’avance à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponible de la copropriété, à titre d’avance sur charge et à défaut des fonds disponibles, avancés par la requérante et que les honoraires et frais verser au syndic constituent des charges communes générales qui devront être répartie entre les copropriétaires au prorata de leur nombre de tantièmes.
En conséquence Madame [C] [X] est fondée à réclamer la moitié des frais et honoraires de l’administrateur ainsi désigné à hauteur de 1250 euros ainsi que la moitié des frais de signification de ladite ordonnance soit la somme de 39, 54 euros.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur la demande de remise en état de la rambarde
Il ressort des pièces produites et notamment du devis en date du 29 octobre 2019 qui porte la mention réglé le 14 décembre 2019, que les travaux de fabrication et de pose de la rambarde litigieuse ont été effectués avant le 14 décembre 2019 ; par suite les demandes tendant à leur remise en état sont prescrites en application des dispositions de l’article 42 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Sur la demande de remise état de l’aménagement des combles
L’article R 211-3-26 du code d’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
1° Etat des personnes : mariage, filiation, adoption, déclaration d'absence ;
2° Annulation des actes d'état civil, les actes irrégulièrement dressés pouvant également être annulés par le procureur de la République ;
3° Successions ;
4° Amendes civiles encourues par les officiers de l'état civil ;
5° Actions immobilières pétitoires ;(….)
En application de ces textes, il convient de relever que la demande qui consiste à faire constater un droit de propriété qui est contesté constitue une action pétitoire où le demandeur doit prouver son titre de propriété et seul le tribunal judiciaire dans sa formation avec représentation obligatoire est alors compétent pour statuer.
En l’espèce les demandes reconventionnelles constituent une action au fond pour faire constater l’appropriation illicite d’une partie commune et obtenir la remise en état des lieux alors que la requérante en revendique la propriété de sorte que le tribunal judiciaire dans sa formation avec représentation obligatoire est compétent pour connaitre de ses demandes.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [J] [X] et Monsieur [N] [X], partie perdante, seront donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué la somme de 500 euros à Madame [C] [X] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :