TJ 44109, 18 mai 2026, RG 26/00283

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Mai 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [E] [C], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [D] [Y] épouse [O]
Logement 5 Etage 3
21 Rue des Sables d’Olonne
44100 NANTES

non comparante

Monsieur [F] [O]
Logement 5 Etage 3
21 Rue des Sables d’Olonne
44100 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 mars 2026
date des débats : 11 mars 2026
délibéré au : 18 mai 2026

RG N° N° RG 26/00283 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OK63

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [D] [Y] épouse [O]
CCC à Monsieur [F] [O] + préfecture
Copie dossier

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2019, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, ci-après Nantes Métropole Habitat, a donné à bail à Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O], un logement conventionné 21 rue des Sables d’Olonne à Nantes (44100), pour un loyer mensuel initial de 545,42 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, l’office public Nantes Métropole Habitat a fait signifier à Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par courrier du 20 août 2025, Nantes Métropole Habitat a saisi la caisse d'allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les décisions prévues par la loi ; condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O], au paiement des sommes suivantes :- la somme de 2 812,44 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 423,53 euros à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’État ;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
ordonner l’exécution provisoire.
L’assignation a été dénoncée le 19 novembre 2025 à la préfecture.

À l’audience du 11 mars 2026, l’office public Nantes Métropole Habitat, représenté par Madame [C], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 719,44 euros arrêtée selon décompte du 25 février 2026. Il déclare ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [Y] épouse [O], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu à l’audience.

Monsieur [F] [O] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette et a demandé des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 novembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 11 mars 2026.

Par ailleurs, Nantes Métropole Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 744,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

En vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 septembre 2019 sont réunies à compter du 27 juillet 2025.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 26 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé que l’office public Nantes Métropole Habitat rapporte la preuve de la dette locative.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 2 719,44 euros, arrêté au 25 février 2026, frais de procédure déduits.

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] sont mariés et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

La créance étant démontrée pour un montant de 2 719,44 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] au paiement de cette somme actualisée au 25 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse au titre de l’arriéré locatif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l'espèce, Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges, afin d’apurer la dette.

Il ressort du diagnostic social et financier que [D] [Y] épouse [O] est en CDI et travaille à temps partiel. Depuis plusieurs mois, Monsieur [F] [O] n’aurait plus de revenus, mais sa situation devrait s’améliorer dans les mois à venir. Monsieur [O] vient d’être déclaré inapte à son poste et attend le versement d’indemnités. Le total des revenus mensuels du loyer s’élève à 1.964 euros. Le couple a deux enfants de 6 et 9 ans.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Nantes Métropole Habitat n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. La signature d’un procès-verbal de conciliation avait même été envisagé, mais rendu impossible en raison de l’absence de Madame [D] [Y] épouse [O] à l’audience et en l’absence de pouvoir de Monsieur [F] [O].

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Une indemnité d'occupation, fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit 543,66 euros, devra être versée solidairement par les locataires jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [D] [Y] épouse [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 mai 2025, de l'assignation et de notification à la préfecture.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de Nantes Métropole Habitat fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS