TJ 91228, 11 juin 2026, RG 20/02988

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 20/02988 - N° Portalis DB3Q-W-B7E-NJML

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé 2/4/6/8/10/12/14 [Adresse 2], représenté par la SELARL [M] [B] - [W] en la personne de Maître [M] [B] [U], administrateur provisoire domicilité [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [J] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 5]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [J] [G] et M. [F] [J] sont propriétaires des lots n°60, 82 et 337 dépendant de la résidence en copropriété [Adresse 1] située [Adresse 6].

Par assignations en date des 16 juin 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Maître [U] [M] [B], a assigné M. [C] [J] [G] et M. [F] [J] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer un arriéré de charges impayées outre leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.
La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 20/2988.

Par assignations en date des 14 et 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représentée par son administrateur provisoire, la Selarl [M] [B] [W], a assigné M. [C] [J] [G] et M. [F] [J] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer un arriéré de charges impayées outre leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.
La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 23/3241.

Les deux procédures RG 20/2988 et 23/3241 ont été jointes sous le seul numéro de RG 20/2988.

Par jugement rendu le 13 mars 2025, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 13 juin 2024 et a renvoyé l’affaire à la mise en état afin de permettre au syndicat des copropriétaires demandeur de signifier ses dernières conclusions au défendeur défaillant et d’intégrer l’intégralité de ses pièces à son dossier de plaidoirie.

***

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique le 20 juin 2023 et signifiées le 27 mars 2025 par voie de commissaire de justice au défendeur défaillant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au tribunal de:

-Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.
-Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :
- 26236,87 € selon arrêté de compte du 11 janvier 2023, charges 2021 inclus
-3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
-25 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
-3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
-Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 11 mai 2020, date de la mise en demeure.
-Rejeter toute demande de délais.
-Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité
de la dette deviendra exigible.
-Rappeler 1'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
-Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser La Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°5, régulièrement notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, M. [C] [J] [G] demande au tribunal judiciaire de:

-Débouter le syndicat secondaire LAS CASES 18 de l'intégralité de ses demandes ;
-Condamner le syndicat secondaire LAS CASES à payer à M. [J] [G] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

***

Bien que régulièrement assigné, M. [F] [J] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 2025. L'affaire a été fixée sur l'audience juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Dès lors, il n’y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires invoquée dans les conclusions du défendeur mais qui n’a pas été reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [C] [J] [G] et M. [F] [G] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots 60, 82 et 337 dans la copropriété;
-les procès verbaux des assemblées générales des 03 avril 2009, 03 décembre 2009, 26 mai 2010 et 02 mai 2011
-les procès verbaux des décisions des administrateurs provisoires des 23 février 2015, 14 janvier 2016, 07 septembre 2017, 11 décembre 2018, 14 décembre 2018, 27 février 2018, 26 juillet 201920 mai 2019, 15 juin 2020, 28 juillet 2020, 06 juillet 2021, 10 septembre 2021, 04 novembre 2022, 01 décembre 2022, 11 janvier 2023, 15 juin 2020,
- l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 17 septembre 2019 constatant que la mission de Maître [F] [H] es qualités d’administrateur provisoire du syndicat secondaire Las Cases 18 est arrivée à échéance et désignant Maître [U] [M] [B] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire Las Cases 18
- les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,
-et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêté au 11 janvier 2023 sur la période du 31/12/2011 au 11/01/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 26.263,87 euros.

M. [C] [J] [G] soutient d’une part que les charges de copropriété ont été appelées sur la base d’un règlement de copropriété et d’un jugement rendu le 24 septembre 2021 qui ne lui sont pas opposables comme n’ayant pas été publiés et d’autre part qu’une question de prescription se pose.

Il ressort cependant de l’acte de dévolution successoral du 09 mars 1995 dressé par Maître [Z] [X], notaire, que M. [C] [J] [G] et M. [F] [J], ayant accepté la succession, sont devenus propriétaires des lots de copropriété de l’espèce désignés aux termes de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dont les références de publication au service de la publicité foncière ont été expressément précisées (pièce1 du demandeur).
Il ressort du courrier de notification (pièce 17 du demandeur) que le jugement du 24 septembre 2021 a été notifié par l’administrateur provisoire de la copropriété Grigny 2 à l’ensemble des copropriétaires.
Dès lors, M. [C] [J] [G] n’apparaît pas bien fondé à soutenir que les charges de copropriété auraient été calculées sur la base d’un règlement de copropriété et du jugement du 24 septembre 2021 qui ne lui seraient pas opposables.
La prescription évoquée est une fin de non recevoir qui relève de la compétence du juge de la mise en état et non de la compétence du tribunal statuant au fond conformément aux dispositions des articles 122 et 789 du code de procédure civile.

Au vu des pièces versées aux débats, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus arrêtés au 11 janvier 2023 inclus, s’élève bien à la somme de 26.236,87 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette créance portera intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 11 mai 2020 sur la somme de 18.246,44 euros et à compter de la signification des dernières conclusions du 27 mars 2025 sur le surplus.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Au regard de la clause de solidarité figurant dans le règlement de copropriété (pages 229 et 230 pièce 8 du demandeur), la dette engage solidairement les indivisaires ; la condamnation à son paiement sera donc prononcée solidairement.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement tandis que le défendeur comparant conclut au rejet de la demande présentée.

Il a été justifié de la lettre de mise en demeure du 11 mai 2020 et de ses modalités d’envoi (pièce 6 du demandeur).
La demande présentée au titre des frais de recouvrement apparaît dès lors bien fondée et les défendeurs sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 25 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Sur les demandes de dommages et intérêts
a- sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, ne justifie ni de la résistance abusive alléguée ni d’avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts au taux légal.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

b- sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

M. [C] [J] [G], qui procède uniquement par voie d’affirmation, et qui au surcroît est partie perdante, ne rapporte pas la preuve du caractère abusif allégué de la présente procédure.
La demande présentée au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive n’apparaît pas bien fondée et le défendeur ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [J] [G] et M. [F] [J], parties perdantes, sont solidairement condamnés aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Il apparaît par ailleurs équitable de condamner sous la même solidarité les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS