CA Aix Provence, 11 juin 2026, RG 21/16015

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2026

ac

N° 2026/ 145

Rôle N° RG 21/16015 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMMN

[C] [Z]

[U] [B]

C/

[Q] [V]

[R] [K] [S]

[E] [O] [H]

[J] [F]

S.A.R.L. [Y] [W] BATIMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nathalie BEURGAUD

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ

Me Philippe LAVAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 12 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00584.

APPELANTS

Monsieur [C] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nathalie BEURGAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [U] [B]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie BEURGAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [Q] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [R] [K] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant

Maître [E] [O] [H] [P], Notaires

domiciliés [Adresse 3]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène BERLINER de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A.R.L. [Y] [W] BATIMENT

dont le siège social est [Adresse 5]

assignation portant signification de la déclaration d'appel et des conclusions remise le 17 janvier 2022 en étude

défaillante

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er juillet 2008, M. [C] [Z] et Mme [U] [B] ont acquis de M. [J] [F] la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] située à [Localité 1], disposant d'un permis de construire une maison individuelle, en date du 08 novembre 2007. Ils ont déposé une nouvelle demande de permis de construire le 29 juillet 2008 suivie d'un permis modificatif du 16 mai 2017.

Par acte authentique du 12 mai 2009 Mme [R] [K] [S] et M. [Q] [V] ont acquis des consorts [N]-[G] ( qui eux-mêmes l'avaient acquis de M. [F]) une maison d'habitation [Adresse 2] cadastrée AB [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], bénéficiant d'une servitude de non altius tollendi supportée par le fonds AB [Cadastre 1].

Une difficulté est née relativement à l'absence de mention de la servitude non altius tollendi dans l'acte d'acquisition des consorts [Z]-[B] et à la hauteur de la construction édifiée sur leur parcelle, conduisant Mme [K] [S] et M. [V] à saisir le 4 mai 2017 le tribunal de grande instance de Nice afin d'obtenir notamment la condamnation des consorts [Z]-[B] à rabattre ou rabaisser leur construction jusqu'au parfait respect de la servitude susvisée ainsi qu'à supprimer l'ouverture (fenêtre) illicite comme n'étant pas prévue par le permis de construire.

Par jugement du 12 octobre 2021 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :

- Dit que la servitude perpétuelle de non altius tollendi prévue dans l'acte authentique du 29 juin 2006 qui la constitue a valablement été transcrite à la conservation des hypothèques, ce qui la rend opposable aux acquéreurs du fonds servant,

- Dit que cette servitude doit être respectée,

- Condamne in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à rabaisser leur construction sise à [Adresse 1] cadastrée section AB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], jusqu'à parfait respect de la servitude de non altius tollendi prévue dans l'acte des demandeurs, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, et au delà sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

- Dit que la demande de voir constater la violation des prescriptions du permis de construire N° 006000608J0012 accordé en date du 29 juillet 2008 à Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B], par dépassement de construction en hauteur, est sans objet,

- Rejette la demande de suppression de la fenêtre litigieuse ouverte sur la façade Nord de la villa [Z]-[B],

- Condamne in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à payer à Monsieur [Q] [V] et Madame [R] [K] [S] la somme de 15.000 euros (quinze mille euros) au titre de leur préjudice de jouissance,

- Condamne Maître [E] [O] [H] [P] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de leur préjudice moral,

- Déboute Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] de leur demande aux fins de voir dire et juger qu'ils seront intégralement relevés et garantis solidairement par Monsieur [F], la Scp [H]-[I] - [L] et l'Eurl [Y] [W] Batiment de toutes condamnations éventuelles et de toutes leurs conséquences,

- Déboute Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [J] [F],

- Déclare irrecevables les demandes à l'encontre de l'Eurl [Y] [W] Bâtiment,

- Rejette l'exécution provisoire,

- Condamne in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à payer à Monsieur [Q] et Madame [R] [K] [S] la somme de 6.000 euros (six mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamne in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Déboute Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Déboute Maître [O] [H] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamne in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] aux entiers dépens qui seront distraits conformément à l'article 699 du Code Civil.

Le tribunal a considéré en substance :

-que la réalité de la servitude non altius tollendi grevant la parcelle AB [Cadastre 1] au profit des parcelles AB [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], publiée au service de la publicité foncière le 29 juin 2006 n'est pas contestée, qu'elle prévoit que la limite de la hauteur pour édifier toute construction sur le fonds est à la côte altimétrique 566 par rapport notamment au niveau de référence que constitue le rez-de-chaussée de la villa côté 562,78, et qu'elle est opposable aux propriétaires du fonds servant, que la villa qu'ils ont édifiée présente une hauteur altimétrique de 567, 21 soit une hauteur dépassant la servitude non altius tollendi de 1,22 mètre dans la partie Nord, que la cheminée située sur le pignon Nord-Est dépasse de 0,34 mètre,

- que le constat d'huissier du 6 novembre 2019 qui constate l'existence d'une fenêtre sur le fonds AB [Cadastre 1] non prévue au permis de construire est insuffisant pour établir l'existence d'une vue droite au sens de l'article 678 du code civil,

- que le notaire reconnaît avoir omis de mentionner l'existence de la servitude dans l'acte de M. [Z] et Mme [B] à l'origine d'un préjudice moral et non de perte de chance non démontré,

- que leur demande de relevé et garantie formée à l'encontre de leur vendeur, de l'étude notariale et de l'entreprise ne peut prospérer s'agissant de travaux qu'ils doivent exécuter eux-mêmes,

- qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de leur vendeur,

- que les demandes formées à l'encontre de la société [Y] sont irrecevables en ce qu'il n'est pas démontré que les conclusions lui ont été notifiées.

Par acte du 15 novembre 2021 les consorts [Z]-[B] ont interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 6 décembre 2022 le conseiller de la mise en état a désigné un expert judiciaire aux fins de vérifier au contradictoire de toutes les parties en cause :

- s'il y a dépassement de la hauteur de la propriété des consorts [Z]-[B] au regard de la servitude non altius tollendi créée par M. [F] aux termes de l'acte du 29 juin 2006,

- dans l'affirmative, évaluer l'ensemble des préjudices, notamment celui que subiraient les consorts [Z]-[B], en cas de rabaissement de leur propriété, qui entraînerait inévitablement des frais de démolition, de reconstruction, de jouissance ainsi qu'une perte de valeur de leur bien,

- indiquer si l'ouverture (fenêtre) incriminée à l'assignation est prévue et conforme au permis de construire obtenu par les consorts [Z]-[B] et s'il s'agit d'une ouverture / vue licite au regard des dispositions du code civil en la matière.

L'expert judiciaire a déposé son rapport en date du 9 juillet 2025

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2026 les consorts [Z]-[B] demandent à la cour de :

-DECLARER recevable l'appel interjeté par les Consorts [Z]-[B] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nice (sic) le 12 octobre 2021.

En cas de rabaissement de la propriété [Z],

CONDAMNER Maître [E] [O] [H] [P], Notaire, et éventuellement le vendeur [F], à régler aux Consorts [Z]-[B] la somme de 270 000 euros (DEUX CENT SOIXANTE DIX MILLE EUROS) à parfaire par tous autres frais qui se révéleraient en cours d'exécution sur justificatifs ;

- CONFIRMER le jugement en ce qui concerne la demande de suppression de la fenêtre ouverte sur la façade nord de la villa [Z]-[B],

- CONDAMNER Maître [E] [O] [H] [P], Notaire, et éventuellement le vendeur Monsieur [F], au paiement d'une indemnité de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

- Les CONDAMNER aux entiers dépens y compris les frais d'expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026 M. [V] et Mme [K] [S] demandent à la cour de :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la servitude perpétuelle de non altius tollendi prévue à l'acte authentique du 29 juin 2006 qui la constitue a valablement été transcrite à la conservation des hypothèques, ce qui la rend opposable aux acquéreurs du fonds servant, -

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a dit que cette servitude doit être respectée,

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à rabaisser leur construction sise à [Adresse 1] section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], jusqu'à parfait respect de la servitude de non altius tollendi prévue dans l'acte des concluants, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- à titre infiniment subsidiaire à ce sujet, par adjonction ou substitution de motifs,

qu'elle CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à rabaisser leur construction sise à [Adresse 1] cadastrée section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], jusqu'à parfait respect des prescriptions du permis de construire N°006000608J0012 du 29 juillet 2008, soit 6 mètres de hauteur (564.60 selon cote altimétrique du plan y annexé), sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- CONFIRMER le principe dégagé par le premier juge en ce qu'il a condamné les consorts [Z] [B] à indemniser le préjudice subi par Madame [R] [K] [S] et Monsieur [Q] [V] depuis 2013 du fait de l'existence du bâtiment voisin,

- INFIRMER le jugement entrepris sur le quantum alloué à Madame [R] [K] [S] et Monsieur [Q] [V] au titre de la condamnation en dommages et intérêts ;

statuant de nouveau sur ce chef,

-CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à la somme de 195.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice d'agrément subi par les consorts [K] [S] / [V] du fait de l'existence de la construction illicite de 2013 à 2026,

- DONNER ACTE à Madame [R] [K] [S] et à Monsieur [Q] [V] de ce qu'ils réservent toutes demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice d'agrément pour le futur, dans l'attente de la mise en conformité de la construction voisine,

- CONDAMNER in solidum Me [O] [H] [P], Monsieur [J] [F] et l'entreprise [Y] [W] Bâtiment aux mêmes sommes que celles prononcées contre Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] au titre des dommages et intérêts,

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame [R] [K] [S] et Monsieur [Q] [V] de leur demande de voir supprimer la fenêtre illicite,

- statuant de nouveau sur ce chef,

- JUGER que la fenêtre visée au constat d'huissier et au rapport d'expertise judiciaire est illégale, comme non autorisée au permis PC N°006000608J0012 du 29 juillet 2008,

- en conséquence

- CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] d'avoir à supprimer ladite ouverture (fenêtre) illicite, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B], Me [O] [H] [P], Monsieur [J] [F] et l'entreprise [Y] [W] Bâtiment à la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,

- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l'instance.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2026 Me [E] [O] [H] [P] demande à la cour de :

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice du 12 octobre 2021 en ce qu'il a :

- débouté M. [Z] et Mme [B] de leur demande aux fins de voir dire et juger qu'ils seront intégralement relevés et garantis par la Scp [H]-[I]-[L] de toutes condamnations éventuelles et de toutes leurs conséquences;

- débouté M. [Z] et Mme [B] de leur demande au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens ;

- débouté les consorts [K] [S]/[V] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la Scp [H]-[I]-[L] ;

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice du 12 octobre 2021 en ce qu'il a condamné Maître [E] [O] [H] [P] notaire, à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de leur préjudice moral;

Statuant à nouveau,

- STATUER ce que de droit sur la demande des consorts [K] [S]/[V] tendant à voir rabaisser la villa des consorts [Z]/[B] à la hauteur prévue au permis de construire;

- JUGER que Maître [O] [H] [P] n'a commis aucun manquement fautif en relation causale directe et certaine avec le préjudice allégué par les consorts [Z]/[B], les consorts [K] [S]/[V] ou Monsieur [F] ;

- JUGER que les consorts [Z]/[B], les consorts [K] [S]/ [V] et Monsieur [F] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable qui lui soit imputable ;

- JUGER que la demande de Monsieur [F] tendant à voir condamner Me [O] [H] [P] à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre est irrecevable comme constituant une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d'appel ;

En conséquence,

- DEBOUTER les consorts [Z]/[B], les consorts [K] [S]/ [V], et Monsieur [F] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de Maître [O] [H] [P] ;

- CONDAMNER tout succombant à payer à Maître [O] [H] [P] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, ces derniers distraits au profit de Maître Paul Guedj sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026 [J] [F] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris ;

DECIDER qu'aucun manquement d'exécution de bonne foi, violation des dispositions des articles 1134 et 1638 du code civil ne peut être reproché à Monsieur [F] dans le cadre du présent litige,

DEBOUTER M. [C] [Z] et Mme [U] [D] [B] de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre;

DEBOUTER l'ensemble des parties à l'instance de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre;

A titre subsidiaire

Et à titre reconventionnel ;

CONDAMNER Maître [E] [O] [H] [P], Notaire à garantir Monsieur [J] [T] [F] de toute condamnation prononcée à son encontre dans cette affaire et notamment celle qui serait prononcée au profit de monsieur [C] [Z] et madame [U] [D] [B],

A titre infiniment subsidiaire ;

DEBOUTER monsieur [C] [Z] et madame [U] [D] [B] de toute demande de condamnation solidaire de monsieur [F] avec Maître [E] [O] [H] [P], Notaire,

En tout état de cause ;

CONDAMNER la partie succombant au paiement d'une somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de Monsieur [J] [F]',

LA CONDAMNER aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du CPC :

La société [Y] [W] Bâtiment assignée à étude le 17 janvier 2022 n'a pas constitué avocat.

L'arrêt sera rendu par défaut.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le 07 avril 2026, avant l'ouverture des débats, et par mention au dossier, le président de la chambre faisant fonction de magistrat de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture à la date de l'audience, en accord avec les parties, aucune d'entre elles ne demandant le renvoi des débats à une autre audience.

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

 

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

 

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Il s'évince des conclusions des appelants qu'aucune demande d'infirmation n'est formulée à l'encontre de la décision querellée si bien que la cour n'est pas saisie de la demande formulée en ces termes : « En cas de rabaissement de la propriété [Z], CONDAMNER Maître [E] [O] [H] [P], Notaire, et éventuellement le vendeur [F], à régler aux Consorts [Z]-[B] la somme de 270.000 euros (DEUX CENT SOIXANTE DIX MILLE EUROS) à parfaire par tous autres frais qui se révéleraient en cours d'exécution sur justificatifs ».

Les consorts [V]-[K] [S] sollicitent dans leurs écritures la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [Z] et Mme [B] à rabaisser leur construction sise à [Adresse 1] cadastrée section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], jusqu'à parfait respect de la servitude de non altius tollendi prévue dans l'acte des concluants.

Aucune partie ne formant de demande d'infirmation du jugement sur ce point, la cour est donc tenue de confirmer le jugement en ces termes si bien qu'elle n'est pas saisie de la demande qu'ils formulent à titre infiniment subsidiaire aux fins de condamner les consorts [Z]-[B] à rabaisser la construction litigieuse jusqu'à parfait respect des prescriptions du permis de construire N°006000608J0012 du 29 juillet 2008.

La demande qu'ils présentent au titre du « DONNER ACTE à Madame [R] [K] [S] et à Monsieur [Q] [V] de ce qu'ils réservent toutes demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice d'agrément pour le futur, dans l'attente de la mise en conformité de la construction voisine » n'est pas une demande au sens de l'article 4 du code de procédure civile si bien que la cour n'en est pas saisie.

Les demandes de « JUGER que Maître [O] [H] [P] n'a commis aucun manquement fautif en relation causale directe et certaine avec le préjudice allégué par les consorts [Z]/[B], les consorts [K] [S]/[V] ou Monsieur [F] » et « JUGER que les consorts [Z]/[B], les consorts [K] [S]/ [V] et Monsieur [F] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable qui lui soit imputable » formulées par Maître [O] [H] [P] ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.

Enfin aucune partie ne demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a dit que la servitude perpétuelle de non altius tollendi prévue dans l'acte authentique du 29 juin 2006 qui la constitue a valablement été transcrite à la conservation des hypothèques, ce qui la rend opposable aux acquéreurs du fonds servant, et en ce qu'il a dit que cette servitude doit être respectée, et condamné en conséquence in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [B] à rabaisser leur construction sise à [Localité 1], si bien que la cour n'a pas à répondre aux des moyens développés à ce sujet.

Sur la demande au titre de la fenêtre

Les consorts [V]-[K] [S] soutiennent que la fenêtre créée sur la façade nord de la villa [Z] / [B] constitue un trouble illicite, puisque cette ouverture n'était pas prévue au permis et qu'elle nuit à leur intimité en ce qu'elle est dirigée directement sur leur jardin et leur piscine. Ils ajoutent que le non-respect des dispositions d'un permis de construire et la construction d'ouvrages non autorisés au permis constituent une faute civile et se fondent sur les dispositions de l'article L.480-5 du Code de l'urbanisme pour en solliciter la démolition.

Les consorts [Z]-[B] avancent que selon l'expert judiciaire les dimensions de cette fenêtre sont de 1 m par 1 m, qu'elle se situe à plus de 1,90 m de la limite ce qui, au regard du code civil, resterait licite, que l'existence de cette fenêtre ne cause aucun préjudice à la partie adverse.

Sur ce

L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme énonce que le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Selon l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme en cas de condamnation d'une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l'autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Les mesures prévues au premier alinéa du présent article peuvent être ordonnées selon les mêmes modalités en cas de condamnation pour une infraction prévue aux mêmes articles L. 480-4 et L. 610-1 selon la procédure simplifiée de l'ordonnance pénale prévue aux articles 495 à 495-6 du code de procédure pénale ou selon la procédure de la comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité prévue aux articles 495-7 à 495-16 du même code.

Ces dispositions, qui concernent la sanction d'une infraction par le prononcé d'une amende pénale, sont inapplicables devant le juge civil.

Les appelants soulignent dans leurs écritures l'existence d'une faute constituée par le non-respect du permis de construire. En ce sens, ils invoquent sans les nommer les dispositions de l'article 1240 du code civil qui prévoient que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Appliqué au cas d'espèce il appartient aux consorts les consorts [V]-[K] [S] de démontrer que la méconnaissance des règles d'urbanisme leur cause un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation.

Est produit le procès verbal de constat d'huissier du 6 novembre 2019 qui représente la fenêtre litigieuse donnant sur le fonds de la parcelle les consorts [V]-[K] [S] où se situe la piscine. Cette photographie ne permet pas en soi de démontrer le préjudice de perte d'intimité subi, compte tenu de la situation des parcelles qui se situent dans un environnement végétalisé et résidentiel. Aucune autre pièce n'est produite pour caractériser effectivement la consistance du préjudice allégué en lien avec la création de l'ouverture litigieuse en méconnaissance du permis de permis

Le jugement, qui a rejeté cette demande au visa de l'article 678 du code civil non visé par les parties, sera confirmé par substitution de motivation.

Sur l'indemnisation des préjudices

Les consorts [V]-[K] [S] sollicitent l'infirmation du jugement sur le montant alloué au titre de leur préjudice de jouissance et demandent que les consorts [Z]-[B] soient condamnés in solidum à leur verser la somme de 195 000 euros pour le préjudice de jouissance et le préjudice d'agrément et que Me [O] [H] [P], Monsieur [J] [F] et l'entreprise [Y] [W] Batiment soient également condamnés aux mêmes sommes que celles prononcées contre M. [Z] et Mme [B] au titre des dommages et intérêts.

Ils considèrent que le premier juge a reconnu le principe d'un préjudice à indemniser au titre de l'atteinte à leur jouissance de leur bien, causée par M. [Z] et Mme [B], qu'il convient désormais de mettre à jour le chiffrage des préjudices, puisque cela fait désormais 13 ans que leur propriété subit un préjudice de jouissance et d'agrément par la hauteur excessive de la propriété voisine.

Ils précisent que la violation de la servitude entraîne une perte de vue de 1,19 mètre, qu'avant la construction, la vue depuis leur fonds portait justement à l'endroit même de la villa, vers la plaine du Var, les montagnes de l'Estérel et le cap d'[Localité 2], donc un panorama particulièrement agréable, que la transgression de cette servitude entraîne nécessairement une perte d'ensoleillement.

Ils ajoutent que la responsabilité du notaire est engagée car en omettant de mentionner dans l'acte de vente l'existence d'une servitude, le notaire a commis un manquement directement à l'origine du dommage subi par l'acquéreur qui l'oblige à réparation , que la jurisprudence de la Cour de cassation impose aux notaires de procéder avant de dresser leurs actes, à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité desdits actes, que s'il était démontré que Monsieur [F] a volontairement trompé les consorts [Z] [B] au sujet de l'existence de la servitude, sa responsabilité apparaîtrait engagée et qu'enfin le constructeur n'a pas respecté le permis de construire en réalisant une construction trop haute en violation de la servitude de non altius tollendi.

Me [E] [O] [H] [P] répond que c'est le non-respect du permis de construire par les consorts [Z]/[B] qui est la cause première du préjudice invoqué et des condamnations encourues et non le défaut d'information quant à l'existence de la servitude, que le préjudice subi de ce fait ne pourrait être causé que par les manquements des consorts [Z]/[B] au permis de construire.

Enfin la partie appelante ne conteste pas l'existence du préjudice de jouissance et d'agrément subi par les consorts [V]-[K] [S] en raison de la surélévation de leur construction puisqu'ils ne forment pas de demande d'infirmation sur ce point et ne présentent aucun moyen en ce sens. Ils ne contestent pas davantage le montant alloué par le premier juge en réparation de ce préjudice.

Sur ce,

Au soutien de leur demande de réévaluation, les consorts [V]-[K] [S] produisent des photographies des lieux avant la construction litigieuse qui permettent de considérer une réduction de la vue sur le panorama, sans pour autant l'obstruer totalement. Aucune pièce en revanche ne permet d'étayer la perte d'ensoleillement dénoncée.

Il s'ensuit que les demandeurs à la réévaluation du préjudice de jouissance à hauteur de 195 000 euros (soit 15 000 euros par an) ne produisent aucun élément pertinent pour considérer que le montant alloué par le premier juge soit insuffisant à le réparer. Il conviendra pour permettre une réparation intégrale de ce préjudice de tenir compte de l'évaluation retenue par le premier juge, qui répond aux critères de la réparation juste et proportionnée, et de l'actualiser puisqu'il est acquis que l'abaissement de la construction litigieuse n'a pas été réalisé au jour où la cour statue.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [Z]-[B] à les indemniser à hauteur de 15 000 euros, somme qui sera complétée en cause d'appel à hauteur de 5 000 euros, soit 20 000 euros au total à laquelle sont condamnés les consorts [Z]-[B] au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance et d'agrément subi par les consorts [V]-[K] [S] depuis 2013 à 2026.

La même demande présentée à l'encontre des autres parties intimées ne saurait prospérer en ce qu'aucun lien direct n'est établi entre le préjudice de jouissance issu de la perte de vue subi par les consorts [V]-[K] [S] et le comportement du notaire qui n'est pas directement responsable de la hauteur de la construction litigieuse, ni du vendeur à l'égard duquel aucun moyen n'est explicitement soulevé pour caractériser la faute qu'il aurait commise, pas plus que celle du constructeur dont il n'est pas démontré qu'il ait eu connaissance de la servitude destinée à protéger leur vue qu'il aurait sciemment décidé de ne pas respecter.

Sur la demande au titre du préjudice moral des appelants

Me [O] [H] [P] demande l'infirmation du jugement qui l'a condamné à indemniser les appelants au titre du préjudice moral, et soutient qu'il n'est pas la cause de ce préjudice, que si la construction avait respecté la hauteur prévue au permis de construire et à tout le moins la hauteur prévue par la servitude, sa hauteur aurait dû être inférieure à celle finalement construite. Il considère que c'est le non-respect du permis de construire qui est la cause du préjudice allégué par les consorts [V]-[K] [S] et non un quelconque défaut d'information concernant l'existence de la servitude. Il ajoute qu'il est constant que le notaire, quand bien même il commettrait une faute en omettant de signaler dans l'acte de vente l'existence d'une servitude grevant le fonds, n'est pas responsable des conséquences dommageables liées à l'existence de ladite servitude.

Les consorts [Z]-[B] pour leur part ne formulent aucune demande d'infirmation du montant alloué en première instance.

En l'espèce en vertu de l'article 1240 du Code civil, les notaires sont soumis à une obligation stricte de conseil et de diligence. Ils doivent'fournir à leurs clients toutes les informations nécessaires à la compréhension des actes authentifiés et s'assurer que ces actes respectent les lois et règlements en vigueur.

Sur ce point, il est constant que suivant l'acte de vente intervenu le 29 juin 2006 entre M. [F] et les consorts [N]-[G] (auteurs des consorts [V]-[K] [S]) une servitude non altius tollendi a été constituée sur le fonds AB [Cadastre 1] au profit du fonds AB [Cadastre 3], que si cette constitution est mentionnée dans l'acte authentique du 12 mai 2009 de vente de la parcelle AB [Cadastre 3] entre les consorts [N]-[G] et les consorts [V]-[K] [S], tel n'est pas le cas pour l'acte de vente du 1er juillet 2008 de la parcelle AB [Cadastre 1] entre M. [F] et les consorts [Z]-[B], alors même que leur fonds constitue le fonds servant de la servitude.

Il est également établi que la hauteur maximum de la construction litigieuse ne devait pas dépasser une côte altimétrique de 566 et qu'elle présente de manière certaine, comme a pu le confirmer l'expert judiciaire, une côte altimétrique de 567,21 soit un dépassement de 1,19 mètre.

Ainsi si l'omission de l'existence de la servitude non altius tollendi par le notaire rédacteur de l'acte de vente de la parcelle AB [Cadastre 1] des appelants et la violation de cette servitude sont établies, il appartient à celui qui demande la réparation d'un préjudice, de rapporter la preuve du lien de causalité entre le préjudice et la faute.

Est versé aux débats le plan de situation PCMI-3 « plan de coupe » du 28 juillet 2008 établi par M. [X] Architecte, annexé au permis de construire PC006006008J0012 du 29 juillet 2008. Le bâtiment d'habitation, représenté graphiquement, est limité à la côte altimétrique de 564,60, soit dans la limite de la côte retenue par la servitude non altius tollendi.

Le fait que la construction effectivement réalisée ne respecte pas cette côte, pourtant mentionnée au permis de construire délivré le 29 juillet 2008, soit postérieurement à la vente intervenue le 12 mai 2009, résulte donc de choix constructifs. En effet, l'analyse des plans qu'ils ont fait réaliser pour compléter leur demande de permis de construire révèle qu'ils ne pouvaient ignorer que le permis était accordé avec une côte altimétrique maximale de 564,60, et que par conséquent tout dépassement les exposait à une sanction.

L'absence de mention à l'acte de vente du 12 mai 2009 de la cote prévue par la servitude n'est donc pas l'élément déterminant dans le préjudice invoqué en première instance par les consorts [Z]-[B] du fait du rabaissement de la construction.

Dès lors en dépit de l'omission incontestable commise par le notaire Me [E] [O] [H] [P] lors de la rédaction de l'acte de vente au profit des appelants, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que ces derniers subissaient un préjudice moral résultant de l'omission fautive commise par le notaire et entraînant l'obligation pour eux de procéder à l'abaissement de leur construction pour respecter la servitude litigieuse.

Par suite il n'est pas nécessaire de statuer sur l'irrecevabilité pour cause de demande nouvelle soulevée par Me [O] [H] [P] à l'encontre de M. [F].

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [Z]-[B], qui ont interjeté appel seront tenus aux dépens de l'instance d'appel avec distraction au profit de Me Maître Paul Guedj et Me Philippe Lavaud.

Aucune considération d'équité ne commande de faire droit aux demandes formulées au titre des frais irrépétibles qui seront rejetées.

PAR CES MOTIFS