TJ 06088, 8 juin 2026, RG 24/03315

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat SDC LES RESTANQUES situé [Adresse 1] pas la S ARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES ANA SYNDIC c/ [T] [W] [U] [L] épouse [F], [M] [K] [V] [J]

N° 26/481
Du 08 Juin 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/03315 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P5LR

Grosse délivrée à

Me Stéphanie POUSSARD

Me Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 8 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente , assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Mme [T] [W] [U] [L] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [M] [K] [V] [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] sont propriétaires indivis des lots n°104, 127 et 149 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 3] à [Localité 5] et administré par son syndic en exercice, la société Administrateurs Niçois Associés (ANA).

Par actes extrajudiciaires délivrés les 29 mai et 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a fait délivrer à Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] un commandement de payer la somme de 7.862,58 euros de charges de copropriété dues au 21 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice des 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a fait assigner M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 9.490,70 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sollicite la condamnation in solidum de M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

8.838,94 euros de charges de copropriété, arrêtées au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 septembre 2024, 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer délivrés les 29 mai et 25 juin 2024.
Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que le règlement de copropriété contient une clause d’indivisibilité et de solidarité lui permettant de solliciter la condamnation solidaire de M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F].
Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie fautive de ces copropriétaires, tels que les frais de relance, de constitution du dossier et de transmission à l’avocat et au commissaire de justice, qui sont par nature destinés à la conduite du procès et constituent des diligences exceptionnelles, ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que les mises en demeure et commandements de payer sont restées vains.
Il fait valoir en outre que la résistance abusive et injustifiée des copropriétaires déséquilibre sa trésorerie et lui cause un préjudice économique et financier indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
En réplique aux écritures adverses, il soutient qu’une autorisation de déconnexion technique du système commun de climatisation est un droit concédé à son bénéficiaire qui n’est pas tenu de le mettre en œuvre. Il fait valoir que des charges de chauffage-réfrigération ont été imputées à aux défendeurs postérieurement à l’autorisation d’installer d’une unité privative de climatisation consentie le 15 mai 2017 puisque ces derniers ont continué à utiliser les équipements communs après cette date. Il mentionne d’ailleurs que M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] se sont plaints de pannes récurrentes du chauffage collectif et qu’il ressort des pièces produites par ces derniers que le démontage des anciennes installations de climatisation eau glacée et la mise en décharge du matériel ont eu lieu le 31 janvier 2022. Il en déduit que le dysfonctionnement de l’appareil de climatisation relevé le 29 juin 2021 concerne nécessairement le dispositif collectif.
Il reconnaît que, depuis le 31 janvier 2022, les dépenses de consommation/utilisation de l’installation collective ne peuvent plus leur être imputées mais estime qu’il peut toujours leur réclamer leur quote-part des dépenses d’entretien et d’amélioration du dispositif de chauffage-réfrigération puisque la possibilité de bénéficier de l’installation collective de chauffage perdure, quand bien même une déconnexion a été autorisée, puisqu’il s’agit d’un équipement commun attaché à chaque lot privatif.
Il estime qu’il aurait été nécessaire que l’assemblée générale vote la suppression du chauffage/réfrigération collectif pour que les charges relatives à son entretien ou son amélioration ne soient pas imputables au lot n°127.
Il précise que l’assemblée générale extraordinaire du 8 novembre 2019 n’a pas décidé de remplacer le système collectif par un système individuel mais seulement d’évaluer le coût et de l’efficacité d’un tel remplacement, préalable indispensable à une prise de décision éclairée des copropriétaires. Il précise que l’assemblée générale du 7 septembre 2022 a choisi le maintien du modèle collectif de réfrigération/chauffage. Il en déduit que cet équipement commun n’est pas inutile aux défendeurs malgré l’autorisation de déconnexion du chauffage collectif qui leur a été accordée.
Il soutient par ailleurs que la procédure initiée par M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] visant à faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges communes prévue au règlement de copropriété est distincte de la présente instance visant au recouvrement des charges de copropriété. Il considère qu’un copropriétaire ne peut se prévaloir d’une prétendue irrégularité du règlement de copropriété pour échapper à son obligation de contribution aux charges.
Il estime que, quand bien même M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] l’ont fait assigner en premier lieu, ces derniers ne pouvaient que se douter de l’introduction d’une action en recouvrement puisqu’un commandement de payer leur avait été délivré et qu’ils n’ont pas soldé leur compte de copropriété.
Il soutient que la contestation relative à la clause de répartition des charges est hors débats puisqu’elle sera discutée dans le cadre de la procédure distincte qu’ils ont initiée. Il souligne toutefois qu’une éventuelle annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété par une décision de justice définitive ne vaut que pour l’avenir si bien que les charges appelées antérieurement à cette décision demeurent dues.
Il soutient que la demande de dommages et intérêts formée par Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] au titre de leur préjudice matériel est irrecevable en ce qu’elle est consubstantielle au caractère réputé non écrit de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété qui n’a à ce jour pas été prononcé.
Il s’oppose également à sa condamnation au paiement du coût de l’installation de leur climatisation réversible privative par le biais du préjudice matériel invoqué.
Il considère que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral est irrecevable en ce qu’elle a également été formulée par Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/2723 pendante devant la présente juridiction.
Il expose que M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] ont été autorisés à installer une unité de climatisation individuelle dans le vide-sanitaire de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 15 mai 2017 mais qu’ils n’ont procédé aux travaux de mise en place de celle-ci qu’en janvier 2022. Il en conclut qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une « angoisse causée par cette situation » alors qu’ils auraient pu y mettre un terme en procédant à l’installation de ce système individuel dès 2017.
Il soutient donc que, malgré d’incontestables dysfonctionnements ponctuels, l’installation collective de chauffage-climatisation de la copropriété est fonctionnelle. Il ajoute que tous les copropriétaires ont été affectés par ces pannes sans toutefois refuser de payer leurs charges.
Il relève que M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] reconnaissent que les charges qui leur sont réclamées le sont en l’application du règlement de copropriété et estime qu’en l’absence d’annulation, la clause de répartition des charges doit s’appliquer. Il actualise enfin le montant de sa créance à la somme de 8.838,94 euros arrêtée au 25 novembre 2025.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 26 mai 2025, Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] sollicitent :

à titre principal, le débouté, à titre subsidiaire, l’exclusion du décompte des sommes réclamées qui sont inutiles au recouvrement de la créance ou relèvent de la gestion normale d’une copropriété, soit la somme de 846,68 euros,en tout état de cause, leur dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure outre la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à leur payer les sommes de :10.052 euros au titre de leur préjudice matériel, à titre provisionnel,5.000 euros au titre de leur préjudice moral et de jouissance,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils rappellent que l’immeuble est équipé d’un système collectif de chauffage et de réfrigération dont les pannes se multiplient depuis l’acquisition de leurs lots. Ils exposent que ces dysfonctionnements ont contraint leurs anciens locataires à quitter leur appartement qui n’était plus chauffé en hiver. Ils relèvent également que le syndicat des copropriétaires n’ignorait pas la vétusté de l’installation collective et ses dysfonctionnements.
Ils expliquent avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale d’installer une unité de climatisation individuelle dans le vide sanitaire de l’immeuble et de se déconnecter techniquement du système commun de climatisation. Ils s’étonnent donc d’être toujours destinataires des appels de charges correspondants, d’autant plus qu’ils subissent les pannes récurrentes de cet équipement.
Ils indiquent que la rénovation du système collectif de réfrigération a été votée par l’assemblée générale du 7 septembre 2022 après que le syndic l’ait mise en garde contre le manque de fiabilité de cette installation et les risques de panne.
Ils mentionnent avoir assigné le syndicat des copropriétaires, dans le cadre d’une instance enrôlée sous le numéro de RG 24/2723, afin d’obtenir que la clause de répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété soit déclarée non écrite ainsi que la modification de la répartition des charges communes en application des critères légaux d’ordre public prévus à l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser de leurs préjudices matériel, moral et de jouissance.
Ils invoquent les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que celles du règlement de copropriété, qui n’a pas été modifié depuis son adoption, selon lequel les charges générales sont réparties en deux catégories : celles concernant les toitures, l’entretien et les gros travaux et celles concernant toutes les charges d’immeuble et d’ascenseur. Ils soulignent qu’il n’existe aucun tableau de répartition des charges spéciales qui semblent avoir été intégrées dans la seconde catégorie.
Ils rappellent que les installations de chauffage collectif et de conditionnement d’air sont des équipements communs et estiment que les charges afférentes comprennent les frais de fonctionnement, d’entretien, de remise en état et de remplacement.
Ils soutiennent qu’est contraire aux critères impératifs de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et relève de l’action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition illicites, une répartition qui ne distingue pas les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble de celles liées aux services collectifs et éléments d’équipement communs et qui impose la participation d’un copropriétaire aux dépenses d’un service collectif ou élément d’équipement commun qui ne présente aucune utilité objective pour son lot.
Ils estiment que leurs lots n°104 et 149 à usage de cave et de parking ne nécessitent pas d’être chauffés ou réfrigérés et que leur lot n°127 ne bénéficie pas du système de chauffage collectif en raison des dysfonctionnements récurrents. Ils en concluent qu’ils ne devraient pas être tenus de payer les charges afférentes à cet équipement commun qui ne présente aucun utilité objective pour leurs lots.
Ils ajoutent qu’aucune distinction n’est opérée entre les charges générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble et les charges des services collectifs et éléments d’équipement communs, le coût de rénovation du système de réfrigération ayant été réparti en application de la clé de répartition « charges concernant toutes les charges d’immeuble – ascenseur » dans le cadre des appels de fonds concernés.
Ils invoquent l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour réclamer la déduction des sommes inutiles au recouvrement de la créance de charges du syndicat d’un montant total de 846,68 euros. Ils relèvent que deux lettres de mises en demeure leur ont été facturées, que les frais de commandement de payer leur ont été imputés deux fois et sont également réclamés au titre des dépens, tout comme les frais de signification de l’assignation qui leur sont imputés avant même qu’un jugement soit rendu et que des frais d’avocat leur sont facturés alors que le syndicat des copropriétaires sollicite aussi leur condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils ajoutent qu’il convient de déduire de leur arriéré de charges les sommes de 3.000 euros et 1.000 euros versées au syndicat des copropriétaires en novembre 2024 et le 25 mars 2025.
Ils soutiennent en outre que toutes les charges inhérentes au système de chauffage/refroidissement, a minima celles imputées aux lots n°104 et 149 à destination de cave et parking, doivent être retranchées du décompte puisque l’assemblée générale a voté à l’unanimité le principe de leur passage au chauffage individuel. Ils précisent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du raccordement des lots n°104 et 149 à la chaudière collective.
Ils concluent au débouté de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au motif qu’ils n’ont eu de cesse d’écrire au syndic pour solliciter des explications quant aux charges qui leur ont été imputées, en vain. Ils ajoutent que ce dernier ne démontre pas leur mauvaise foi, leur intention de nuire, ni l’existence d’un préjudice.
Ils considèrent que les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et dépens sont infondées puisque le coût des commandements de payer ainsi que la somme de 380 euros correspondant à des frais d’avocat ont été comptabilisés dans le décompte de charges et frais nécessaires produit et que des sommes inutiles au recouvrement ne peuvent leur être imputées.
Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires les a fait assigner postérieurement à l’introduction de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/2723 dont ils sont à l’origine alors qu’il aurait pu formuler ses demandes à titre reconventionnel afin de faire l’économie des frais d’une seconde procédure.
Ils invoquent les articles 14 alinéa 4 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la responsabilité du syndicat en cas de dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes pour solliciter, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts au titre de leurs préjudices matériel, moral et de jouissance. Ils estiment que le défaut d’entretien du système de chauffage, défectueux depuis plusieurs années, constitue une faute du syndicat des copropriétaires à l’origine d’un dommage que ce dernier doit donc réparer intégralement.
Ils estiment ne pas être en mesure de connaître le montant de leur quote-part de charges correspondant aux frais de fonctionnement, d’entretien et de réparation du système de chauffage/réfrigération collectif puisque celles-ci sont réparties selon la clé de répartition des charges communes générales. Ils expliquent ne pouvoir identifier les charges relatives à ce poste de dépense qu’en cas d’appels de fonds travaux tels que ceux concernant la rénovation du système de réfrigération.
Ils exposent avoir été contraints de régler des factures correspondant à la réparation de pannes à répétition de ce système de réfrigération entre 2015 et 2023 que le syndic a qualifié de privatives, outre le coût de la déconnexion de leur appartement du réseau collectif de climatisation, de la dépose des anciennes installations et de la pose de climatiseurs réversibles individuels dans leur appartement.
Ils évaluent donc provisoirement leur préjudice matériel à la somme de 10.052 euros et leur préjudice moral et de jouissance, consécutif à l’angoisse causé par l’impossibilité de jouir d’un système de chauffage/réfrigération fonctionnel pendant près de 10 ans, leur causant ainsi de l’inconfort, à la somme forfaitaire de 5.000 euros.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 prorogé au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement de charges.

Sur le moyen de défense tiré de l’illicéité de la clause de répartition des charges et de l’inutilité d’équipements collectifs pour les lots.
Il est acquis que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge sur le fondement de l'article 43 de la loi (Cass. 3e civ., 21 juin 2006).

Mais, même en ce cas, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Il s’ensuit que lorsque la clause de répartition des charges a été déclarée non écrite, la nouvelle répartition ne vaut que pour l’avenir et les charges appelées antérieurement restent dues et acquises au syndicat.

Par ailleurs, notion d’« utilité », au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doit être appréciée objectivement par rapport à chaque lot et non compte tenu de l'usage ou l’utilisation que, au gré de leurs convenances personnelles, les copropriétaires feraient effectivement des services collectifs et éléments d'équipement communs mis à leur disposition.

Ainsi, peu importe qu'un copropriétaire ne profite pas effectivement, pour des motifs qui lui sont personnels, du service du chauffage collectif ou que le fonctionnement d'un élément d'équipement ne soit pas entièrement satisfaisant, il suffit que ce copropriétaire puisse en bénéficier.

L'appréciation de l'utilité offerte à chaque lot relève essentiellement de considérations d'ordre matériel prises en compte au moment de l'établissement de l'état de répartition des charges dans le règlement de copropriété, telles que la situation, la consistance et l'affectation conventionnelle des parties privatives.

Le règlement de copropriété doit fixer la répartition des charges entre les lots en tenant compte du critère de l'utilité et, par voie de conséquence, exonérer les locaux insusceptibles de bénéficier d'un service ou équipement collectif.

La participation aux charges telle qu’ainsi fixée dans le règlement de copropriété est obligatoire pour tous les copropriétaires jusqu’à ce que la clause de répartition soit éventuellement déclarée non écrite.

Ainsi, aucun copropriétaire ne peut être dispensé de son obligation au paiement des charges au motif qu'il n'entend pas bénéficier des services collectifs et éléments d'équipement communs en raison de son absence plus ou moins prolongée, d'un défaut d'utilisation ou encore de modifications apportées dans les parties privatives de son lot puisque le non-usage n’exerce aucune influence sur l'obligation.

Un copropriétaire ne saurait prétendre être exonéré de participer aux charges de l'installation collective de chauffage, quand bien même il aurait débranché son installation de chauffage du circuit collectif. Cette déconnexion ne peut avoir aucun effet sur l'obligation de contribuer aux dépenses de chauffage suivant les termes du règlement de copropriété, sauf si l'assemblée générale des copropriétaires accepte, à l'unanimité, de dispenser de sa contribution pour l'avenir celui qui désire abandonner le service collectif en installant un chauffage individuel ou de supprimer le service lui-même.

Un copropriétaire est également exonéré des charges de chauffage si, dès l'origine, son lot n'a pas été raccordé à l'installation collective, celui-ci n’est pas techniquement raccordable sans dépenses disproportionnées et qu’il n'a pas, à un moment donné, fait exécuter des travaux pour obtenir le raccordement.

En tout état de cause, à défaut de décision de justice exécutoire réputant non écrite une clause du règlement de copropriété illicite, elle est applicable au calcul des quotes-parts de charges qui sont exigibles.

En l’espèce, M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] contestent les charges dont le syndicat leur réclame le paiement en raison de leur déconnexion du système de chauffage collectif, après autorisation de l’assemblée générale, qui serait désormais inutile à leurs lots et de leur action en contestation de la validité de la clause de répartition des charges dont ils demandent qu’elle soit réputée non écrite dans le cadre d’une instance distincte.

Il ressort de l’article 4 du règlement de copropriété intitulé « État de répartition des charges » que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales qui sont réparties entre les copropriétaires selon deux clés de répartition relatives aux « charges concernant les toitures – entretien et gros travaux » et aux « charges concernant toutes les charges d’immeuble – ascenseur » sans plus de précisions.

L’assemblée générale du 15 mai 2017 a, par la résolution n°15-2, autorisé M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] à installer une unité de climatisation dans le vide-sanitaire de l’immeuble avec obligation de récupérer les condensas et de ne pas générer de nuisances.

La déconnexion technique de leur appartement du système commun de climatisation a également été adoptée par le biais de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 23 avril 2019.

Toutefois, l’assemblée générale extraordinaire du 8 novembre 2019 n’a pas voté le principe du passage au chauffage individuel comme les défendeurs le prétendent mais seulement l’évaluation de la possibilité de remplacer le système collectif de réfrigération par un système individuel.

En outre, l’assemblée générale du 7 septembre 2022 a décidé de rénover le système collectif de réfrigération, le démarrage des travaux a été prévu au mois de mars 2023 et le coût de ces travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances afférents ont été répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales.

Le système collectif de chauffage n’a donc pas été supprimé ni individualisé. Aucun changement effectif n’est intervenu.

Dès lors, Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J], qui ne démontrent pas que le raccordement de leur lot n°127 d’appartement aux équipements communs est impossible ou que celui-ci dispose, depuis l’origine de la copropriété, d’un chauffage indépendant, ne peuvent donc affirmer que le système de chauffage et de réfrigération est objectivement inutile à leurs lots.

Par ailleurs, l’illicéité de la clause de répartition des charges, objet d’une instance distincte, n’aurait d’effet que pour l’avenir de sorte que ce moyen ne peut faire obstacle à une action en recouvrement des charges exigibles antérieurement à l’issue de l’action entreprise pour faire déclarer cette clause non écrite.

Par conséquent, les moyens de défense de M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] tirés de l’illicéité de la clause de répartition des charges et de l’inutilité du système de chauffage et de réfrigération pour leurs lots seront rejetés.

Sur le montant des charges dues.
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » produit :

- le relevé de propriété démontrant que Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n°104, 127 et 149,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2020,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 septembre 2022 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2023 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 septembre 2025 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026,
- le commandement de payer les charges de copropriété, délivré les 29 mai et 25 juin 2024 à Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] pour la somme principale de 7.862,58 euros,
- un relevé de compte débiteur de la somme de 9.490,70 euros au 31 juillet 2024,
- un relevé de compte débiteur de la somme de 10.339,61 euros au 12 mars 2025,
- un relevé de compte débiteur de la somme de 8.838,94 euros au 25 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » ne produit pas l’état des dépenses des exercices clos les 31 décembre 2022, 2023, 2024, 2025, ni l’état financier après répartition, les comptes de gestion et les budgets prévisionnels arrêtés à ces mêmes dates, mais ce sont les défendeurs qui versent aux débats l’état financier après répartition pour l’exercice 2022 ainsi que les appels de fonds travaux et opérations exceptionnelles des 21 octobre et 20 décembre 2022.

Toutefois, le solde débiteur de 8.838,94 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- des frais de mise en demeure d’un montant de 42 euros le 20 septembre 2023,
- des frais de « dernière relance » d’un montant de 42 euros le 18 avril 2024,
- le coût d’un commandement de payer d’un montant de 100 euros le 21 mai 2024,
- des frais de « Sas [D] Frais Cdt de payer » d’un montant de 168,18 euros le 25 juin 2024,
- des frais de « Dossier avocat SDC/[J] » d’un montant de 380 euros le 31 juillet 2024,
- des frais de « Sas [D] Assignation » d’un montant de 114,50 euros le 13 septembre 2024,
- des frais de « Sas [D] [O] » d’un montant de 14 euros le 3 janvier 2025,

le tout pour un montant total de 860,68 euros pour une dette de charges et provisions de 7.978,26 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seul le coût d’une mise en demeure de 42 euros sera retenu, outre le coût du commandement de payer délivré les 29 mai et 25 juin 2024 d’un montant de 168,18 euros.

Les défendeurs sollicitent que les sommes de 3.000 euros et 1.000 euros respectivement versées en novembre 2024 et le 25 mars 2025 soient déduites de leur dette de charges, mais ces sommes sont déjà portées au crédit de leur compte de copropriétaire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » démontre le principe et le montant de sa créance de charges et de frais nécessaires d’un montant de 8.188,44 euros, comptes arrêtés au 25 novembre 2025.

Le règlement de copropriété contient une clause de solidarité dans son article 80 alinéa 2 qui dispose que « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis » (page 50).
Par conséquent, M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » la somme de 8.188,44 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 25 novembre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 12 septembre 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes produits que Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] procèdent régulièrement à des paiements pour tenter de contenir leur dette de charges.

Si les règlements auxquels ils procèdent sont insuffisants au regard des sommes dues, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier leur défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ces copropriétaires soit caractérisée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice est causé par la mauvaise foi de M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 alinéa 3 de cette même loi dispose que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] soutiennent que le syndicat des copropriétaires est fautif en ce qu’il n’a apporté aucun remède au caractère défectueux du chauffage collectif.

Ils sollicitent donc sa condamnation au paiement de la somme de 2.088 euros appelée les 1er novembre 2022 et 1er janvier 2023 pour la rénovation du système de réfrigération ainsi que les sommes de 374 euros et 7.590 euros respectivement relatives au coût de déconnexion de leur appartement du réseau collectif de climatisation ainsi que de dépose des anciennes installations et pose des climatiseurs réversibles individuels.

Toutefois, puisqu’ils demandent à être exonérés du paiement de leur quote-part de charges correspondant au coût de la rénovation du système de réfrigération collectif, ils reconnaissent que le syndicat tente de remédier aux dysfonctionnements affectant cet équipement commun.

De surcroît, l’assemblée générale extraordinaire du 8 novembre 2019 a voté pour l’évaluation de la possibilité de remplacer le système collectif de réfrigération par un système individuel.

Il ressort également du point 27 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 que « le syndic met à nouveau en garde la copropriété sur le manque de fiabilité de cette installation et les risques de panne dont le syndic ne pourra être tenu pour responsable. Après discussion, il est décidé que l’individualisation du système sera soumise au vote lors de la prochaine assemblée générale ».

Le 7 septembre 2022, l’assemblée générale a décidé de rénover le système collectif de réfrigération.

Dès lors, M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] ne rapportent pas la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires dans son obligation d’entretenir les parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Surabondamment, il ne revient pas à la collectivité des copropriétaires de supporter le coût de l’installation d’une climatisation réversible dans les parties privatives de M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] leur profitant exclusivement.

Quant aux préjudices moral et de jouissance invoqués, les copropriétaires font état de l’angoisse causée par cette situation perdurant depuis près de 10 ans et de l’impossibilité de jouir d’un système de chauffage/réfrigération fonctionnel à l’origine d’une situation d’inconfort.

Or, ils ont été autorisés par l’assemblée générale du 15 mai 2017 à installer une unité de climatisation individuelle dans le vide-sanitaire de l’immeuble.

S’ils n’ont procédé aux travaux qu’en janvier 2022, ce délai ne peut être imputé au syndicat demandeur alors qu’ils auraient pu mettre un terme à leur préjudice dès le 15 mai 2017.

Par conséquent, M. [M] [J] et Mme [T] [L] épouse [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudices matériel, moral et de jouissance.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, Mme [T] [L] épouse [F] et M. [M] [J] seront solidairement condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS