TJ 91228, 11 juin 2026, RG 24/02262

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/02262 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6I6

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Madou KONE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [P] est propriétaire des lots 73 et 84 dépendant de la résidence en copropriété [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] Rives du [Adresse 8], représenté par son syndic la Sas CLD Immobilier, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de le voir condamner au paiement, avec intérêt, d'un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

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En l'état de ses dernières conclusions d'actualisation et récapitulatives, régulièrement notifiées par Rpva le 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] demande au tribunal judiciaire de:

-Débouter Monsieur [C] [P] de l’ensemble de ses demandes

-Condamner Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, la somme de 39.093,43 euros arrêtée au 1er juin 2025, Provision 06/2025 à 06/2025 et appel fonds travaux 06/2025 inclus.

-Condamner Monsieur [C] [P] à régler cette somme au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 (date de l'assignation)

-Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil

Vu l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

-Condamner Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] - [Adresse 12] représenté par son syndic la somme de 410 euros en règlement des frais de recouvrement,

-Condamner Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son syndic la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,

-Condamner solidairement Monsieur [C] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] représenté par son syndic la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

-Ordonner l'exécution provisoire,

-Condamner Monsieur [C] [P] aux entiers dépens.

***

En l'état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par Rpva le 25 mars 2025, M. [C] [P] demande au tribunal de:

-Déclarer Monsieur [C] [P] recevable et bien fondée en toute des demandes, fins et conclusions ;

Liminairement ;

-Ordonner une mesure de médiation entre les parties avec les obligations habituelles qui en découlent ;

A défaut ;

-Accorder un délai de paiement échelonné sur 24 mois sur la créance principale s’élevant à la somme de 34 591,91 euros, soit 1 441,32 euros par mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre reconventionnel :

-Condamner le demandeur à mettre en œuvre les mêmes diligences qui ont profité aux autres copropriétaires, pour qu’ils obtiennent un emprunt ou que la somme totale de 28851,89 euros ne leur soit pas directement impactée :

-Rejeter toutes les autres demandes, plus amples ou contraires ;

-Condamner le demandeur aux entiers dépens ;

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance en date du 27 novembre 2025. L'affaire a été fixée sur l'audience juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été informées de la date à laquelle le délibéré sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la médiation

Aux termes de l’article 1534 du code de procédure civile, à moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.
La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.
La décision interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à l'issue de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, M. [C] [P] demande au tribunal d’ordonner une mesure de médiation tandis que le syndicat des copropriétaires n’a pas spécifiquement conclu sur cette demande.

Il apparaît que le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de l’arriéré de charges de copropriété mais indique qu’il ne dispose pas immédiatement du montant réclamé de sorte que la mesure de médiation, sollicitée pour “trouver un terrain d’entente”, n’apparaît pas bien fondée.

Au vu de ces éléments, M. [C] [P] est débouté de sa demande de médiation.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges sur la période,
- les procès-verbaux d'approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux par les assemblées générales des copropriétaires des 23 septembre 2020, 20 octobre 2021, 25 mars 2021, 25 janvier 2023, 10 avril 2024, 09 avril 2025
- un décompte des charges réclamées arrêté au 01er juin 2025, sur la période du 01 juillet 2021 au 01 juin 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 39.093,43 euros.

M. [C] [A] ne conteste ni le principe ni le montant de la créance réclamée.

Au vu de ces éléments, il est établi que la créance du syndicat des copropriétaires Les Rives du Canal au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 01 juin 2025 sur la période du 01 juillet 2021 au 01 juin 2025 inclus s'élève à la somme de 39.093,43 euros.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, et en l’absence de toute contestation du défendeur, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation introductive d'instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d'indemnisation d'un dommage lié au retard de paiement

Selon l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [C] [P] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires, au surplus dans un contexte où les défendeurs ont effectué de manière irrégulière des versements importants pour tenter de contenir le montant de leur dette.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l'instance judiciaire l'opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 410 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme :

-30€ d’impayés frais bancaires datés du 25/11/2021 dont il n’est pas justifié

-55€ frais de mise en demeure du 08/12/2023 dès lors qu’il n’a pas été justifié des modalités d'envoi en recommandé avec avis de réception de la lettre de mise en demeure

-270 euros de dossier avocat assignation qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 sus rappelées et qui sont au surplus compris dans les frais irrépétibles
-55€ frais de mise en demeure du 16/01/2025 dès lors qu’il n’a pas été justifié des modalités d'envoi en recommandé avec avis de réception de la lettre de mise en demeure

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne peut qu’être débouté de la demande présentée au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l'octroi d'un délai de grâce exige du débiteur qu'il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu'il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l'espèce, M. [C] [P] verse au soutien de sa demande de délais de paiement un courrier de France Travail daté du 03 février 2025 dont il ressort qu’il a perçu en 2024 une somme de 18.882 euros d’allocations de préretraite chômage et un courrier de France Travail daté du 02 février 2024 dont il ressort qu’il a perçu en 2023 une somme de 15.159 euros d’allocations de préretraite chômage.

Ces pièces sont insuffisantes pour établir que M. [C] [P] sera en capacité d’apurer sa dette avec l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, la demande de délais de paiement n'apparaît pas bien fondée et M. [C] [P] ne peut qu'en être débouté.

Sur la demande de mise en oeuvre des diligences pour l’obtention d’un emprunt ou que la somme de 28.851,89 euros ne soit pas directement impactée

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Toutefois, l’objet du litige peut être modifié par les demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, M. [C] [P] demande au tribunal de “condamner le demandeur à mettre en oeuvre les mêmes diligences qui ont profité aux autres copropriétaires, pour qu’ils obtiennent un emprunt ou que la somme totale de 28 851,89 euros ne leur soit pas directement impactée”.

Cette demande, très générale, apparait beaucoup trop imprécise pour être considérée comme une prétention pouvant donner lieu à une quelconque suite.

M. [C] [A] ne peut donc qu’être débouté de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le défendeur, qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance.

Le défendeur est également condamnés à payer une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS