TJ 91228, 11 juin 2026, RG 24/01156

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/01156 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5O4

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

---

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER au capital de 10 000,00 euros, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 1]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Carole DA SILVA, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [K] et Mme [E] [L] sont propriétaires des lots numéros 145 et 179 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 2].

Par actes de commissaire de Justice des 5 et 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier, a fait assigner M. [J] [K] et Mme [E] [L] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins de:

-CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Fimmeuble “[Adresse 1]" sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme en principal de 21.035,05 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023 inclus et représentant:

•19.935,01 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
•548,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
•151,28 € au titre des frais d`avocat, relevant de l’article 700 du CPC ;
• 400,76 € au titre des frais de commissaires de justice, relevant des dépens.

-ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] d`une condamnation in solidum au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

• de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 11.534,39 € ;
• de la mise en demeure adressée par Maître PELIT IUMEL, avocat, en date du 27/O5/2020, pour paiement de la somme de 13.394,96 € ;
• de la mise en demeure adressée par Maître PELIT JUMEL, avocat, en date du 24/05/2021, pour paiement de la somme de 16.436,32 € ;
• de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 05/O5/2021, pour paiement de la somme de 16.654,32 € ;
• du commandement de payer délivré par l`étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 12/05/2021, pour paiement de la somme de 15.267,42 € ;
• de la présente assignation.

-ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
-CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de 1'immeuble “[Adresse 1]"sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme de 2.100,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" sis [Adresse 2] à [Localité 2], une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 191,13 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l`article 699 du Code de Procédure Civile.

Par jugement rendu le 20 décembre 2024, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à la mise en état afin de permettre à la défenderesse constituée de conclure.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°1, notifiées par Rpva le 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal de:

-DEBOUTER Madame [E] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

-CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Fimmeuble “[Adresse 1]" sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme en principal de 23.347,36 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23/01/2025 inclus et représentant:

• 22.107,84 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
• 548,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
• 151,28 € au titre des frais d`avocat, relevant de l’article 700 du CPC ;
• 400,76 € au titre des frais de commissaires de justice, relevant des dépens.

-ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] d`une condamnation in solidum au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

• de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 11.534,39 € ;
• de la mise en demeure adressée par Maître PELIT IUMEL, avocat, en date du 27/O5/2020, pour paiement de la somme de 13.394,96 € ;
• de la mise en demeure adressée par Maître PELIT JUMEL, avocat, en date du 24/05/2021, pour paiement de la somme de 16.436,32 € ;
• de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 05/O5/2021, pour paiement de la somme de 16.654,32 € ;
• du commandement de payer délivré par l`étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 12/05/2021, pour paiement de la somme de 15.267,42 € ;
• de la signification de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 21.035,05€
• de la régularisation des présentes conclusions ppur le surplus

-ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

-CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de 1'immeuble “[Adresse 1]"sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme de 2.300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [J] [K] et Madame [E] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" sis [Adresse 2] à [Localité 2], une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 191,13 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l`article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions au fond n°2, notifiées par Rpva le 22 mai 2025, Mme [E] [L] demande au tribunal de:

-DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 2] (SDC [Adresse 1]) de leur demande de règlement d'un montant 23.347,36 € en principal, au titre de l'impayé de charges de copropriété, pour ramener ce montant à 21.306,55 €,

-DÉBOUTER le SDC [Adresse 1] de sa demande formulée au titre des frais d'un montant de 1100,04 €, en ce qu'ils sont déjà inclus dans la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

-DÉBOUTER le SDC [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive d'un montant de 2300,00 €,

-CONDAMNER Monsieur [K] et Madame [L] à régler au SDC [Adresse 1] le montant de 19.133,72 € au titre de sa créance de charges de copropriété, à charge pour Madame [L] d'obtenir le recouvrement des fonds réglés par ses soins au SDC, auprès de Monsieur [K], sous réserve de sa quote-part d'un montant de 3826,74 €,

-DEBOUTER les parties de toutes leurs autres demandes.

A titre subsidiaire :

-ACCORDER les plus larges délais de paiement à Madame [L] dans le cas d'une condamnation mise à sa charge.

-CONDAMNER Monsieur [K] au paiement de la somme de 2600,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

*
Bien que régulièrement assigné, M. [J] [K] n’a pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le principe du contradictoire

Aux termes des dispositions de l’article 16 du code d eprocédure civile, le juge droit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, M. [J] [K] n’a pas constitué avocat et est défaillant.

En cours de délibéré, le tribunal a envoyé par Rpva un message aux parties constituées pour leur demander, dans le respect du principe du contradictoire de bien vouloir justifier de la signification au défendeur défaillant, M. [J] [K], avant l’ordonnance de clôture du 22 mai 2025, de leurs dernières écritures comme suit :
- conclusions n°l signifiées par RPVA le 11/02/2025 par lesquelles le demandeur a actualisé à la hausse le montant de ses demandes
-conclusions au fond n°2, signifiées par RPVA le 22/05/2025, par lesquelles la défenderesse présente des demandes a l’encontre de M. [J] [K]
Il était précisé qu’à défaut de réception de ces éléments avant le 26 mai 2026 a 09h, le tribunal serait contraint de considérer d’une part qu’il est saisi uniquement des montants visés dans l’assignation introductive d’instance et d’autre part que les demandes présentées par la défenderesse, qui n’ont pas été contradictoirement portées à la connaissance de M. [K], sont irrecevables.

Par message Rpva du 25 mai 2026, le conseil de la défenderesse indique ne pas avoir fait signifier ses conclusions à M. [K] dans la mesure où ce dernier est informé qu’une audience a lieu à son encontre et qu’il a fait le choix délibéré de ne pas constituer avocat. Il était précisé que si le tribunal exigeait que les conclusions soient signifiées, il était sollicité une semaine supplémentaire pour ce faire.

Le conseil du demandeur n’a pas répondu au message envoyé en cours de délibéré.

Au vu de ces éléments, il convient de relever que les dernières conclusions du demandeur et les dernières conclusions de la défenderesse n’ont pas été portées contradictoirement à la connaissance du défendeur défaillant.

Dès lors, dans le respect du principe du contradictoire, le tribunal est contraint de considérer d’une part qu’il est saisi uniquement des montants visés dans l’assignation introductive d’instance et d’autre part que les demandes présentées par la défenderesse à l’encontre de M. [K] sont irrecevables.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots 145 et 179 dans la copropriété,
-les procès verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes et de votes de bugets prévisionnels et de travaux des 29 septembre 2016, 10 décembre 2019, 19 avril 2019, 30 janvier 2021, 13 juillet 2021, 04 juillet 2022, 20 mars 2024, 17 décembre 2024 et les attestations de non recours
-les appels de fonds adressés à M. [K] et Mme [L] sur la période considérée
-un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 01 octobre 2023, sur la période du 01 octobre 2015 au 01 octobre 2023, Prov/Chg courante 01/10/2023, cotisation Fonds Travaux 01/10/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21.035,05 euros dont 1.100,04 euros de frais de recouvrement qui seront examinés infra.

A l’examen des pièces, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés au 01/10/2023, sur la période du 01 octobre 2015 au 01/10/2023 Prov/Chg courante 01/10/2023, cotisation Fonds Travaux 01/10/2023 inclus s’élève à la somme de 19.935,01 euros.

Sur l’intérêt légal :

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.
Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’apparaît pas bien fondé à demander le point de départ des intérêts au taux légal à partir:
- de la relance du 26/09/2019, en l’absence de justificatif des modalités d’envoi de cette relance
-de la mise en demeure du 27/05/2020, en l’absence de justificatif des modalités d’envoi de cette mise en demeure à Mme [L]
-de la mise en demeure du 24/05/2021 en l’absence de justificatif des modalités d’envoi de cette msie en demeure à M. [K]
-de la mise en demeure du 05/05/2021 en l’absence de justificatif des modalités d’envoi de cette mise en demeure aux deux défendeurs.

Il convient donc de dire que la dette portera intérêt au taux légal à compter du 12/05/2021, date du commandement de payer dont il a été justifié sur la somme de 15.076,29 euros et à compter de l’assignation introductive d’instance du 06 février 2024 sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts:

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande présentée en ce sens, soit à compter de l’assignation du 06 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la solidarité :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du règlement de copropriété en pages 137 et 138 (pièce 78) dont il ressort une clause de solidarité libellé comme suit: “en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré”.

Conformément à la demande présentée en ce sens et à la clause de solidarité figurant dans le règlement de copropriété, M. [J] [K] et Mme [E] [L] seront condamnés in solidum au paiement de la dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [J] [K] et de Mme [E] [L], laquelle ne se présume pas.

Au surplus le demandeur ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropr
de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 1.100,04 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée les sommes suivantes:

-30 euros de frais de mise au contentieux facturés à 11 reprises, le syndic ne justifiant pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre de ses missions habituelles

-151,28 euros de [Q] note frais débours mise en demeure dont il n’a pas été justifié

- 218 euros de frais de mise en demeure en date du 05/05/2021 dont il n’a pas été justifié

-209,63 euros [U] frais assignation [K] dont il n’est pas justifié

Au vu de ces éléments, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [E] [L], qui demande de lui accorder les plus larges délais de paiement, verse aux débats des pièces financières anciennes, comme son avis d’imposition 2012 ou son bulletin de paie du mois d’avril 2012. Les pièces financières plus récentes versées, telle que l’avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 ou le bulletin de paie de décembre 2024 ne suffisent pas à établir que la défenderesse sera en mesure d’apurer la dette avec l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît dès lors pas bien fondée.

Mme [E] [L] est par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [K] et Mme [E] [L], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens qui pourront être directement recouvrés par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, M. [J] [K] et Mme [E] [L] sont condamnés in solidum à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS