TJ 10387, 10 juin 2026, RG 23/02214

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 JUIN 2026

Jugement du :
10 JUIN 2026

N° RG 23/02214 - N° Portalis DBWV-W-B7H-EXTR
NAC :28A

[1]

c/

[M] [K]
[F] [J]
S.C.P. PHILIPPE ANGEL - DENIS [2] - [X] [C]
ès qualité de liquidatrice de Monsieur [M] [K]

DEMANDERESSE

[1]
immatriculée au RCS de STRASBOURG n°[N° SIREN/SIRET 1]
Siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître François SAMMUT de la SCP SAMMUT- CROON - JOURNÉ-LÉAU, avocat plaidant, avocat au barreau de CHÂLONS EN CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [K]
né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître ROCHER

Madame [F] [J]
née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de L’AUBE substitué à l’audience par Maître ROCHER

S.C.P. [3] - [X] [C] , Société Civile professionnelle de mandataires judiciaires
ès qualité de liquidatrice de Monsieur [M] [K] Siège social
[Adresse 3]
[Localité 5]
prise en son établissement secondaire
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître ROCHER

* * * * * * * * * *

Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge
: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

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L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 06 Mars 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 21 mai 2026 prorogée au 08 Juin 2026 puis au 10 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 14 septembre 2020, [1] a consenti à Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J], solidairement entre eux, un prêt immobilier d’un montant de 195.833,00 euros, au taux de 1,60 % l’an, pour l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par contrat du 18 décembre 2020 [1] a également consenti à Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J], solidairement entre eux, un prêt d’un montant de 75.050,00 euros au taux de 1,50% l’an, pour la réalisation de travaux sur ledit immeuble.

Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal de commerce de Troyes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de Monsieur [M] [K] et désigné la SCP [4]-[C], en la personne de Maître [X] [C], mandataire judiciaire associée, en qualité de liquidatrice.

[1] a procédé à la déclaration de sa créance, à hauteur de :
- 207.936,21 euros, outre les intérêts, pour le prêt du 14 septembre 2020,
- 80.085,21 euros, outre les intérêts, pour le prêt du 18 décembre 2020.

Par LRAR du 28 septembre 2022, [1] a mise en demeure Madame [F] [J] de régler les sommes dues, en qualité de co-emprunteuse solidaire.

Par exploit d’huissier en date du 25 octobre 2023, [1] a fait assigner Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J] et la SCP [4] – [C], prise en qualité de liquidatrice de Monsieur [M] [K], devant le tribunal judiciaire de TROYES aux fins de liquidation de l’indivision.

* * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la [1] demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J] de leurs demandes reconventionnelles,
- Ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J] sur l’immeuble qu’ils possèdent à [Localité 7] (Aube), au [Adresse 2], cadastré lieudit [Adresse 5], section AE n° [Cadastre 1], pour une contenance de 4 ares 84 centiares,
- Pour y parvenir, ordonner la vente sur licitation dudit immeuble par le ministère de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, sur la mise à prix de 232.650 €, avec faculté de baisse de la mise à prix d’un quart en cas de défaut d’enchères, sans que cette faculté soit mentionnée au cahier des charges,
- Condamner in solidum entre eux Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J] à régler à [1] une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit,
Condamner in solidum entre eux Monsieur [M] [K] et Madame [F] [J] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- Dire et juger commun et opposable à la SCP [3]-[X] [C] le jugement à intervenir.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [F] [J] et la SCP [4] – [C], prise en qualité de liquidatrice de Monsieur [M] [K] demandent au tribunal de :
- DEBOUTER la [1] de sa demande de compte liquidation partage de l’indivision [K]/[J],
- DEBOUTER la [1] de sa demande de licitation de l’immeuble situé à [Localité 7] [Adresse 2],
- ACCUEILLANT la SCP [2], liquidateur de Monsieur [K] et Madame [J] en leurs demandes reconventionnelle,
- CONDAMNER la [1] à la somme de 288.000 € au titre du préjudice subi, de la perte de chance de ne pas avoir contracter et du manquement de devoir de mise en garde,
- CONDAMNER la [1] à la somme de 3.500 € au titre de l’article 700,
- ECARTER l’exécution provisoire,
- CONDAMNER la [1] en tous les dépens.

* * * * *

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 5 décembre 2025, puis renvoyée à l’audience du 9 janvier 2026, puis à celle du 6 mars 2026.

Le dossier a été retenu à l'audience du 6 mars 2026 et mis en délibéré au 21 mai 2026, prorogé au 8 juin 2026 puis prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions récapitulatives, conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas statué sur la demande d’annulation des contrats de prêt évoqués par les consorts [K]-[J] dans leur motivation, cette dernière ne figurant pas au dispositif de leurs conclusions.

Par ailleurs, la demande de liquidation de l’indivision et de vente de l’immeuble appartenant aux consorts [K] étant lié à la question de leur insolvabilité, il convient d’étudier en premier lieu leur demande reconventionnelle en indemnisation, avant de statuer sur l’éventuelle liquidation de l’indivision.

I – Sur la responsabilité de la banque :

En vertu des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, la banque est tenue à l'égard de l'emprunteur d'un devoir d'information et de mise en garde sur le risque d’endettement lié au prêt, quelle que soit la nature de ce dernier.

Ainsi, les établissements de crédit sont tenus de l'obligation d'éclairer l'emprunteur non averti sur les avantages et inconvénients du crédit consenti.

L'emprunteur non-averti, se reconnaît dans son inaptitude à évaluer lui-même les risques de l'opération financée par l'emprunt prétendu excessif. Cette qualité s'apprécie non seulement au regard de son niveau de qualification et de son expérience des affaires, mais aussi de la complexité de l'opération envisagée et de son implication personnelle dans l'affaire. Inversement, est avertie la personne disposant des compétences nécessaires à l'appréciation du contenu, de la portée et des risques liés aux concours consentis.

Par ailleurs, le devoir de mise en garde oblige la banque, avant d'apporter son concours, à se renseigner sur les capacités financières de son client, dont elle n’a pas à vérifier l’exactitude.

En cas de manquement au devoir de mise en garde, le préjudice consiste en une perte de chance de ne pas contracter. L’emprunteur peut alors être déchargé partiellement ou totalement du remboursement des intérêts ou des échéances.

Toutefois, sauf disposition contractuelle contraire, la banque, qui n'a pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client, n'est pas tenue d'une obligation de conseil à l'égard de l'emprunteur. L’obligation de mise en garde ne porte pas sur l’opportunité de l’opération financée et l’établissement de crédit n’a pas à se substituer à l’emprunteur dans l’appréciation de la rentabilité de l’opération financée (Com, 3 mai 2016, n°14-11.358).

A – Sur le devoir de mise en garde :

En l’espèce, si Monsieur [M] [K] est chef d’entreprise, cette seule qualité ne suffit pas à démontrer qu’il est un emprunteur averti.

Il résulte de l’extrait k-bis de l’entreprise « [5] », qu’il a débuté cette activité en avril 2018, soit seulement deux ans avant de monter le projet immobilier litigieux. Il ne résulte par ailleurs d’aucun document qu’il avait déjà été amené à réaliser des emprunts dans le cadre de son activité professionnelle ou personnelle, puisqu’il est mentionné dans la fiche d’information que le couple était locataire de leur logement.

Il doit en conséquence être considéré comme un emprunteur non averti.

Il en va de même pour Madame [J] qui était simplement salariée de l’entreprise « [5] » en 2020 et dont rien n’indique qu’elle avait déjà été amenée à réaliser des emprunts à titre professionnel ou personnel.

S’agissant de la situation financière du couple, cette dernière doit s’apprécier au jour de la conclusion des contrats, en fonction des informations qui ont été fournies par les emprunteurs à cette date.

Il résulte de la demande de crédit, renseignée le 12 août 2020 pour l’octroi d’un crédit immobilier estimé alors à 199.444,00 euros, que le couple bénéficiait de revenus du travail de 2.821,67 euros par mois (1700 euros par mois pour Madame [J] et 13460 euros sur l’année pour Monsieur [K]) et de revenus locatifs de 245,00 euros par mois.

Ces données sont corroborées par les bulletins de salaires de Madame [J] pour les mois de juin et juillet 2020, ainsi que par le bilan de l’entreprise « [5] » pour l’année 2019, qui font bien état d’un résultat comptable de 13.461,00 euros sur l’année, déduction faite des prêts professionnels contractés pour l’entreprise.

Le couple devait payer des charges à hauteur de 781,64 euros par mois, dont 600,00 euros de loyer, ainsi que les dépenses liées à leur enfant mineur.

Il est constant que le bien immobilier que le couple souhaitait acquérir devait leur servir d’habitation, de sorte que la charge du loyer devait disparaitre au profit du remboursement du prêt immobilier, qui devait se faire en deux temps :
Par mensualités de 136,43 euros pendant 36 mois, ce qui représente au taux d’endettement d’environ 10,37 %,
Puis par mensualités de 872,24 euros pendant les 300 mois suivants, ce qui représente un taux d’endettement de 34,36%.

Les prêts ayant été contractés au cours de l’année 2020, la banque ne pouvait disposer du bilan de l’entreprise « [5] » pour cette même année, et encore moins de la déclaration 2021 sur les revenus perçus en 2020 par le couple.

Pour autant, elle ne pouvait ignorer qu’elle leur proposait un prêt qui les conduirait à un taux d’endettement de près de 35%, passé les trois premières années, alors que le contexte économique était très incertain, pour les activités liées au tourisme et à la restauration, compte tenu des conséquences du COVID et que le couple ne disposait d’aucune épargne.

La banque indique qu’elle aurait également pris en compte les revenus locatifs que le couple comptait tirer de la location d’une partie de leur habitation, cette dernière disposant d’un appartement indépendant. Cependant, ce projet de location n’est corroboré par aucun autre élément au dossier, la déclaration d’impôt 2022 sur les revenus 2021 du couple ne faisant pas état de revenus fonciers. Il s’agissait au surplus de revenus très incertains, que la banque ne pouvait prendre en compte pour estimer la capacité de remboursement du couple.

Elle leur a au contraire octroyé un second crédit quelque mois plus tard, le 18 décembre 2020, sans mettre à jour leur situation financière, ce qui n’a fait qu’augmenter leur endettement à 12,07% puis 45% passé les 36 premiers mois.

Elle aurait donc dû les mettre en garde sur les risques liés à l’endettement, à tout le moins pour ce second prêt, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

B – Sur le préjudice :

Monsieur [K] et Madame [J] font état d’un préjudice financier de 288.000,00 euros, ce qui correspond à la créance déclarée par la banque au titre des deux prêts.

Or, les parties doivent démontrer l’existence d’un préjudice qui, s’il existe, ne peut être évalué qu’au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

Si le couple justifie d’une diminution importante de ses revenus dans les années qui ont suivi la signature des prêts, avec une incapacité temporaire à les rembourser, ils reconnaissent par ailleurs avoir gagné une somme à l’EUROMILLION en février 2023, dont ils ne justifient pas du montant.

Faute de justifier plus précisément de leur situation financière globale, ils ne justifient pas être à ce jour, dans l’incapacité de rembourser les sommes dues à la banque.

La preuve de leur préjudice n’est pas rapportée.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’indemnisation.

II – Sur le partage de l’indivision :

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Il résulte des dispositions de l’article 815 du code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention.

L’article 840 du code civil dispose que « Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837 ».

En l’espèce, Monsieur [K] et Madame [J] s’oppose à la liquidation de leur indivision, sans développer de moyens à ce titre, et alors même qu’ils indiquent ne pas disposer de revenus ni d’épargne pour rembourser la totalité des sommes dues à la banque.

En tout état de cause, en l’état, la banque n’a pas été désintéressée et doit pouvoir recouvrir sa créance.

Il convient en conséquence d’ordonner le partage de l’indivision existant entre Monsieur [K] et Madame [J] sur l’immeuble qu’ils possèdent à [Localité 7] (Aube), au [Adresse 2], cadastré lieudit [Adresse 5], section AE n° [Cadastre 1], pour une contenance de 4 ares 84 centiares.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que « Le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies.»

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente sur licitation dudit immeuble par le ministère de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES sera également ordonnée, sur la mise à prix de 232.650 €, avec faculté de baisse de la mise à prix d’un quart en cas de défaut d’enchères, sans que cette faculté soit mentionnée au cahier des charges.

III – Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [F] [J] et la SCP [4] – [C], prise en qualité de liquidatrice de Monsieur [M] [K] qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance

Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire :
Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Compte-tenu de la nature de l’affaire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

La SCP [4] – [C], prise en qualité de liquidatrice de Monsieur [M] [K] étant partie à l’instance, il n’y a pas lieu de lui déclarer le jugement commun ou opposable.

PAR CES MOTIFS :