TJ 91228, 11 juin 2026, RG 24/04235

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/04235 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FH

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

---

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LA [Etablissement 1] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SELARL [R] [N]-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [Q] [S] [V] épouse [Z] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie FLANDREAU, avocat au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [X] [P] [Z] [Z] demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] et M. [X] [P] [Z] [Z] sont propriétaires des lots numéros 481, 585, 586 et 587 au sein de la résidence en copropriété “[Etablissement 1]” sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 22 mai 2024 et du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Etablissement 1], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [R] [N]-Alirezai, a fait assigner Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] et M. [X] [P] [Z] [Z] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 21 095,74 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*
En l’état de ses dernières conclusions n°3, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Etablissement 1], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [R] [N]-Alirezai, demande au tribunal de :

- Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

- Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :
• 7 932,86 € au titre des charges impayées selon arrêté de compte du 20 mai 2025, appel de fonds 1T25, fonds travaux Alur 1T25 et virement du 28/03/2025 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967
• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner in solidum les défendeurs en deniers et quittances

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

- Rejeter toute demande de délais.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 19 mai 2025, Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] demande au tribunal de :

- Donner acte de ce que la dette de charges s’établit au 13.05.25 à la somme de 8 272,34 €, de ce que M. [Z] [Z] apure mensuellement l’arriéré et de ce que la vente du bien est en cours ce qui permettra d’apurer entièrement la dette de charges ;

- Dire et juger que la condamnation éventuelle ne pourra pas excéder le montant de l’arriéré dont il est justifié au 19.11.24 ;

- Renvoyer en conséquence le dossier à telle audience que le TJ fixera en juin 2025 pour faire le point de l’état de la dette :

- Réserver d’ici là les demandes des parties en celles-ci compris l’article 700 CPC et la charge des dépens.

*

Bien que régulièrement assigné, M. [X] [P] [Z] [Z] n’a pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêté au 20 mai 2025, sur la période du 8 janvier 2019 au 14 avril 2025, appels de fonds 1T25 et appel de fonds solde plan d’apurement des dettes 1T25, appel fonds travaux Alur 1T25, remboursement travaux et fds Alur, régularisations PV 83 DEC 3 et 5, et règlement du 28/03/2025 de 1 000,00 euros inclus, en ce non compris l’appel de fonds 2T25 et l’appel de fonds travaux Alur 2T25, faisant apparaître un solde débiteur de 7 932,86 euros,
- un extrait de compte consolidé au 17/01/2024,
- un extrait de compte consolidé au 23/05/2025,
- l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes en date du 4 avril 2024 prolongeant la mission de Maître [B] [R] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’associée de la SELARL [R] [N] - Alirezai, administrateur provisoire de la copropriété en difficulté,
- les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2019, des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et des 1er et 2ème trimestres 2025,
- les comptes individuels de copropriété des années 2018 à 2022,
-les 20ème, 24ème, 27ème, 31ème , 33ème, 35ème, 39ème, 40ème, 41ème, 45ème, 51ème, 53ème, 55ème, 58ème, 74ème, 77ème, 78ème, 79ème, 80ème, 81ème, 82ème et 83ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté,
- les jugements du tribunal d’instance de Juvisy-sur-Orge des 11 mars 2013 et 15 décembre 2014,
- le jugement du juge de l’exécution - saisies immobilières du tribunal de grande instance d’Evry du 7 novembre 2018 et le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 8 septembre 2022,
- et un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et en son montant - qui ne sont pas contestés par la défenderesse constituée.

Il est donc établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés sur la période du 8 janvier 2019 au 14 avril 2025, appels de fonds 1T25 et appel de fonds solde plan d’apurement des dettes 1T25, appel fonds travaux Alur 1T25, remboursement travaux et fds Alur, régularisations PV 83 DEC 3 et 5, et règlement du 28/03/2025 de 1 000,00 euros inclus, en ce non compris l’appel de fonds 2T25 et l’appel de fonds travaux Alur 2T25, s’élève à la somme de 7 932,86 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation introductive d’instance, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] déclare que M. [X] [P] [Z] [Z] loue le bien et en perçoit seul les revenus et s’est engagé auprès du syndic à régler l’arriéré de charges à hauteur de 1 000,00 euros par mois.

En ce qui le concerne, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de prononcer une condamnation en deniers et quittances.

Compte tenu des versements allégués par Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] et de la demande présentée par le syndicat des copropriétaires, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Sur la demande de condamnation in solidum:

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article “12.3 INDIVISION - DEMEMBREMENT DU DROIT DE PROPRIETE - 12.3.1. Indivision” du règlement de copropriété (p.170) dont un extrait est versé contradictoirement aux débats ce qui suit :
“En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables vis-à-vis du syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot (...).”

Les défendeurs sont donc tenus solidairement au paiement des charges et la condamnation à leur paiement sera prononcée solidairement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] et M. [X] [P] [Z] [Z] (après plusieurs condamnations) à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Cependant, il sera tenu compte du versement de 15 000,00 euros effectué le 23 août 2024 et des versements conséquents effectués depuis, ainsi qu’il ressort des décomptes versés aux débats, pour modérer les dommages et intérêts dus.

Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] et M. [X] [P] [Z] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires

Mme [U] [Q] [Z] [Z] née [S] [V] et M. [X] [P] [Z] [Z], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 500,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Etablissement 1], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS