TJ 22278, 29 mai 2026, RG 25/02253

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00256
N° RG 25/02253 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F7IN
Le 29 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 16 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Mai deux mil vingt six

ENTRE :

Madame [M] [P],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, substitué,

ET :

Madame [F] [T] [R],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 21 janvier 2020, Madame [N] [P] a donné à bail à Madame [F] [T] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer d’un montant de 290 € par mois, outre une provision sur charges de 40 € par mois, soit la somme totale de 330 € par mois.

Madame [N] [P], usufruitière du bien loué, est décédée le 14 mai 2024. Par l’effet de ce décès, l’usufruit s’est éteint et la pleine propriété du bien a été attribuée à Madame [M] [P].

Par courrier en date du 16 septembre 2024, Madame [F] [T] [R] a délivré congé du logement loué.

Par acte du 10 octobre 2025, Madame [M] [P] a fait assigner Madame [F] [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins :
-De prononcer la validité du congé, et en conséquence, la résiliation du bail par l'effet du congé donné par la locataire en date du 16.09.2024, et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour non-respect de l'obligation du locataire du paiement du loyer ;
- D'ordonner en conséquence son l'expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant du chef du logement loué, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique ;
- De la condamner au paiement de l'arriéré de loyers arrêté au 02.10.2025 pour la somme de 3 688.07 Euros laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ;
- De la condamner au paiement d'indemnités d'occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux loués ;
- De la condamner au paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la somme de 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l'article 1231-7 du code civil ; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du Code de procédure civile
- De ne pas écarter l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Un procès-verbal de reprise a été dressé le 5 novembre 2025.

L’affaire a été appelée le 19 janvier 2026 et renvoyée à l’audience du 16 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue le 16 mars 2026.

À cette date, Madame [M] [P], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes contenues dans ses écritures :
- Condamner Madame [F] [T] [R] à verser à Madame [M] [P] la somme de 5 324,35 €, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,
- Condamner Madame [F] [T] [R] à Madame [M] [P] verser à la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Cpc, outre les entiers dépens comprenant le coût du PV de reprise et le coût du PV de constat des lieux,
- Maintenir l’exécution provisoire.

Elle a indiqué que la somme de 5 324,35 € correspondait à l’arriéré locatif et aux travaux.

Madame [F] [T] [R], comparante en personne, a précisé que certains prélèvements sur son compte avaient été rejetés et a contesté les régularisations de charges.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Lors du délibéré, par courrier reçu au greffe le 30 mars 2026, Madame [M] [P], par l’intermédiaire de son conseil, a transmis une situation de compte détaillée ainsi que des pièces relatives à la régularisation des charges, les justificatifs de charges et les comptes de l’exercice sur la période de 2020 à 2023.

Par courrier reçu au greffe le 22 avril 2026, Madame [F] [T] [R] a transmis ses écritures ainsi que ses pièces et a demandé de :
- Rejeter la demande de Mme [P] en paiement de 5 324,35 €
- Condamner Mme [P] à verser la somme de 2 745,30 €
- Condamner Mme [P] à verser la somme de 400 € au titre des dommages et intérêts.
- Rejeter la demande de Mme [P] en paiement de 800 € au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibérée au 29 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [M] [P] justifie avoir saisie la CCAPEX le 17 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 - Sur la validité du congé et l’expulsion

Il est constant que Madame [F] [T] [R] a quitté le logement le 5 novembre 2025.

Compte tenu du départ volontaire de Madame [F] [T] [R], la demande tendant à voir constater la validité du congé est devenue sans objet.
Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner l’expulsion de cette dernière, cette demande étant devenue sans objet, ni de prononcer une indemnité d’occupation.

3– Sur la demande de paiement de la somme de 5 324,35€ par le bailleur

Au terme de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.”

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 « …Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué…. ».

En vertu de l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si celles-ci sont occasionnées par la vétusté, laquelle s'entend de l'état d'usure résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux.

* * *

En l’espèce, Madame [M] [P] a produit un décompte arrêté à la date du 8 janvier 2026 selon lequel Madame [F] [T] [R] serait redevable de la somme de 5 324,35 €, décomposée de la manière suivante (pièce n°8) :
Au titre du débit :
Solde antérieur : 3 651,72 €
Travaux divers : 1 721,85 €
Remplacement de meubles : 500,00 €
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2025 : 159,16 €

Au titre du crédit :
Dépôt de garantie : 290,00 €
Loyer principal (du 06/11/2025 au 30/11/2025) : 268,65 €
Provision sur charges (du 06/11/2025 au 30/11/2025) : 141,67 €
Assurance privilège ABP (11/2025) : 8,06 €

a) Les demandes formulées au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges locatives

Concernant le solde des loyers et indemnité d’occupation

La somme réclamée par le bailleur est de 3651,71 euros. Or Madame [N] [P] a entendu intégrer à cette dette des frais :
-les frais de la moitié de l’état des lieux de sortie (185,64 euros) ;
-le calcul de l’indemnité d’occupation ;

Concernant l’intégration des frais d’état des lieux de sortie

Madame [F] [T] [R] conteste l’intégration de la somme de 185,64 € relative aux frais d’état des lieux de sortie (pièce adversaire n°1). Elle soutient qu’elle ne s’est jamais opposée à l’établissement contradictoire de l’état des lieux de sortie, qu’elle était présente et qu’elle a remis les clés à cette occasion.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des mentions portées sur le procès-verbal de constat en date du 5 novembre 2025 que Madame [F] [T] [R] était présente sur les lieux le jour dit et qu'elle a procédé à la remise effective des clés (pièce n°10).

Le bailleur ne produit aucun élément permettant d’établir que l’état des lieux de sortie ne pouvait être dressé contradictoirement ou que la locataire s’y serait opposée.

Dès lors, les conditions prévues par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour le recours à un commissaire de justice ne sont pas démontrées.

Les frais d’état des lieux de sortie ne peuvent donc être mis à la charge pour moitié à Madame [F] [T] [R].

Par conséquent, la somme de 185,64 € sera déduite de la créance réclamée.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation réclamée par le bailleur

Ensuite, Madame [F] [T] [R] conteste également la somme de 521,39 € relative à l’indemnité d’occupation, incluse dans la créance de 3 651,72 € (pièce adversaire n°1). Elle soutient avoir restitué les clés du logement le 5 novembre 2025 lors de l’état des lieux de sortie et fait valoir qu’elle n’est redevable d’une indemnité d’occupation que jusqu’à cette date sur le fondement de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime dès lors que le calcul doit être réalisé au prorata de cinq jours d’occupation, soit 86,90 € et non 521,39 €.

Bien qu’il soit constant que Madame [F] [T] [R] a notifié son congé le 16 septembre 2024 (pièces n°3,4 et 5), il ressort des pièces versées aux débats que l'occupation des lieux s'est prolongée d'un commun accord entre les parties, et ce jusqu'au 5 novembre 2025, date de la restitution définitive des clés.

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc s’appliquer en l’espèce pour la période prolongée.

Cependant, la locataire est suffisamment fondée à soutenir que l'indemnité d'occupation pour le mois de novembre 2025 ne peut être due que pour la période allant du 1er au 5 novembre 2025 inclus.
Le montant journalier de l'indemnité d’occupation s'élevant à 17,38 € (521,39 € divisé par 30), la somme due par Madame [F] [T] [R] pour les 5 jours d'occupation est donc de 86,90 €.

Il convient en conséquence de déduire la somme de 434,49 € (521,39 € - 86,90 €) indûment réclamée par le bailleur au titre du surplus du mois de novembre 2025.

Concernant le montant de la régulation de charges

Bien que Madame [F] [T] [R] a contesté la régularisation des charges le jour de l’audience, force est de constater qu’elle aucun moyen au soutien de cette contestation.
Par conséquent, le solde antérieur correspondant à la dette locative est fondé à hauteur de 3 031,59 € (3 651,72 € déduction faire de la somme de 185,64 € correspondant aux frais d'huissier et de la somme de 434,49 € correspondant au surplus d'indemnité d'occupation).

Concernant la taxe d’ordures ménagères

Madame [N] [P] réclame au titre de la TOM la somme de 159,16 €. Cette somme n’étant pas contestée par la locataire, et à défaut d’élément de nature à la remettre en cause, il convient de la retenir.

Au total, Madame [F] [T] [R] sera condamnée au montant de 3190,75 euros (3 651,72-(185,64+434,49)+159,16)

b) Les demandes formulées au titre des réparations locatives

La somme réclamée au titre de réparations locatives est de 1 721,85 € (pièce n°8). Madame [M] [P] invoque des dégradations locatives imputables à Madame [F] [T] [R].

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 21 janvier 2020 (pièce n°9) décrit un logement en bon état général avec des équipements neufs.

Cependant, le procès-verbal de constat de sortie du 5 novembre 2025 (pièce n°10) met en évidence les dégradations suivantes :
- Dans l’entrée : Il est relevé des rayures sur la porte, un jeu dans la poignée, des trous de brûlure sur le revêtement de sol ainsi que des traces noires et une peinture écaillée sur les murs et plinthes.
- Dans le couloir : Il est constaté des traces de dégoulinures sur la porte ainsi qu’une dégradation de la peinture des murs et des plinthes.
- Dans la cuisine : Le constat relève un sol encrassé, des murs présentant des traces et éclaboussures, une faïence et des joints encrassés. Plusieurs équipements apparaissent également détériorés, notamment un robinet cassé, un meuble sous évier entartré et taché, une hotte, un four, un réfrigérateur et une grille d’aération VMC encrassés.
- Dans la salle de bain : Il est constaté un état de dégradation des installations sanitaires, avec des éléments (pomme de douche, joints, lavabo…) entartrés ou noircis, un lavabo présentant un éclat.

Ces désordres constituent des dégradations relevant des réparations locatives. Ils incluent notamment des travaux d’entretien courant tels que le nettoyage, la remise en état des peintures, et le remplacement des revêtements détériorés.
Ils caractérisent ainsi des manquements aux obligations locatives incombant à la locataire.

Madame [M] [P] réclame le paiement d’une somme de 1 721,85 € au titre des réparations locatives.

Au soutien de ses réclamations, elle produit un devis de la société MLP SERVICES en date du 29 janvier 2026 pour un montant de 2 221,85 € HT dont 1 851,85 € pour les travaux (pièce n°11).

- Quant au nettoyage du logement

Il ressort du procès-verbal de constat de sortie que le logement a été restitué dans un état d’encrassement et de défaut d’entretien, excédant l’usage normal des lieux. Ces désordres caractérisent un manquement aux obligations d’entretien courant incombant à la locataire, de sorte que les frais de nettoyage et de remise en propreté sont justifiés à hauteur de 315 € (85 € correspondant au nettoyage de la cuisine, 130 € correspondant au nettoyage de la salle de bain, 80 € correspondant au ménage général, 20 € correspondant au nettoyage de la porte).

- Quand au remplacements d’équipements

Le procès-verbal de constat de sortie met en évidence plusieurs dégradations affectant des éléments du logement, notamment le robinet de cuisine (59,90 €), le meuble sous évier et l’évier inox (116 € + 99 €), la hotte murale (159,90 €), l’abattant WC et le flexible de douchette (39,90 € + 34,90 €) ainsi que le meuble sous lavabo (139,99 €). Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement, il convient d'appliquer la grille de vétusté contractuelle annexée au bail :
- Pour le robinet, le meuble sous évier et le lavabo (315,89 €) : La grille de vétusté applicable en cas de dégradation prévoit l’application d’une franchise de 2 ans avec un abattement de 11 % par an après franchise (soit 33 % de réduction, la durée d’occupation étant de 5 ans). La locataire doit donc payer 67 % du prix, soit 211,64 €.
- Pour l'évier inox (99,00 €) : Après application de la franchise de 4 ans et un abattement de 7 % par an après franchise, la locataire doit payer 93 % du prix, soit 92,07 €.
- Pour la hotte murale (159,90 €) : Après application de la franchise de 2 ans et de la perte de valeur de 15 % par an, la locataire doit payer 55 % du prix, soit 87,95 €.
- Pour l'abattant WC et le flexible de douchette (74,80 €) : Après application de la franchise de 4 ans et un abattement de 5 % par an, la locataire doit payer 95 % du prix, soit 71,06 €.

Dès lors, le coût total de remplacement des équipements restant à la charge de Madame [F] [T] [R] s'élève à 462,72 €.

En revanche, certains postes du devis ne sont pas établis par le procès-verbal de constat. En effet, la peinture du salon (136,26 €), des frais de cave (cadenas et débarras : 21 € + 15 €) ainsi que du débarras de mobilier et mise en déchetterie (80 €). Ces postes seront en conséquence rejetés.
Par conséquent, les réparations locatives sont justifiées à hauteur de la somme totale de 777,72€ (315 €+ 462,72 €).

- Quant au remplacement des meubles

S’agissant de la somme de 500 € relative au remplacement de meubles, le devis de la société MLP SERVICES en date du 29 janvier 2026 mentionne expressément la fourniture d’une « banquette bz » pour le prix de 600 €. L’examen de l’état des lieux d’entrée du 21 janvier 2020 confirme l’existence de ce mobilier sous la mention « clic-clac » en bon état dans le salon. Ce mobilier, non contesté par la locataire, n’apparaît pas dans la liste des mobiliers et des photographies du procès-verbal de sortie du 5 novembre 2025.
Par conséquent, il convient de retenir la somme de 500 €.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance de Madame [M] [P] s’élève à la somme de 3760,09 €
-soit la somme au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges : 3190,75 euros
-soit la somme de 1277,72 euros au titre des réparations locatives ;
-les parties sont d’accord pour un solde positif de 708,38 euros prononcé au profit de la locataire.

Cette somme sera due avec intérêt au taux légal minoré à 1% (compte tenu du taux légal actuel) à compter du jugement.

4 - Sur la demande de restitution de la somme de 2 745,30 €

Aux termes de l'article 1353 du Code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l’espèce, Madame [F] [T] [R] conteste le décompte et soutient que le décompte établi par la société FONCIA et arrêté au 19 mars 2026 comporte une erreur en indiquant qu'elle aurait versé la somme de 11 147,72 € depuis son entrée dans les lieux alors qu’elle aurait en réalité versé une somme totale de 18 123,32 € en incluant les prestations de la CAF d'un montant de 2 649 €. Elle souligne qu’elle aurait dû régler la somme de 16 086,94 € en incluant les frais de remise en état et sollicite ainsi la condamnation du bailleur à lui restituer la somme de 2 745,30 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des relevés de compte de janvier 2020 à novembre 2025 que Madame [F] [T] [R] a versé la somme de :
- 2 024,56 € pour la période allant de février à novembre 2020,
- 3 216,69 € pour la période allant de février à octobre 2021,
- 2 393,08 € pour la période allant d’avril à novembre 2022,
- 3 843,46 € pour la période allant de janvier à décembre 2023,
- 3 375,16 € pour la période allant de janvier à octobre 2025,
Soit la somme totale de 14 852,95 €.

Il ressort également des attestations de la CAF pour la période allant de février 2020 à novembre 2025 que Madame [M] [P] a perçu la somme de 2 649 €.

Bien que Madame [F] [T] [R] a contesté la régularisation des charges le jour de l’audience, force est de constater qu’elle ne soulève aucun moyen au soutien de cette contestation.

Le montant total s'élève donc à la somme de 17 501,95 € (14 852,95 € + 2649 €).
Par ailleurs, il ressort du décompte de la société FONCIA (situation de compte pour la période du 1er janvier 2025 au 8 décembre 2025) que Madame [F] [T] [R] aurait dû verser la somme totale de 14 789,86 €.

Comme jugé ci-dessus, les frais d’état de lieux de lieux (185,64 €) et le surplus d'indemnité d'occupation (434,49 €), étant injustifiés, la dette locative s’élève à la somme de 14 169,73 € (14 789,86 € - 185,64 € - 434,49 €).

Madame [F] [T] [R] a donc effectué un trop-versé de 3 332,22 € (17 501,95 € - 14 169,73 €).

Par conséquent, Madame [M] [P] sera condamnée à restituer la somme de 3 332,22 € à Madame [F] [T] [R] au titre du trop-versé sur les loyers et les charges durant l’exécution du bail.

5 – Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [F] [T] [R] sollicite la condamnation de Madame [M] [P] au paiement de la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts. Elle soutient qu’elle a contacté la société FONCIA à plusieurs reprises pour résoudre le litige à l’amiable. Elle invoque également des difficultés avec la langue française qui ne lui ont pas permis de comprendre l’ensemble de la procédure. Elle ajoute que ses revenus sont modestes et que les déplacements depuis l’Ile-de-France pèsent lourdement sur son budget.

Il appartient à Madame [F] [T] [R] de rapporter la preuve d’une faute imputable au bailleur, d’un préjudice direct, réel et certain et d’un lien de causalité.
Cependant, les démarches amiables infructueuses, la barrière linguistique ou la situation financière de la locataire ne sauraient caractériser une faute de la part de la bailleresse.

De plus, Madame [F] [T] [R] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

À défaut de démontrer l'existence d'une faute et d'un préjudice, Madame [F] [T] [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

6 – Sur les demandes accessoires

Eu égard à la solution du litige, chacune des parties supportera ses dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité ne conduit pas à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS