TJ 06088, 8 juin 2026, RG 24/03312

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [U] c/ Syndic. de copro. Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/480
Du 08 Juin 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/03312 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6CK

Grosse délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 8 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente , assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [H] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice,
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [U] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à Nice. Elle procède à sa location en meublée de courte durée 120 nuits par an.

Cet immeuble est régi par un règlement de copropriété dont l’article 6 intitulé « [Localité 3] tenue de la maison » prévoit que :

« Les appartements et locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de la maison.
Sont interdits :
1° - Dans les magasins, tous commerces ou industries pouvant occasionner du bruit ou des odeurs, des cours de danse, chant, piano ; une boulangerie est autorisée.
2° - Dans les appartements : tous les commerces, les cours de danse, de piano, de chant et de solfège et tous instruments ; les professions de sage-femme avec pensionnaires, de massage ou institut de beauté ou professions similaires, pension de famille ou meublés. […] »

L’assemblée générale des copropriétaires du Palais Stella réunie le 4 juillet 2024 a adopté une résolution n°16 donnant mandat au syndic d’ester en justice à l’encontre des copropriétaires continuant à louer leur appartement en location meublée saisonnière de courte durée type AirBnb à laquelle Mme [H] [U] s’est opposée.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, Mme [H] [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la nullité de cette résolution.

* * * *

Dans ses dernières conclusions communiquées le 18 février 2026, Mme [H] [U] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n° 16 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] du 4 juillet 2024,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle explique que la résolution n°16 a été adoptée par la majorité des copropriétaires en partant du principe erroné que le règlement de copropriété interdit la location saisonnière de courte durée de sorte qu’il était nécessaire de donner mandat au syndic pour agir à son encontre afin de lui faire cesser cette activité. Elle soutient que le règlement de copropriété, qui contient une clause d’habitation bourgeoise, n’interdit pas la location saisonnière de courte durée mais rappelle le droit de tout copropriétaire de jouir de son lot comme bon lui semble. Elle rappelle que l’exercice d’une activité commerciale n’est pas interdite dans l’immeuble. Elle précise qu’il est constant que la location saisonnière de courte durée ne constitue pas une activité commerciale si elle n’est pas accompagnée de prestations de service accessoires ou de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’une service para-hôtelier. Elle en conclut qu’une activité de location saisonnière de courte durée est compatible avec une clause d’habitation bourgeoise d’autant qu’elle n’est pas permanente pour être limitée à 120 jours par an. Elle ajoute qu’elle occupe personnellement l’appartement lorsqu’il n’est pas loué et qu’elle est victime d’actes de vandalisme de la part d’un copropriétaire du 6ème étage pour lesquels elle a déposé une plainte.
Elle fait valoir que la résolution autorisant un syndic à agir en justice au nom du syndicat doit être motivée par la défense de l’intérêt collectif car l’assemblée générale ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire absolu. Elle estime qu’une décision autorisant un syndic à agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire qui respecte le règlement de copropriété procède d’un abus de majorité. Elle en conclut que la résolution n°16 votée par l’assemblée générale du 4 juillet 2024 devra être annulée et la demande reconventionnelle du syndicat, rejetée.

Dans ses conclusions en défense n°2 communiquées le 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à Nice conclu au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [H] [U] à :

cesser l’activité de location en meublé de tourisme dans son lot n°73 situé au 5ème étage et ce, sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée à compter du jugement à intervenir,lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle qu’il est constant que la résolution autorisant le syndic à agir en justice ne peut pas, par nature, être entachée d’abus de majorité. Il ajoute qu’il incombe au demandeur en nullité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision en ce qu’elle est contraire à l’intérêt collectif, rompt l’égalité entre les copropriétaires, est inspirée par une volonté de nuire ou n’est justifiée par aucun motif valable. Il estime que Mme [H] [U] ne démontre pas le caractère abusif de la décision qu’elle conteste alors que l’assemblée générale a pu estimer de l’intérêt collectif d’agir pour faire respecter le règlement de copropriété.
A titre reconventionnel, il fait valoir que le règlement de copropriété contient une clause bourgeoise incompatible avec les locations touristiques de courte durée, peu important leur caractère civil ou commercial. Il souligne que le règlement de copropriété interdit les pensions de famille ou meublés dans les appartements, ce qui fait obstacle à l’exercice de cette activité pour préserver les modes et conditions d’occupation d’origine de l’immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants et les allées et venues dans le Palais Stella qui est une résidence de standing. Il considère, conformément au règlement de copropriété et du caractère de standing de l’immeuble, que le fait de louer un meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise et que cette activité est proscrite par la clause du règlement de copropriété définissant la destination de l’immeuble.

La clôture de la procédure initialement intervenue le 5 février 2026 a été révoquée et prononcée de nouveau le 19 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 prorogé au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale du 4 juillet 2024.

En vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Il entre par conséquent dans la mission du syndicat d’agir en justice, que ce soit pour recouvrer ses créances, notamment les charges communes restées impayées, pour mettre fin à tous dommages causés aux parties communes, pour assurer la sauvegarde de l'immeuble et le respect du règlement de copropriété, ou pour rechercher la responsabilité des constructeurs ou promoteurs qui n'auraient pas satisfait à leurs obligations.

Ainsi, il appartient au syndicat, par l'intermédiaire de son représentant légal, le syndic, de veiller au respect du règlement de copropriété dont l’observation participe de l’intérêt collectif des copropriétaires et d'une manière plus générale, des obligations de voisinage inhérentes au régime de la copropriété.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a en effet pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision d’assemblée générale, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs de cette assemblée, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire.

Il incombe au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit. Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Le syndic étant dépourvu de pouvoirs d’initiative procédurale, il ne peut donc agir en justice au nom du syndicat que s’il y a été autorisé par une délibération de l’assemblée générale conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

La décision de l’assemblée en la matière est souveraine : elle a en effet toute latitude pour apprécier l'opportunité d'une action sans que le juge puisse se substituer à elle pour apprécier l'intérêt du syndicat.

Néanmoins, cette liberté n'est pas abandonnée à l'arbitraire et trouve, conformément au droit commun, une limite dans la théorie de l’abus de droit.
Ainsi, la décision de l'assemblée générale d'engager une action en justice ne peut être critiquée dès lors qu’elle n'est pas motivée par la malveillance et qu'il n'est pas porté atteinte manifeste aux intérêts du syndicat.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1], réunie le 4 juillet 2024, a adopté une résolution n° 16 rédigée de la manière suivante :

« 16 ° - Mandat d’ester à donner au syndic à l’encontre des copropriétaires continuant à louer leur appartement en location meublé saisonnière de courte durée type AirBnb (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) :

L’assemblée générale :

Rappelle que le règlement de copropriété interdit la location de meublés et meublés touristiques.

Prend acte que ces dispositions ont été rappelées lors de la dernière assemblée générale.

Prend acte que le syndic a adressé des lettres recommandées avec accusé de réception aux copropriétaires ne respectant pas ces dispositions et continuant à louer leur appartement en meublé touristique de courte durée, type AirBnb.

Donne mandat au cabinet Forimmo, sis [Adresse 4], agissant en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], d’ester à l’encontre des copropriétaires ne respectant pas les dispositions du règlement de copropriété en louant leur appartement en location meublée saisonnière de courte durée type AirBnb par devant toute juridiction compétente, y compris en appel et en cassation, afin de faire cesser cette activité ne respectant pas les dispositions du règlement de copropriété.

Demande au syndic de joindre au procès-verbal de l’assemblée générale, la page du règlement de copropriété interdisant la location en meublé dans la copropriété.

Décide de demander une proposition d’honoraire à Maître [W], pour représenter éventuellement la copropriété dans ce dossier.

Prend acte que la protection juridique sera également saisie dans ce dossier.

Demande au syndic de renvoyer une lettre à la Métropole [Localité 4] côte d’Azur, avec copie de la résolution et de l’extrait du règlement de copropriété interdisant la location en meublé.

Ont voté contre : [U] (36)
S’abstiennent : néant
Ont voté pour : le reste des copropriétaires totalisant 579/1000

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. »

Mme [H] [U] estime que cette autorisation donnée au syndic d’agir en justice pour faire cesser les locations meublées de courte durée dans l’immeuble procède d’un abus sur le fond car cette activité serait autorisée par le règlement de copropriété.

Ainsi, elle ne critique pas la régularité de forme de cette décision mais considère que l’action en justice ainsi autorisée est infondée de sorte qu’elle serait abusivement intentée contre les copropriétaires pratiquant ce type de location dans l’immeuble.

En réalité, Mme [H] [U] déduit l’abus de majorité de cette délibération autorisant le syndic à agir en justice de l’abus de majorité de l’action qui serait entreprise sur son fondement.

Or, le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 1] doit être analysé pour déterminer si location d’appartements meublés pour de courte durée est autorisé ou non, notamment son article 6.

Dès lors, l’affirmation par l’assemblée que cette activité est interdite ne procède pas d’une erreur grossière ou d’une mauvaise foi susceptible de conférer à la décision d’agir pour faire respecter cette interdiction un caractère abusif.

L’assemblée générale ayant considéré que la location meublée de courte durée est contraire au règlement de copropriété, la seule décision d’autoriser le syndic à agir en justice pour faire cesser cette infraction est conforme à l’intérêt collectif et ne révèle pas d’intention de nuire.

Le pouvoir souverain de l’assemblée générale de décider d’agir en justice pour faire respecter le règlement de copropriété ne saurait être subordonné à la preuve préalable du bienfondé de son action et de son nécessaire succès, sous peine de le priver de son droit de prendre une décision qu’il juge appropriée à la défense de l’intérêt collectif.

Par conséquent, à défaut de démontrer que la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale du 4 juillet 2024 pour autoriser le syndic à agir en justice au nom du syndicat contre tout copropriétaire pratiquant la location meublée de courte durée dans l’immeuble est contraire à l’intérêt collectif ou animé par la seule intention de lui nuire, Mme [H] [U] sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de cette décision.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat de faire cesser l’infraction au règlement de copropriété par Mme [H] [U].

Sur la conformité au règlement de copropriété de l’activité de location de courte durée pratiquée par Mme [H] [U].
En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l'immeuble doit être appréciée in concreto. Pour définir la destination d’un immeuble, il est nécessaire de se référer à ses caractères matériels, à sa situation qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive car il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

Les clauses du règlement de copropriété interdisant la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doivent dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu’elle ne s’exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile.

Les locations meublées de courte durée, sans prestations de service, n’ayant pas de caractère commercial, il doit être déterminé si, au regard des modalités d’exercice de l’activité de location touristique et des clauses du règlement de copropriété ainsi que des caractéristiques de l’immeuble, la gêne que constitue la location touristique meublée est compatible avec la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir des clauses restrictives à la location, notamment dans des clauses particulières qui déterminent les modalités de jouissance des parties privatives destinées à préserver le caractère résidentiel d’un immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété, très ancien, ne contient pas de clause prohibant expressément la location touristique meublée de courte durée dans cet immeuble dont les étages doivent être occupé bourgeoisement.

En revanche, l’article 6 de ce règlement intitulé « [Localité 3] tenue de la maison » prévoit que :

« Les appartements et locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de la maison.
Sont interdits :
1° - Dans les magasins, tous commerces ou industries pouvant occasionner du bruit ou des odeurs, des cours de danse, chant, piano ; une boulangerie est autorisée.
2° - Dans les appartements : tous les commerces, les cours de danse, de piano, de chant et de solfège et tous instruments ; les professions de sage-femme avec pensionnaires, de massage ou institut de beauté ou professions similaires, pension de famille ou meublés. […] »
Cette clause prohibe l’installation d’une pension de famille ou de meublés, ce qui démontre que les rédacteurs du règlement de copropriété ont entendu éviter la multiplication des locations meublées pour de courtes durées à une clientèle de passage, ayant pour effet d’augmenter le nombre des occupants de l’immeuble et de modifier la manière d’y vivre par une fréquentation plus intense et plus bruyante.

L’interdiction de l’activité de location d’appartements meublés pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est donc nécessairement comprise dans l’interdiction d’installation de pension de famille ou de meublés auxquels elle s’apparente et expressément prévue par le règlement de copropriété.

Il n’est pas contesté que l’immeuble dénommé [Adresse 1] est un immeuble de standing situé dans un quartier résidentiel et bourgeois de Nice si bien que l’interdiction de l’activité de meublé de tourisme pour préserver la tranquillité des occupants est conforme à sa destination telle qu’elle résulte de la situation de l’immeuble et de ses caractéristiques.

Par conséquent, l’activité de location de son appartement en meublé de courte durée pratiquée par Mme [H] [U] dans l’immeuble [Adresse 1] n’est pas conforme au règlement de copropriété.

Sur la cessation de l’infraction au règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, le copropriétaire peut être poursuivi en justice par le syndicat aux fins d'être condamné, au besoin sous astreinte, à faire cesser toute infraction à ce règlement.

En l’espèce, Mme [H] [U] ne conteste pas louer son appartement meublé pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile en précisant qu’elle ne pratique cette activité que 120 jours par an conformément à la règlementation applicable à [Localité 4].

Toutefois, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété, elle sera condamnée à cesser cette activité et, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par infraction constatée pendant trois mois.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Mme [H] [U] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS