TJ 91228, 11 juin 2026, RG 24/00172

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/00172 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWHQ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires BERNADOTTE-TRANCHE 25, situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au RCS d’EVRY sous le numéro B 882 761 190

représenté par Maître Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Alexandra BALDINI, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] sont propriétaires des lots numéros 242 et 321 au sein de la résidence en copropriété Bernadotte tranche 25 sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25, représenté par son syndic en exercice, la société Coopexia, a fait assigner Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 12230,54 euros au titre des charges communes impayées (10 335,74 euros), des travaux exceptionnels (1 594,79 euros) et des frais de recouvrement (300,00 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 et leur condamnation au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 1 573,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25, représenté par son syndic en exercice, la société Coopexia, demande au tribunal de bien vouloir :

- Juger recevable et bien fondée l’action du Le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme Coppexia à capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190, pris en la personne de son président du Conseil d’administration domicilié ès qualité audit siège.

En conséquence,

- Condamner solidairement Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] à verser au Le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme Coppexia à capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190, pris en la personne de son président du Conseil d’administration domicilié ès qualité audit siège, la somme de :
- 12 230,54 € arrêtée au 04.10.2023 du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 et à parfaire, se décomposant comme suit :
• la somme de 10 335,74 € au titre des charges communes générales (article 10 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965)
• la somme de 1 594,79 € au titre de travaux exceptionnels
• la somme de 300 € titre des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965)
Majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure demeurée infructueuse, à savoir le 20.06.2023 et ce, jusqu’à parfait paiement.

- Condamner Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] à verser au Le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme Coppexia à capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190, pris en la personne de son président du Conseil d’administration domicilié ès qualité audit siège la somme de 2 000 € au titre de l’article 1231-6 du Code civil à titre de dommages et intérêts.

- Débouter Mme [V] [Y] [O] de sa demande de délais de paiement.

- Condamner Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] à verser au le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme Coppexia à capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190, pris en la personne de son président du Conseil d’administration domicilié ès qualité audit siège la somme de 1 573,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

*

En l’état de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 21 mai 2025, Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] demandent au tribunal de :

Au principal

- Débouter le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire

- Accorder un délai de 24 mois à Mme [Y] pour régler au syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche, représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme Coopexia la somme de 10 335,74 € à raison de 400 € par mois sur 23 mois, le solde devant être réglé au 24ème mois.

- En tout état de cause débouter le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche, représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme Coopexia du surplus de ses demandes.

- Dire que chaque partie conserve les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

- Donner acte à Mme [Y] de ce qu’elle règlera les dépens à la date de signification du jugement à intervenir.

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Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et travaux :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés en date du 11 octobre 2023, sur la période du 1er octobre 2018 au 4 octobre 2023, TX PEINTURE BAT.12 4/4, Prov./ Chg courante 01/10/2023 et prov. FDS LOI ALUR du 01/10/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 12 230,54 euros,
- les appels de fonds des années 2022 et 2023,
- l’appel créances douteuses du 2/05/2022,
- l’appel de provision créances irrecouvrables et travaux peinture bât.12 du 01.02.2023,
-les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 27 septembre 2021, 1er décembre 2022 et 28 septembre 2023,
- le jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge du 1er septembre 2022 et le procès-verbal de signification de ce jugement,
- les mise en demeure avec accusé de réception du 20 juin 2023 et relance du 24 août 2023,
- et les contrats de syndic des 27 septembre 2021 et 28 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 12 230,54 € qu’il décompose de la manière suivante :
- 10 335,74 € au titre des charges communes générales,
- 1 594,79 € au titre de travaux exceptionnels
- 300 € titre des frais de recouvrement.

• Sur la somme de 10 335,74 euros se rapportant aux charges communes générales :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge du 1er septembre 2022.
Il rappelle qu’aux termes de ce jugement les défendeurs ont été condamnés au paiement de la somme de 4 408,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 novembre 2021, 4ème trimestre 2021 inclus (3 735,32 €), des frais (173,30 €), des dommages et intérêts (200,00 €) et au titre de l’article 700 du CPC (300,00€), qu’ils ont réglé les causes du jugement par chèque encaissé le 27 décembre 2022, et qu’ils ont été également condamnés aux dépens d’un montant total de 278,95 euros.

Il explique que le montant des charges communes générales appelées du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023, outre les régularisations, s’élève à la somme de 11 056,79 euros, que les défendeurs on effectué un seul règlement de 1 000,00 euros duquel il soustrait les dépens ci-dessus de 278,95 eurois et en déduit qu’il reste dû au titre des charges communes générales la somme de 10 335,74 euros .

Les défendeurs reconnaissent devoir la somme de 10 335,74 euros.

• Sur la somme de 1 594,79 € :

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 sollicite le paiement de la somme de 1 594,79 euros au titre de travaux exceptionnels correspondant aux appels de fonds pour la constitution de fonds pour des travaux conformément aux dispositions issues des article 14.2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 58 issu de la loi ALUR, en précisant que ces travaux ont été votés lors des assemblées générales des 27.09.2021, 01/12/2022 et 28/09/2023.

Les défendeurs contestent cette somme, arguant de ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni leur intérêt ni les circonstances de leur vote.

En l’occurrence, les appels de fonds contestés par les défendeurs correspondent aux appels de fonds de travaux obligatoires de la loi ALUR et aux appels de fonds pour les travaux de peinture du bâtiment 12.

Pour ce qui concerne les appels de fonds de travaux loi ALUR, le taux de la cotisation annuelle obligatoire prévue par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été adopté lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2021 sous la résolution n°16.1 en ce qui concerne l’exercice 2022 et lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 sous la résolution n°22.1 en ce qui concerne l’exercice 2023, ainsi qu’il est justifié par la production du procès-verbal de ladite assemblée générale..

Quant aux appels de fonds de 329,10 euros et 329,11 euros des 01/02/2023, 01/04/2023, 01/07/2023 et 01/10/2023 au titre de “TX PEINTURE BAT.12", ils ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2022, ainsi qu’il ressort de la résolution n°29 du procès-verbal de ladite assemblée générale versé aux débats.

Enfin, les défendeurs ne versent aucun document aux débats permettant d’établir que ces décisions ont fait l’objet d’une quelconque action en contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023, TX PEINTURE BAT.12 4/4, Prov./ Chg courante 01/10/2023 et prov. FDS LOI ALUR du 01/10/2023 inclus, s’élève à la somme de 11 930,53 euros (= 10 335,74€+1 594,79€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 8 620,01 euros à compter de la mise en demeure du 20 juin 2023 et sur le surplus à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

• Sur les frais de recouvrement:

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Bernadotte - Trance 25 réclame une somme de 300,00 euros au titre des frais de recouvrement, ce que les défendeurs contestent.

Les frais intitulés “Remise Dossier à l’Avocat” de 192,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.

Les frais de 2ème relance du 24 février 2023 de 48,00 euros ne sont pas justifiés, à défaut de production du courrier et de l’accusé de réception.
Seuls les frais de la lettre de relance après mise en demeure du 24 août 2023, d’un montant de 60,00 euros correspondant à la tarification figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 la somme de 60,00 euros au titre des frais de recouvrement.

• Sur la solidarité :

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil ; la condamnation à son paiement sera donc prononcée solidairement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] ont déjà été condamnés, par jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge du 1er septembre 2022, pour le non paiement de leurs charges de copropriété sur la période du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021 inclus.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de leurs charges de copropriété, les défendeurs causent nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque leur carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété.

Par conséquent, Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O] seront solidairement condamnés à payer une somme de 1 000,00 euros au syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [V] [Y] [O] fait état de difficultés familiales et d’une procédure de divorce en cours, précisant qu’elle assume seule la totalité des charges de la famille, et sollicite un délai de paiement de 24 mois à raison de mensualités de 400,00 euros pendant 23 mois, le solde devant être réglé à la 24ème échéance.

Mme [V] [Y] [O] sollicite des délais de paiement mais ne produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Elle ne démontre pas qu’elle sera en mesure de s’acquitter de la dette par l'octroi de délais de paiement.

La demande de délai de paiement de Mme [V] [Y] [O] n’apparaît pas bien fondée et elle ne peut qu’en être déboutée.

Sur les demandes accessoires :

Mme [V] [Y] [O] et M. [K] [Y] [O], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires Bernadotte - Tranche 25 une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS