TJ 54099, 11 juin 2026, RG 23/01330

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 23/01330 - N° Portalis DBZD-W-B7H-CJFK
BIENS 2026/

JUGEMENT DU 11 Juin 2026                 

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [S]
[Adresse 1]
représenté par Me Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

Madame [B] [C] épouse [S]
[Adresse 1]
représentée par Me Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

DEFENDEURS :

Monsieur [N], [U] [D]
[Adresse 2]
représenté par Me Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY,

Madame [H] [Z] épouse [D]
[Adresse 2]
représentée par Me Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
 
Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,
Greffier : Mme Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à Me LARERE, Me CODAZZI le :
Copie exécutoire délivrée à Me LARERE le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 juin 2022, Monsieur [N] [D] et Madame [H] [Z] épouse [D] (M. et Mme [D]) ont vendu un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1] à Monsieur [M] [S] et Madame [B] [C] épouse [S] (M. et Mme [S]).

Quelques mois après leur entrée dans les lieux, la maison a subi un dégât des eaux. L’entreprise BOESNACK Maurice a procédé le 6 octobre 2022 à un chiffrage des travaux de réfection de la toiture, pour un montant de 6 780€ toutes taxes comprises. L’entreprise Jérémie [Q] a établi un devis daté du 10 octobre 2022 d’un montant de 4 175€ toutes taxes comprises pour la réfection des murs intérieurs, dégradés suite à la survenance du sinistre.
M. et Mme [S] ont vainement sollicité les vendeurs au titre de la garantie des vices cachés et ont fait dresser un constat des conséquences du sinistre le 23 novembre 2022 par Maître [L], Commissaire de Justice.

Par acte du 17 août 2023, M. et Mme [S] ont fait citer M. et Mme [D] devant le Tribunal Judiciaire de Val de Briey aux fins d'indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025 auquel il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. et Mme [S] demandent, au visa de l' article 1641 du code civil et au bénéfice de l'exécution provisoire de :
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [H] [Z] épouse [D] à leur payer 10 145€ en principal avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, date de la mise en demeure de leur conseil restée infructueuse, et 6 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.
Ils sollicitent la condamnation in solidum des époux [D] aux dépens de l’instance ainsi que la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs, qui fondent leur action sur l’existence de vices cachés, font valoir que les infiltrations ne se sont révélées que quelques semaines après l’achat de l’immeuble, alors qu’ils n’avaient pas constaté la présence d’humidité en provenance du toit lors des visites préalables à la vente.

Ils indiquent que l’entreprise BOESNACK aurait constaté qu’une panne de la charpente était fortement endommagée, que cette infiltration était ancienne et connue des vendeurs et que ces derniers ont tenté de la dissimuler, car des travaux de reprise avaient été réalisés, bien que mal exécutés, comme en atteste le constat.

M. et Mme [S], qui estiment qu’il n’y a aucun doute quant à l’antériorité du vice à l’acte de cession, soutiennent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente est inefficace, dans la mesure où les vendeurs font preuve de mauvaise foi, ayant informé les acquéreurs de l’existence de divers désordres potentiels affectant la chaudière, l’installation électrique ou le raccordement de la fosse septique, sans apporter la preuve de la transmission d’informations s’agissant des problèmes de fuite de la toiture.

Ils estiment que les rapports d’expertise privés de M. [Y] mandaté par la Compagnie d’Assurance des vendeurs et de Mme [J] [R] du cabinet ELEX, mandatée par l’assureur des demandeurs, dont ils contestent les conclusions, car reposant selon eux sur une analyse technique erronée, ne peuvent pas fonder un jugement.

Ils rappellent que les ouvertures dans les murs ont été effectuées par Maître [L] pour l’établissement de son procès-verbal, réfutent l’argument selon lequel les infiltrations auraient été constatées au début de l’automne 2022, et évoquent les tentatives des vendeurs pour masquer les anciennes traces d’infiltration par l’apposition de plusieurs couches de peinture blanche.

Ils estiment que les défendeurs minimisent la gravité des désordres constatés en suggérant la possibilité d’utiliser normalement les lieux et affirment que la panne gorgée d’eau et pourrie soutenant la toiture constitue un désordre d’une gravité évidente et substantielle, susceptible de provoquer l’effondrement de la toiture.

M. et Mme [S] affirment que si l’existence des infiltrations leur avait été révélée, la négociation du prix de vente en aurait été impactée, ce qui justifie la réparation de leur préjudice matériel, d’un montant correspondant au coût des factures des entreprises BOESNACK et [Q], soit un total de 10 145€ et alors qu’ils n’ont perçu aucune indemnisation de leur assureur.

Ils justifient leur demande de dommages et intérêts par l'impossibilité d’occuper la salle de bains avant début juin 2023, la chambre de l’enfant [T] durant un mois et celle de l’enfant [G] durant six mois, cette dernière ayant développé des problèmes respiratoires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 février 2025, auquel il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. et Mme [D] demandent, au visa de l'article 1643 du code civil de :
- DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes,
- REDUIRE le montant des dommages et intérêts réclamés par Monsieur et Madame [S] à hauteur du préjudice réellement subi et en lien avec les désordres,
- DEBOUTER à titre principal Monsieur et Madame [S] de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire et subsidiairement la subordonner, en application de l’article 514-5 du code de procédure civile, à la constitution préalable d’une garantie réelle ou personnelle par Monsieur et Madame [D], suffisante pour répondre de toutes restitutions et réparations, qui devra être fournie dans un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement à intervenir sous peine à défaut d’absence de l’exécution provisoire,
En tout état de cause,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [S] à leur verser la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs, contestant toute mauvaise foi de leur part, estiment que l’existence d’un vice caché n’est pas établie et rappellent que le vendeur n’est pas tenu des vices cachés s’il a stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie, conformément à la clause exonératoire stipulée en page 9 de l’acte de vente du bien.

Ils soulignent que les demandeurs ont sciemment passé sous silence le résultat des opérations d’expertise effectuées à l'initiative des compagnies d'assurance dont il ressort que les époux [S] avaient pleinement conscience des problèmes d’humidité affectant le bien immobilier, ce dont ils les avaient informé en indiquant avoir tenté d’y remédier par la pose de mousse polyuréthane bien avant la vente.

Selon eux, seule l’ouverture réalisée par les époux [S] a permis de réaliser l'ampleur des désordres, eux-mêmes ne pouvant en avoir connaissance avant la vente.

M. et Mme [D] estiment que les vices affectant le bien ne présentaient pas une gravité telle qu’elle empêcherait d’utiliser les lieux normalement, critère devant être rempli pour que la garantie des vices cachés puisse être valablement mise en œuvre, précisant que le coût des travaux ne représente qu’à peine 3,5% du prix total de la vente.

S’agissant de la clause exclusive de garantie des vices cachés, M. et Mme [D] indiquent que cette stipulation doit recevoir application tant que leur mauvaise foi n'est pas démontrée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Ils affirment avoir avisé les acquéreurs de l’état de la chaudière, de l’installation électrique et du raccordement de la fosse septique, ainsi que de l’existence de désordres au niveau du tuyau de ventilation et des démarches tendant à résorber l’humidité, mais soutiennent qu’ils ignoraient les problèmes relatifs à la toiture et contestent avoir volontairement dissimulé l'état de la poutre abîmée.

Ils considèrent que les demandeurs ont été indemnisés par leur assureur s’agissant des dommages consécutifs aux désordres constatés, que leur demande de préjudice de jouissance n'est pas justifiée, pas davantage que le problème de santé de la fille des demandeurs, ni son lien de causalité avec le vice.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2025 fixant l’audience de plaidoirie au 9 avril 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties étant présentes ou représentées, il est statué par jugement contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés implique que le défaut constaté rend l'immeuble impropre à son usage, qu’il n'a pas été connu par l'acquéreur lors de la vente, qu’il trouve son origine antérieurement à la vente et est inhérent à l'immeuble vendu.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 23 novembre 2022 et du courriel de l’entreprise [Q] du 10 octobre 2022 que les conséquences du sinistre ont rendu plusieurs pièces temporairement impropres à l’habitation. En l’absence de réalisation de travaux, il est fort probable que de nouvelles infiltrations voient le jour, conjugué à la prolifération de moisissures, comme semblent le confirmer les clichés photographiques produits par les demandeurs. Le fait que le montant estimé des travaux nécessaires pour y remédier ne représente qu’une petite fraction de la valeur de la maison est sans emport, dans la mesure où le prix de vente du bien négocié en cas de découverte en aurait été influencé. En conséquence, il est établi que les époux [S] n’auraient pas acquis ce bien, ou à un moindre prix s’ils avaient eu connaissance de l’existence de ce vice.

Les conclusions de M. [Y] dans son rapport du 28 juin 2023 mentionnent qu’ « avant la vente de la maison, les nouveaux propriétaires et les époux [D] ont eu connaissance des désordres liés à l’humidité sur les parois intérieures. ». Il est dès lors établi que des problèmes d’humidité avaient été révélés aux acquéreurs en temps utile. Toutefois le fait que les demandeurs avaient connaissance d’un excès d’humidité dans les lieux ne doit pas se confondre avec la révélation d’un défaut d’étanchéité, de l’existence d’un phénomène de condensation ou la nécessité de faire réaliser des travaux affectant la charpente quelques mois seulement après l’entrée dans les lieux.

Le courriel de l’entreprise [Q] du 1er février 2023 indique que le vice affectant cette maison n’a pu être révélé qu’après avoir pratiqué des ouvertures dans les plafonds. Il se déduit des désaccords entre les différents professionnels que le vice n’était pas apparent aux yeux d’une personne profane ayant procédé à des diligences normales lors des visites des lieux. En effet, l’origine du sinistre demeure contesté par différents professionnels et nécessitait de procéder à des ouvertures pour la mettre en évidence dans toute son ampleur. Il ne s’évince pas des visites du bien organisées à plusieurs reprises et de l’information des consorts [S] de l’existence de problèmes d’humidité que le vice était apparent. Dès lors, faute de production d’autres éléments de nature à démontrer que les acquéreurs avaient une information suffisante de l’état de la toiture, il est établi que le vice est bel et bien caché, excluant l’application de l’article 1642 du code civil.

S’agissant du critère d’antériorité de l’existence du vice à la vente, il ressort de sa date de survenance très proche de la date de cession, et de l’ensemble des déclarations des experts ou professionnels que cette condition est clairement établie.

Enfin, il est constant que le vice est inhérent à l’immeuble vendu, étant à usage exclusif d’habitation et occupé par les époux [S] avec leurs enfants.

Par conséquent, tous les critères de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sont réunis.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que les parties ont convenu d’assortir le contrat de vente, non versé aux débats, d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause est valable si le vendeur, non professionnel, n’avait pas connaissance du vice lors de la vente.

En l’espèce, le rapport de Mme [J] [R], expert de la société ELEX [Localité 2] transmis le 17 janvier 2023, suite à l’expertise contradictoire réalisée le 12 décembre 2022, mentionne que la première cause du sinistre est un phénomène de condensation au niveau des rampants.

De la même manière, M. [P] [Y], expert près la Cour d’Appel de Nancy, a estimé que les désordres sont occasionnés avant tout par une « absence d’aération » et par « une isolation insuffisante ». L’entreprise Maurice BOESNACK a estimé quant à elle que les désordres ne proviendraient pas d’un problème de condensation, à la lecture du courriel expédié le 14 décembre 2022. Enfin M. [Q], dans ses courriels du 10 octobre 2022 et du 1er février 2023, expose que des travaux antérieurs ont été effectués, bien que mal exécutés et donc insuffisants pour régler définitivement les désordres, et ne formule pas de conclusions quant à l’origine des désordres.

L’origine du sinistre n’a été déterminée qu’après avoir pratiqué des ouvertures dans les plafonds et les murs, tout en restant contestée. Les interprétations divergentes des différents professionnels du bâtiment qui sont intervenus indiquent que les consorts [D], qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier ou de la construction, pouvaient légitimement ne pas avoir pris conscience des désordres affectant la maison. Même s’ils avaient décelé la présence d’humidité dans les lieux, le fait d’avoir réalisé dans le passé des travaux a priori sans intervention d’un homme de l’art n’implique pas qu’ils aient eu connaissance que le bien était affecté par des problèmes de condensation ou par un défaut d’étanchéité de cette ampleur. Au surplus, les dates auxquels ces travaux ont été effectués ne sont pas établies, et sont éventuellement anciennes.

En outre le rapport d’expertise de M. [Y],établi contradictoirement, confirme que « avant la vente de la maison, les époux [S] en présence d’un plombier ont constaté ces désordres au niveau du tuyau de ventilation. Des décollements de la peinture étaient déjà existants. ». L’analyse de la chronologie des faits apparaissant dans son rapport d’expertise révèle en effet que les époux [S] ont réalisé de nombreuses visites des lieux, y compris pendant la saison froide, accompagnés de professionnels de différents corps d’état lors du premier semestre de l’année 2022. Il en ressort que les deux parties étaient au fait de l’existence de problèmes d’humidité avant la vente. Leur provenance n’étant pas définie, ils constituaient donc pour les époux [S] un aléa dont il leur appartenait de tenir compte dans la décision d’acquisition du bien, conseillés par les professionnels qui les ont accompagnés.
Il n’est dès lors pas démontré au regard des pièces versées aux débats que les époux [D] avaient eu connaissance de l’existence du vice avant la vente. Il s’en suit que la clause d’exclusion de garantie produit valablement ses effets.

M. et Mme [S] seront en conséquence déboutés de leur demandes d'indemnisation.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [S], parties perdantes, sont condamnés aux dépens.
Les défendeurs ayant sollicité la distraction des dépens au profit des avocats de la cause, à savoir la société SCP d’avocats AUBRUN-AUBRY-LARERE, il doit être fait droit à cette demande.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il n'est pas équitable en l'espèce de faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’absence d’élément de nature à en écarter l’application, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS